中島：今日は和不動産の不動産投資対談という事でよろしくお願いします。
コウメ：よろしくお願いします。いつも悩むんですよね、急に『あ～』とか言ったらなんか…
本多：ぜひ、やって下さい。
中島：聞きたいですよね、例の「ちっきしょ～」って言う…
コウメ：ちっきしょ～！
中島・本多：（笑）すご～い、生ちっきしょ～、びっくりしちゃいました。いや～凄いですね。声量すごいですね～
本多：お化粧も凄く早いなと思ってびっくりしました。
中島：綺麗ですよね～。
コウメ：綺麗とは言われたことないです。
中島：一応ちょっと乗せといて。
コウメ：乗せるのやめてもらっていいですか、
何だちっきしょ～！
中島：じゃ～すみません、よろしくお願いします。
本多：よろしくお願いします。
コウメ：よろしくお願いします。
中島：不動産投資を始めたきっかけは何ですか？
コウメ：始めたきっかけなんですけど、ピークから下がってきて段々仕事が減ってきて…、
仕事も減ってくるからねってよく言われていたんですよ。急になくなってきたら、オシマイになってくるからねって言われていたら、急にホントなくなったので、どうしようかなと思って。アパートをいきなり買うっていうのは唐突なんで。
僕おふくろと息子と実家に住んでいて、その実家を真っ二つに割ったらどうだという話を親に相談したんですよ。真っ二つにしてアパートでもって言ったらものすごく怒られて、勝手にそんなことするんじゃないよ、何だと思っているんだよと言われ、考えちゃって。ただ現金だけ持っていても減っちゃうだけですからね～。どうしようかと思って…。土地とウワモノを買っちゃおうと思ってそれで探し始めたのがきっかけです。
本多：不動産投資を最初からやろうかなと考えていたんですか？例えば現金があったと思うので、株とかFXとかやろうと思いませんでしたか？
コウメ：僕は、円安とか言われてもわからないし、毎日チェックするタイプでもないので不動産投資は楽かなぁと。
中島：わかります。私も不動産投資をやっているのですが楽ですよね。家賃は一定で定期的に入ってきますし。
本多：事務所の上司の方に不動産投資を進められたとか？
コウメ：そうです、そうです。
本多：それは今も事務所の…
コウメ：そこにいます。
本多：あ～凄い、やってらっしゃるんですか？
マネージャー：実家が不動産屋をやっていて、おやじがなくなったんでやめちゃったんですけど、実家は不動産屋でした。
本多：マネージャーさんからアドバイスを受けて…
コウメ：そうです。アドバイザーですね、全部アドバイスです。
中島：自宅を1億円で建てましたというよりも、不動産投資をしなさいというのは素晴らしいアドバイスですね！よく芸能人は売れると立派な家を立てましたとか言うのが主流ですよね。
コウメ：いや～それはちょっと、流石にできないですよね。一発屋じゃできないです。できないですよそれは。
本多：そうすると、良いアドバイザーのマネージャーさんがいらっしゃって、不動産投資をやってみないかと言われて、最初のイメージはどういう風に思っていましたか？
コウメ：最初は分からないですよね、とにかく話をしてみないと分からない。例えば不動産屋さんに行って、オーナーとかを募集している所とかあるんですよ。そこで話を聞いて色々教えてもらって、実際にその場所まで行ってアパートの形、場所など見てこういう感じなのかと、こういうものなんだと…、そこに人が入って、それで家賃が入るのかって思いながら見ていたっていうのは覚えています。
本多：2009年にアパートが完成されたとうかがっていますが？
コウメ：そうですね、2009年6月くらいに完成。
本多：そうすると何時頃から検討されていました。何年くらい?
