2015年8月31日配信のメールマガジンです。不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

不動産投資の和不動産
Tel:0120-003-753受付:10:00~19:00

不動産投資 和不動産 トップページ  >  不動産投資  >  メールマガジン  >  2015  >  8/31

和不動産メールマガジン 2015/8/31

和不動産メールマガジン 成功大家さんの声をお伝えします。

和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します

2015/8/31 第35回【知ってる?広告費・敷金・礼金・更新料の地域事情】

鉄則

【広告費・敷金・礼金・更新料の地域事情】

皆さんは、不動産投資家が耳にする言葉「AD」というものをご存知でしょうか。

空室になった物件の入居者を募集する際に、賃貸不動産会社に支払う「広告料」、いわゆる「AD=Advertising」のことです。

和不動産でも、不動産投資の個別相談を受けるなかで、

「東京は物件価格が高いから、地方の安くて利回りが高いものがいいです。」

「地方の一棟物は利回りが15%位でるので、やってみたい」

という声をお聞きします。

ただ、そのほとんどの方々が、【地域によって広告費の相場が違う】ということについてご存知の方は少ないです。

そう、東京や自分が生まれ育った町の不動産屋さんの感覚で、不動産等を始めると、想定外のコストに痛い目をみるのです・・。

そこで今回は不動産投資を始めるにあたり、軽視しがちな【広告費】そして、みなさんも馴染みのある【敷金・礼金・更新料】について、その【地域事情】についてまとめさせていただきました!

◆不動産会社に支払う「広告費」。ケチるとどうなる?

「広告費」とは、広告費宣伝費というもので、賃貸仲介会社が入居者を募集・仲介して賃貸借契約を締結してくれた場合に、オーナー様が賃貸仲介会社に支払う謝礼金のことを言います。

よく耳にする「仲介手数料」は宅建業法で、賃料の一ヶ月以内という上限額が決まっているのに対し、この「広告費」に関しては決まりがありません。

法律で定められた報酬ではなく、オーナー様が賃貸仲介会社に支払うお礼=謝礼に過ぎないのです。

「お心ばかり・・」ってやつですね。

「相場より多く広告費を支払うので、良い入居者さん見つけてくれませんか?」とお願いすれば、仲介会社も頑張ってくれます!

だって、彼らも人間です。サラリーマンです。報酬が多くなればそりゃ俄然やる気も違いますよね!

しかしながら、この広告費を「もったいない」と考えてケチってしまうオーナー様が多いのも事実です。

そもそも他社で不動産投資物件を購入された方の中には、そんなシステムがあるのは「知らなかった」という方もいらっしゃいます。

この広告費ですがエリアによって相場が全然違います。東京では一般に広告費の相場は「家賃の一か月」程度です。

一方で、例えば北海道の相場はいくらかと言うと、「家賃の3~4ヶ月」になります。

「えーなんでそんなに違うの???こわーい」と思いませんか。

理由は簡単です。家賃の相場が違うからなんです。

東京圏の一人暮らしの家賃相場が約8万円(公益財団法人不動産流通推進センター調べの平成26年のデータ)ですので、賃貸仲介会社の営業マンは3件つければ計24万円!! 社員一人分の月給と同程度の報酬を稼ぐことができます。
一方で、北海道の一人暮らしの家賃相場は約3万円。ということは、社員の月給を払うためには、一ヶ月に8本も付けなくてはなりません・・・
そのため、北海道などでは、報酬上限がある仲介手数料にプラスして、上限のない「AD」を3~4ヶ月分いただくシステムになっているようです。
もちろん、地域によって物価に多少の差はありますが、明らかに東京圏に対して、地方は広告費の比重が重くなっています。
このように不動産投資といっても、地域によってランニングコストに大きな違いがあるという事実を知っていただければ、対策を立てることもでき、目先の利回りだけにとらわれず、長期的な観点で物件選びをすることが可能となりますね。
和不動産に相談にお越しになる方に、「不動産投資で考える一番のリスクな何ですか?」とお伺いすると、ほとんどの方が「空室率」と回答されます。
そうですよね。不動産投資の利益は家賃収入です。空率になれば家賃収入がないので、自分でローンやら、管理等やら払わなければなりません。
空室期間を短縮するための「早期の入居者付け」というのはオーナー様にとって最も重要なポイントですよね。
そのためにも「AD」をうまく活用して、相場より高い家賃だったとして、一日でも早く入居者がつくような努力が必要です。

◆オーナーとしての「敷金・礼金・更新料」の使い道

自分が入居者としてマンションに住んでいた時には理解していた「敷金・礼金・更新料」。

オーナーになったらどう係ってくるのか、以外とわからないのではないでしょうか?

