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老後破産 徹底対策

老後破産しないために現実や原因・実態を把握し対策を

目次


16人に1人が老後破産の可能性。月額の生活費は夫婦で13.3万円の赤字

老後破産

老後破産という言葉が有名になったのは、2014年9月28日に放送されたNHKスペシャル『老人漂流社会”老後破産”の現実』という番組がきっかけです。

そこでは、生活保護水準以下の収入しかないにもかかわらず、保護を受けていない高齢者の現状を”老後破産”と定義していました。

多くの人が「60歳になったら、仕事は程々にして悠々自適に暮らしたい」と考えていると思います。そして、『老後破産』や金融資産をほとんど持たない『下流老人』と呼ばれて、問題視されている高齢者の貧困は他人事のように思っているはず。しかし、誰もが老後破産に陥る危険性をもっていることはわかっていないのです。

老後の生活費は3000万円も不足する?毎月13.3万円の赤字

老後の生活費

老後にいくらお金が掛かると思いますか?

老後破産を回避するためのひとつの参考としてみていきましょう。

生命保険文化センターが発表した「平成25年度生活保障に関する調査(速報版)/老後を夫婦2人で暮らしていく上で必要と考える費用の調査」では、夫婦がゆとりある老後を過ごすために必要な生活費は、月額35.4万円とされています。

これに対して現在、標準的な公的年金の受け取り額は、夫婦合わせて月額22.1万円です。そのため、公的年金だけでは、毎月13.3万円の赤字ということです。

65歳男性が平均余命(約19年)を全うするとすれば、13.3万円☓12(カ月)☓19(年)=3032.4万円となります。つまり、夫婦の生活費は総額3000万円超も不足する計算です。しかも今後、国の厳しい年金財源から年金が減額されることも十分にあり得ます。さらに、60歳で定年退職し、年金が支給される65歳までの生活費は、別に用意しなければなりません。これだけでも「老後破産」が頭をよぎってしまいますが、

世帯主や配偶者が要介護状態になった場合に、さらに深刻な事態が待ち受けています。生命保険文化センターの調査によると、公的介護保険の範囲外で必要と思われる資金の総額は平均3308万円にも上り、有料老人ホームへの入居や住宅のリフォームなどさらに快適な生活を望めば、それでは済まないことがわかります。

こうした状況で、どうすれば老後破産に陥らず悠々自適に暮らせるでしょうか。

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16人に1人が老後破産状態に陥っている現実



『老人漂流社会”老後破産”の現実』という番組では、少子高齢化が進み、年金の給付水準を引き下げざるを得ない一方、医療や介護の負担は重くなる情勢の中、自分の年金だけを頼りに暮らしている一人暮らしの高齢者が、崖っぷちの生活からついに転がり落ちてしまう深刻な状況を伝えていました。

老後破産

今現在、老後破産が危惧されている65歳以上の高齢者のうち、およそ16人に1人が老後破産という状況になっていると言われています。

今後、社会保障財源はますます厳しくなる一方ですから、このような老後破産状態にある高齢者の数は、ますます増えていくことでしょう。

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年金の支給年齢は引き上げられる一方、税金や社会保障料などの負担増が追撃

総務省「家計調査年報(14年)」を見てみると、夫婦ともに65歳以上の世帯では、家計の収支は平均で月額5.6万円の赤字となっていました。しかし、その前の調査の2005年では月2.6万円の赤字だったので、この10年ほどで2倍以上に赤字が膨らんでいます。これでは老後破産が近年話題に上ってくるのもうなずけます。

その背景にあるのは、終身雇用や年功序列といった日本型雇用システムが崩壊し、生涯年収が減っていることが大きく関わっていると考えられます。
この10年で消費支出はほぼ変わっていないのですが、かといって無駄遣いが増えているわけではありません。それなのに悪化している原因は、収入が減少しているのに加えて、税金や社会保険料などの非消費支出の負担が増しているからなのです。

