不動産投資コラム【第58回】|不動産投資の和不動産

不動産投資コラム（58）

会社員が不動産投資をするためには、銀行からの融資が不可欠です。
銀行は、借入れを希望する人の年収や勤め先と投資対象となる物件の価値の２つの観点から融資の審査を行っています。

1件目の融資では、問題なく借りられる人が多いのですが、物件数が増えるにつれて銀行からの融資審査が厳しくなっていきます。

一般的に2億円以上の借り入れがあれば、たとえ既存物件の評価が高いと判断されても、追加融資を断られる確率が高くなります。なぜなら、2億円を超える運用金額になると、サラリーマンの資産運用の範疇を超えていると判断されるからです。

このハードルを越えるには、オーナー様が会社を設立し、不動産賃貸業者になることです。
会社を立ち上げて、事業性融資（プロパーローン）を利用すれば、物件数を増やし、不動産投資を拡大することができます。

会社には、株式会社や合同会社、NPO法人などさまざまな形態があります。ここでは、1人でも設立できる合同会社設立の手順を説明します。

最初に会社の名称や所在地、業務内容、資本金、出資者やその額、役員などの基本事項を決定します。

役所で、許認可が必要かどうかを確認した後、法務局で商号の調査と事業目的を確認します。
会社の印鑑、定款を作成し、出資金を払い込み、登記申請書類を作成し申請を行います。
会社を設立したら、税務署や労働基準監督署、公共職業安定所、社会保険事務所、都道府県税事務所、役所へそれぞれ届出書を提出します。

合同会社設立費用ですが、定款に貼る収入印紙代が4万円、登録免許税（印紙代）が6万円、各種印鑑製作費用、登記簿謄本や印鑑証明書交付手数料が約3万円です。
定款印紙代は、電子定款だと無料になります。

合同会社を設立するのは、融資を得るためだけではなく、それ以上に節税対策にもなります。

現在、税制改革が進み、法人税は減税の傾向が続いています。
サラリーマンとして得た所得と合同会社のような法人として得た所得は、それぞれ税率が異なっており、今では課税所得1,000万円を境目にサラリーマンが会社を設立して法人となる方が、課税負担の割合が少なくなっています。

合同会社設立は、さほど手間はかからず費用も約13万円と安くなっています。
電子定款を使えば9万円に節約することもできます。
また株式会社では必要とされている「決算公告義務がない」のも、運営経費削減に大きく貢献します。

最初は合同会社でスタートし、経営が軌道に乗り業績が向上すれば、株式会社へ変更することも可能です。
株式会社になれば、個人に比べて厳しい経理処理も行うことになりますが、これにより金融機関からの信用度が高くなり融資が受けやすくなるのです。

不動産投資をサラリーマンとしてスタートした当初は、給与収入を裏づけにして資金を借りるという「副業レベル」での投資家ですが、会社を設立すれば、プロの不動産賃貸業者として業務を拡大していくという意識を持って銀行にアピールしていくことになります。

法人となれば、アパートローンのようなパッケージ型の不動産融資ではなく、一般事業向けの融資「プロパーローン」の審査申し込みができる可能性も出てきます。

現在、収益物件の投資規模が10億円以上のオーナー様の多くは、この事業性融資（プロパーローン）を利用しながら物件を増やしています。これは、不動産業を運営しているレベルで、金融機関は不動産業者に融資しているというイメージです。

このローンは、案件ごとにオーナー様の財務状況、不動産の収益、物件評価を判断して融資をするかしないか判断されるものです。

オーダーメイド型のローンで、金利や融資期間などもそれぞれ変わってきます。

このようなローンも利用できるレベルにまで不動産投資を拡大できれば、プロとして評価され、借り入れ金額によらずに融資を受けられる可能性が拡大していくことでしょう。