まず始めに、この「敷金・礼金・更新料」がどんなお金のことを指すのかまとめてみました。

*敷金・・入居者が払えなくなった時の対応や、故意・過失の損害の修繕費、退室時のお部屋のクリーニング代等を担保するために借主から貸主に預けられるもので、退室時、その額を差し引いて返還するものです。

*礼金・・かつて住宅難時代に、借主が家主に住居を借りたお礼、「謝礼金」を渡す習慣が続いているものとされ、地域差が強く、礼金のない地域もあります。

*更新手数料・・一般的に賃貸借契約は2年単位で結ばれる場合が多く、2年を過ぎると契約を再度結び直します。

この契約を更新する際に支払う一時金が更新料で、手続きをする経費を手数料として徴することが多くみられます。

 

入居者は、借りる物件が決まったら「賃貸借契約」を結びます。

その際に一時金を支払います。家主は仲介手数料や火災保険料を除いた部分を受け取り、上記の広告宣伝料なんかを捻出したり、ここは不動産会社によってはケースバイケースです。

「広告費」同様、これらのお金にも地域差があるのが現状です。

これらのお金ですが、最近では一般に以下のように利用されていることが多いようです。

*敷金について

・退去時の原状回復をスムーズに行うため、敷金から一定額を差し引いて返還する「敷引き」が増加傾向。

 *保証金について

「保証金」という言葉も東京圏でも使われるようになりましたが、関西や中国、九州地方などの一部の地域で「礼金」「敷金」の代わりに使われているおり、賃貸住宅を借りる際、「保証金」という名称で「家賃の○カ月分」という初期費用が必要になります。
借主が家賃を滞納したときの補てんや不注意で室内を汚したときの修繕費用に充てるお金です。意味合いは「敷金」と一緒ですが、最近では東京圏では、「保証金」は全額償却という例も多々見受けます。

*礼金について

礼金なしのケースが増加。また反対に、今まで礼金がなかった地域で礼金制度ができたケースもあり。その代わり敷金ゼロ。退室の際トラブルの多い敷金をもらわずに、返還の必要のない礼金を徴収し、原状回復費用やADに充当するケースも。

*更新料について

徴収するケースがまだまだ多い。引っ越しの初期費用、煩雑さを考えれば更新する入居者が多い背景があり。

このように不動産投資、特にワンルームマンション経営は基本的には手間のかからない投資となっていますが、オーナー様が賃貸借契約の知識を知っておくことは、不動産投資成功への大きなポイントですね。

今週末95()の不動産投資セミナーでは今回ご紹介させていただいた他にも、物件購入後に焦点を当てた「不動産投資マル秘成功術」の解説をしております。ぜひご参加ください!

 

毎週末(土曜・日曜)開催しておりますので、ご興味をお持ちいただけた方はぜひ下記「今週のセミナー案内」も御覧ください!


セミナー

【9月5日(土)開催 

 不動産投資成功のノウハウ★成功のポイントは購入後にあり★】

≪セミナー概要≫

「投資はしてみたいけど、リスクが気になる・・」

「ローンを組むのに抵抗がある。」

物件購入前にそんな不安をお持ちの方も多くいらっしゃいます。

「投資した金額に見合った利益がかえってこない」

「資金繰りは大丈夫?」

など、物件購入後に思いがけぬリスクに出会い、対処法や解決策に悩まされているオーナー様のお話を伺います。

実はこうしたお悩みのほとんどが“物件購入後”に起こるものです。

不動産投資は物件購入ではなく、購入した後が本当のスタート!

本セミナーでは、 “購入後の取り組み方”や物件を選ぶ判断基準など、

不動産投資で失敗しない低リスクで安定した投資術について解説させていただきます。

ぜひご参加をお待ちしております!

≪セミナーの目次≫

 【1】 不動産投資は事業

物件は購入した時が一番良い状態でその後経年劣化が進んでいきます。

ですので、弊社では不動産投資は購入後の取り組みが重要だと考えております。

事業を成功させるための取り組みについてまとめさせていただきました。

 

【2】 キャッシュフローを増やす

キャッシュフローを増やす方法は様々ありますが、購入後でも十分可能です。

不動産投資とは家賃収入を得ることですよね。

では、その家賃収入を増やしていく方法について是非学んでみてください!

 

【3】 物件購入時だけが投資タイミングではない

物件購入時以外に現金を出したことがありますか?

これ以上お金を使うのは嫌だ!と思う方もいらっしゃるかと思いますが、

成功するオーナー様は効果的な資金の使い方を知っています。

継続的に資金を使うことにどんなメリットがあるのでしょうか。

実際に弊社が扱った事例や、そのほか、資金の貯め方など上手な人と苦手な人の特徴を説明致します!

 

【4】価値を維持する方法

価値を維持する方法も様々ですが、その手段が多ければ多いほど、より価値を維持しやすいと言えます。

そのためには不動産投資を取り巻く市況と不動産投資にかかる費用について、きちんと把握しましょう!

