不動産投資コラム（28）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第28回【長期的に収益を安定させるなら法人化もアリ! 設立方法と注意点】
不動産投資をもっと発展させたいなら法人化に
個人での不動産投資に、限界を感じておられるオーナー様もおられるのではないでしょうか？
そのような方は、いっそのこと法人化にするという方法があります。法人化にするためには、不動産投資家としてどこまで大きくなりたいか、本気で成功したいか…といった本気度が試されることかもしれません。
長期のスパンで収益を安定させたい、もっと飛躍したいと願う気持ちがあるなら、法人化も検討してみるのはいかがでしょう。今回は、法人化することのメリットやその設立方法、注意点等、法人化についてご説明いたします。
法人化する最大のメリットは節税対策！？
不動産投資家として複数の物件を個人で所有するとなると、色々と制約を感じるのではないでしょうか？
もっと可能性を広げる手段として法人化という選択肢があります。もし法人を設立するのであれば、メリットとデメリットについて気になるところでしょう。また、いつ法人化すれば良いのかといった問題も出てきます。では、順を追って解説いたします。
法人化のメリットについてですが、大きく絞ると「節税できる」「保証人の心配がない」「融資枠が増加できる」の3つがあります。
ひとつ目の節税が最も大きなメリットだと言えるでしょう。会社員が個人で不動産を所有し続けていくと、所得が増えるために多額の税金がかかってしまいます。節税対策のためにマンションを購入された方以外、ほとんどの場合は所得税が大きくなるのです。
個人の場合の税率は、所得税＋住民税となります。下記の表を参照してください。
地方税と所得税の合算税率で、地方税10％が入っています。確定申告時には所得税の申告のみとなり、下記の税率−10％が確定申告時の税率となります。
●個人の税率
所得税・住民税合算速算表
課税所得 税率 控除額
195万円以下 15％ ─
195万円超～330万円以下 20％ 97,500円
330万円超～695万円以下 30％ 427,500円
695万円超～900万円以下 33％ 636,000円
900万円超～1800万円以下 43％ 1,536,000円
1800万円超 50％ 2,796,000円
●法人の税率（法人税＋住民税＋事業税）
利益 税率
～400万円以下 約22%
400万円超～800万円以下 約25%
800万円超 約38%
個人と法人を比べると、税率が大幅に異なるのがおわかりいただけると思います。
個人では、給与所得や不動産所得が上がれば税率も高くなっていきます。しかし、法人税率では、個人の税率よりもほぼ安くなりますから節税が可能なのです。
また、損失が発生した場合の対策についても法人化が有利です。
損失を繰越できる期間が、個人の場合、不動産所得がマイナス時、他の所得と合算してもまだマイナスであれば、その赤字を3年間繰り越せます。しかし、法人はマイナスを9年間も繰り越せます。個人と比較して3倍も長く繰り越せるメリットは、大きいと言えます。
物件を売却して発生する税金についても、個人と法人では異なります。不動産の売却益は「譲渡所得」となるのはどちらも同じですが、税金の扱いが違います。
給与所得や不動産所得は最終的に合算され、給与所得が600万円、不動産所得が600万円であれば、合計は0円で損益通算となるため税金は発生しません。一方、不動産の譲渡所得は、これらの所得と合算されません。そのため不動産所得がマイナスでも譲渡所得がプラスであれば、損益通算には当たらず、譲渡所得に対しては税金が発生します。以下が計算方法です。
● 売却代金－取得費－譲渡費用＝譲渡所得
譲渡所得には、その不動産の所有期間に応じて2つの税率があり、取得から5年以上の場合「長期譲渡所得→20.42％」、5年以下では「短期譲渡所得→39.819％」となります。
法人の場合は、「譲渡所得」も総合課税の扱いになり、上記の法人税率が適応されます。取得から5年以内の売却では、個人より法人の方が節税になります。
まだある！ 不動産投資を法人化することのメリットについて
不動産投資を法人化するにあたり、節税のメリットとして、相続税・贈与税の対策としても効果があります。
不動産の場合、時価ではなく「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対して課税となりますので、現金より遺産総額が低く評価されて、結果として納める相続税額が少なくなる可能性があります。
なぜなら、一般的には建物は50～60％で評価され、土地は路線価の80％で評価されます。投資用不動産として第三者に貸すことで、建物の評価額が30％控除され、現金に比べ約3割前後の評価となるため相続税対策として有効です。
さらに不動産を管理する法人を作り、相続させる方法もあります。法人の株式を継承することで相続税を抑えられます。
また贈与税として、配偶者であれば「居住用の不動産」もしくは「居住用不動産の取得資金」として贈与を受けた場合、非課税枠の特例を利用することができます。
続いて、保証人の心配がいらない…というのは、個人ですと、第三者の保証人を立てないと金融機関から融資が受けられません。しかし、法人化していると法人の代表者、すなわちオーナー様が連帯保証人となることができるため第三者の保証人は不要です。保証人になってほしいということは、第三者に依頼しづらくなかなか難しいことなのでそのストレスから解放されます。