コウメ：いや検討はほとんどしていないですね。結構もう勢いというか…数カ月じゃなかったですか。1年悩むなんて言うのはないですね。
中島：そうなんですね～、数ヶ月で。
コウメ：だいたいそんな感じですね、悩んでいた覚えはないんで。
本多：じゃ～色々な場所に見に行っていたりはしていたのですか？
コウメ：そうですね、4件くらいですかね。
中島：4件くらい、その中で今のアパートがある椎名町が気に入って。
コウメ：そうですね、なんかピンときたというか、1回見て好きになっちゃって、ここだって。
本多：街を好きになったのですか？
コウメ：駅を見てまず近かったというのと角地というのがそんなに無いし、いいなと思って。建築途中だったのですが土地付きで凄いなと思って。なんか本能的っていうか。本能的なのかな。まあ すごく気に入ったんですよね。
中島：他はちなみにどういう所を見に行かれたのですか？
コウメ：他は見に行ったんですけど、駅からちょっと遠いんですよね。で人通りが多いとか、狭い道とか車が入れないとかそのへん考えましたね。そうすると、椎名町がだだっ広いし、道路も広いし、見た感じも僕の好みだったんですよね。
本多：その土地だけ後光が指していたとか、きらきらきらとか？
コウメ：実際にはさしていないですけどね。(笑)まあイメージはそうですね。
中島：きらきらきらと何か天から降ってきて買いなさいと…
コウメ：3人位買い手がいたんですよね。予約が入っていて。どうしようかなと思いましたね。
本多：その中を勝ち抜いたのはどういう風に？
コウメ：聞いたんですよ、不動産屋さんに。どうしてもここが気に入ってるんで僕に売ってくださいと。
中島：では、不動産を押している時はコウメ太夫だけれど、欲しいと言っていたんですか？
コウメ：（失笑）言ってないですけど。って言うか説明して頂いて…、最初の頭金の額によって、通常だと500万円から位だと聞きました。
中島：そうですね、1割くらいですよね。
コウメ：多くて1千万円くらいかな、そんな人が結構多いと聞いて、とにかく頭金を多く入れてくれれば優先的に抑え
ると聞いたんで、ではそれ以上は入れちゃおうかなと。
本多：現金で…
コウメ：現金で・す・ね。3000万円！
本多：通帳をバーンと…
コウメ：通帳は…、っていうか調べられますからね、色々と。
中島：それを勝ち抜いてご購入されたとの事、おめでとうございます！
本多：不動産投資を始めるにあたり色々な所を見に行かれたと言っていましたけど、ネットとかのサイトは見られましたか？
コウメ：僕ネットとか全然見ないです。実際に見に行って不動産屋さんと話すだけですね。
本多：生情報ですね、ネットにはいい物件は載っていないと？
コウメ：いやそんなことはないと思うんですけど、僕見ないんですよ。普通に見ようとは思わないっていうだけであって、いい情報もあるんでしょうけど、実際に不動産屋さんからの情報が一番ですね。
本多：投資をするにあたって懸念点、心配事などありましたか？
コウメ：そりゃありますよね、入居者が入るのかなーとか、実際にア
パートは良い物件でも入らないこともありますし…。どこか不安はあり
ましたね。それと、大きなお金を使いますからね。そういう不安感はありました。不動産屋さんも最初は不安でした。でも結果的には僕は良い不動産屋でお願いできました。でも初対面で会って、いきなり大きなお金をっていうのもやっぱり不安でした。実際問題として、ローンを組んだんですけど、ローンの審査も通るのが難しいのかなあという不安もありましたね。
中島：では、その不安はどうやって解消しましたか？やるしかないっていう後押しがあったのは何だったんですか？
コウメ：なんですかね～、『縁』みたいなものもあるんですよね。不動産屋さ
んに親切に教えていただいたので。例えば、入居者がいなかったとしても、1年
間は、全額補償してくれるサブリースをしてくれたり、そこの不動産会社の社長が芸能界を目指している人だったっていうのもあって。
