和不動産メールマガジン 2015年4月12日
和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します
2015年4月12日【意外と知らない？覚えよう「敷金・礼金」】
１)不動産投資の鉄則
２）今週の不動産投資セミナーご案内
2015年4月18日(土)11:00～13:00
4月よりの新規テーマ！
『不動産投資成功の法則★オーナーがしがちな5つの勘違い★』
３）あとがき
不動産投資家が、不動産購入後に最もそわそわしてしまう時期・・・それはずばり入居者の入れ替え時になります。
今までの入居者の方が、転勤や家族の都合等で自身の物件の賃貸借
契約を更新しないとなると、入居者が出られてから次の賃借人が決ま
るまで、その物件は「空室」状態となります。
この「空室」期間が長くなればなるほど、不動産投資オーナー様に家賃
が入らない期間が長くなってしまうので、オーナー様はその分のキャッ
シュフローを得られません。
弊社にてご相談をお受けするお客様にも、よくこの「空室」に悩まされて
いる方をお見受けします。
ですが、実は『賃貸』の面にフォーカスすると、この空室時期――
つまり賃借人募集時期には、「家賃」のほかにも「敷金」「礼金」という
賃借人にとっての初期費用が発生するのです。
今回のメルマガでは、この「敷金・礼金」着目し、意外に知られていない
仕組みやご当地事情についてご紹介させていただきます。
【敷金・礼金の成り立ち】
関東における“敷金”とは、「借主が家賃を滞納したり、借主の落ち度に
よって部屋を損耗した場合への備え」として貸主に預けられるものを指
します。
一般的に、家賃1ヶ月分～2ヵ月分に設定されており、入居者側に落ち
度がないかぎり退却時に全額返済されるのが原則となっています。
そして“礼金”は文字通り大家さんへの謝礼金という意味合いが強い
費用となります。
“礼金”を支払う風習は戦後に作られ、焼け野原で住むところがない
人達が、「大家さん、お部屋を貸してくれてありがとう」という、お礼の
意味で包んだ事が始まりでした。
その後東京を中心に関東へと広がり、これが現代に至るまでに慣習化
したのです。
この成り立ちからも、“礼金”は賃借人に返却する決まりのない費用で
ある事が分かります。
【地域による敷金・礼金のご当地事情】
関西ではこの“礼金”を支払うという慣習がない代わりに、“保証金・敷引
特約”という独自の慣習が根付いている地域があります(京都府・滋賀
県を除く)。
関西において、保証金は家賃の6～8ヵ月分に相当する額が賃借人に
よって支払われ、そのうち約半分は退去時に修繕費用として差し引くこ
とができます。つまり、家主さん(不動産投資オーナー様)は、やはり原
則は預かった保証金の半分を返却する場合が多くなります。
例えば、
＊Aさん：東京都心・家賃8万円の部屋を借りる場合
イニシャルコスト
家賃：8万円
敷金：8万円(1ヶ月分)
礼金：8万円(1ヶ月分)
→計24万円
うち、オーナー様は預かった礼金8万円及び、敷金(8万円)の内から賃借人退去時のルームクリーニング費用を賄います。
＊Bさん：大阪府・家賃8万円のお部屋を借りる場合
イニシャルコスト
家賃：8万円
保証金：32万円(4ヵ月)→うち敷引：16万円(2ヵ月)
→計40万円
関西では、オーナー様は敷引き金額(Bさんから預かった16万円)から、
賃借人退去時のルームクリーニング費用を賄うことになります。そして
残りの保証金は、原則賃借人に返還されます。
上記を見ると、一見して関東よりも関西に住む方が、最初にかかるお金
(イニシャルコスト)が高く感じられますよね。
なぜでしょうか？
その理由は、経年劣化による「自然損耗」分も“修繕費用”として保証金
から差し引いてきた慣習によるところが大きいようです。
しかし、そもそも自然損耗は家主負担で修繕するのが原則と言われて
います。
その費用は月々の賃料から賄われるべきものと解釈されているのです
が、こうした特約に疑問を唱える声も少なくありません。
実際、関西圏では敷引特約をめぐる裁判が頻発しており、最近では敷
引特約を廃止し、関東流の「敷金礼金制度」に移行するケースも増えて
います。
ただ、関東の礼金と、最近使われ出した関西の礼金は性質が違うとの声もあります。
関東では退去時のルームクリーニング費用(原状回復費用)は、敷金から差し引かれますが、関西では礼金の中に原状回復費用が含まれているため、敷金からは差し引かれないとのことです。