そして不動産投資における法人化のさらなるメリットとは、金融機関からの融資額の増加です。個人では限度がありますが、法人ですと大口の融資も可能になります。どんどん不動産ビジネスを拡大したいオーナー様には、メリットでしょう。
しかしながら、物事にはプラスとマイナスの両面があります。念のために法人化のデメリットもおさえておきましょう。
たとえば、法人化にあたり費用がかかること、赤字でも毎期7万円の住民税がかかることをはじめ、社会保険料の支払い義務や全ての事務作業が増えることなどもあります。また、所得が少ないとメリットが感じられません。
これらを把握した上で、法人化に踏み切るかどうかじっくりと検討し、判断してください。
法人設立のタイミングとは？
では、不動産投資においてどのタイミングで法人化するのが適切なのかという点について解説しましょう。
一般的に年間の家賃収入が2,000万以上になれば…というのが法人化へのタイミングの目安だと言われています。ただし、オーナー様の環境はそれぞれ異なるので一概には言えません。
もしオーナー様が会社員で、会社員としての所得が1000万円を超えるようであれば、法人化した方が得策と言えるでしょう。あるいは、所得は少ないが、家賃収入が非常に多いことが見込める大規模物件を所有するというのなら、事前に法人化について検討されるのをおすすめします。法人化の後、物件購入をする方が有利なことがありますので、あらかじめ調査は念入りにしてください。
一週間もあれば法人設立の手続きはできますが、コストも掛かるので費用について事前に調べておきましょう。
不動産管理会社を設立する際に、資本金の他におおよそ25万円の費用が以下のようにかかります。
・定款認証用収入印紙代 ４万円（電子認証の場合は不要）
・定款認証時の公証人の手数料 ５万円
・定款の謄本の登記手数料 250円／１ページ
・登録免許税 最低15万円
・会社印の作成 数千円
これらの手続きはオーナー様が自ら行うこともできますが、煩雑なので専門家に依頼するのがおすすめです。
法人を活用した2通りの不動産投資スタイル
法人化した不動産賃貸事業には、不動産所有方式と管理委託方式の2種類があります。
では、それぞれの特徴や方法について説明しましょう。
不動産所有方式とは、会社名義で賃貸用建物を所有する方式です。この方式では、家賃収入をはじめ、礼金や更新料等の一時的な収入も法人の収入になります。所得分散による節税効果が最も得られる方法だと言われています。
不動産所有方式を選択するには、最初に法人設立を行い法人名義で物件を購入する方法をとるか、もしくはすでに個人で所有している不動産物件を法人に譲渡する方法があります。
ただし、新設した法人では実績がまだないので、金融機関からは信用を得にくいと言えます。したがって融資審査が厳しくなり、融資が受けづらいという難点もあります。できるだけ新設法人にも優しい金融機関を探す必要があります。日本政策金融公庫などに相談してみるのが良いでしょう。
管理委託方式は、オーナー様が所有する賃貸不動産の管理を自分や親族が所有する法人が行う方法です。オーナー様やその親族は、役員や従業員として法人の業務を行います。法人は家賃や敷金等の集金や管理、物件の清掃、修繕等のメンテナンス、エレベーターの保守点検、入居者の苦情処理などの管理業務を行います。その報酬として管理料をオーナー様から受け取ります。法人は、受け取った管理料の中からオーナー様やその親族に対し給与を支払うという仕組みです。個人の税率より法人の方が低いので、節税効果が得られます。
実は節税よりも納税が不動産投資の鍵！
さて不動産投資において、収入増加に伴う節税対策が大切だとオーナー様たちは思われたのではないでしょう？
確かに健全に節税するのは良いことです。ただし、節税に重点を置きすぎるとメインビジネスを忘れてしまいます。
法人化の最大の目的は所有する物件である資産を増やしていくこと、それもなるべく迅速に行っていくためのものです。節税は大きなメリットではありますが、それが目的ではありません。
法人を設立することで事業を大きく発展させ、大規模な融資を受けることの方が目標でしょう。節税にばかり注力していると、事業は拡大していきません。積極的に行うのは、どちらかというと納税です。オーナー様は「どうして？」と疑問に感じるかもしれません。
実は、常に黒字をキープし前向きに納税している方が金融機関の印象が良く、融資が受けやすいのです。納税金額が大きいほど、大口の融資は受けやすくなります。
ですから、きっちりと納税することがビジネスとしてはプラスにつながるのです。節税をするにしても、長い目で総体的に見て有利な節税を行ってください。
税金の支払いや節税、借入など財務全般について、オーナー様一人で処理するのは難しいでしょう。法人化するとなおさら限界があります。やはり、プロに任せることも必要です。
信頼できる税理士と顧問契約を組んで税務に関するアドバイスをもらうことをおすすめします。顧問料は発生しますがそれほど高くありません。むしろ自身で対応し、うっかり納税期日を見落としたり、金額を間違い、後から罰金の請求を受けたりする方が高くつきますし、税務署に与える印象が悪くなります。
税理士の選び方のポイントとしては、もちろん不動産投資に詳しい人を選ぶことが最優先事項です。他の要素としては、長いビジネスパートナーになるわけですから、ウマが合う、相性が合う人を選びましょう。数人と面接をして、印象が良かった人、コミュニケーションがとりやすかった人、助言をくれそうな人を選んでください。信頼関係を築いていけそうな人でないと大切な財務を任せることはできません。
