不動産投資コラム（42）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第42回【一般投資家と資産家の、不動産投資による収益構造の違い】
一般投資家と資産家がする不動産投資の違いとは
これまで不動産投資と言えば、元々土地を持った人たちが税金対策として行うイメージが強く、土地がなければできないと考えられていました。
現在、この不動産投資は「20～30代の土地を持たない人でも始められる資産運用方法」になり、チャレンジする人たちが増えています。
とはいえ、土地の所有者や最初から自己資金を多く持っている資産家とは違い、一般の不動産投資家は銀行から融資を受けて物件を購入し不動産経営を始めるため、利益率が低くなることは覚悟しておかねばなりません。
目安として、家賃収入から全ての経費を差し引いて手元に2～3割残すことを目標に投資ができれば、かなり上手く経営ができているといえます。
一般投資家が狙うべき物件とは
一般投資家にとって、手元に利益が2～3割残るような物件は、残念ながら都心の駅近物件では実現が難しくなります。
家賃収入の5割近くをローン返済にあてる一般投資家の場合、固定資産税や管理費、空室のリスクを考慮すれば、手元に残る利益は2割以下になることも珍しくありません。
利益2～3割を目標とするなら、都心の駅近物件を投資の対象とするのではなく、地方の築15年以上の中古物件を購入し、リフォーム費用などの必要経費を節約して物件を手入れした後、少しでも高い家賃で入居者を探す努力をしなければなりません。
新築ワンルームマンションを投資対象にすべきという考え方がありますが、このような物件は最初の入居者は決まりやすい反面、ローンと経費を合わせたら赤字に陥ってしまうことが多くなるので、融資を利用して不動産投資を始める会社員には適していません。
資産家の不動産投資方法とは
一般投資家とは違い、資産家は銀行からの借入れが少ないことが多く、家賃収入のほとんどを自分の収入にすることができます。
そのため資産家は、一般投資家に比べると土地の値段が下がりにくく、安定した賃貸需要がある物件を購入し所有する傾向があります。
そして、家賃収入から管理費用や固定資産税を差し引いて約5割を利益に残すことができます。
始めるにあたり、資金の無い方は繰上返済を行うことで、カバーできます。長期的にコツコツ不動産投資を行うことも大事です。
不動産投資の優良物件と言えば、立地だけではなく、物件の用途についても注目されつつあります。
例えば、高齢化や少子化が進んだ現在の社会において、高齢者夫婦が住む賃貸物件やリハビリ･介護施設併設の物件なども出始めています。
このような可能性から、物件を選んで投資できる余裕が資産家にはあります。
一般投資家は自分で優良物件を捜す努力が必要
資金を持つ資産家とは違い、一般投資家は自分自身で収益性が高い物件を探し出す努力を怠ってはいけません。
同じ物件でも借入れがない資産家と、借入れを行う一般投資家では、利益率に大きな差があります。
ですから、一般投資家は数字に厳しい姿勢を貫き、利益が出るかどうかを自分の目で見極めなければなりません。
投資用の物件の広告には、「表面利回り」が表示されていますが、この数字には空室が続いて家賃収入がない事態については想定されていません。
そして家賃を値下げしなければならない時も、利回りが想定よりも大きく下回ることもあります。
一般投資家が不動産投資を始める時は、購入した物件を貸し出した時に入居者がすぐに決まらない場合、どこまで家賃を下げることができるか、どこまでリフォームに費用をつぎ込めば借り手が見つかるかなどを十分に検討し、あらゆる事態を想定して、それでも利益が確保できる物件のみを購入すべきです。
不動産投資に関するアドバイスは、投資用不動産を専門に扱う業者や銀行ローンの担当者といった人たちから情報を得るのも方法の一つです。
たくさんの情報を自分で集めて、判断する力を持つ人が不動産投資に向いた人と言えます。
