不動産投資コラム（2）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第2回【サラリーマンの他人資本を用いた不動産投資とは？】
自己資金が最小限に抑えられるローン（他人資本）
不動産投資する上で注意したいのが、空室をはじめ、家賃の滞納、地震、老朽化といったリスクです。
空室や家賃の滞納のリスクは、オーナー様が所有するマンションや戸建てを不動産会社が借り上げ、入居者に貸し出すサブリースを利用することで回避や軽減できます。
ただ、不動産会社とサブリースの契約を結ぶ際には、契約期間と管理手数料を考慮しましょう。
地震のリスクに対しては、新しい耐震基準で建築された建物を選ぶことで軽減できます。
老朽化のリスクは、新築なら住宅性能表示制度の柱や土台などの耐久性（劣化の軽減）にある等級を参考にし、日々発生する問題に迅速に対応するなどメンテナンスを行うことで老朽化に備えます。
加えて、マンション全体の管理業務を委託する会社と住戸の管理業務を委託する会社を同一にして統率をとることで、コストも抑えることも可能です。
ワンルームマンションをローン（他人資本）で購入すれば、自己資金が最小限に抑えられるので、不動産投資に初めて乗り出す方におすすめです。
預貯金でマイナス要素であった低金利が、ローンではプラス要素となってきます。
この先、好景気になり金利が高くなっても、家賃相場も上がることが考えられ、家賃を上げることができたら、増えた収入を金利に充当しましょう。
また、好景気で不動産価格が上がった時点で、所有するワンルームマンションを売却して利益を確定する方法もあります。
不動産投資で障害となる空室のリスクについて
サラリーマンの方が初めて資産を形成していく上でよく行うのが、ワンルームマンションを購入して、不動産投資することです。不動産投資でのオーナー様の収入には家賃がありますが、家賃がそのまま全額利益になるのではなく、家賃からランニングコストを差し引いた額が利益になります。
不動産投資には他の投資と同様にさまざまなリスクもあります。
不動産投資でのリスクの1つ目は、空室のリスクです。
当たり前ですが、お客様である入居希望者がオーナー様のマンションを気に入り、契約して入居しない限り家賃収入は得られません。
空室で放置しておいて、家賃収入がないだけならまだよいのですが、マンションを保有するだけで、ランニングコストがかかることをしっかり考えなければなりません。
マンションを保有するだけで、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災・地震保険料といったランニングコストとしてかかります。
例えば、東京にあるマンションの一室でしたら固定資産税だけでもだいたい年間4～5万円もかかってしまい、空室で家賃収入が無いとオーナー様の持ち出しになってしまいます。
管理費は、マンションの廊下や階段に備えてある照明の電気代、マンションの周囲に植木があれば、植木を手入れしたり水を与えたりする費用などです。
また、日々老朽化していくマンションは、ある時期大規模な修繕が必要になります。
修繕には多額な費用がかかりますので、入居者が毎月少しずつ積み立てを行う修繕積立金が必要です。
家賃滞納者の荷物の処分費用はオーナー様負担
空室のリスクと同様に考えなければならないのが、家賃の滞納リスクです。晴れて入居者が決定しても、入居者が毎月の家賃をしっかり納めてくれる保障はなにもありません。
入居者が1カ月程度家賃を滞納しても、すぐに強制退去させることはできず、滞納が3カ月になってやっとオーナー様が簡易小額訴訟を起すことができるのです。
それから裁判がやっと始まりますので、それまでのオーナー様の金銭的な負担と心労は相当なものです。
滞納の常習者は、3カ月過ぎると荷物を残したまま夜逃げしてしまい、荷物の処分費用はオーナー様の持ち出しになることも十分考えられます。
ただ、入居者の募集を焦るあまり、入居当初3カ月家賃がタダになるフリーレントで契約した入居者も要注意です。
フリーレントでは入居当初3カ月は家賃を支払わなくてもよいですが、残り9カ月分の家賃に、支払われなかった3カ月分の家賃が上乗せになっています。
このため、高額になった家賃の支払いができなくなった入居者が夜逃げしてしまうという話はよく聞きます。
空室や家賃の滞納リスクを回避する滞納保証やサブリース
空室のリスクの軽減・回避をするためには、まず、立地から考えなければなりません。例えば、人口が少ない場所のマンションを購入しても、入居者がなかなか決まらないのは感覚的にご理解できるとは思います。
都市部にあるマンション、できれば東京都内もしくは首都圏のマンションをターゲットにしましょう。
総務省統計局「人口推計」によれば2013年と2014年の人口を比べた場合、1都3県は、人口が増加傾向にあるのです。
日本全体の人口は減少傾向にあるのに、人口の増加傾向にある1都3県は、今後もマンションの需要も高まっていく可能性があります。
このように1都3県にあるマンションでしたら、空室のリスクが軽減できます。
一方、サブリースという言葉をご存じでしょうか？
サブリースは、オーナー様が所有するマンションや戸建てを不動産会社が借り上げ、入居者に貸し出すシステムです。
サブリースではオーナー様が抱える空室のリスクや家賃の滞納リスクが回避できるメリットがあります。
ただ、サブリースの契約を結ぶ時に注意して頂きたいのが契約期間です。
空室のリスクを考えれば、サブリースの契約期間は長ければ長いほどよいかもしれませんが、2～10年が一般的です。
ただ、契約が末期になり、契約を継続するかどうかのタイミングで、不動産会社から家賃の引き下げを提案されることもあるので、しっかり話し合い、状況によっては別の不動産会社との契約も検討しましょう。
