マンション一棟投資に失敗した結末が破産

和不動産スタッフブログでは、投資に関する有益な情報をお届けします！

経済や時代の変化によって変動する不動産市況について知りたい方、
マンション投資をご検討中の方は、ぜひ本スタッフブログをご確認ください。

皆さまこんにちは！和不動産 営業企画部のブログ担当です。
12月も3週目に入り、山岳だけでなく平野にも降雪のある時節ということから「大雪(たいせつ)」と呼ばれる時期を迎えました。
街はイルミネーションが輝き、今年も終わりが近づいていることが感じられます。
和不動産でも、今週末に控えた「オーナー様イベント『クリスマスパーティー』」の準備が大詰めを迎えております！
まだ、若干名残席がありますので、参加希望の方はアフターフォローか担当営業まで、ご連絡をお願いします。今年は、去年にも増した豪華景品が当たりますのでご期待ください！
今年を気持ちよく締めくくれるよう、スタッフ一同、年末まで駆け抜けて参りますので、宜しくお願いいたします！

このスタッフブログでは、不動産投資に関わるニュースやトピックスを取り上げながら”和不動産の顔”が皆さまに見えるように更新しております。
少しでも皆さまの不動産投資ライフに役立つ、有益な情報を届けられておりましたら嬉しく思います！

■マンション一棟投資に失敗した結末が破産

2016年12月5日号の「全国賃貸住宅新聞」の一面にて、「自己破産する家主が増加」という記事が大きく掲載されました。
マイナス金利により活況となっている不動産投資業界。
金融緩和により融資条件が緩くなった結果、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入させられ、破産に追い込まれてしまうことが問題になっています。
破産する方に共通しているのは、医者や外資系企業勤務者などの高所得者の方です。裏では、金融機関と不動産会社の癒着・悪質なコンサルティング会社も暗躍していると言われています。

金融機関出身のAさんのもとに破産寸前の家主が相談に来るようになったのは、2015年末頃から。これまで7～8人から相談を受けたAさんは「破産者の属性は見事に2つに分かれます。年収2000万円以上の外資系企業のサラリーマンか、勤務医です。きっかけは奥さんから不動産投資を始めたいと頼まれ、不動産投資会社主催のセミナーに行き、ハマってしまうのです。」と話します。

実際に相談者に来られた50代勤務医のケースでは、マンション5棟、合計8億5000万円の賃貸住宅を購入しましたが、入居者がつかず空室が増え、ローン返済のための毎月の持ち出し金額は100万円以上になってしまい、収支はマイナス。状況はかなり深刻で、保有している資産をすべて売却したとしても残債はなくならず、手元には2億円もの借金が残ってしまうことが判明しました。Aさんから弁護士を紹介してもらい、自己破産の手続きを取ることになりました。

なぜ、人生を狂わすほどの自己破産に追い込まれるような不動産投資をしてしまったのでしょうか？

そこには「金融機関の選び方に問題があったのです。」とAさんは指摘します。

不動産会社から紹介された金融機関からは
・自己資金不要（諸費用までオーバーローンに！）
・変動金利で借入期間30年
・金利は3.5％以上で場合によっては4.5％
という融資条件を提示されました。 購入する物件は地方のRC造の一棟物件でした。金融機関が積算価格を基に担保評価をするため、不便な立地で築年数が古くても新築時に建設費が高いRC造はアパートよりも高く評価され融資がつきやすいのです。

Aさんは「相談者はみな口をそろえて『金融機関がお金を貸してくれたからよい物件だと思った』と言いますが、ある銀行は3日でアパートローンの融資をつけます。物件調査も行っていない場合もあるのです。」と過去の経験から教えてくれました。

ただ、不動産投資は最終的には経営者である家主自身の責任となるため、勧めてきたのがプロであっても、その人の言葉を鵜呑みにしてはいけません。

Aさんは「株や投資信託のような感覚で家主業を始めるケースも多いですが、自己資金の範囲内でやっているわけではありません。長期に多額のローンを組む賃貸事業は長く続いていきます。購入する前に物件の見極め方を勉強する必要があります。また、物件契約時には管理契約書をしっかり精査し、どういう賃貸管理をしてくれるのかを確認することが肝心です」と警告しています。

