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和不動産メールマガジン 2015/06/21

和不動産メールマガジン 成功大家さんの声をお伝えします。

和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します

2015/06/21【知っておこう!サブリースの仕組みと上手な使い方】

topics

)不動産投資の鉄則

2)今週の不動産投資セミナーご案内

2015627() 110013:00 和不動産セミナールーム

【安心・安全な不動産投資★23区中古1Rを行う11の理由★】

3)あとがき

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不動産投資の最大のリスクは空室リスクといっていいでしょう。

物件に入居者がいなければ、家賃収入は0になってしまいますから、

ローンと管理費等の支払いができず、収支がマイナスになってしまいます。そのためオーナー様にとっては、永遠に入居者がついていてくれる

ことが理想です。しかし、現実は理想とは違います。退去はいつか発生

しますし、残念ながら長期にわたり空室が続いてしまうこともあります。

また、入居者がついていたとしても、家賃を滞納されてしまう可能性も

あります。たとえ、入居者がつきやすい物件を所有していたとしても、空

室に対してとても不安になるオーナー様は少なくないのではないでしょ

うか。そんな悩みを解消する一つの方法として「サブリース」という方法

があります。

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*そもそも「サブリース」とは

みなさん「サブリース」という言葉を聞いたことがあるかと思います。

どういった方法か簡単に説明しますと、「サブリース」とは「転賃借」の

ことです。

サブリースの仕組みは、オーナー様の所有する物件をサブリース会社

が借り上げ、そのサブリース会社が第三者の入居者に転貸すること、

つまり「また貸し」することなのです。「また貸し」することを条件に契約

することを「サブリース契約」といいます。

一括借り上げや家賃保証と混同してしまいがちですが、サブリース

契約をするということは、転貸を条件とした借り上げで、わかりやすく

「家賃保証」ともいわれています。

 

*不動産会社の入居者管理比較

不動産投資をした場有、入居者管理を不動産会社などに任せる

方法は、大きく分けて3つあります。

まず入居者からの集金などを任せる「管理代行(集金代行ともいい

ます)」です。管理代行は、賃料の滞納の督促なども代行してくれます。

しかし家賃の保証はありませんし、空室リスクもオーナー様もちとなりま

す。一般的に管理手数料は、家賃総額の3%+消費税という体系が

多いです。

 

次に滞納保証付きの「管理委託」があります。管理委託では空室の

保証はありませんが、滞納については不動産会社が審査した入居者に

ついては滞納を保証してもらえます。こちらの管理手数料は、家賃総額

の5%~7%+消費税というのが一般的です。

ちなみに、和不動産でご購入いただいたお客様は、こちらのサービスを

3%+消費税でご提供させていただいており、好評をいただいております!

(こちら以外にもお得な特典もありますので、詳細は別途お尋ねくださいませ!)

そして3つめが「サブリース」です。サブリースは空室・滞納の有無に

かかわらず、約定の賃料を不動産会社が保証してくれます。

空室・滞納が有る無しに関わらず、約束した賃料を毎月サブリース会社

が保証して振込んでくれますので、オーナー様は安心することが

できます。

ただしその分、不動産会社がリスクをかぶるので、いわゆる管理料的

な報酬が不動産会社の手元に入る仕組みとなっていますので、サブ

リース会社に払う管理報酬は一般的な管理委託会社よりも高くなりま

す。こちらの料金は各会社によってまちまちで、想定家賃の10%からな

かには20%という話も良く耳にします。例えるなら、月額家賃10万円相

場のところ、不動産会社の取り分が2万円で、サブリース料金は8万円

という仕組みです。

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このように、入居者管理を不動産会社に任せた場合、サブリースにする

と、空室や家賃滞納リスクの心配をしなくてすむというのが最大のメリッ

トです。さらにサブリースにしますと建物の維持・保全をサブリース会社

が気を遣ってくれ、ただ、そのためか毎回の退去毎に、不必要な過剰な

原状回復までやられてしまい、多額の請求をされるという被害も最近良

く耳にしますが・・・それはさておき、一般的には、賃貸経営上の手間が

かからず、運営が楽になるというオーナー様にとっては大変有益なもの

に感じられますね。

 

不動産投資の一番のリスクである「空室リスク」を解消できるサブリース

は、一見オーナー様にとってとても魅力的な仕組みに思えます。しかし

このサブリースには落とし穴があるのです・・・

 

