レバレッジの効果的な比率①　2014年11月6日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

こんにちは！

いつも皆様には大変お世話になっております。

不動産投資セミナーでおなじみの和不動産でございます。

 

突然ですが、ここで問題です(デデン♪)

【問題】

1000万円で購入したローンのないワンルームマンションが2戸あります。

それぞれの物件から入る家賃収入は毎月手取り5万円です。

年間で1戸あたり60万円の計算ですね。そこから計算すると、手取り利回りは6％です。

この状態で同じ条件の3戸目のワンルームマンションを購入するとき、

 

A.借入金利10％のフルローンで購入した場合

B.２戸の家賃収入で1000万円貯めてから現金で購入した場合

 

AとB、どちらがより早く3戸目のマンションを自分のものにできるでしょうか？



 

 

 

正解はー(デデン♪)

Aの「金利10％のフルローンで購入した場合」です。

 

期間で見ると、Aのケースでは1000万円のローンを完済するのに要する期間は8年2か月。

Bのケースでは、1000万円のお金を貯めるには8年4か月かかります。

 

＊金利10％のローンで買った方が、2か月早く自分のものにできる

ここで「？」マークが浮かんだ方も中にはいるのではないでしょうか。

2戸のマンションの利回り手取りで6％。

それなのに金利10％で借りた方がスピードが早い…どういうこと？

 

その理由は、Aのローンで購入した場合、3戸のマンションの家賃収入が、

ローンの返済という形で毎月活躍しているからなのです。

3戸分の家賃収入をローンの返済に充てていくことで、返済額に占める支払利息分は

毎月減少していき、その分元本返済分のキャッシュフローが毎月増大してゆきます。

月を重ねるごとに、プラスの効果が大きくなっていくというわけです。

毎月の家賃収入が月利複利の効果を生み出しているので、

ローン返済のスピードが早くなるのです。

自分の稼いだお給料ではなく、購入した3戸のマンションの家賃収入で

毎月ローンの元本を減らしていくことによって、自分の純資産が拡大していきます。

 

一方Bの方は、家賃収入が貯まっている間はタンス預金の状態になっています。

お金というのは、置いておくだけだと減りもしませんが増えもしません。

つまりこのお金は収益を何も生み出さない眠ったお金になってしまうのです。

 

動くお金と動かないお金、この2つの差が大きく出た結果となりました。

 

ちなみに金利10％というのはあくまで問題の中でのお話で、

実際の金利は大体2.5％というところなのでご安心ください。

この2.5％という金利であれば、3戸目のローンはたったの6年で完済できる

計算となります。早いですね!

 

「借金をするなんて…」と、ローンを組むのを嫌がる方が多いのも事実です。

しかし、自分でお金を貯めてから新しく物件を購入しようとすると8年4か月。

ローンを借りたならばおよそ6年。

この2年4か月のロス、すごくもったいないとは思いませんか？

同じ人生の時間の中で、老後というのは待ってはくれないものです。

 

他人の資本を使って資産を形成するこの「レバレッジ」、

実は効果的な比率があるのをご存知ですか？

その比率についてはまた次回のコラムでお伝えしたいと思います。

 

では最後までお付き合いしていただきありがとうございました!

また次回のコラムでお会いしましょう。

2014/11/6