和不動産メールマガジン 2015年5月17日
和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します
2015年5月17日【初心に戻り再確認!不動産運用のリスク】
１)不動産投資の鉄則
２）今週の不動産投資セミナーご案内
2015年5月23日(土)11:00～13:00
【不動産投資成功のノウハウ!★失敗しないポイントは購入後にあり★】
３）あとがき
弊社の不動産投資セミナーはこれから不動産投資を始めよう考えて
いる“初心者向け”の方向けのセミナーが多いのですが、毎回といって
いいほど参加者の4分の1位は既に不動産投資の経験者の方がいらっ
しゃいます。
ということは、既に他社で不動産投資物件を購入したオーナー様という
ことですが、何を今更、わざわざ購入した不動産会社以外のセミナーに
参加されて、何をお聞きになりたいのか？と思うのですが、個別相談を
してみてよくよくお話を聞いてみると、
「こんな支出があるなんて知らなかった・・困っている」
「実は、○○な問題があって、どうしたらいいのでしょう・・」
など、本来であれば最初に説明されるようなことをすっ飛ばして
（すっ飛ばされて）購入してしまったために、少し不安になり、購入後に
最初から勉強し直そうとご参加されていらっしゃるようです。
そこで今回の鉄則では「基本に立ち返ろう！」ということで、不動産投資
のリスクについて書かせていただきたいと思います。
さて、単純な話ですが不動産投資で儲からない原因は、
・収入が少ないか、
・支出が多いか
のどちらかですよね。
要は、収入を多くして、支出を減らすことができればいいわけです。
だからこそ「購入後の行動」が大切になるわけですね。
不動産は経年劣化していきます。価値が下がっていきます。
物件を購入するだけで、家賃は上がるでしょうか？
劣化に歯止めをかけることはできるでしょうか？
収入を増やす・支出を減らすには自助努力が必要なのです。
いざ購入してから、そんなの知らなかった！と言わないためにも、
不動産投資のリスクについて再度確認していただければと思います。
①空室リスク
不動産投資のリスクと言って、まず思いつくリスクが「空室リスク」では
ないでしょうか。
不動産投資の収入源は家賃収入ですので、入居者が入らなければ
当然収入は落ちます。にも関わらず、建物の劣化はとまりませんので、
支出は変わらず発生します。つまり、収入は未確定なのですが、支出
は確定しているのです。
ここを理解せずに、大きな利益を生む一棟物に手を出すのはあまりに
危険です。部屋数を多く抱える一棟物の支出は桁が変わってきます。
最近弊社の個別相談にいらっしゃったお客様は、RC18戸の一棟ものを
他社にて今年の1月に購入されましたが、3月の繁忙期に原状回復費
用と客付賃貸業者に支払うAD(客付手数料)だけで500万円が必要とな
り、想定外の大きな支出に、かなり落ち込んで、工面が大変だったと漏
らしていました。皆さんは突然500万と言われたら、払えますか？
②家賃下落リスク
建物の老朽化が進むと自然と賃料も下落する傾向にあります。賃料が
変動するタイミングは、入居者が入れ替わるときです。自分の物件の周
りに新しい建物が建ち始めると、新しい設備等と比較されてしまうため、
家賃が下がる傾向があります。
ですが、特に東京都23区内では、2005年位からほとんど「ワンルームマ
ンション規制」という条例があり、ワンルームだけのマンションが建築さ
れなくなっています。詳しくは弊社のHPにも記載されておりますが、とい
うことは、駅の近くは土地が高いので、ワンルームマンションが建築さ
れなくなり、良い立地で良い設備のマンションであれば、賃貸の人気も
高く、家賃下落のリスクが抑えられそうです。
実際に、直近の弊社管理物件の賃貸状況を見ても、更新時に家賃を
上げさせてもらったり、入居者の入れ替えの際に、家賃をアップさせて
もらった事例が多くあります。
③修繕費用増大のリスク
水回りやエアコン等の設備は経年劣化が進むと、故障することがありま
す。そのために修繕費用がかかるので、ある程度資金をプールしておく
必要があります。
例えば、木造アパートの場合は、木でできていますので、長年の風雨に
さらされ、劣化が激しく、修繕が絶えません。屋根の雨漏りなど発生し
てしまったら、一刻でも早く修理しないといけません。放置していて、賃
貸が外れてしまったり、お部屋の中の床が腐るなどしたら、もうお手上
げです。
部屋数が多い一棟物では区分よりも多くの資金を用意しておかなけれ
ばなりません。
また建物は経年劣化していきます。価値が下がっていくので、食い止め
る必要があるのですね。一般的には「退去時」に修繕が必要かどうかを