そもそも不動産の価値とはいったい誰がどのように決めているのでしょうか。

利回り?築年?どれとも家賃?

それとも???

 

【5】最近の不動産投資トレンド

物の値段の決まり方には法則があります。そう、需要があればよいのです。

では最近の不動産市場の需要と供給のバランスはどうなっているのでしょうか。

物件を選ぶ際に役立つ情報満載です!

 

【6】中古物件の成功は、前所有者による

「そんなに良い物件ならなぜ前所有者は手放したの?」

そんな質問をよくお受けします。

その原因こそが物件を購入する際の重要なポイントになります。

利回りだけでは分からない、物件の選び方について知っていますか?

変な物件をつかまされる前に是非知って欲しいテーマです。

 

【7】 質疑応答

少人数制なので質問しやすい雰囲気が特徴です。

是非この機会にお悩みのことについて聞いてみてください!

以上となります。

 

≪参加者アンケートより~参加者の声~≫

★Hさん 29歳 男性 会社員★

Q1. 本日は特にどんな事を知りたいと思っていますか?

A1. 投資物件を選ぶ時のポイントや判断基準について知りたい。

Q2. 本日のセミナーに参加してみて、いかがでしたか?

A2. 購入後の話について、聞いたことがなかったので面白かったです。今後の開発状況が興味深く聞かせていただきました。

 

★Yさん 男性 会社員★

Q1. 本日は特にどんな事を知りたいと思っていますか?

A1. 過当競争下でいかに不動産投資を進めていくか。そしてその収益の確保について知りたい。

Q2. 本日のセミナーに参加してみて、いかがでしたか?

A2. 家賃を上げることや情報の収集の仕方について勉強になりました。今後の投資計画を策定するために相談してみたいと思います。

 

このように、もうすでに不動産投資を始めていらっしゃる方に限らず、多数のお客様にご参加いただいております。

ぜひ皆様のご参加をお待ちしております!

あとがき

皆様おはようございます。

猛暑日もようやく落ち着き、過ごしやすい気温となりましたね。

というより、私は寒いです!

楽しい夏もいよいよ終わるのだなぁ・・なんてしみじみ感じる間もなく、

一気に冬が来た感じがしませんか?

そんな8月最後の今日は「I LOVE YOUの日」らしいです。

・・・わけわかめ。どうしてそうなった。

そのわけですが、なんと「831」という数字が英語圏では

「I LOVE YOU」の隠語として周知されているようです。

8つのアルファベット、3つの単語、1つの意味。

それが「I LOVE YOU」の隠語なのだそうです。

・・・なるほど。

先生、全然わかりません!

 

ですが、英語圏では当たり前の世界なんですよね。

実際に、「831」という曲名の楽曲は英語圏では多いようです。

「LOL」や「IMO」、「ROFT」など英語圏のネットスラングはたくさんありますが、

日本にも「I LOVE YOU」の隠語として有名なフレーズがありますよね!

そう、夏目漱石の「月が綺麗ですね」です。

当時、夏目漱石が教師として教壇に立っていたころ、一人の生徒が

「I LOVE YOU」を「我君愛す」と訳したのに対し、

「日本人はそんなどストレートなこと言わない。月が綺麗ですねとでも訳しておきなさい。」

と言ったエピソードから生まれたとかなんとか。

さすが文豪です。発想が斜め上です・・もはや英語より難しい気がします。

ところが、もう一人、「I LOVE YOU」を訳した文豪がいたんですね。

それが「二葉亭四迷」です。「浮雲」が有名ですね。彼はロシア語の

「I LOVE YOU」をこう訳しました。

「私、死んでもいいわ・・」

分かりやすい!!先生、私にも伝わります!!!

 

「831」に「月が綺麗ですね」に「私、死んでもいいわ」

皆さん、告白の準備は整いすぎましたね。

これで私も「今日の空はくもりだよ?」なんて素っ頓狂な答えをしなくて済みそうです。

皆様の和不動産への文学的な愛のメールお待ちしてますよ!

 

それでは落としどころが迷子になったので、今回はこのあたりで。

ここまでお付き合いいただきありがとうございました。

また次回のメルマガでお会いできることを楽しみにしております!

セミナー開催中 老後破産を防ぐ メディア掲載実績 フォーチュンマップ体験会 個別相談はこちら オリジナルコンサルシステム オーナー様の声 オーナー様限定イベント DVD 不動産投資アニメ 弊社代表1冊目著書 弊社代表2冊目著書 読売新聞掲載 雑誌掲載BIGtomorrow 資料請求受付中 メルマガ配信中 和不動産アクセス

初心者の方にオススメ
セミナー情報はこちら個別相談はこちら
お電話はこちら

株式会社和不動産
メニュー