マンション投資のデメリット・リスクとは?対策も解説!

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マンション投資のデメリット・リスクとは?

マンション投資のリスクと対策

マンション投資にはメリットばかりでなく、当然デメリット・リスクもあります。

ただ、それらは投資商品の選び方や購入後の運用、管理の状況次第で回避できる可能性があります。その際ポイントとなるのが、購入前の立地選びや管理会社選び。

本ページでは、マンション投資をする上で起こりうる代表的なデメリット・リスクと、その回避方法について解説いたします!


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マンション投資 代表的な9つのデメリット・リスク

マンション投資の代表的なデメリット・リスクは9種類あり、その回避方法は主に3つに分けられます。

購入前の立地・物件選びで回避
●空室 ●家賃下落 ●資産価値・売却価格下落
●流動性の低さ ●老朽化
保険・保証で回避
●災害 ●家賃滞納
購入後の運用で回避
●金利上昇 ●賃貸管理会社倒産

購入前の立地・物件選びで回避する方法

デメリット・リスク①【空室】

マンション投資は、入居者が居ないと家賃が入ってきません。

入居者から人気や需要がない部屋は、空室リスクが高くなります。空室になるということは、その家賃が得られない期間の「ローンの返済」や「管理費・修繕積立金」を自己資金で賄わなければなりません。

空室の期間が長くなればなるほど自己負担が増え、最悪の場合貯金が底をついてしまう可能性もあります。


●需要と供給のバランスが大切

2015年の相続税改正により相続税の基礎控除額が4割引き下げられ、その結果、相続税の課税対象者が増え、アパート建築による相続税対策がブームとなりました。

一方で、肝心の入居者を確保できていないアパートが増加し、首都圏のアパート空室率は、2015年頃から急速に上昇しています。


ローン残高増とともに空室率上昇

アパートなどの「一棟物件」は、不動産投資の中で一番収益性が高いですが、反対に、失敗すると費用が大きくかかってしまう、リスクの高い不動産投資なのです。

一棟物件を所有している方から多く聞くのが「競合が多く満室になりにくい」「多額の修繕費用請求が来た」「最初のプランと違いプラスにならない」という声です。もちろん一棟物件で成功している方もいますが、失敗している方も非常に多いのが現実です。

空室になることによって空室率の上昇でローンの返済原資となる家賃収入が減れば、返済負担が重くのしかかり節税どころではなくなる事例が今後増えていくことが予想されています。

一方、和不動産が勧める東京都心の築浅中古ワンルームマンション投資は、収益性はあまり高くありません。しかしサラリーマン需要の高い交通利便性が高く駅から徒歩数分という好立地の物件を多く取り扱っているため、入居率が高く安定した家賃収入が得られます。

空室率上昇のリスクを回避するには、入居者から選ばれる物件を選ぶことがコツになります。


●通勤利便性、生活利便性の高い地域を選ぶ

コロナの影響を受け外出自粛が要され一時はかなりテレワークの割合が多くなりましたが、Withコロナの現在では出社の回数も戻ってきています。そのため、今後も「勤務先へアクセスが良い場所に住みたい」というニーズがなくなることは考えにくいでしょう。

ただ、中にはコロナ禍で在宅ワークが定着した企業もあるでしょう。在宅ワーカーにとっては自宅周辺の生活利便性が非常に重要ですので、今後の投資用物件選びでは、生活しやすい周辺環境とのバランスも重要視していかないといけません。

「通勤利便性、生活利便性の高いエリアに住みたい」という入居者のニーズに応えることができれば、すぐに入居者は決まります。

ぜひ参考にしてください。


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デメリット・リスク②【家賃下落】

借入れをして投資用物件を購入した後、家賃が大幅に下落すると、家賃収入よりローン返済額の方が上回り、返済額を家賃収入だけでは賄えなくなってしまう可能性があります。


●事前に、家賃下落のリスクを計算しましょう

このリスクを回避するには、家賃下落率の落ち着いた物件を選ぶことが重要です。

一般的にワンルームマンションは、年間1%ずつ賃料が下落していくと言われています。築3年~築10年までは年下落率は約2.2%です。この時点で購入していれば家賃の下落は数%以内に抑えられます。