確認しますが、修繕が大きくかかる要因とは何だと思いますか？
上記の通り、「築年数」も一つですが、入居者が「きれいに使ってくれる
かどうか」ですよね。
そういった観点からすると、弊社では、不動産投資ではファミリー物件と
家賃の低い築古ワンルームマンションはお勧めしておりません。
③広告料増大のリスク
実際にお部屋を探すとき、「どのくらいの家賃が相場なのかな」、「どの
くらいの設備が整ったお部屋があるのかな」など、自分が最低限求める
条件があると思います。
入居者が求めている物件と合致しているにもかかわらず、客付け（入居
募集）をお願いしている不動産会社や管理会社が、募集活動をしっかり
行っていなければもちろん入居者も気づくことができず、空室のままと
なってしまいます。現在空室であることなどといった物件の情報が出回
らなければ、せっかく入居者の希望とあっていても、目に触れることが
なければ入居の機会もなくなってしまうので、スタートラインにも立って
いない状態になります。そこで、オーナー様は客付業者に広告料（AD）
を払って、「早く入居者を付けてね」とお願いするわけですか、やみくも
にADを上げるだけでなく、広告料が無駄にならない手法を教えてくれる
良きパートナーを見つけて下さい。何事も費用対効果が肝心です！
ここまで4つのリスクをご紹介させていただきました。
不動産投資も投資ですので、当然リスクが存在し、リスクヘッジをする
必要があります。ですが、そのリスクを知らず、そして不動産会社も伝
えず、購入してしまい、「まさか」と四苦八苦している方が弊社へ相談に
いらっしゃいます。
不動産投資の良いところは、この一つ一つのリスクに対して、自助努力
によって対策を講じることができることです。
株やFXのように、一晩経ったら値が変わっていたなんていう、外的要因
によってあれよあれよと運命が左右されてしまうことは少ないのです。
自分にとってどのような物件が良くて、どんな風にその物件を育てて
いくか。
つまり、収支の増減というのは、オーナー様になった方の行動如何に
よって左右されていくのが不動産投資なのです。
ただ、やはり投資ですので、不動産を取り巻く状況や情報を知るには
プロの力を必要とすることも事実です。
弊社にはよくこんな方がいらっしゃいます。
賃貸管理会社が勝手に修繕してしまい、作業が完了してから「これだけ
の費用がかかりましたので払ってください」と事後報告をされた。
内容を見てみると不要なもの、高すぎるものがあったりします。
こういったことに対処するにはやはり知識が必要ですし、そもそもこうな
らない為にサポートしてくれるパートナーを皆様にはお選び頂きたいと
思います。
不動産投資の「失敗しないポイント」のさらに詳細については、
是非セミナーで！皆様のご参加をお待ち致しております！
５月２３日(土) 11：00～13：00 ＠和不動産
不動産投資成功のノウハウ！★失敗しないポイントは購入後にあり★
＜セミナー概要＞
「投資は気になるけど、リスクが怖い・・」
「ローンを組むのが怖い」
物件購入前に、そんな不安を抱えている方も多いのでは
ないでしょうか。また、
「投資した金額に見合った利益がかえってこない。」
「資金繰りに苦しめられる。」
など、物件購入後に思いがけぬリスクに出会い、対処法や解決策に
悩まれているオーナー様のお話もよく伺います。実はこうしたリスクの
悩みはほとんどが“物件購入後”に出てくるものばかりなのです。
不動産投資は、「物件購入」がゴールではなく、「物件購入後」からが
本当のスタート！
本セミナーでは、不動産投資で失敗しないために
“物件購入後に起こすべき成功に必要なアクション”
に焦点を置き、目標達成までの行動や道筋を分かりやすく解説
いたします！リスクをリスクのままにしない！このセミナーで、低リスク
かつ安定的に利益を得る投資術のポイントが分かります！
≪目次≫
・不動産投資は事業
◆事業を成功させるために目標を明確に◆
物件は購入したときが一番良い状態で、その後経年劣化して
いきます。では成功する人と失敗する人とでは何が違うのでしょうか？
・キャッシュフローを増やす
◆成功のポイントは、キャッシュフローにあり◆
キャッシュフローを増やすには、どのような方法があるでしょうか？
成功する人と失敗する人との考え方の違いを明らかにし、
キャッシュフローを生み出す好循環を作るプロセスとローンとの上手な
付き合い方を解説します！
・物件購入時だけが投資タイミングではない。
◆ＲＯＩの考え方を常に持つ◆
物件購入時以外に現金を出したことはありますか？
これ以上お金を使いたくない！
成功する人は効果的なタイミングで資金を使います。
継続的に資金を投資することにいったいどんなメリットが
