和不動産メールマガジン 2015/07/26
和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します
2015/07/26【日本の不動産流通事情と政府の取り組み】
１)不動産投資の鉄則
２）今週の不動産投資セミナーご案内
2015年8月1日(土) 11：00～13:00 和不動産セミナールーム
【不動産投資成功の秘訣★オーナーがしがちな5つの勘違い★】
３）あとがき
もうすぐ2015年7月も終わりですが、2015年の第1クォーターも
終わり、最近はギリシャの財政・金融等の影響から上海市場が大崩れ
するなど、国際的なニュースからも 目が離せない状況です。
そんななか、不動産取引市場は昨今どのような動きを見せている
のでしょう？不動産投資家の皆様にとっては、しっかり押さえて
おきたいところではないでしょうか。
今回は、日本の不動産流通事情と政府をあげての取り組みについて
ご紹介させていただきます！
【首都圏の中古マンション取引】
主に新築分譲マンションの市場動向調査を行っている
「不動産経済研究所」が先日発表したマンション市場動向では、
先月6月の首都圏マンション契約率は78．7％と、好不調の分かれ目と
される70％を6ヵ月連続で上回る数字となっています。
中古不動産取引市場は、過去10年間で取引事例が10倍以上となった
急成長市場ですが、最近は上記のような活性化が見られています。
そんな中古マンション流通の現状を鑑み、近年、国土交通省では中古
住宅市場のさらなる拡大にむけた様々な取り組みが行われています。
その一つとして、「不動産流通市場活性化フォーラムの提言」が
あります。
【『不動産流通市場活性化フォーラムの提言』とは？】
2011年から7回に渡って、不動産流通市場の活性化へ向けた課題や
改革の方向性・具体的方策案について検討した成果をまとめたものを
いいます。
現在の日本では、人口の減少・高齢化・世帯構成の変化等から、国民
の「家」に関する価値観も変わってきています。
住宅購入時に、「新築住宅を建てる」「新築住宅を購入する」ことを希望
する層はH15～H20の5年間で7.7％減少しており、新築にこだわらな
い層が増加しているという特徴が見られました。
また、親世代（50～59才）の約62％がマイホームを購入した際に中古
住宅の購入を一切検討しなかったのに対し、ゆとり世代（22～25才）の
約79％が中古住宅も含めて購入を検討する回答したという報告結果も
あります。
(出典： “ゆとり世代”と“親世代”の住まいと距離に関する意識調査～三井リアルティ～)
このように、より注目・ニーズともに上昇傾向にある中古住宅ですが、
現状では下図のように中古ならではの問題点もあります。
これらの問題解決に向けた取り組みを、国土交通省が主体となり、
対処してゆくことになります。自身が住むための住宅だけでなく、
不動産投資のために購入する物件にも関わることなので、この問題
が解決されると市場もぐっと様変わりする事と思われます。
【『不動産流通市場活性化フォーラム』に関する動き】
2010年6月に、「中古住宅の流通市場・リフォーム市場の環境整備」が
掲げられたのち、2012年6月には「不動産流通市場活性化フォーラム」
の提言が発表されました。
これにより中古住宅を取り巻く環境に大きな改革の波が訪れることに
なります。
そして、今年2015年7月2日には、[YAHOO！JAPAN]と
[ソニー不動産]が日本国内の中古住宅流通市場とリフォーム・
リノベーション市場の活性化に向けて業務提携契約を締結しました。
ソニー不動産株式会社のHPによると・・・
＊資本提携の背景＊
国土交通省によると日本の全住宅流通量（中古流通＋新築着工）に
占める中古住宅の流通シェアは、約13.5%であり、欧米諸国と比較して1/6程度と、大変低い水準にある。
現在この課題に対し日本政府は、新成長戦略の一環として
「2020年までに、中古住宅流通市場や、リフォーム市場の規模を倍増
させる」という目標を掲げているようだ。