築年数が10年~20年になると年下落率が約0.9%となり、20年以降は年下落率が約0.7%と家賃の下落が落ち着いていきます。


中古ワンルームのポテンシャルを上げる方法

いくら新築の物件を購入したとしても、築年数が経過するに連れ、家賃の下落幅が大きくなって収益が悪化するのです。逆に、下落幅の低い築年数の物件を選べば、むしろ家賃が上がる可能性もありますので、しっかりと見極めて、家賃下落のリスクを回避しましょう。


●家賃は、室内の状態・需給バランスで決まる!

「どんな物件も築年が経てば賃料が下落する」そんな風に思われている節がありますが、東京ではこの限りではありません。

マンションの賃料は建物の築年ではなく室内の状態で決まります。リフォームやリノベーションで室内が綺麗な状態であれば築年の経った物件でも高い賃料を維持出来ます。

賃料に関しても空室リスク同様需要と供給にて賃料が変動します。駅至近の便利な立地よりも駅から遠く、不便な場所の方が賃借人の人気が薄く、人気が無いという事は中々客付けが進まないため、賃料を下げて募集をしなくてはならないというサイクルで賃料が下落します。

立地以外にもバブル期に多く竣工された3点ユニットで15㎡前後の狭小な部屋など、建物の仕様によっても人気は変動します。賃借人の好みは社会状況等の影響もありますので、なるべく普遍的な仕様の部屋を選ぶという事がリスクヘッジになると言えるでしょう。

他にもインフレやデフレの影響でも賃料は変化します。ただし、これらは物価に連動しますので、大きなリスクと考えなくても良いでしょう。


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デメリット・リスク③【資産価値・売却価格下落】

物件価格自体が下がる事もリスクの一つです。

2005年頃からワンルームマンションは価格の上昇が始まり、2022年の現在まで続いています。それ以前1993年頃にバブル崩壊があり、不動産価格は著しく下落しました。

長い時間軸で見ると不動産価格は大きく上昇下落をしています。

これまではワンルームマンション人気により物件価格は上昇を続けてきました。それにより中古区分を購入すると場合によっては価格が上がりキャピタルゲイン(売却益)を得る事が出来る場合がありました。少なくとも価格は横ばいで推移し、必ずしも築年と共に価格が減少していく訳ではないのです。

物件価格が変動する要因の原則は需要と供給によるものなのですが、具体的には『建築コストや人件費の高騰』『都内の好立地の不足や地価の高騰』などが需給関係に影響を与えます。

東京都内にはワンルームマンション規制と言われる行政の規制があり、この為ワンルームを開発する土地自体がほとんどなく、他府県に比べると厳しいものになっています。


資産価値・売却価格下落のリスク

下落要因としては銀行の融資金利が引き上げられる事で融資金利と物件の利回りの差であるイールドギャップが取れなくなる事が挙げられます。イールドギャップが小さくなると不動産投資を考える人自体が少なくなるでしょうから、売買の出来高が減り、価格も下降していくのです。

銀行金利と不動産投資は切っては切れない関係です。価格だけじゃなく、利益、出来高、全てに影響します。

下落のリスクへの対策も購入時に取ります。物件価格の変動が大きいものほどリスクが高い事になります。

都市部のワンルームマンションは比較的値動きが緩やかです。中でも駅至近や都心に近くなればなるほどリスクは低くなると言えるでしょう。

価格が下落し難い物件、つまり資産性の高い物件を選ぶ事が重要になります。


●物件の資産価値は家賃で決まる!