そのためか、関西の礼金は関東に比べて割高に設定されるのが常のようです。
【敷金・礼金の現在】
上記のように、敷金は不動産投資オーナー様(あるいは賃貸管理会社)
が契約時から賃借人の退去時まで預かって、不測の事態である「家賃
滞納」や「退去時の原状回復などの精算」に使われています。
しかし、この敷金・礼金が賃貸物件間の客付競争などで減らされてい
るという現状があります。
“敷金”は、賃借人の立場に立てば負担ではありますが、退去時の精算
を考えると「過度に多すぎなければ」敷金も賃借人の為になる部分があ
ります。
賃貸住宅に住んでいる多くの単身者やご家族らは、転勤・家庭の事情
などでお部屋を解約し、退去したのちはおそらくまた違う場所でお部屋
を借りたり、何かと出費が嵩みます。
そんな中で、退去時にまとめて費用を請求されることが無い分、
オーナー様・賃借人両方にとって、損になる制度ではありませんよね。
このように、“敷金”自体は「預り金の性質」のためか内容も用途も昔
からあまり変わっていません。
しかし“礼金”は違います。
先述したように、礼金は「大家さんお部屋を貸してくれてありがとう。
これから宜しくお願いします」の意味を込めた慣習的なお金です。
昔は、大家さんと賃借人(店子さん)の接点は多く、今に比べると
賃貸物件の数も断然少ない状況でした。
漫画の「めぞん一刻」を思い浮かべてもらえると、イメージしやすいと
思います。
ですが現在の世の中では、そういった風習・意味合いはもはや失われ
たと言っていいでしょう。
そしてこの『礼金』は、現在では不動産投資オーナー様が受け取り、
有事の際の保険として保管されたり、賃貸付をしてくれた不動産屋さん
への手数料（広告料）のために使われたりという流れになります。
ここまで「敷金・礼金」について見てきましたが、賃借人の「退去時」
(空室発生時)というのは、不動産投資オーナー様にとって自分の物件
の内装に手を入れたり、バリューアップして家賃を上げたりすることが
できる絶好のチャンスでもあります。
オーナーチェンジ(賃借人が入居している物件を購入すること)で所有
した物件は、自分のものになってもお部屋の中までは見られません
よね。
ですから、弊社では賃借人の退去をネガティブに受け止めるのでは
なく、所有物件のお部屋の中を自身の目で見て改良を施せる良い機会
だととらえることで、ぜひ賃料アップや資産価値の維持に努めていただ
ければと考えています。
実際に、退去時に少ない投資額で家賃アップを達成されたオーナー様
も弊社では少なくありません。
このようなノウハウも物件の退去時にはオーナー様にご提供させて
いただきますので、ぜひご相談ください！
さて、今週のセミナーは弊社・他社に関わらず“不動産投資物件を所有
している”という意味でのオーナー様によく聞かれる質問や、ご相談を
受けた内容を基にしたセミナーとなっております。
不動産投資経験者・初心者を問わない内容となっておりますので、
ぜひご参考にしていただければ幸いです。
2015年4月18日(土)11:00～13:00
『不動産投資成功の法則★オーナーがしがちな5つの勘違い★』
≪セミナー概要≫
弊社株式会社和不動産では、年間100回のセミナー開催に加え、
セミナー後のランチ会・個別相談会にてたくさんのオーナー様に
お会いする機会があります。
弊社セミナーへの参加者は、３割から半分位の方がすでに不動産投資
を始めていらっしゃる方々なのですが、そんな皆様からよくされる質問
やお悩みを今回はセミナーで取り上げさせていただきます。
もう不動産投資を始めていらっしゃる方もこれから始めようかと考えて
いる方も、このセミナーをぜひお聞きいただいて損はありません！
投資用不動産業界歴10年以上にて、不動産投資失敗者を一度も出し
たことがない弊社代表仲宗根にどんどん質問できるまたとない機会で
もあります。
奮ってご参加ください！
≪セミナーの目次≫
【１】不動産投資を成功させる4ステップ
皆様の不動産投資を成功させるために必要な行動は、大きく4段階に分けられます。
複雑に考えがちな成功への道筋ですが・・・実はいたってシンプルなものなんです！
【2】 オーナーがしがちな勘違い その1
◆利回り・ROI・レバレッジ・・・◆
不動産投資を勉強すると、様々な指標でその物件の収益性や投資効果というのは計られていることが分かります。
