収益物件の運営で突発的に出費が発生するケース【不動産投資コラム 第51回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

トラブルに備えて現金は常に手元においておく

物件を持ち、不動産投資を進めていれば突発的な出費が発生することがあります。
地震、火事などの災害では損害保険の補償を受けることができますが、保険適用外で大きな出費が発生するトラブルには、あらかじめ現金を用意しておく必要があります。

多額の出費を伴うものには、外壁塗装や屋上防水の劣化、水回りの不具合、退去に伴うリフォームがあります。

保有する物件数にもよりますが、手元におく現金の目安は、「一部屋あたりのリフォーム代×2～3室分」です。
借り入れ金額の５%の現金を、手元に置いておくという考え方もあります。現金がない場合に備えて、クレジットカードのキャッシング枠も利用できるようにしておくと心強いでしょう。

トラブルへの対処は、まずは応急処置を行い全面的な修繕が必要だと判断されれば、その内容や金額などを十分検討してから実施します。

特に利回りが良くても築年数の古い建物を購入すれば、いずれは大規模な修繕が必要になるという前提で投資計画をたてておくべきです。

物件の修繕にかかる費用明細

（１）突発トラブル
①蛇口水漏れ、換気扇、エアコン、ドアノブの故障など→部品代＋交換機器代　目安は3万円

②共用部分電燈交換→１個あたり１０００～１５００円

③トイレのつまり→出張費＋便器取り外し＋調査費用で1万円、高圧洗浄15,000円、カメラ調査費25,000円

（２） 入居者入替時のリフォーム
①壁紙→１㎡あたり900～1200円

②キッチン→15～20年を目処にキッチンリフォームが必要　30万円前後
③エアコン交換→5～10年ごとに交換する、機器代＋交換代金＝5万～10万円

④給湯器交換→10～20年で寿命、一括購入で10万円前後

⑤洗面台、風呂場関連→15～20年毎の交換
・洗面台鏡　2万円前後
・浴槽交換　5～10万円
・風呂場の壁塗装費用　1万円前後
・風呂場全体リニューアル　数十万円

⑥フローリング→10～20年毎の交換 ・和室から洋室、カーペット床からフローリングへの変更は6畳あたり10万円前後

⑦ビニールタイル床→数年毎の交換
・料金(目安）：　5,000円/㎡

⑧畳→1枚あたり5,000～10,000円

⑨ガラス窓交換→鉄線入りガラスのひび割れ交換で1枚あたり2～3万円

居住中におこる突発トラブル修繕費用の目安は数十万円

不動産投資をしていれば、常に不測の事態に備えて現金を持っておかねばなりませんが、突発的に起こるトラブルの多くは、数万円の応急処置で済むことがほとんどなので、まずはあわてずに対処することが大切です。

もし改めて大規模な修繕が必要になることがあっても、まずは居住者が引き続き住める状態に戻すことを優先します。そして、借主と相談しながらその後の修繕の日時などを打ち合わせし、できるだけ早く修理を行うようにします。

トラブルの多くは、入居者の入れ替わり時に物件の築年数や前回リフォームからの年数などを考慮し、設備機器の状態を見て必要な箇所を先に交換や修理するなどの対策をとっておくことで、未然に防ぐこともある程度は可能になります。

マンションやアパートの1室だけなら、たとえ大規模な修繕が発生したとしても数十万円までに収まるため、その程度の現金を手元に置いておけば安心です。

複数の物件を所有し運用している場合では、数十万円ｘ2～3室分の現金をいつでも引き出せる用意をしておきます。

現金が必要になることは他にもある

不動産投資では、物件の突発トラブル以外にも現金が必要な時があります。それは、毎年支払う固定資産税です。

物件を複数所有していれば、その金額はかなりのものになります。納期は4回に分けられており、市町村ごとによって違いますが、期限までに支払えないと延滞金を追加徴収されます。支払期日や金額を考慮しながら、トラブル対処の費用を支払えるようにしておきましょう。