物件の資産価値は、家賃で決まります。つまり、家賃が維持できれば、資産価値も維持できるのです。

収益物件の価格を決定する際には、収益還元法という計算方法が用いられます。収益還元法による物件の価格を計算する式は、「年間家賃収入÷還元利回り(キャップレート)=収益還元価格」。

資産価値下落のリスクを回避するためには、価値が下がらないエリアを見極めることが重要になってきます。

近隣に同じような物件がいくつも建築されて供給過多になった、いわゆる“希少性が低い物件”は、供給を超える需要がないため当然のことながら資産価値は下がり、売却をする際には、希望の売却価格で売ることは難しいでしょう。

しかし、ワンルームマンション規制により供給が限られている都心築浅中古ワンルームマンションであれば、供給過多になることもなく、希少性は高いまま。そのため、築年数が経過したとしても資産価値を維持することができ、売却価格も下がりにくいのです。

また、東京では都心部の再開発やインフラ整備が行われているため、再開発によってさらに利便性が高くなる都心の物件は、需要が高くなり、その分価値も上がります。

投資用物件を購入する際には、資産価値・売却価格が下落、または上昇する可能性まで考えて購入しましょう。


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デメリット・リスク④【流動性の低さ】

不動産は、株やその他有価証券に比べて換金するのに非常に手間が掛かります。現金にしたいと思った時に簡単に換えられないことは、デメリットの一つと言えるでしょう。

不動産の売却には業者に買い取りをしてもらうケースと、仲介業者に媒介を依頼して買い手を探してもらうケースの、大きく分けて2種類の方法があります。

売主側は少しでも高く売りたいため、物件価格を高めに設定します。一方、買主側は少しでも安く買いたいため、安い物件を探します。

売買は双方の思惑が合致しなければ成立しないため、仲介業者に買い手を探してもらう媒介では、なかなか売れないこともあります。

一方、業者買い取りなら売りたいと思った時に売れるでしょう。ただし、業者の査定額は個人間取引よりも低い傾向があるため、想定よりも安い売却額になる可能性があります。

価値のある物件であれば、時間はかからずに売却できるはずですので、不動産投資を始める際は資産性の高い物件、物件評価の十分に出る物件などを選ぶようにしましょう。


●ワンルームマンションは、不動産の中でも流動性が高い

不動産の中でも買主が買いやすい物件を選択することで、流動性の低さというデメリット・リスクの対策ができます。

2017年4月より金融庁の通達で融資条件が厳しくなり、これにより一棟物件の取引が非常に難しくなってきています。

例えば、8,000万円の一棟物件を購入したい場合頭金を3割程度用意する必要があります。そうすると頭金は2,400万円。この金額を現金で用意できる人はそう多くないでしょう。

一方で、ワンルームマンションの融資を専門に扱っている金融機関であれば頭金なしでも購入が可能です。つまり、購入のハードルが低いため、ワンルームマンションは流動性が高いのです。


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デメリット・リスク⑤【老朽化】

建物は、長く使えば当然老朽化します。

老朽化に伴うデメリット・リスクは、設備の故障などによる修繕費が挙げられます。エアコンや給湯機が壊れれば買い替えなくてはならず、この負担はオーナーがしなくてはいけません。

建物全体が老朽化すれば大規模修繕が必要になります。壁面塗装、屋上防水工事など、大規模修繕ではマンションの資産価値を維持できるよう複数の工事を施します。


●一棟物件の修繕費はかなりの負担に……

築年数が経つと、建物も老朽化してきます。その際、誰が老朽化に対して対応するのでしょうか?また誰が費用負担をするのでしょうか?