また、サブリースでは、不動産会社から管理手数料として家賃の10～20％を請求されることが多いです。
通常の賃貸管理料で、滞納保証やオーナーとのトラブル回避を行っている会社もあります。特に販売会社が賃貸管理を行うケースはこういったサービスも付帯していますので、契約時にしっかり確認しましょう。
地震リスクや老朽化のリスクについても予防策を
マンション経営には地震リスクや老朽化のリスクがあります。
地震大国の日本において、いつ地震によりオーナー様の不動産がダメージを受けるかわかりません。
日本の建物は厳しい耐震基準で建築されています。ただ、耐震基準は、1981年を境に新耐震基準と旧基耐震基準で分かれます。
阪神淡路大震災では、旧基耐震基準で建築した建物のダメージは大きかったそうで、オーナー様は、新基耐震基準で建築した建物を購入していただくことをおすすめします。
またマンションの中でもワンルームマンションは壁が多いため、地震には強いといわれています。
老朽化のリスクについてですが、住宅性能表示制度はご存じでしょうか？
住宅性能表示制度は住宅の品確法に基づく制度で、安心して良質な住宅を取得できる市場を作るためのものです。
構造耐力をはじめ、省エネルギー性、遮音性といった住宅の性能を、適正化する表示の方法や評価の方法の基準を示す同制度の共通ルールによって、消費者が住宅の性能を比較できるようになっています。
新築住宅の場合、同制度では10分野32項目（必須項目4分野9項目）ついての性能の表示項目があります。
10分野には、地震などに対する強さ（構造の安定）をはじめ、火災に対する安全性（火災時の安全）、柱や土台などの耐久性（劣化の軽減）、配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策（維持管理・更新への配慮）、省エネルギー対策（温熱環境・エネルギー消費量）、シックハウス対策・換気（空気環境）、窓の面積（光・視環境）、遮音対策（音環境）、高齢者や障害者への配慮（高齢者等への配慮）、防犯対策があります。
この中で、柱や土台などの耐久性（劣化の軽減）という分野は、老朽化のリスクを軽減するもので、経年変化で、建物の土台や柱があまり損傷しないような対策がどの程度程施されているかを評価し、等級3～1に分けます。
例えば、鉄筋コンクリート造の場合は、コンクリートの中性化や水分を含んだコンクリートが凍って膨らみ傷む劣化を評価します。
等級3では、通常想定される自然条件及び維持管理条件の下で3世代まで伸長するための必要な対策が講じられており、等級2では2世代となり短くなり、等級1は建築基準法の規定を満たしています。1世代は25～30年となっております。
柱や土台などの耐久性（劣化の軽減）という分野で等級3の住宅を購入すれば、老朽化のリスクを軽減できます。
ただ、新築で等級3の建物であっても、維持管理が適正に行われていないと老朽化が進行しますので、鉄筋コンクリートの劣化など日々発生する問題は素早く対応することが重要です。
加えて、マンション全体の管理業務を委託する会社と住戸の管理業務を委託する会社を同一にして統率をとることで、コストも抑えます。
30代でワンルームマンションをローン(他人資本)で購入、自己資金は最小限に
株や投資信託など投資では多かれ少なかれ自己資金は必要ですが、ワンルームマンションへの投資でしたら自己資金ゼロでもスタートできることがあることは、ご存じでしょうか？ワンルームマンションをローン（他人資本）で購入すれば、自己資金は最小限でもすむことがあります。
ローンであるため、金利がかかってきますが、預貯金でマイナス要素であった低金利が、ローンではプラス要素となってきます。
さらに30代のサラリーマンの方でしたら、ローンの返済時期を長く設定できますので、月々の返済額を抑えることが可能となります。
ただ、変動金利でローンを利用すると、金利の上昇が気になります。ローンの金利は、日本銀行の政策金利が上がれば上がることはご存じだと思います。
現在、低金利が続くのはなぜでしょうか？
それは、長く続く不景気を解消するため、日本銀行が政策金利を下げて、金融市場にお金を流れやすくしているためで、いわゆる金融緩和です。
この先、好景気になると日本銀行の政策金利を上げて、金融市場にお金を流れにくくする、いわゆる金融引き締めを行います。
このようなことから、今後好景気になったら、日本銀行が政策金利を上げ、ローンの金利も上昇することも考えられます。
ただ、時代は好景気に突入する訳ですから、ローンの金利が上昇するとともに、家賃相場や不動産価格も上昇します。
家賃相場が上がり、家賃を上げることができれば、増えた収入で金利に充当しましょう。
また、不動産価格が上がった時点で、所有するマンションを売却して利益を確定するのも一つの方法です。
一方、30代で持家を所有したいと考える方も多いでしょうから、住宅ローンで持家を購入する前に、ワンルームマンションを投資用ローンで購入することをおすすめします。
なぜ、ワンルームマンションを投資用ローンで購入するほうが先かというと、貸出総額があるからです。
年収700万円のオーナー様が金融機関から住宅ローンで8000万～1億円、投資用ローンで4300万～4700万円の借入ができるとします。
例えば、投資用のローンで4300万円を借りても、住宅ローンで5700万までが借り入れができます。
もし、先に住宅ローンで5000万円を借りてしまったら、住宅ローンで投資用のローンの枠を使い切ったと見なされ、これ以上の借り入れはできません。
これが貸出総額の考え方です。
さらに、持ち家を購入する前にマンション経営で家賃収入があれば、サラリーマンでの収入に家賃収入が加算されるため、ローンの審査も通りやすくなります。
しかし、借入もバランスが大切です。購入後のトータルプランを考えて投資をスタートしていきましょう！
