2015年9月14日配信のメールマガジンです。不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

不動産投資の和不動産
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和不動産メールマガジン 2015/9/14

和不動産メールマガジン 成功大家さんの声をお伝えします。

和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します

2015/9/14 第38回【売りぬき・在庫から見る中古ワンルーム市場】

みなさん、こんにちは。
不動産投資セミナーでおなじみの和不動産です。
9月ももう半ばとなりますが、今年は皆様お待ちかね≪シルバーウィーク≫があります。
5月のゴールデンウィークに対抗?して、日本人の休まなさ過ぎを考慮して、政府が考えた素敵なプランですねよね。
今年で6年ぶり2回目となる「シルバーウイーク」ですが、週休二日制の方は、5連休になりますね。

9月19日(土)・・・通常の休日
9月20日(日)・・・通常の休日
9月21日(月)・・・敬老の日
9月22日(火)・・・国民の休日
9月23日(水)・・・秋分の日
なんと、和不動産ではこの5連休すべての日で内容の違う不動産投資セミナーを開催します!やる気満々です↑

開催日程は、下記の通りとなります。

9月19日(土) 13:30~15:30
【中古ワンルームはここを買え!★オリンピックと相続税改正で市場は激変★】


9月20日(日) 11:00~13:00
【23区中古築浅マンション中古ワンルームマンションがなぜいいのか教えます!】


9月21日(月) 11:00~14:00
【ゲームで資産運用を体験 フォーチュンマップ体験会】


9月22日(火)  11:00~13:00
【アパート経営の真実!不労所得を得づけられる大家さんとは?】


9月23日(水)  11:00~13:00
【定年後も年収500万円を確保する 不動産投資の方程式】


詳しくはぜひ、和不動産HP『今週のセミナー』をご覧ください。

鉄則

【『売りぬき・在庫』から見る「中古ワンルーム市場」】
日銀では毎月、金融政策決定会合(日本銀行の最高意思決定機関である政策委員会の会合のうち、金融政策の運営に関する事項を審議・決定する会合)が行われますが、今月はちょうど今日(9月14日)から明日(9月15日)にかけて会合日に当たります。

先日の『チャイナショック』の影響で、日本株の株価急落など機関投資家の動きからも目が離せませんが、投資の手法に係らず、投資家が投資先を選ぶにあたり共通する観点というのは、『売りぬき(売却)』の優位性です。
今回は本メルマガを読んでくださる不動産投資家の皆様とともに、『売りぬき・在庫』という視点から、


和不動産で薦めている「中古ワンルーム市場」について御紹介致します。



先日、各種不動産の評価・地価マップなどの提供を行なう『株式会社タス』が発表した「賃貸住宅市場レポート首都圏版 2015年8月」において、とても興味深いレポートがありました。

そこでは、「中古マンション市場は本当に好調なのか?」というタイトルで、「中古マンション市場は好調」と言われている現在、見過ごされがちな2つのポイントをあげています。
(データ元:東日本不動産流通機構の資料)

その2つのポイントとは、
*物件在庫数に対する成約件数の少なさ
*在庫数、新規登録(流通)件数、成約件数の外見的不整合

が挙げられています。

詳細を引用しますと・・
********************

気になるのが中古マンションの在庫件数の推移です。

成約数の数倍の件数の新規登録が毎月行われているのにも拘らず、東京都を除いて全ての地域で在庫件数の減少が継続しています。

当月の在庫件数が、前月の在庫件数から当月の成約件数を控除し、新規登録件数を加えたものであるとすると、 在庫件数に大きな不整合が生じることになります。

つまりこれは、毎月大量の中古マンションが在庫から削除されていることを示しています。

毎月の在庫数に対する削除件数の割合(便宜上、在庫削除率と呼びます)を試算すると、2015年7月時点で、東京都で33%、神奈川県で34%、埼玉県で30%、千葉県で約25%の中古マンションが在庫から削除されていることがわかります。