今後、生涯年収に連動する老齢厚生年金は当然少なくなりますし、年金の支給年齢が引き上げられるなど定年後の家計の収支環境は悪化する可能性が高いです。

現役世代の中高年の収入は減少しているのに年金保険料はアップしていく…。負担が増えているにもかかわらず、年金の支給開始年齢も引き上げられることが確実視されていますから、将来もらえるはずの年金が目減りすることは不可避な状況なのです。

親の持ち家などの資産があれば、それを売ってどうにかしのげるかもしれませんが、その後はどうしようもありません。自分たちの子ども、その下の世代まで考えていくと老後破産のリスクは今後ますます高まっていくことでしょう。

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高齢者の貧困率は高く、5人に1人は苦しんでいる

内閣府の「平成23年度版 男女共同参画白書 男女別・年齢階層相対的貧困率」によると、高齢になればなるほど貧困率は高まっていきます。

高い貧困率の世代は収入が安定しない20代の若者層と60歳以降の年金生活者で、特に65歳以上に限れば、4~5人に1人が貧困という結果がでています。

高度経済成長を経験し、「一億総中流社会」と言われた世代が老後破産という現実を目の前にして苦しんでいるのです。
さらに、これからは高齢者の生活を支える年金も実質的に減額されていくでしょう。高額年金受給者の一部分ではなく、国民年金や低年金受給者も例外なく減額されていくのです。

年金が少ない上に、働く場所も整備されているわけではありません。高齢者も非正規雇用で厳しい労働環境にある場合も少なくありません。老後も働き続けなければ暮らしていけないのが現実です。一方で、病気を抱えたまま働き続け、体がボロボロになってしまうこともあり得るのです。

核家族化も進み、高齢者を支える家族も縮小していっています。子や孫世代は自分たちの生活で精一杯ですから、親世代の面倒を見る状況でもありません。現役世代の賃金も上がらないですし、終身雇用も崩壊しているので、親を扶養できないことを責められる環境でもないのです。 つまり、年金生活の現状は決して明るいものではなく、常に老後破産になってしまう可能性と隣り合わせの状況と言えるでしょう。

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65歳で年金やその他収入が月21万円で貯蓄が1000万円あっても、14年弱で底をつく

老後破産

「総務省の平成26年家計調査報告」によると、高齢夫婦無職世帯の家計収支は、実収入が20万7347円で、可処分所得は17万7925円でした。それに対して、消費支出は26万8907円になり、毎月6万1560円不足分が発生することになります。

仮に65歳になった時点で、年金やその他の収入が月約21万円、貯蓄額が1000万円だった場合、毎月不足分の6万1560円を貯蓄で穴埋めすると14年弱で底をついてしまう計算になります。

もし、住宅のリフォームが必要になったり、予想外の支出に迫られた場合、貯金を食いつぶすまでの年数はさらに短くなっていきます。その結果、貧困状態に陥り老後破産状態になってしまう可能性も十分あります。

また、老後に注意したいのは、「イベント破産」です。まとまった退職金を手にしたことで、気が大きくなってしまうことが原因で、現役時代には叶わなかった贅沢な海外旅行や高級車にお金を使ってしまうのです。さらに子どもに多額の資金援助をしてしまうと、あっという間に退職金は底を突きます。そうなってしまうと老後破産はもう目の前です。

一方、60歳を超えても再就職したり、パートをしたりする人は多くなっています。「いつまでも社会と関わりたい」という気持ちの人もいると思いますが、実際にお金が足りなくなり、老後破産という現実が差し迫った結果「働くしか術がないから」という理由の人も多いのです。

働いて十分な収入が見込めればいいですが、それもかなわずに貧困に至ってしまい、実際に生活保護を受給する高齢者は増加しています。2015年3月時点で65歳以上の78万6634世帯(受給世帯の約48%)が生活保護を受けているのです。