*サブリースをめぐるトラブル

サブリースは本来、家賃保証をし、どれだけ入居、あるいは管理をし、家賃を高めることを行うのが本来の姿です。

仕組みはとても良いはずなのですが、最近はサブリースをめぐるトラブルが多発しています。

 

サブリース契約をすれば、契約した期間ずっと約束した賃料が入って

くると思わせる、またはずっと続くと思っているオーナー様がいることが

トラブル多発の要因のようです。

どういうことかといいますと、不動産投資で新築ワンルームマンションを

購入したり、新築一棟アパートを建てた場合のサブリース契約の文言

に、「30年間一括借り上げ」というシステムがあります。このシステムは

確かに30年間家賃を保証してくれますが、家賃の金額は保証してくれ

ません。つまり家賃が下がることが前提です。その後は2年毎に家賃が

改定され、そのたびに家賃を下げられる。そんなことになれば、家賃収

入でローン返済をしていこうと考えていたオーナー様は、入ってくる家賃

がローン返済額を下回り、キャッシュフローがマイナスになり、サブリー

ス契約を解除し、最後はローンの返済をすることができず、止む無く

キャピタルロスしたまま売却になったという話もよくうかがいます。

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最近このように、サブリースによりトラブルが増えている背景には、税対

策でアパートを建てる人が増えたことも影響しているようです。

余っている土地の活用のためにアパートを建てる。ですが建てた土地

は駅から近いわけでもない、まわりの施設が充実しているわけでもな

い。でもサブリース契約をすれば家賃は保証されるからマイナス収支に

はならない。そう思ってアパートを建設する。そんな思惑を持った人が

何人も同じ土地でアパート建設をしたらどうなるでしょうか?部屋は過

剰供給で家賃相場は下がりますから当初描いていた家賃収入はなくな

ります。もしサブリース契約を解除した場合、残るのは空室だらけのア

パートとローンの返済です。またサブリース会社に任せていた建物の

維持管理を自ら行う必要も出てきます。まさに負のスパイラルです。

弊社のセミナーにいらしたオーナー様も新築のワンルームマンションを

数戸ご購入され、その新築のサブリース料金が全部、毎回毎回下がっ

てしまって、毎月のキャッシュフローが何万円もマイナスになってしま

い、どうにも困って弊社にご相談にいらっしゃいました。ふたをあける

と、新築で販売しサブリース業者は、サブリースなので、入居率を上げ

るためにばかみたいに安い家賃で転貸借契約を締結してしまい、収益

還元法からみても、大切な資産価値をサブリース会社に勝ってに下げ

られてしまっていたのです。

最終的に、その方はサブリース契約を全部解除し、弊社が賃貸管理を

請け負うことになり、その安い賃料が外れた物件から、弊社にて高い賃

料をつけさせていただき、今は喜んでいらっしゃいます。

 

 

*サブリースは良いのか悪いのか

そもそも不動産で投資を行うのでしたら、駅近や、入居者がつきやすい

物件を購入し、安定した収益を得ようというのが本来の姿です。将来の

リスクを少しでも低減したいために、収益が減ってでもサブリース契約

をする方法は悪い方法ではないはずです。

しかし、一棟アパートなどで立地や利便性を考えず、入居者がつきづら

い物件を購入し、目先のサブリースで収益を得ようとするのはとても危

険です。安易にサブリースに頼るのではなく、サブリースのメリットとデメ

リットを知ったうえで契約するべきです。

一番良いのは、サブリースしなくてもいつまでも空室の心配をしなくても

良い物件を、信頼のおける不動産会社から紹介してもらい、その信頼

できる会社に賃貸管理をお願いするのが良いのではないでしょうか。

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セミナー

2015年6月27日(土)11:00~13:00

【安心・安全な不動産投資★23区中古1Rを行う11の理由★】

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 「安心・安全な不動産投資を実現したい。」

23区中古ワンルーム投資ならば、低リスクで安定的に収益をあげる

投資が可能です!

サラリーマンの年収と同じ不労所得を得ているオーナー様を輩出する

和不動産が公言する「23区中古ワンルームマンション投資」の

安全性・安定性を実証!

 

【セミナープログラム】

1、今からでも間に合う「23区中古ワンルームマンション投資」

2、23区で中古ワンルームを行う理由

①購入後に多額のメンテナンス費用がかからない

②購入後に空室・家賃が下がらない

(続きはセミナーで!)