分譲マンションであっても一棟物件であったとしても、各所有者が費用負担をします。ただし、分譲マンションと一棟物件のオーナー様においては明らかに違うことがあります。

それは、分譲マンションのオーナー様の場合には毎月修繕積立金という名目で毎月管理組合に支払っているということです。その費用は全世帯負担しており、マンション全体としてはかなりの額が積み立てられているため、修繕工事にも対応がしやすいです。

一方、一棟物件のオーナー様になると全額自分で費用負担をしないといけません。外壁の補修・屋上の防水など定期的にかならず行う工事について、一棟物件のオーナー様はかなりの費用負担が出てきます。


●そもそも、建物は何年持つ?

分譲マンションと一棟物件の建物の寿命はどれくらいなのでしょうか?正解はありませんが、一つ目安になるものがあります。

それは、法定耐用年数。財務省が定めた資産ごとの耐用年数が構造別で決まられています。

分譲マンションはほぼ鉄筋コンクリート造になるため法定耐用年数は47年ですが、木造アパートは22年軽量鉄骨などのプレハブは27年となっています。これだけみてもどちらが早く老朽化の問題に直面するかは一目瞭然です。

また、長期保有に向いている物件を選ぶべきだと考えます。部屋探しでは、「築年数」よりも以下のポイントが重視されています。古くても十分に貸すことができる物件であればローン完済後の家賃収入は全てご自身のものになることは言うまでもありません。


重視したポイントは?

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保険・保証で回避する方法

デメリット・リスク⑥【災害】

日本は地震大国とも呼ばれ、不動産投資を始める際にも災害を心配する方は多くいらっしゃいます。中でも、隅田川や荒川などが流れる地域の、所謂下町と呼ばれるエリアは、河川の氾濫などが不安視されていました。

しかし現在は、国交省が予算を割き調節池やダムが活用され、いざという時の水害対策もしっかりと取り組まれています。

都内を流れる荒川は人工の河であり、隅田川の氾濫に備えて荒川放水路として明治43年の明治の大洪水を受けて工事が始まりました。昭和5年の完成以降、荒川が氾濫した事はありません。

隅田川も岩淵水門を閉じる事で荒川に水を流す事が出来るため、隅田川も心配要らないでしょう。

2019年の令和元年東日本台風では多摩川の氾濫が報じられましたが、それをきっかけとして高機能堤防の工事が進んでおり多摩川流域も治水対策が進む事でしょう。

調整池の工事も進み、地下神殿として有名な「首都圏外郭放水路」など東京の治水対策は非常に進んでおり、東京が水害に弱いというのは過去の話と言えるかと思います。


●保険に加入することで回避

災害のリスクは、保険で回避をするのが一番です。

不動産投資は、保険でリスクを回避できる数少ない資産運用です。オーナー様は、購入時に火災保険に入り、それとは別に入居者にも火災保険に加入してもらっています。

もちろん、建物全体でも火災保険には加入しており、物件には三重の保険が付いている事になります。

火災保険や地震保険だけでなく、水害などをカバーしている内容の保険もありますので、購入する物件の立地に合わせた保険内容を選択する事で、リスクは最小限に抑えることができます。

今では地震保険もありますから、偶発的な事故の殆どは損害保険で対応出来ます。火災、盗難、飛来物、騒じょう、水害、地震と殆どの災害が付保されます。

これら損害保険にてリスクに備える事が出来るのです。


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デメリット・リスク⑦【家賃滞納】

マンション投資をするオーナーは、ほとんどが金融機関からの融資を受けて運用しています。

ローンの支払いは毎月の家賃収入から差し引かれるため、家賃収入が無ければ自己資金から捻出しなければなりません。

これが、家賃滞納のリスクです。注意深く物件選びをしていたとしても、入居者次第ではこうした事が起こりうるのです。


家賃滞納のリスク

賃借人が居ても、その人が賃料を払ってくれなくては利益になりません。賃借人が賃料を支払わないのもリスクの一つです。

賃借人が会社員の場合は、金銭的なトラブルは多くありません。どうしても、金銭的なトラブルは高齢者や非正規雇用といった属性の人に集中してしまうのです。

家賃滞納リスクを回避するには『どんな人に貸すのか』が非常に重要になります。また、金銭的なリスクを孕んでいる方をターゲットにしないために、賃料の低い物件で投資をしないという選択も家賃滞納リスク対策として有効です。


