不動産投資コラム（35）
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第35回【金融資産にはないメリットを持つ国内不動産を使った資産運用】
国内不動産を使った資産運用が持つ金融資産にはないメリット
債券や株式といった金融マーケットで取引が行われる目に見えない資産を金融資産と言い、土地や建物、機械、原材料、製品などの目に見える資産を実物資産と言います。
実物資産の中のひとつである国内不動産には、金融資産にはないメリットがさまざまあります。
投資環境における人口減少と成長率の低下という注意すべき点はあるものの、物件の選択をうまく行うこと、また国内不動産ならではの特徴を把握し活用することで大きなメリットを享受できるでしょう。
メリットは大きく分けて3つ。
1つ目は、国内の不動産を購入するにあたって金融機関から借り入れができるということ。低いリスクでレバレッジをかけることができます。
2つ目は、市場が非効率で情報が偏在している時にその情報を得た人のみが高いリターンを得られる状態である「価格の歪み」を活用できること。
3つ目が相続税対策としても有効であるということです。
国内不動産を使った資産運用とは
金融資産は、債券や株式といった金融マーケットで取引が行われる目に見えない資産のことです。
それに対し、土地や建物、機械、原材料、製品といった、目に見える資産のことを実物資産と言います。
この数ある実物資産の中でも、金融資産にはないメリットを持っていると言われているのが国内不動産です。
国内不動産には海外不動産と違って為替リスクがありません。また、日本人にとって土地勘があるうえに、イールドギャップ（賃貸利回りと借入金利の金利差）が大きいためローンを用いたレバレッジ投資ができる、といったことが挙げられます。
一方、注意すべき点として投資環境における人口減少と成長率の低下があります。
実際、日本の人口は2008年から減少しており、東京でさえ2020年あたりから減少傾向に陥ると予想されています。さらに2050年には日本の人口が現在より30%ほど少なくなり、1億人を下回るという予想もなされているほどです。
不動産においても同様で、日本国内の賃貸物件の空き家率平均は20%ほど、東京だけでも10%ほどと高止まりしており、経済成長率もほかの新興国と比べて大きく下回っていると言われています。
そのため、国内不動産についてはマーケット全体の成長からリターンを得ようとするのではなく、物件の選択をうまく行うことによって成果が期待できます。また、国内不動産ならではの特徴を理解し活用することで、十分なメリットを享受できると言えます。
では、国内不動産を使った資産運用のメリットにはどのようなものがあるか、詳しく見ていきましょう。
不動産の購入金額を全額借り入れることができる
国内不動産に投資することは、金融資産の運用とは大きな違いがあります。
まず1つ目に、国内の不動産を購入する時には金融機関から借り入れができる点があります。
不動産の購入金額の8～9割を借り入れることができるほか、フルローンと言って物件価格の全額を借入で賄うこともあります。金融機関によっては、頭金が10万円あれば融資してくれます。
人はそれぞれの「お金を借りる力」を持っており、例えば大手企業に長年勤務している人や役所勤めをしている人などは、一般的にお金を借りる力が高いと言えます。
この力を使って借りたお金の使い道には、2つの種類があります。
「消費」と「投資」です。
消費とは、例えば自動車ローンを組んでマイカーを購入したり、住宅ローンを組んでマイホームを購入したりということです。多くの人は、お金を借りる力をこの「消費」に使っていると言えるでしょう。
それも良いのですが、中にはこのお金を借りる力を「投資」へと有効活用している人も存在するのです。
例えばある人は、マンションで経営を行っています。働いてコツコツと貯めて得た資金を元手としてまずワンルームマンションをローン購入し、それを人に貸すことで家賃収入を得るということを始めました。
それをすべてローン返済に回し、余裕が出てきたところで次の物件を購入し、また賃料収入を貯める…というように続け、現在では複数の物件を所有し月々60万円以上の家賃収入を得ているとのことです。
最初に購入した物件のローンが終わると、その物件からの家賃収入をすべて次に購入した物件のローン返済に充てていく。この流れを着実に続けて行くことによって、資産形成を加速していくことができるのです。
不動産投資はレバレッジ効果を得られるのがメリット
金融資産の場合、資産運用は基本的に自己資金で行うものですが、国内不動産だとお金を借入して投資を行うことが圧倒的に多くなりますが、先述したように購入金額の7割以上、もしくは全額を借り入れて投資を行うことにはレバレッジをかけることができるという利点もあります。
レバレッジとは、他者の資本を用いることで自己資本に対しての利益率を高めることを言います。