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下流老人割合は4割。1000万円の貯金でも老後破産の可能性

『下流老人』という言葉が話題になったのは、生活困窮者支援のNPO法人「ほっとプラス」代表の藤田孝典さんが上梓した新書『下流老人』が13万部のベストセラーとなったことがきっかけです。藤田さんは年金受給額が生活保護基準を下回る老人を『下流老人』と名付けています。

これまで、ワーキングプアと呼ばれる貧困層が話題になって約10年が経っており、一般的にも知られていましたが、このところは、テレビやラジオ・新聞・週刊誌など各メディアで、高齢者を取り巻く貧困や格差の問題が大きく取り上げられるようになりました。それは、今まで知られていなかった老後破産状態の高齢者の貧困が一部の特殊な人ではなく、平均的なサラリーマン生活を送ってきた人にも近い将来現実になりうることがわかってきたからではないでしょうか。

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老後破産をしやすい人の共通点とは

下流老人

老後破産に陥りやすい人は一体どんな人だと思いますか?いわゆるコツコツと貯金をせず、無計画に無駄遣いや浪費をしている人ではありません。

意外なことに、かつて知名度のある企業で働き、企業を退職する際にはまとまった退職金を得られていた人たちこそが老後破産に陥りやすいのです。さらに、定年時に1000万円以上の貯蓄があり、老後の備えが十分であると思われた人たちが多いという共通点がありました。

退職金を手にした際に、はじめて手にする数千万円のお金に気持ちが大きくなり、後先考えずに数年で300万円とか500万円を使ってしまう人が、老後破産してしまっているのです。
その調子でお金を使い続けると、70歳になる頃には蓄えが底をつくことになるかもしれないのに気がつかない人が危険なのです。

65歳時点で老後資金が3000万円あったとして、医療費の備えや住宅修繕費用として特別支出を1000万円と見積もります。残りの2000万円を90歳までの25年間で割ると1年あたりの取り崩し額の目安は80万円。月額は6万6666円なのです。ほとんど余裕がないことがわかります。

また、「自分は90歳まで生きているわけがない」と思ってはいけません。長生きする前提でいなければ、リスクを管理することはできません。自分が長生きしなかったとしても、妻は90歳を超えて長生きする可能性は大きく、その見落としが老後破産を招いてしまうのです。つまり、自分のことだけを考えていてはいけないのです。

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貯蓄額が1000万円では老後破産する可能性は高い!?

1000万円程度の貯金があれば十分な老後資金と思っている人が多いかもしれませんが、何か予想外のことがおきるとすぐになくなってしまう可能性が高いのが現実です。
例えば、妻が認知症になってしまい、有料老人ホームに入所したと仮定します。費用の相場は月額約20万円を想定。夫婦の収入が厚生年金の月額約20万円だけなら、年金はすべて有料老人ホーム費用に消えてしまいます。夫が貯蓄を切り崩して月14万円で生活すると仮定すれば、1000万円の貯蓄は約6年で底をつき、無貯金状態の生活へ突入してしまいます。つまり、老後破産が目の前となってしまうのです。

平成23年に行われた総務省の家計調査によると、65歳以上の生体の平均貯蓄金額は、2257万円です。しかし、そのうちの約75%の世帯が、貯金額2000万円未満となっています。もし、何かしら特別な支出を一、二度強いられる状況になってしまうと、貯金が底をついてしまい老後破産へと近づいてしまうのは目に見えているのです。

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健康上の都合や身内の介護で働けなくなることも。再雇用に期待しすぎると危険!