●保証会社に加入することで回避

保証会社とは、入居者が何らかの事情によって家賃が支払えなくなった場合、入オーナー(賃貸管理会社)へ家賃の建て替え払いをする機関です。近年は、連帯保証人に代わり、賃貸借契約時に保証会社の加入を義務付けるケースが増えており、和不動産の管理する物件においても、保証会社への加入が必須条件となっています。

ただし、賃料の滞納や不払いがあるような入居者の場合、退去時の費用が捻出できない、残置物の撤去ができないなど、また別のトラブルに繋がるため、やはり入居者の属性は良いに越したことはないでしょう。


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購入後の運用で回避する方法

デメリット・リスク⑧【金利上昇】

超低金利の日本では不動産投資のメリットが大きいわけですが、金利は常に上昇するリスクを孕んでいます。

金利が上昇すると調達金利が上がり、イールドギャップが狭まります。それは、これから物件を購入しようとする人たちを及び腰にしますし、CF(キャッシュフロー)の悪化にも繋がります。購入時のシミュレーションでは当初金利で計算されており、金利の上昇を織り込んではいないことでしょう。

金利の変動は社会経済の影響を受けるため、上がる可能性もあるということは認識しておくべきです。

対策として、金利が上昇してもキャッシュアウト(月間の収支がマイナスになってしまう事)しないよう、購入後に繰り上げ返済などを行い、常に収支を良くする取り組みをしておきましょう。

金利上昇局面では賃料も上昇傾向にあるため、マイナスにさえならずにいれば賃料の上昇で月間収支は戻ってくるかと思います。

再投資を積極的に行い利益を積み上げ、マイナス要因が生まれても受け止められるようにしていくことが大切です。


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デメリット・リスク⑨【賃貸管理会社倒産】

意外なリスクとして挙げられるのが管理会社の倒産です。管理をお願いしている会社が倒産してしまうと、色々な問題が生じます。

まず、家賃の入金がなくなることです。賃借人は管理会社に入金していますが、そのお金が振り込まれてこなくなります。倒産してしまうと回収することは難しいでしょう。

そして、敷金を預けている場合、これも回収できません。厳密には事例ごとに異なるのでしょうが、倒産した企業の資金は自由に動かせないため、入金されないか少なくとも相当な時間がかかります。

そして、管理会社を新たに探さなくてはなりません。多くの方は購入した会社に管理をお願いしているため、管理手数料の優遇がされていることがあります。

それが、通常の管理条件で探すことになるため、管理手数料が高くなってしまう可能性もあるでしょう。管理手数料が高くなるということは支出が増えるということですので、当然月間収支は悪くなります。

サービス内容は会社によって様々ですので、新しい管理会社を選ぶ際は管理手数料とサービス内容をしっかりと確認するようにしましょう。


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~おわりに~

マンション投資でよくあるデメリット・リスクについて解説して参りましたが、いかがでしたでしょうか?

どんなに魅力的に見える投資にも、大なり小なりデメリットやリスクはあります。ただ、起こりうるリスクとその対策を知っていればリスクを回避することは可能です。どんなリスクが起こるか把握していることで不安も軽減されます。

「自分の年収に満足していないから副業として始めたい」「老後の年金不安解消のために始めたい」等、マンション投資を始める方には必ず何か目的があるはずです。デメリットやリスクを知らなかったことが原因で失敗してしまわないよう、知識はきちんとつけておきましょう。

本記事をご覧になり、マンション投資のデメリットやリスク、その回避法、注意点についてもっと詳しく知りたいとお思いになられた方、最新の不動産市況を知りたい方は、和不動産のマンション投資セミナーへぜひご参加ください!


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