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失敗事例 番外編(その6)

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失敗事例番外編6 オーナー様がしがちな勘違い(失敗事例番外編 その6)

1棟マンションやアパート経営、さらにワンルームマンション投資でも、一定の家賃収入は入ります。その中からローンの支払いをしたものが、投資した収益に反映されるのです。問題はその収益の行方です。1棟物件のオーナー様は、家賃から得られた収益は修繕費や、さらに不動産を購入することによるローンの頭金に回り、手元に現金として残らない可能性があります。ですから、2億円のローンを組んで不動産投資をはじめたが、手持ち現金はなく、収支がトントンの状態にあるオーナー様が出現するのです。最悪の場合は、赤字のオーナー様が誕生してきます。
家賃収入が減るとその赤字を現預金で補てんします。さらに物件の修繕や維持管理費に、そして原状回復費用などの突発的な費用が発生すると、その支払いで現預金がさらに減ります。もちろん、ローンの支払いも続いています。すると、費用が収入を押し始めます。こうなると、不動産投資に黄色信号が点灯することになります。こうした物件を売却しようにも、これまでの掛かった経費をカバーしようとして高く売ろうとします。そうなると、買い手が付きません。お金はますます消えていく運命にあるのです。
一方、上手くいっているオーナー様は、家賃収入が確実に入り、それをリフォームやリノベーションをすることで、家賃収入は安定し、そして繰上返済するとローンの枠が広がり、再投資に資金を回すことができます。すると、家賃収入はさらに膨らみ、現預金が貯まっていきます。その後、費用の負担をはるかに超える収入が得られ、不動産投資は成功に向かいます。こうしたオーナー様は、物件からすでに多額の収入を得ているので、すぐに買い手が付く価格設定で売りに出すことができるため、売却率も出やすくなります。
このように不動産投資は「赤字が出る構造になっているのか?」「家賃が入り続ける構造になってくるのか?」でその後の運用方法は大きく変わります。一時的に上手くいっても、ゆくゆく赤字が出るような構造になりやすいのは比較的利回りの高い物件です。そうならないためにも購入して間もなく、さらなる投資をしていく必要があります。一方、修繕費のほとんどかからない、空室期間が短く家賃収入が安定しているワンルームマンションのオーナー様は収入が安定していて、現金が残りやすい構造を維持しやすいといえます。もちろん、その現金は無駄遣いをせずに再投資に回さなくてはいけません。そうすることで収入を得続けるお金の流れを維持することができます。
上手くいっているときに次の行動を起こすことが大切で、前述したようにそのお金で、繰上返済を行い、ローンの枠を拡大して、さらに新しい物件の購入資金に充てます。それで、さらに家賃収入が入り、お金がお金を生んでいく好循環となります。こうした経路を築くことが不動産投資を成功に導く最善策なのです。逆に、上手くいっているときに自分は上手くいっていると思って、何もしない方はお金が逃げていく構造に変化していきます。
私は、1棟物件は購入後にトラブルを処理することで、高い運用利回りを維持することができると思っています。
なぜなら、共用部分の管理もオーナーが行うため、高い専門性が必要です。プロパーで融資を受けるなら会計的な知識も必要です。
一方、マンション投資は購入後に再投資して収益性を上げる投資です。

家賃収入つまり、1棟物件はいつ来るかわからないトラブルを処理し続ける資金と時間、そしてノウハウが必要になってきます。
不動産業者並みの高い専門性のある方が、1棟物件を所有することは問題がないと思いますが、よく分からずに1棟物件を購入することに対しては警鐘を鳴らしたいと思います。
それは、困っているオーナー様とは「わかっていない方」だからです。
トラブルを処理しきれなければ、家賃収入は下がり収益も下がります。これが「お金が逃げていく」構図になります。
一方、マンション投資は運用が安定しているために自分のタイミングで再投資することができるため、忙しいサラリーマンでも安心して運用できます。「こんなに放ったらかしでいいんですか?」とオーナー様に聞かれたことさえあります。 手間という側面から見た場合、「トラブル処理のため現地に行ったり、融資・建物管理・賃貸のノウハウを学ぶためにセミナーに参加するなど、週末は不動産屋になる必要がある1棟物件」と「ほとんど不動産会社に任せられるマンション経営」という違いもあります。
自分の性格にあった方法をしっかりと選ぶことが、失敗しない一番の方法になります。

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