本多：そうなんですか、面白い不動産会社の社長さんですね。
コウメ：それで、ローン組む時とか、一発屋だど厳しいとか、そういうのも色々理解して紹介してくれて、ローンが通りそうな金融機関を探してくれたりとか親切にしていただいたのが大きかったですね。
中島：不動産会社の親身な態度に後押しされて…。
コウメ：そうですね、細かく教えてくれるんですよね。家賃はこれだけ入って、ローンはこれだけ返すんです。長く借りて少しずつ返していくのか、短くして多く返すのかとか、色々とアドバイスをしていただいたので、安心感もありました。
本多：良い不動産会社の方と出会えて本当によかったですね！ちなみに弊社もオーナー様から良い不動産会社だとよく
言われています(笑)
本多：5000万円の物件で先程、3000万円の頭金を入れたと言っていましたが、資金調達はどうしたんですか？
コウメ：資金調達ですか？
中島：3000万円は全部芸能界で稼いだお金？
コウメ：そうですね
本多：ちなみにどのくらいで溜めたんですか？こっそりと…（笑）
コウメ：えっ、いや。
本多：でも凄い時は月収400万円だったとかって何かで見ました。手取りで400万円ですか？
コウメ：手取りですね。
中島：本多：え～、凄いですね。
本多：4年位で3000万円。それを散財しないで不動産投資に利用したのは素晴らしいですね。
コウメ：いやぁ。そういっていただけると嬉しいですね。
本多：残りの2000万円はローンを組んだという事ですが、自由業でよくローンが通りましたね。
コウメ：それはまあ、おふくろが担保なしの土地付きの一軒家を持っていて。他にも熱海とかに持っているもので…
本多：じゃ～、こういうのもありますよって、全部出して？
コウメ：そう全部出して。
中島：その不動産屋さんも相当、苦労されたんですね。弊社も不動産投資がメインなので、住宅ローンとは違い不動産投資用のローンを通すために苦労したりするので、わかります。
コウメ：そうですか。
本多：凄く頑張っていただいたんですね。
本多：ちなみに現在の家賃収入と毎月のキャッシュフローはどんな感じですか？
コウメ：家賃収入ですか、家賃収入は今、先月1人出ちゃったからね～。
中島：元々35万円くらいあったとか？
コウメ：そうですね、はい。
コウメ：2階の部屋がひとつ出たんで、6万4千円引いて今は、29万円くらいで、ローンが8万7千円でそれを引いたら21万くらいでしょ。それで、管理費が1万7千円くらいだから、20、19とかまあ、19万円か。うーん、少ね～な（大笑い）
コウメ：早く2階入ってくんね～かな（大笑い）
中島：そうなんですね、やっぱり夏の時期に退去してしまうと賃貸がつくのは難しいですよ。
コウメ：いや、そうですね、8月に出ちゃったからな、会社の転勤か何かで。
本多：先ほど今のお家賃は6万4千円との事ですが、購入されてから5年経過されていますがお家賃は下がってないんですか？
コウメ：家賃は多少2、3千円は下げたりとかしています。やっぱりお客さんでもうちょっと安くしたら入ってくれるんでどうしますか～って。まー2、3千円、2、3千円ならいいかって思って。そういう感じですね。
本多：賃貸管理は地元の不動産屋さんにまかせているんですか？
コウメ：そうですね、アパートを購入した不動産屋さんにお願いしています。
中島：じゃ～、ほんとにいい不動産屋さんと知り合えて良かったですね～。そう
すると、８月に出ちゃったばかりなんですけど。購入されてからの5年の中で入居率はどのくらいなんですか？
コウメ：そうですね～入居率、ちゃんと計算していないですね。だいたい入っている人は1年位入りっぱなしで全室満室でっていうのはあったり、5年の間に2戸空室になって、それで数ヶ月入らなくて、でもまた満室になって、っていう事の繰り返しですね。
中島：そうなんですか～。ちょっと宣伝させていただくと、和不動産では区分マンションが多く、立地を選んでおす