(この数字が何を表しているかというと、『売却に出したんだけど、結局希望の額で売れないので、売るのを辞めました』という意味ですから、昨今不動産市況の盛り上がりで、自分の持っている物件が高く売れるのでは?と皮算用したけれど、寄り付きもなければ、来たとしても鬼のような指値で、売却益どころか売却損になってしまう可能性があるので辞めましたということですね。世の中そんなに甘くはないですよね・・・)

そしてこの「在庫削除率は全ての都県で増加傾向にあることがわかります。
昨今では、本やインターネットで物件選択のポイントを簡単に確認できます。

また様々な物件の比較検討を行うことができるサイトも多く存在します。
消費者のリテラシーが向上した結果、市場競争力のある一部の中古マンションに人気が集中する傾向があると考えられます。
つまり、一見好調に見える中古マンション市場ですが、価格が上昇しているのは成約に至っている全体の10%程度の物件のみということです。反面、それ以外の物件は、在庫として積み上がるか、売却を断念して市場から退場しているという二極化の構図が見えてきます。

今後不動産所有者の高齢化が進むにつれて、所有者の介護施設への転居や相続等により、多くの中古マンションが市場へ放出されることになります。
一方で、新築マンションの供給数も、湾岸エリアを中心として、当面高水準で推移することが考えられます。
中古マンションは都心に近い新築マンションとの競争を強いられることになりますので、二極化がますます際立ってくることが予想されます。

********************

本調査の中では、中古マンション市場が好調といっても、それは競争力によって成約を勝ち得ている全体の1割程度の物件においての話であり、 それ以外の「売れない物件は、えんえん在庫として積み上がるままか、あるいは売却を断念し売買市場から次々退場しているのでは?と推測されています。

要は、皆様が所有している物件が、立地や設備共々に良く、競争力のある物件であるなら、買った時と同じくらいかそれ以上の良い条件で取引されている・・・ということですね。

このように書くとなんとも当たり前に感じますが、では、高い価値を維持できる(あるいは、将来に購入時よりも価値が上がっている)物件とはどのようなものなのでしょうか?

不動産投資において成功しているオーナー様の特徴の一つに、「出口戦略を考え、所有物件を不良債権化(売ろうにも最低限の損益ですら売れない状態に)しない努力と先見を身に付けている」というものがあります。

そんな能力はどうやったら身に付けられるのかというと、やはり信頼できる不動産投資のプロのパートナーから勉強してください。

和不動産では、「不動産投資家として自身の所有物件の価値を高める方法とは?」をテーマにしたセミナーをシルバーウィーク中に開催いたします。
気になる方は、ぜひ弊社不動産投資セミナーへのご参加をお待ちしております!


☆★シルバーウィーク5連休開催!不動産投資セミナー概要★☆


セミナー


【9月19日(土)開催 中古ワンルームはここを買え!「オリンピックと相続税改正で市場は激変!」】
≪セミナー概要≫

安定的なキャッシュフローを得るためには、その物件の家賃が安定していなければなりません。 高い家賃を安定的にとり続けられ、しかも物件の価値を高めていける不動産投資注目のエリアとは?! 不動産投資で失敗しているオーナーは、「自分の目線でこだわるエリア」を選んで物件を購入し、成功しているオーナーは「入居者の目線から見てニーズが高いエリア」に物件を購入しています。 本セミナーでは、空室リスクの不安を払しょくし、安心してキャッシュフローを得ることができる注目のエリアを大公開します!