日本人にとってお金を借りることはあまり良くないイメージがありますが、実はこのように借金を活用して利益を高めるという投資方法も可能なのです。
また、「投資」のための借金は実物資産だけでなく金融商品に行うこともありますが、そのリスクは大きく異なります。
例えば、FX（為替証拠金取引）。日本において、FXのレバレッジは25倍までに規制されています。
少ない資金で大きなリスクを取ることができるため、資産が少ない人であってもそれを増やす機会に恵まれるということになります。例えば25倍のレバレッジの場合、40万円の資金なら1000万円の為替リスクを取ることが可能です。
しかし一方で、リスクがとても大きくなるという懸念があります。
25倍ということは、為替が1%変動すると資産が25%動くということです。為替が想定通りの方向に動けば大きな利益を得るチャンスがありますが、逆に想定と反対方向に動くと、例えば4%動いた場合、資産がすべて失われてしまうということです。1ドル=120円であれば、為替が4～5円動いただけで資産が全額なくなってしまうということですから、これはリスクの取りすぎと言えます（ただし実際には、そうなる前に強制ロスカットが発動してFX会社によってポジションが強制的に閉じられますが）。
不動産投資は資産を増やす方法としてリスクが低い
その点、不動産の場合は違います。例として、自己資金80万円で2000万円の物件を購入したとします。
賃貸物件として活用し、毎月の家賃を受け取りながらローンを返済していきます。レバレッジが25倍という点はFXと同じですが、不動産の購入が目的の借入は、物件価格が下がったとしても強制ロスカットされることがないというのが大きく異なる点です。
不動産担保のローンは、毎月の返済がきちんと滞りなく行われてさえいれば、物件の価値が下がって例えば半分になったとしても、借り続けることが可能です。もし空室になってしまい賃料がはいらなくなったとしても、毎月のローン返済さえしていれば問題ないということです。
FXのような金融商品は、万一リーマンショックのような急激な変動がマーケットに起こった時、評価損が発生するため運用が続けられないというリスクが発生します。
反面、不動産投資の場合は、返済を滞りなく行っていれば物件価格に関係なく投資を続けることができます。
一時的に物件の価値が下がったり入居者がいなくなって家賃収入が途絶えたりという状況があっても、そのせいで投資をやめなくてはいけなくなることはありません。何とかローンの返済を継続できれば、また価格が上昇したり賃貸需要が回復したりするといった良い時期を迎えることができるでしょう。
こうして考えると、不動産投資でレバレッジを効かせることは、金融商品と比較すると、資産を増やすための方法としてリスクが低いと言うことができます。
不動産投資では価格の歪みを利用できる
そして2つ目に、不動産を含む実物資産には、「価格の歪み」が存在するという点が挙げられます。
この価格の歪みについて詳しく説明しましょう。
投資で収益を上げるためには、「アルファ（市場の歪みを利用して利益を上げる）」と「ベータ（市場全体の平均的な成長を狙って利益を上げる）」という2つの方法があります。
このうちアルファの方法で超過利益を獲得するためには、まず「歪み」を見つけなければなりません。
この歪みとは何かというと、市場において効率が悪く、情報が偏ったところに存在していて、その情報を得た人だけが高いリターンを得られるという状態のことです。
金融市場の場合、この歪みを見つけるのは至難の業です。そもそも金融市場は一般的に効率性が高いものであるということと、例えば株式市場に歪みがあったとしても多数の市場参加者が同時にアクセスしているのですぐに誰かに発見されてしまい、なかなか超過利益を得るチャンスに恵まれません。
そのため、このような金融市場では大きなコストをかけてまで超過利益を狙うのはあまり賢いやり方とは言えないでしょう。
その点、不動産投資に代表される実物資産は市場の効率性が低いため、歪みを狙うのに向いています。取引コストこそ高くつく資産ではありますが、しっかりと物件を調査し、吟味して選択して、長い時間をかけてじっくり運用することによって、市場の歪みやそれによって発生する割安な投資対象を見つけることができるというわけです。
相続税対策に有効な不動産投資3つ目に、国内不動産というのは相続税対策としても有効な投資対象である点が挙げられます。相続税計算に用いられる国内の土地の評価は、公示価格のうち80%を目安とする路線価方式によって引き下げられます。
さらに、建物についても固定資産税評価額で評価され、建築費の50%～70％ほどになると言われているほどです。
そして賃貸物件のケースにおいては、借地権割合や借家権割合が考慮されることになっているため、評価額をよりいっそう引き下げることができます。
また、投資用のマンションの場合、物件によって差はありますが相続性評価を時価の30％にまで引き下げることができるケースがあります。