すめしているので平均の入居率は業界でもトップクラスの98％くらいあります。弊社のオーナー様で4軒5軒持っている人も、3年間ずっと空いてないという方もいらして、マンションは一度入居すると居心地が良いので長いんですよ。
コウメ：そんなにいるの？
本多：います、います沢山いますよ。
コウメ：沢山、沢山いるの～（笑）
本多：同じ物件に10年住んでいる人もいるんですよ。
コウメ：そうなんですか～、え～どうしようかな（笑）
本多：マンションにしませんか、今度。
コウメ：考えちゃうな～
中島：コウメさんのアパートは2年位で出ちゃう事が多いんですか？
コウメ：2年、でも長い人は、その位。短い人もいますからね、中には。ちょっと入って出るっていう人もね～いますよね～
本多：数ヶ月で？
コウメ：数ヶ月で出るっていう人もいますね、中には。以前日本の方でない人でそういうことがありましたね。
中島：退去されたら次の方が入るまでどれ位ですか？
コウメ：大体3、４ヶ月ですかね～
本多：結構かかるんですね。
コウメ：う～ん、それくらいはかかってますね。
中島：じゃ～、8月に出て行っているんで今度の入居は年末ですかね？
コウメ：う～ん、8月に出て行ってるから12月か。っていうか12月来るのかな～。って年末って金なさそうだしな。
本多：そうですよね。
コウメ：どうなっちゃうのかな。
本多：年明けですかね。
コウメ：なんか力抜けてきたな～、俺（大笑い）
本多：和不動産の場合だと、だいたい空室になっても1ヶ月から長くても2か月位ですよ。
コウメ：1ヶ月ですか、マンションの場合はそんな感じなんですね。
本多：退去前にネットなどに広告を出しておくと、退去される前から予約が入ったりとか中には結構ありますよ。
コウメ：へ～、不動産会社変えちゃおうかな（大笑い）
中島：本多：ぜひ！
本多：ところで、購入する際は利回りはかなり追求されていたんですか？
コウメ：追求はしていないですね。
本多：金融機関の金利は3％くらいだったんですか？
コウメ：う～ん、そのくらいだったと思うんですけど。利回りよりは安定感ですね。
本多：投資不動産を初めて5年経過されたとの事ですが、所有前と所有後の変化はありますか？
コウメ：やっぱ所有後としては、買っておいて良かったなって今は思ってま
すよね。なんだかんだ言って、利益が毎月入ってきますからね、助かりますよ
ね。
本多：お給料みたいな感じで、毎月入ってくると嬉しいですよね。
コウメ：やっぱ、それは嬉しいですよね。
中島：私も不動産投資をやってるんですけど、放っておいているのですが知ら
ないうちに口座にお金が溜まってますよね。弊社のオーナー様からも通帳見る
のが楽しみだって話を伺いました。
コウメ：そうですね、特に一生懸命労働しているわけではないけど、勝手にお
金が入ってきているって言うのはね～、まあ面白いですよね。
中島：楽しいですよね～、夜寝る前とかって通帳見るんですか？（笑）
コウメ：自分がやってんじゃないですか？
中島：やってます、やってます。冗談ですけど…。(笑)弊社のオーナー様は家賃収入があるので、将来の安心感がで
きて人生が楽しくなったという方が多いです。お給料の他に継続して安定した収入が入ってくる醍醐味は実際にや
った方でないとわかりませんね！
本多：オーナーさんとしての仕事はどんなことをされていますか？
コウメ：ちょろっと行って、軽く掃除ですよね。
中島：まさかこのカッコでは行っていないですよね（笑）
コウメ：このカッコで行ったらわかっちゃうじゃないですか。
本多：でも入居者さんは、コウメさんがアパートやっているのは勿論知らないんですよね？
コウメ：言わないことにしています。
中島：1ヶ月に1回位とか行っているのですか？
コウメ：2、3ヶ月に1回ですよ。
本多：コウメさんのアパートの方はオーナーがコウメさんだと知ったらビック
リするでしょうね！不動産投資を始めて苦労したことはありますか？
コウメ：苦労、そうですね。部屋を傷つけちゃう人がいて、でも自分は傷つけ