Yahoo! JAPANとソニー不動産は、本業務・資本提携により、国内最
大級の不動産情報サイト「Yahoo!不動産」と、ソニー不動産の売買仲
介やプロパティマネジメントなどの総合不動産サービスを連携させ、日
本国内の中古住宅流通市場と、リフォーム・リノベーション市場の活性
化を目指す。
といった背景によるものだそうです。
【中古住宅市場の今後の問題】
「不動産流通市場活性化フォーラム」の提言のほかにも、買い手を探す
物件に対する購入の打診といった情報を透明化することで、売買の成
立を不当に遅らせる要因を取り除き、条件の良い買い主に速やかに売
却できるようにする取り組みも行われています。
自民党の「中古住宅市場活性化小委員会」が盛り込んだ提言を基に、
国土交通省が制度化の検討を進めるというものです。
不動産仲介会社は、売主から住宅などの売却を依頼された場合、自身
で買い手を見つければ売主、買主の双方から手数料を受け取ることが
できます。
ですが、自社で買い手を見つける前に仲介目的の別の不動産会社か
ら問い合わせがあり、その買い手と無事契約となった場合、手数料は
売主からのみしか受け取れません。
そんな手数料の取り損ねを懸念して、不動産会社に「既に別の買い手
と交渉している」などと事実を隠すことは、売買成立の遅れなど売主の
不利益につながることもあり、宅地建物取引業法で禁じられています。
さらに、より多くの不動産会社が買い手を多く広く、素早く探せるように
するため、売却依頼を受けた物件は、不動産取引情報を掲載している
「レインズ」と呼ばれる業界内のネットワークへの登録が不動産会社に
義務付けられています。
ですが現状では、囲い込みにより中古物件の円滑な流通が阻害されて
いるのではないかと指摘されています。
日本では、人口減少社会を背景に今後も新築住宅の着工数は伸び悩
みが見込まれており、また郊外の戸建などといった空き家の増加も大
きな社会問題となっている昨今、中古住宅流通市場の円滑化は政府を
挙げての早急の対応課題となっています。
このように、めまぐるしい市場の動きや政策、金融機関の動向に翻弄さ
れ、弊社セミナーにご参加いただく不動産投資家の皆様も既に不動産
投資を始められている方もこれからの方も、いろいろな悩みを抱えてセ
ミナーにいらっしゃいます。
その中で、不動産投資業界に12年身を置く弊社代表の仲宗根のセミ
ナーにて、数多いる不動産投資家の中から勝ち残る方法を伝授いただ
くのはいかがでしょうか。
8月1日(土)11:00～13:00
【不動産投資成功の法則★オーナーがしがちな勘違い★】
≪セミナー概要≫
和不動産では、年間100回ほど不動産投資セミナーを実施して
おります。参加して下さるお客様の約半数は既に不動産投資をスタート
している方なのですが、お話を伺ってみると皆様さまざまなお悩みや
『勘違い』をなさっていらっしゃいました。
弊社では、そんなオーナー様のお悩みのご相談を個別相談会にて
お聴きしております。今回は、皆様がしていらっしゃる代表的な
『勘違い』を、ご紹介させていただきます。ご興味をお持ちいただけ
ましたら、ぜひ皆様のご参加をお待ちしております！
≪セミナーの目次≫
【1】 オーナーがしがちな勘違い①
◆利回りで物件を購入する◆
物件ポータルサイト等に強調されて載っている『利回り』ですが、
実は融資を借りて物件をお買いになる方にとっては『利回り』より
も『○○○』の方が重要なんです！
その理由と、投資効果をご説明させていただきます。
【2】 オーナーがしがちな勘違い②
◆一棟物件が良いと思っている◆
サラリーマン投資家にとって、投資対象は一棟アパートが良いのか、
それともワンルームマンションが良いのか・・・
BER(損益分岐入居率)等の指標を例にとり、重要な点と問題点を
浮き彫りにします。
【3】 オーナーがしがちな勘違い③
◆価格の小さい物件が良いと思っている◆
価格の小さい物件は、現金で購入しやすく魅力的に見えますよね。
ではどんな点に注意が必要なのでしょうか？
【4】 オーナーがしがちな勘違い④
◆戸数がたくさんあった方がいいと思っている◆