あるのでしょうか？そして再投資するタイミングとは？
その見極め方を解説します！
・価値を維持する方法
◆収益還元法と賃料◆
購入した不動産投資用物件の価値を維持するために考えられる方法
とは何でしょうか？
修繕やリフォームなど方法はいくつか挙げられます。そもそも物件の
『価値』とは何でしょうか。どう決まるものなのでしょうか。
物件の選定に役立つ情報をお伝えします！
・最近の不動産トレンド
◆未来を予測し、業者を上手に活用する◆
需要増の要因や国の政策などから今後の需要が増えると思われる
場所を予測します！また、不動産会社だからこそわかる情報とは
どういうものなのか、情報を取捨選択し、成功へと導く方法を
お伝えします！
・中古物件の成功は前所有者による
◆売却理由を明確にする◆
そんなに中古物件をお勧めするのならば、なぜ前所有者は手放した
のでしょうか。
その原因が不動産の選定において重要なポイントになります。
そのポイントは何なのか。どんな情報が必要になるのか。
変な物件をつかまされないために是非知って頂きたいです！
・質疑応答
・まとめ
少人数制で質問のしやすい環境となっていりますので、
セミナー内容や今のお悩みなどお気軽にご質問下さい！
おはようございます。営業部の中村です。
先週の日経新聞に、欧州の紙幣のデザインが変わるとの記事を
見かけたので、今回のあとがきでは「日本のお金」にまつわる話で
締めさせて頂きたいと思います！
まず、紙幣には寿命があります。
日本銀行によると、銀行券（お札）の平均的な寿命は、一万円券では
4～5年程度で、五千円券と千円券では、つり銭などでやり取りされる
ことが多く、傷みやすいこともあって、1～2年程度であるそうです。
そして、なんと紙幣のデザインにも期限があるそうです。
と言っても、こちらの場合は物理的な問題ではなく、偽造防止や耐久性
向上によるものですが。
さて、この通貨偽造ですが、通貨偽造の流通は国の信用を揺るがすと
いうことで、どの国においても金額の多少に関わらず重罰が適用されて
います。日本で偽札が発生する割合はと言えば、米ドルの275分の1、
英ポンドの500分の1、ユーロの130分の1.と、極めて少ないようです。
その理由としては、治安が良いことと何より日本の偽造防止技術が
優れていることがあげられるようです。
日本の偽造防止技術がどれくらい優れているのかというと。
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世界からの評価が高い国ランキング （118ヵ国） Country Brand Index 2012-2013
1位 スイス
2位 カナダ
3位 日本
4位 スウェーデン
5位 ニュージーランド
6位 オーストラリア
7位 ドイツ
8位 アメリカ
9位 フィンランド
10位 ノルウェー
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皆さん、日本では通貨偽造防止のために、何種類の技術が使われて
いるかご存知でしょうか。世界118カ国中第3位と高評価の日本です
よ。正解は、約11種類だそうです。
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・凹版印刷：インキが高く盛り上がる。
・識別マーク（凹版印刷）：目の不自由な方でもわかるようにざらつき
がある。
・すき入れ（白黒すかし）：偉人が見え隠れするアレですね。
・すき入れバーパターン：一万円券は「3本」、五千円券は「2本」、
千円券は「1本」の縦棒のすかし。
・ホログラム：額面数字の桜模様のところですね。
・潜像模様：お札を傾けると、額面数字（算用数字）とNIPPONの文字。
・潜像パール模様：潜像模様と同じ見え方で今度は漢数字。
・パールインキ：お札を傾けると、お札の左右両端の中央部にピンクの
光沢。
・光学的変化インキ：お札を傾けると文字が青緑色から紫に。
・マイクロ文字：カラーコピー機では再現が困難な小さい文字。
・特殊発光インキ：紫外線を当てると一部が発光。
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これらの技術は現在インドの1000ルピー札にホノグラム、マイクロ文字
の技術が施され、高度経済成長中のインド経済を支えているようです。
ちなみに、スイスでは19の技術が使われているようです。さすがスイス
フラン。アメリカがイランに経済制裁をした時に偽米ドル札が出回り、
為替が混乱しました。これも投資のリスクの1つということですね。
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