それらを知れば知るほど、自分にとって一番投資効果の高い投資方法が分からなくなるという声も聞かれます。
指標を参考にしつつ、賢い投資を行う方法をお教えします！
【3】 オーナーがしがちな勘違い その2
◆区分マンションor一棟アパート◆
不動産投資をどんな物件で行うか？
区分マンションを中心に持つか、一棟物件を買うか、あるいは両方持ってハイブリット投資を行うか・・・
悩んでおられる参加者の方の声はよく耳にします。
どのやり方でもそれぞれ成功している大家さんはたくさんいらっしゃいますが、彼らに共通して言えることは、
「その時期のトレンド・政治経済動向」に合った投資方法を取っていることです。
現在の日本の経済動向を踏まえて、今始める方は何を買い、どのような投資方法で成功できるのかを解説します。
【4】 オーナーがしがちな勘違い その3
◆物件価格から見た投資対象物件◆
投資用物件は、価格帯(レンジ)によっておおよそのランク分けができます。
物件サイトを見ても、下は60万円から上は15億円以上まで、投資用物件は様々な価格のものがあります。
ついつい安い物件に目が行ってしまいがちですが、どのような価格帯の物件があなたにとって“投資効果の高い物件”なのでしょうか？
【5】 オーナーがしがちな勘違い その4
◆物件を所有するうえでの総戸数◆
不動産投資用物件を所有するうえでの最大のリスクと言っても過言ではない『空室』ですが、物件を複数所有してゆくとその『空室』へのリスクヘッジにもなりますよね。
その物件戸数ですが、どれくらいの価格帯の物件を何戸所有すれば、「リスクを抑えた投資」になるのでしょうか？
【6】 オーナーがしがちな勘違い その5
◆融資総額は少ない方がいいのか？多い方がいいのか？◆
「オーナーがしがちな勘違い」最後のトピックは「融資総額」に関するものです。
レバレッジを効かせるという意味では、他人資本である銀行融資は不動産投資における強い味方です。
運用で自分はどれ程の収益を得たいのか？という目標によって融資の使い方というのは変わってきます。
自分にとって、どのような運用方法が最も安全かつスピーディに目標額を達成できる方法なのか？
ぜひご参考下さい！
【7】 おすすめの不動産投資方法！
本セミナーを通して、弊社がおすすめする低リスクかつハイスピードな投資方法の一例をご紹介します！
【8】 質疑応答
以上となります。
ご興味を持っていただけましたら、ぜひ皆様のご参加をお待ちしております！
今年2015年1月から始めました「和不動産メールマガジン」シリーズも本メルマガにて第15回目を迎えました。
第10回メルマガのあとがきでは、ホワイトデーについて取り上げさせて
いただきましたが、明日4月14日は、バレンタインデー・ホワイトデーに
倣い、『オレンジデー』とされています。
この『オレンジデー』は、今から21年前の1994年に制定されました。
2月14日の「バレンタインデー」で愛を告白し、3月14日の「ホワイト
デー」でその返礼をした後で、その二人の愛情を確かなものとする
ため、オレンジ(またはオレンジ色のプレゼント)を持って相手を訪問する
日なんだそうです。
オレンジは、樹にたくさんの実を成らせる「繁栄」「多産」のシンボルで
あり、「花嫁の喜び」という花言葉を持つことから、愛の記念日に
ふさわしいと、ＪＡ全農えひめ（全国農業協同組合連合会愛媛県本部）
が制定したということです。
実際に欧米でも、オレンジが花と実を同時につけることから愛と豊穣の
シンボルとされ、花嫁がオレンジの花を飾る風習があり、オレンジは
結婚と関係の深いものとなっています。
・・・と、ここまではどちらかというと女性目線で書かせていただきました
が、「オレンジデー」というともう一つ、忘れてはいけないのが、
読売巨人軍と読売新聞社が今季実施する「橙魂2015」です。
実施日である、4月30日の中日戦、5月15日の東京ヤクルト戦、
6月24日の横浜ＤｅＮＡ戦の計3試合では、来場者全員に
「レプリカオレンジユニホーム」を配布し、東京ドームのスタンドを
オレンジ一色に染め上げるということです。
オレンジ色というのは、赤色と同じく火性の色に分類され、
「太陽の象徴」でもあります。
最近ははやくも桜が散ってしまい、天候の崩れも目立ちます。
暖かい太陽が恋しい日々ですが・・・
巨人ファンの皆様にはぜひ、悪天候をものともせずユニホームで心を
一つにして、リーグ4連覇と日本一がかかった試合を駆け抜けていただ
きたいですね！