3、効果的な再投資の方法~複利の力~

4、質疑応答

5、最後に

6、無料個別相談のご案内

 

【セミナー内容】

【1】 購入後に多額のメンテナンス費用がかからない

不動産を購入後は様々な費用がかかります。

メンテナンスはかならず行わなければならない大家業の一つです。

一棟物件とワンルーム物件の比較で、中古ワンルームマンションの良さをお伝えします。

 

【2】 購入後に空室・家賃が下がらない

不動産は新築の時が一番空室が少なく、

家賃が高く取れるというイメージをお持ちですか?

様々なデータをもとに、現状をお教えします。

 

【3】 ワンルームマンションは作れない

東京23区では、数年前にできた条例のためにワンルームマンションが作りにくくなりました。ご存知でしたか?

条例ができた理由と、規制されたあとどのように東京が変化したかお教えします。

 

【4】 10年前の物件は、まだまだお買い得

中古ワンルームマンションの中でも、築浅の物件にメリットがあります。

なかでも10年前の物件にお買い得な理由が隠されています。

その理由とは?

 

【5】 東京の価値は上がっている

東京は今でも魅力的な都市ではありますが、

今後も東京はその価値を上げていきます。

東京の未来と価値が上がる理由をお伝えします。

 

【6】 オリンピックより相続税改正

不動産市場は現在、2020年のオリンピックの特需を狙っての購入より、

今年1月に改正された相続税の影響が強いのです。

なぜそのような結果になったのかお教えします。

 

【7】 要は、賃貸がつくかどうか

不動産投資は入居者がいなければ成り立たない投資法ですよね?

空室リスクを回避するためにも、東京23区内で中古ワンルームマンション投資を行う理由があります。

その理由をお伝えします。

 

【8】 デメリットの流動性は、意外と悪くない

不動産投資のデメリットに挙げられる流動性の低さですが、

23区中古ワンルームマンションであれば、デメリットをカバーできます。

 

【9】 プロのいない市場で戦いましょう

プロの市場とアマチュアの市場で戦うなら、どちらを選びますか?

ホリエモンでお馴染み、堀江隆史氏の言葉とともに、

プロのいない市場で戦うこことの大切さをご説明いたします。

 

【10】 融資がつくから出口がある

不動産はずっと持ち続けることも手ですが、

売却も視野に入れると、ローンで買えることに優位性があるのです。

なぜそうなるのかお教えします。

 

【11】 大分析!中古ワンルームマンション!+トマ・ピケティ

トマ・ピケティ氏の言葉にR>Gがあります。

これを不動産での投資で考えると・・・

 

【12】質疑応答

【13】本日のまとめ

以上となります。

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こんにちは!営業部の菅原です!

先日、同じ営業部の隠れゲーマー中村にあるスマホゲームを

紹介されました。

その名も、「不動産会社が作る 部屋探し×恋愛ゲーム 東京版」

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なぜこのゲームを私に紹介してくれたのか、いろんな疑問は

ありますが、和不動産に務めている者として、やらずにはいられない!

ということで、さっそくダウンロードしました。

 

このゲームは、ゲームをプレイしながら不動産に妙に詳しい

イケメン成瀬さんといい感じになりつつ、自然と不動産の知識が

身に付くという内容となっています。

主人公は最初、不動産屋に進められるがまま賃貸契約した物件に

騒音問題などで悩み、不動産屋へ不信感を募らせているところから

スタートします。

入居してから2年たち、更新せず新しい物件を探そうとするの

ですが・・・・・・

と、いろいろ考えている時に突然道端で人とぶつかります。

そう、イケメン成瀬さんとの出会いです。

道端でぶつかるところからスタートは、ラブコメの王道ですね!

この出会いをきっかけに、主人公は成瀬さんに悩みを打ち明け、

物件選びの相談に乗ってもらうことになります。

なんという展開でしょう。

主人公は成瀬さんとの交流を通して、物件選びのポイントを

知っていき、不動産屋への不信感を徐々に無くしていきます。

そして成瀬さんへの恋愛感情は増していくわけです。

 

会話は一部選択制で、選択によってエンディングが変化して

いくようです。

マルチエンディングの数はわかりませんが、

成功すると成瀬さんからプレゼントがもらえるらしいです!

菅原頑張ってプレイしたのですが、バッドエンディングを迎えて

しまいました。

成瀬さんから連絡が来なくなってしまって切ないです。

もう一度プレイしてプレゼントゲットしたいと思います。

 

それでは皆様、また次回のメルマガでお会いしましょう!!

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