一棟アパートを複数持つという持ち方や、価格帯の低い物件を数十個所有するという方法で投資を続けていらっしゃる方々は、実は彼ら独自の悩みを抱えていらっしゃいます。
そこに注目し、所有物件の戸数が多いことならではの問題点を指摘します。
【5】 オーナーがしがちな勘違い⑤
◆ローンは少ない方がいいと思っている◆
運用全般と比較しても、不動産投資の際たる特徴はやはり『借り入れができる』ことです。
他人資本を使うことで、自身の資金のみで出来る以上のスケールメリットをはじき出すことができますよね。
では、そのスケールメリットを取らない(積極的な借入を行わない)ことでのデメリットはどんなものなのでしょうか？
【6】 お勧めの[いいところ取り不動産投資]のご案内
これまでの『1』～『5』を踏まえて、最後に、リスクを抑えて不労所得を
得続けられる『いいところ取りの不動産投資法』についてご紹介
します！
【7】 質疑応答
以上となります。
≪参加者アンケートより～参加者の声～≫
★Kさん 37歳 女性 会社員★
Q1.本日は特にどんな事を知りたいと思っていますか？
A1. 不動産投資を行い失敗しないための注意点を確認したいと
思っています。購入の為のセミナーではなく、運用に関するセミナーを
開催されているので、勉強ができると思い申込みました。
Q2.本日のセミナーに参加してみて、いかがでしたか？
A2. とても分かりやすかったです。成功している話だけでなく、失敗して
いる話も聞く方が、とてもためになると思いました。レバレッジの考え方
が印象に残りました。
★Sさん 37歳 男性 会社員★
Q1. 本日は特にどんな事を知りたいと思っていますか？
A1. 自分の資産をどうやればうまく運用できるのか？いろいろな投資
法があるが、どのリスクが少ないのか。老後の資金をどうやって貯蓄
していけばいいのか知りたい。
Q2. 本日のセミナーに参加してみて、いかがでしたか？
A2. 『不動産投資』についての、自分が今まで持っていた考えが
変わった。
新しい知識を得られてよかったです。ぜひ、今後ともよろしく
お願いします。このように、これから不動産投資を始めようと思っている
方々にも多数ご参加いただいております。
ぜひ皆様のご参加をお待ちしております！
皆様おはようございます。
最近は梅雨も明けて暑い日差しが続くかと思いきや、雨が降ったり
やんだりと落ち着かない空模様も続いていますね。
曇り空が続く陰鬱な日や雨の夜長には、怖い話や奇想小説がよく
似合いますが、明日7月28日は『探偵小説界の巨人』と言われた
江戸川乱歩の忌日となります。
奇想と神秘・ホラーとミステリーを融合させた幻想的な世界観が魅力の
江戸川乱歩ですが、彼のペンネームが、アメリカの怪奇小説家
「エドガー・アラン・ポー」のもじりなのは有名ですよね。
乱歩は、『怪人二十面相』『Ｄ坂の殺人事件』『パノラマ島奇談』
『黄金仮面』『人間椅子』『孤島の鬼』『押絵と旅する男』などの作品群を
残し、名探偵・明智小五郎を生み出しました。
私も子供のころ夢中になって読んだ『怪人二十面相』シリーズは
あまりにも有名ですが、年を重ねるとむしろ、昔は難しく感じて理解
できなかった作品・ピンとこなかった話をもう一度読みたいと
思うようになりました。
乱歩は国内外から尊敬を込めて「大乱歩」と呼ばれていますが、
創作以外にも評論や講演、探偵作家クラブ（後の日本推理作家協会）
の結成を行ったという功績もあります。
さらに新人発掘にも熱心で、高木彬光、筒井康隆、大薮春彦などの
才能を見出し、推理小説家のみではなく、SF小説家への支援も
行っていました。
そして1954年、彼の寄付を基金にして「江戸川乱歩賞」(探偵小説を
奨励するための文学賞)も制定されました。
彼にとって、有望な新人に投資し未来を託すことは、とても意義のある
試みだったのだろうということが伺えます。
『投資』と一言に言っても、本当に人によって(立場によって)いろいろな
種類・やり方があるのですね。
それでは、ここまでお付き合いいただきましてありがとうございます。
また次回のメルマガでお会いできますことを、心より楽しみにしております！