てないですよって言って出て行っちゃって、それでモメた事は1回ありましたね。
中島：原状回復で…
コウメ：もうガバーッといっていたんで。
本多：え～、床ですか？
コウメ：うん、床。多分、でかい冷蔵庫を引きずった跡だと思うんだけど。初めはなかったのに、傷つけて出て行っちゃって。苦労しましたね。
中島：どうしたんですか、取り戻せたんですか？
コウメ：はい、取り戻しましたね。
本多：すごいですね、それは不動産屋さんが…
コウメ：う～ん、頑張ってくれて。僕も頑張って直接…
中島：そうだったんですね、幾らぐらいだったんですか？
コウメ：いや～、いくらくらいだったかな～、3万くらいですかね。
本多：そんなもんだったんですね。たまにいますよね、無作法な人が。
コウメ：いるんですよね、たまにありますよ。クーラーの音がうるさいとかあ
ったんで、チェックしに、不動産屋さんに行ってもらうと、別に普通ですねと
か言われて、だから入居者の方が以前ものすごくいい性能の物を使っているの
か、すごく神経質なのか…
コウメ：で、一回空いた時に確かめに行ったんですよ、僕。そうしたら別に普通じゃんって。
本多：大変ですね。和不動産の場合はマンションが多く、お家賃も10万前後なので、そういうクレームって一切無いですね。そこがアパートとちょっと違うところかな～って。
コウメ：う～ん、マンション買っておきゃよかったかな～（笑）
中島：これからでも…、是非！
本多：では今後もう1棟増やしたいっていうことですけど、どの辺のエリアとか考えていますか？
コウメ：人が集まるところがいいですね。リニア中央新幹線ができたりとか…高くなっちゃってるんですかね。もう既になっちゃってる？でもそういう所とか…
中島：確かに高くなっていますね。
コウメ：オリンピックをやるところとかね、でもオリンピック終わっちゃったらどうなるんだろうね。とか色々思ったりしていますけど。
中島：そうですね、たしかに品川とか、リニアの発着駅とか、山手線の新駅ができるなどでだいぶ高くなってきています。あとは、オリンピックで中央区の勝どきとか、江東区の湾岸エリアなどが狙い目と言われていますね。ですから、そのへんには地価が上がってアパートが建てられない地域になっています。また、アベノミクスの『成長戦略特区』や東京都の『アジアヘッドクォーター特区』とかご存知ですか？
コウメ：すげ～難しい話じゃないですか。
本多：そのへんの詳しいお話は和不動産のセミナーにて弊社代表がお話ししていますので、ぜひセミナーにいらっしゃって下さい(笑)。和不動産では、これから人口や賃貸の需要が伸びそうな、かつ家賃を高く保てそうなエリアを政策から推察し、未来を予想して、物件のご提案をさせていただいております。
中島：例えば、東京23区の中の一部の『成長戦略特区』で「旅館業法」が改正され、認可を受けたワンルームマンションは、外国人観光客のショートステイに利用できるようになったり、『アジアヘッドクォーター特区』では、バイリンガルの環境を整えたり、法人税優遇し、外資系企業を増やそうとする政策が今、動いているんです。
また、晩婚化や独身率の増加で、東京23区内では、独身世帯が増え続けています。それで需要が増えているので、23区内でワンルームマンションを増築すれば良いのではないかというと、『ワンルームマンション規制』というのがあって、23区内では、新築ワンルームマンションの規制があり、新築のワンルームマンションが2006年以降激減しているんです。聞いたことありますか？
コウメ：なんかあるな～
本多：また、以前は、金融機関もアパートのほうが融資がたくさんできた時代もあったのですが、現在はアベノミクスでお金が余っているので、有力な個人投資家に低リスクであるワンルームマンションへの融資を出したがっている傾向にあります。
コウメ：貸したがっているんですか。
