会社員のための不動産投資!東京のワンルームマンションで将来に備えて年金以外の定期的収入を

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会社員のための年金対策!将来不安に備えて年金以外の定期的収入を

会社員のための年金対策

~なぜ今東京の中古ワンルームマンション経営が注目されているのか~


仲宗根「年金だけで生活できるのだろうか」「退職金は十分もらえるのだろうか」「会社に定年まで在籍できるのだろうか」―。
増大する社会保障費や度重なる消費税増税。取り巻く社会環境の変化から、将来の老後の生活に不安を感じている人が増えています。 年金だけでなく安定した定期的な収入を得る方法として注目されているのが東京の中古ワンルームマンション経営です。
その魅力について、『不動産投資“購入後”の教科書』などの著書もある、和不動産の代表取締役、仲宗根和徳に話を聞きました。

今なぜワンルームマンション経営なのか


給料感覚の家賃収入 長期的収入源の確保が安心 安定の秘訣

―老後の備えにワンルームマンション経営が注目されているのはなぜですか?

仲宗根 社会保障の不安が一番の原因です。
金融広報中央委員会による「家計の金融行動に関する世論調査」では、老後の生活に関して『心配である」と答えた方が約8割に上りました。

老後の生活を心配している理由

図表①を見てもわかりますが、老後の生活設計を行うポイントは、

①将来設計自体が現在 の負担にならないこと
②失敗しないこと
③将来の物価に連動していることの3つです。
それを可能にするのがワンルームマンション経営なのです。

会社員の多くは退職金をもらう年をピークに預貯金を取り崩して生活するため、人生設計に不安を抱いています。

老後の生活を心配している理由


現役の会社員の方は、毎月の給料で生活することに慣れ過ぎています。
定年後も年金以外に定期的な収入を確保することが生活安定の基盤につながります。なぜなら、その収入の範囲で生活を組み立てればよいからです。

そこで注目されているのがワンルームマンション経営。
ワンルームマンションから得られる安定的・定期的な家賃収入により、年金の上乗せとして生活の基盤を支えることが期待できるから
です。

また、ワンルームマンション経営は、頭金10万円から行うことが可能です。
始めた後は、支出を上回る収入が期待できますので、現在の生活に負担をかけず実施できます。団体信用生命保険に加入しますので、保険の見直しをする方もいらっしゃいます。
不動産はインフレにも強い傾向にあり、家賃は景気に連動しますのでインフレが起こった場合も安心だといえるでしょう。

ただしワンルームマンション経営に失敗しないためには立地を選ぶこと。

それによって大幅にリスクを減らすことが可能になります。ズバリ、その方法とは、東京でワンルームマンション経営を行うことです。

立地を選ぶ

なぜ東京のワンルームマンションなのか


3つの法令改正により東京のワンルームマンションの投資妙味がアップ

―なぜ東京のワンルームマンションなのでしょうか?

仲宗根 3つの法令改正により、今まで以上に東京のワンルームマンション経営の魅力がアップしているからです。

一つ目が今話題の「民泊条例」。まだ、施行されて間もないので影響は未知数ですが、賃貸市場から数万戸単位でホテル転用される物件がでれば賃貸市場に与える影響も大きくなります。

当然、ホテル利用できる物件は都心の一等地です。
そういった物件は民泊物件として借り続けられます。そうすると、少し立地が落ちる地域の物件にも入居需要が増えます。
その影響がワンルームマンションの家賃上昇につながり資産の保全ができると考えられます。

二つ目は、アベノミクスによる国家戦略特別区域法です。

民泊条例もこの法律を受けてのものですが、東京都はこの法律に基づき、様々な再開発プランを実施しています。
アジアヘッドクォーター特区、東京発グローバル・イノベーション特区、東京国際金融センターといった計画などです。

具体的な再開発プランも提示されており、再開発エリアも公表されています。
外資系企業の誘致、街づくりの計画、国際的な金融街の構築など具体的な計画も動き出しています。

再開発により資産価値がアップすることが期待でき、こうしたエリアを調べて物件を選ぶとよいでしょう(図表②)。

グローバル・イノベーション特区

三つ目は、2015年1月に行われた相続税の改正です。

相続税の課税が強化され、贈与税の課税が緩和されました。
これにより都内で亡くなる方の半分が相続税対象者になるといわれています。
すでに相続税回避のために不動産投資を行う方が増えています。

ただし今回の相続税改正は金融資産1億円未満の方に対する課税強化です。
そういった方が「億ション購入」や「アパート建設」で相続税対策を行うのは非現実的です。
そこで2000万円程度の手頃な築浅中古ワンルームマンションが注目されており、子供の人数分購入し、相続税対策に備えている方も増えています。

なぜ中古ワンルームなのか


首都園の中古ワンルームマンション市場は10年で流通事例が10倍に!

―東京のマンション経営の中でも、中古のワンルームマンションに注目するのはなぜですか?

仲宗根 ワンルームマンション経営に失敗しないためです。
ワンルームマンション経営を成功させる秘訣とは、

①供給が過剰にならない
②都心である
③最初のプランが長期間維持できることが条件
になります。


①の「供給が過剰にならない」ですが、ワンルームマンションは、2007年に、東京23区で通称「ワンルームマンション規制」により、条例もしくは指導要綱で建築が規制されるようになりました。
ワンルームマンションは、少ない土地に建築できることがメリットだったため、ワンルームマンション規制以降、都心部での開発・分譲が難しくなりました。
つまり東京のワンルームマンションは今後供給が急増することは考えにくく、希少価値があるのです。


②の「都心である」ですが、比較的土地の取得が簡単な東京23区の外側でワンルームマンションが分譲されるようになりましたが、立地や利便性、資産価値などを考えると、本当に価値ある物件は都心のワンルームマンションです。
収益確保の観点から見ても、家賃が高くとれる都心の方が有利です。
建物の維持費は、家賃が高くても低くても、都心でも地方でも金額に大差はありません。
もし、家賃が5万円の物件で1万円の運営費を取られた場合には経費が家賃に対して20%かかります。一方、家賃が10万円で運営費が1万円の場合、経費は家賃に対し10%になります。
つまり、家賃が翡く取れた方が、家賃に対しての経費の割合が下がります。そのため弊社では相対的に家賃が高く見込める都心部を勧めており、その中でも、設備の充実した築浅中古ワンルームマンションが賃貸の需要も高く、空室率も低いので多く販売しています。


③の「最初のプランが長期間維持できる」ですが、家賃が下落しづらいのがポイントです。
新築の場合、新築購入時の家賃を「100 %」とした場合、10年後に「90%」、20年後に「80%」の水準になるのが一般的です。
一方、築年数が10年位経過している中古物件は、家賃の下落率が「数%」以内に抑えることができ、プランを安定させることができます。
こうした様々な要因から、首都圏の中古ワンルームマンション市場はここ10年で流通事例が10倍にも増えています。
今後も将来不安に備えて、給料や年金以外の定期的収入源を確保したいという人が東京の中古ワンルームマンション経営に乗り出すと見ています。

―最後に読者にアドバイスをお願いいたします。

仲宗根 ワンルームマンション経営の良いところは、家賃収入が「毎月いくらで生活すればよいか』という会社員時代と変わらない生活の道標になることです。

ワンルームマンション経営による安定収入を得る仕組みが、将来の不安を払拭してくれることでしょう。

しかし、その仕組み作りに失敗しては意味がありません。
そのためにも「資産価値が維持されやすい」東京23区の中古ワンルームマンション経営を考えてみてはいかがでしょうか。

グローバル・イノベーション特区

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