金融機関から家主への行きすぎた融資が、来年には金融庁の指導対象になるのではとみる関係者もおり、今後の動向に注目されます。

今回、業者に利用されてしまったのは高所得者である医者や外資系企業に勤めるサラリーマンでした。高額のローンを組んだとしても、まさか自分が自己破産という結末を迎えることになるとは思いもよらなかったでしょう。

確かに、不動産投資がどんな結果になろうとも、“知識不足”や“自己責任”といわれてしまうのかもしれません。しかし、上記にあったように購入側は不動産をよく知らない素人なので、銀行が融資を認めてくれた物件なら安心と考えるのは当たり前だと思います。上記の不動産業者は、買主＝オーナー様のことを全く考えておらず、「自分たちが仲介手数料で儲かれば買主がどうなろうと知ったこっちゃない」というような悪徳業者ですが、私たちもよく耳にし、今の時流にのり暗躍しております。

よくよく考えれば、地方のRC造の億単位の物件を、元のオーナーが本当に儲かっていたら手放さないはずでしょう。それをわざわざ売りに出すのは問題があるとしか思えないのですが、そういった買主のことを全く顧みない業者が多数存在することが残念であると共に、同業他社として憤りを感じざるを得ません。

本来は老後対策として有効な不動産投資ですので、絶対に不動産業者の選別を間違えないようにして下さい。

今お読みの方で、一棟物件を考えていらっしゃる方は、一度弊社の無料個別相談を受けてからでも遅くはないと思いますので、弊社の話を聞いていただけると幸いです。

▼個別相談は、対面とWEBの両方からお選び頂けます▼

■読売新聞に15段記事広告が掲載されました！

12月6日(火)発売【読売新聞・朝刊】に 「後悔しない相続対策のポイントとは？～なぜ？今！東京の中古ワンルームマンションが相続対策として注目されているのか？～」が掲載されました！
15段広告ということで、ドドン！と、1ページすべてが和不動産の記事となっております。
不動産投資を資産運用の手段として、
「自分が定年後にちゃんと年金を受けることができるのだろうか…」
「子や孫に資産をできるだけ多く残したいと思っているけど…」
といった、現在、社会問題化している 将来への不安や 相続対策から選ぶ方が多いでしょう。
その中でも今回の記事では、相続対策に不動産投資が有効だと思ってはいても、正しい運用方法がわからない方にぜひご一読いただきたい内容となっております。
・相続対策を考えるうえで重要視する2点とは？
・相続対策を失敗しないための3つのポイントとは？
・なぜ、都心中古築浅ワンルームマンションが相続対策に一番有効か？
などが分かるようにすっきりと要点を押さえて解説していますので、相続対策に難しそうというイメージをお持ちの方にも「なるほど！」と思っていただけること間違いなしです。
また、記事でお伝えさせていただいた内容は、実際にセミナーで聞くこともできます！
講師は弊社代表の仲宗根が務めさせていただきます。

自分の周りではまだ相続を控えていない方にも、今後の備えとしてぜひお聞きいただいて損のないセミナーとなっておりますので、皆さまのご参加お待ちしております！

▼和不動産のマンション投資セミナー開催スケジュール▼

今日、12月12日は「漢字の日」です。
日本漢字能力検定協会(漢検)が1995年に制定し、去年で20周年を迎えました。
「いい( 1)じ( 2)いち( 1)じ( 2)」(いい字1字)の語呂合せとなっております。
毎年この日のい午後2時に、その年の世相を象徴する「今年の漢字」が全国から募集され、京都の清水寺で発表されます。なぜ清水寺？とお思いの方もいるかと思いますので(私が疑問に思ったので。笑)知恵袋先生に聞いてみました！
どうやら「漢検の本部が京都にあること」「清水寺が日本を代表する寺」の2点から、会場となっているようです。冬の京都での揮毫はとても迫力があって、寒さも忘れてしまうほど興奮しそうですね！ぜひ1度生で見てみたいものです★

昨年は「安」でしたが、今年は果たしてどんな感じが選ばれるのでしょうか？
予想では、
「金」…オリンピックがあったからでしょうか。金が選ばれると3回目になるそうです。
「散」…SMAP解散からですね。
「驚」…トランプ氏の大統領選任からきているそうです。
そして「赤」…広島カープ優勝からですね。
すっかり年末の風物詩として定着した「今年の漢字」ですが、いずれにせよ来年はさらに良い年になるようにという思いが込もった漢字になってほしいものですね。

今回のスタッフブログはここまで。最後までお読み頂きありがとうございました。
次回も是非ともお楽しみに！

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