【9月20日(日)開催 23区中古築浅マンション中古ワンルームマンションがなぜいいのか教えます!】
≪セミナー概要≫

数ある不動産投資用物件のなかで、王道でありながらも低リスクで安全に運用できる『23区中古築浅1R投資』の魅力をお伝えいたします。 「購入後にも収益性を高めることができる」・ 「リスクコントロールがしやすく低リスク」など、東京23区の中古築浅マンルームマンションへ投資するメリットを他の投資方法と比較・考察していきます。

【9月21日(月)開催 ゲームで資産運用を体験 フォーチュンマップ体験会】
≪フォーチュンマップ体験会とは?≫

「フォーチュンマップ」の“Fortune”とは、財産・資産・運命という意味を持つ英単語であり、本ゲームは、これからの日本人に必要な投資の基礎を学ぶために作成された資産形成シミュレーションゲームです。 ゲーム中は、世界で起きているニュースとお金の流れがどのように関わっているか、どのように影響するかを学ぶことができます。 ご自身の性格と、現在自身が置かれている経済状況に関して理解を深めることで、ぜひ実際の資産運用でもぶれない判断の座標軸をつくりましょう!

【9月22日(火)開催 アパート経営の真実!不労所得を得づけられる大家さんとは?】
≪セミナー概要≫

東京オリンピック招致決定後、ますます活況である不動産市場ですが、現在の市況や経済動向を踏まえて不動産を購入しようと思うと、区分にするか一棟にするか…というのは不動産投資を始めるうえでの一大テーマですよね。 「一棟アパートを持ち、リスクを取り大きな収益を得るハイリターン投資法」をとるか、「区分マンションを、立地を分散して複数戸所有してリスク分散を図る低リスク投資法」をとるかという迷い方をされているお客様のご相談も多数お受けします。 今回のセミナーでは、『一棟アパート経営』で成功できる人、成功できる所有の仕方を、区分マンションと比較しながら徹底分析します。

【9月23日(水)開催 定年後も年収500万円を確保する 不動産投資の方程式】
≪セミナー概要≫

不動産投資に関わらず、資産運用の効率を上げることは大事です。 しかし、効率を上げるにはリスクもつきもの・・・。 投資をするサラリーマンの皆さまの中には、安全性が第一という方も多いと思います。 そんな方々に向けて、当不動産投資セミナーではどのように不動産投資を行えば安全にできるかというポイントを、『図』を中心に使って説明いたします。 不動産投資を始めたが、一棟ものに手を出し、大きな投資をし過ぎて【やめられない方】やローンの残債を抱えて定年後を迎える【不安な老後】を回避する方法をご紹介します!

atogaki

暦では秋に入り、最近スーパー等では「ボジョレーヌーボーの解禁日」について目にすることが多くなりましたね。

今年2015年の解禁日は11月19日とのことですが、実は明日9月15日は、滋賀県産の茶の最高級商品 「極煎茶(きわみせんちゃ)最澄(60グラム入り1,080円)」「琵琶湖かぶせ(100グラム入り1,080円)」の解禁日なのです。



従来は8月から順次販売していたのですが、同県会議所いわく、「9月中旬が一番熟成してうまみが増す時期。 ワインのボジョレヌーボーのように解禁日を根付かせてPRしたい」とのことです。

元来、日本茶は『旨味』・中国茶は『香り』を楽しむものだといわれていますが、中国茶も日本茶も、もともとは同じ植物(ツバキ科の樹)の葉からつくられています。
そしてさらには紅茶のルーツというのも、実は中国なのです。

紅茶といえば、今は広く使われるようになったティーバッグには、こんな逸話もあるんです。 米国第32代大統領フランクリン・ルーズベルト(1933年就任)の夫人であり、 国連代表も務めたエレノア・ルーズベルトは、 「Women are like teabags; you never know how strong they are until they're put in hot water.」 という名言を残しています。



これは直訳すると、「女性はティーバッグのようなものだ。熱湯に入れるまで、彼女がどれだけ強いか知ることはない」となります。
つまり、「一見そう見えなくても、困難な状況が降りかかったとき意外なくらい女性はタフなのよ!」ってことですね。

婦人運動家でもあったエレノア・ルーズベルトらしく、知的でユーモアもある素敵な名言です。 ですがまぁ、今のご時世では女性の「強さ」は意外でもなんでもないでしょうか?

それでは、ここまでお付き合いいただきましてありがとうございます。
また次回のメルマガでお会いできますことを、心より楽しみにしております!

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