建替えと修繕 規制緩和の行方② 2014年6月9日(和不動産スタッフブログ) 不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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2014年6月9日【建替えと修繕 規制緩和の行方②】

こんにちは!

何時もお世話になっております。

不動産投資セミナーでおなじみ、和不動産でございます。

今回は、前回のコラムに引き続き、「建替えと修繕・・・規制緩和の行方」について紹介していきます。

前回は、容積率緩和と還元率、そして区分所有者らの建替えのための合意形成について載せました。

今回は、建替えを行うにあたっての周囲への配慮を中心に話が展開します。

 

● 周辺に配慮必要

建替え促進効果が期待される「容積率の緩和特例」には一方で、一定の注意を求める意見もあります。

周囲との関係についてです。img

日本マンション学会の有識者の方は、

「容積率緩和は周囲に被害を与えないことが前提。

例えば20階建てしか建たないはずの場所で30階建てができたら周囲にどう影響するか。

配慮が必要。」

と話します。

 

国土交通省は制度設計をどう考えているのでしょうか。

市街地の環境整備に貢献することで、容積率特例などが受けられる総合設計制度の適用要件緩和が念頭にあるようです。

国交省マンション政策室は、

「総合設計制度の利用で求められる“一定の空地確保”を必須条件から外すことを想定している。

対象の敷地規模や容積率の上乗せ度合いなどは未定」img

と話します。

さらに周辺との関係について続けます。

震度6強で倒壊の恐れがある耐震性不足の立替が対象。

そのまま放置されるより建て替えられた方が周囲にとっても優位という考え方が背景にあります。

また、市街地環境の整備・改善に資するかどうか。例えば、防災倉庫を設置して、

防災拠点になる点などを評価して緩和する」(国交省マンション政策室)

円滑化法改正案には、

「“特定行政庁が許可したもの”は容積率制限を緩和することができる」

とあります。

特定行政庁たる地方公共団体が近隣関係に配慮しつつどう対応するか、法改正後の動きも注目されています。

 

● マンション建替えと法整備

マンション建替えを巡っては、2002年の「区分所有法の改正」「マンション建替え円滑化法の整備」がひとつの転換点になりました。

前者では区分所有者の5分の4の賛成だけで建替え決議を可能にしました。

従前規定されていた、建物の効用を維持回復するための補修などに過分の費用を要することの証明を求める「費用の過分性」要件などを外しました。

判定基準が不明確で、建替え反対者からの訴訟リスクになると言われている部分に対応しました。

 

一方、後者では建替え決議後の事業手法を定めました。

権利をディベロッパーに譲渡せず、区分所有者が建替え組合を作り主体として取り組む、手法を整えました。

権利保全が図られることで、それならば建替えようという管理組合が出てきたと言われています。

法改正がされたことで、 不動産投資(特にワンルームマンション投資)を行う上での戦略が広がったということですね!

 

それでは、また次回のコラムでお会いしましょう!

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