不動産投資コラム（48）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第48回【不動産投資における火事・地震など予測不能な災害のリスク対策】
損害保険と複数地域への分散投資で災害リスクを抑える
不動産投資をする上でのリスクは、空室以外に地震や火事といった天災や災害です。
災害に備えるには、補償範囲の広い損害保険に加入することですが、この保険料もオーナー様にとって賃貸運営の経費になります。
損害保険で住宅に関するものには、住宅火災保険や地震保険などがあります。収益を考えた場合、鉄筋か木造かといった物件の種類や、構造、築年数によって保険の内容や料金が変わってきます。
そして、同じ地域にいくつも物件を持っているよりは、遠く離れた地域に複数の物件を持っているほうが、有事の際のダメージを抑えることができます。
また阪神大震災後、建物の「新耐震基準」が制定されており、その基準に沿った建物なら地震で倒壊するリスクは少ないとされています。
中古物件を購入する時は、この基準制定前に建築されたかどうかで利回りに差が出ていることもあります。
そしてこの基準に満たない築年数の古い物件は、銀行の融資が受けられないこともあります。
天災などの不測の事態は常に「起こる」ことを想定して、物件購入や賃貸経営をします。
特に現金は、問題解決にはなくてはならないものなので、余剰資金は常に用意しておきましょう。
オーナー様が加入すべき火災保険や地震保険の内容とは
不動産を購入したらオーナー様が損害保険に加入します。
オーナー様が加入すべき損害保険には、火災保険や地震保険などがあります。
火災保険の対象となるものは、「建物」と「家財」があり、オーナー様は「建物」、入居者は「家財」に関する保険にそれぞれ加入します。
火災保険は、保険商品によって補償内容や保険料が異なります。
所有物件でよくあるトラブルは、どちらかといえば火事より給排水設備の故障などによる水漏れの方が多く、このようなトラブルも補償対象になっているかチェックします。
その他にも、車の衝突事故で物件が破損した時の補償、そして災害で仮に物件を失って家賃収入が途絶えた場合、契約で定められた範囲や期間で家賃相当額を受け取れる「家賃特約」と呼ばれるものなどがあります。
火災保険は、火事だけでなくさまざまな災害に対応しているので、安易に安い保険料のものを選ぶことなく、物件の構造や立地、築年数に合わせて選ぶことが大切です。
火災保険で補償できない災害には地震や噴火、津波があります。これらの天災は、火災保険に加えて地震保険に追加加入することで補償を受けられます。
起こるかどうかわからない天災に対して、地震保険料という経費を費やすかどうかはオーナー様の判断になります。
オーナー様の負担を少しでも軽くするために、現在、地震保険に加入すれば、地震保険料控除を受けることができるようになっています。
天災や災害のリスクを回避する複数地域への分散投資
地震や火事といった予期せぬトラブルが起きた時、まず必要になるのは現金です。
火災保険や地震保険に加入していても、補償の受け取りまでは日数を要するため、それまでのトラブル対処に必要と思われる資金はいつでも使えるように準備しておきます。
また「お金」以外に、オーナー様がとれる対策には、複数の物件をエリアを分散させて所有しておくことが挙げられます。
そうすれば、たとえ災害にあって家賃収入が一時的に途絶えても、別の地域の物件から現金収入を得られます。
遠い場所にある物件は、自分が頻繁に足を運べないデメリットはありますが、不動産管理会社に委託すればそのような管理などについての心配もなくなります。
不動産投資は、収益の上がる物件を購入し、経営管理を外部へ委託して収益が得られる仕組みさえできれば、物件の場所がオーナー様の自宅から遠くても問題ありません。
不動産投資を始めるなら、収支を得ながらリスク対応もできるような体制を作り上げていくようにしましょう。