中島：そうなんです。以前と比較しても、融資の金利も下がっていますし、以前は中古のワンルームマンションは金融機関の融資評価が出なくて、始めるにあたり自己資金をたくさん用意しなければならない時代もあったのですが、現在は、中古ワンルームマンションの価値が上がり、頭金も少なくたくさんローンも組めるようになってきました。
コウメ：そうなんですか。
本多：ですので、最近では、東京近郊のアパート1棟への投資でなく、都心の良い立地の中古ワンルームマンションを分散投資で複数購入される方が増えていらっしゃいます。是非ご検討下さい！
コウメ：いっぱいローンを組んでくれということなんですね。
本多：そうですね。ぜひコウメ太夫さんも、次回は中古築浅都心のワンルームマンションをご検討くださいませ！
コウメ：そんな軽く言われてもね～
中島：再ブレイクして頂いて、またキャッシュで！
コウメ：それ難しいじゃん、難しいですよ！(笑)
中島： 不動産投資のサイトで、コウメ太夫さんのコラムとかよく出ていっらしゃいますよね。
コウメ：あ～、いやいや、いろいろ呼ばれましたね～
本多： 我々不動産投資会社からしても、有名な方が不動産投資をやっていらっしゃることは、一般の方にも安心材料になっているので嬉しいですね。
コウメ：あ～、そうですね。
中島： レッド吉田さんとか。
コウメ：あ～そうみたいですね～。
中島： すごいやってますよね～。
本多：周りの芸人さんとかに不動産投資を勧めたりとかは？
コウメ：勧めるっていうのはないですけど、聞かれますよね。
中島：誰に聞かれたんですか？
コウメ：最初聞かれたのは、ヒロシさんに聞かれて。
中島：お～。やられたんですか、ヒロシさんは。
コウメ：不動産屋さんを紹介してもらおうかな～なんて言うんで、待ち合わせをして当日待ち合わせをしたんですけど、前の日に電話がかかってきて「やっぱりやめる」って電話がかかってきて。
中島：理解できなかったんですかね。
コウメ：そうですかね。あとはスギちゃんかな～、言ってきましたよね。新幹線とか乗っている時とかに、ちょっと話があるんだけど。
本多：なんか買いたいんだけどみたいな…？
コウメ：なんかど～しようかなって、『不動産投資ってどうなの、良いの、悪いの』みたいな。って、新幹線の中でですよ。
中島：やらなかったんですか、スギちゃんは？
コウメ：それでまたある時、名古屋のテレビ局かなんかの番組で、会ったんですけどその時に実際アパートを見たいって…、まあ番組通してなんですけど。僕のとこのアパート見に来て、それで話し合いして、まあ買いたいって帰って行ってそれから知らないですけどね。
中島：実はもうこっそ持っていたりして…。
コウメ：買ってんのかな～、わかんないですけどね～。うん、わかんないですね、その先は(笑)
本多：最後に不動産投資を始めていない方にも、良いアドバイスがあれば、ぜひお願いします。
コウメ：そうですね。現金持っていてただパーっと使ってなくなっちゃうって言うんだったら、まあ土地を買ってアパートを建てるもの良いのかなって思ったりします。確かに賃貸の出入りはあるんですけど、待っていれば賃借人は入ってくれます。また、古くなってくると、修繕しなきゃいけないとか、色々問題はあると思うんですがやっぱりきちんと、場所選びとか、駅近とか、人がいっぱい入りそうな所とか、人通りが多い立地でやったほうがいいんじゃないかなと思います。また、ワンルームマンションもメリットはありますからね～、色々お聞きしまして揺れ動きますもんね。賃借人がぜんぜん出ないっていいですよね。
中島：全然出ないですよ！
コウメ：ワンルームマンションも凄くいいな~と思う。うん、まあそういう意味で、皆さんも不安がらずに検討してみてはいかがでしょうか！
中島：これからの芸能活動と不動産投資のオーナーさんとしての活躍を期待していますので、是非頑張って下さい！
コウメ：はい。
中島：今日はどうもありがとうございました。
本多：どうもありがとうございました。
コウメ：ありがとうございました。