近年、高齢者の働く意識も大きく変化しており、内閣府の「平成26年度版高齢社会白書」によると、65歳を超えても働くことを希望する人の合計は50.4%あり、約半数に及びました。働くことを希望する理由としては「生活費を得たいから」が76.7%と最も多く、働かなければ老後破産を迎えてしまうので、定年後も働くことを余儀なくされている人が多いという現実が浮き彫りになっています。

実際に働く高齢者の割合は増え続ける傾向があり、平成26年時点で、高齢者の就業数は681万人と過去最多を記録しています。これは、私達を取り巻く社会環境は老後も働かなければ暮らしていけないことを如実に表わしています。

現在、高齢者が働ける環境があるのは、再雇用という制度があるからなのですが、2016年に最高裁判所で再雇用時の賃下げは違法という判決が出たため、再雇用という制度自体が見直され、選択肢が狭まることも予想されます。これからは、再雇用に慎重になる企業も増えていくと思われ、老後破産にならないために働くという機会が狭まってしまう可能性があるのです。

その一方で、高齢者の中には貯蓄額や年金額が少なくても、「自分は定年後も働くから問題ない」と安易に考えている人も多くいると思います。しかし、60歳以上になると、体は若い頃とは違って自分の思いとは反対に動かなくなっていくものなのです。健康だと思っていても急に体調不良になってガタガタと入院、治療となることも多いのです。

このように65歳を超えると健康上の問題で働けないこともおこってくることでしょう。
つまり、老後のプランを建てる際に、労働による安定収入を期待しすぎるのは危険なのです。

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社会保障を支える子ども世代の非正規労働の増加や所得の減少が影響

働かなければ生活費を得られない高齢者の中には、働いていない自分の子どもの生活費まで負担している人も増えてきています。最近では、ワーキングプアや引きこもりなどを理由に、成人以降も子どもを養わなければならない高齢者が増えてきているのが現状です。

また、競争社会が激化し、子どもが親の介護をするという、ごく当たり前のことができなくなってきていることも見逃せません。ブラック企業が蔓延し、多くの青年層が低賃金で長時間労働を強いられている中で、さらに親の介護を期待するのは酷なことです。

また、『老々介護』と言われ、子どもが60歳を超えてから親の介護をするケースも増えています。60歳以上の親世代は確実に超高齢者ですので、介護が不可欠なのです。さらに、配偶者にも介護が必要になり、働けなくことは十分に考えられます。このように介護に関する問題は尽きません。

また、平成26年現在では、全労働者の37.4%は非正規雇用です。サラリーマンの平均年収も下降線を辿っており、国税庁の民間給与実態統計調査によると、平成26年のサラリーマンの平均年収は約409万円となっています。

ピークだった平成9年は467万円ですから、約50万円もの開きがあります。社会保障を支える現役世代の所得が下がれば、社会保障の財源も確保できません。そうなると、年金の引き下げを検討される可能性はかなり大きいといえ、このままだと今後ますます老後破産になってしまう可能性が高まるでしょう。

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下流老人の割合は4割に。3つの「ない」が特徴の高齢者は苦しい生活に

現在の日本は、高齢者が安心して暮らせる環境には程遠いと言えるのではないでしょうか。高齢者があてにしていた「年金」「再雇用」「子ども」が、どれもあてにできない難しい時代へと突入したのです。もはや、「退職金」と「貯金」だけで老後の生活を賄うことは難しいでしょう。

現在の高齢者がこういった状況ですから、これから老後を迎える現役世代は、なお危ないことが予想されます。かつては社員住宅や住宅手当など、会社の福利厚生が充実していたので、年収が400万円程度あれば貯蓄もできました。

しかし、現在において年収400万円では、家族を養うだけで精一杯でしょう。現在の30代から40代の人たちが老後を迎えるころには、生活保護基準相当で暮らす高齢者、及びその恐れがある高齢者である『下流老人』の割合は4割に達すると言われています。まさに高齢者を取り巻く環境は八方ふさがりなのです。

そもそも、今の年金制度が作られたのは第二次世界大戦後間もなくのことでした。現在と状況が全く異なる中で作られた制度が、うまく回らないのは当然かもしれません。社会保障制度を手厚くする目的であっても、増税はますます状況を悪化させるだけで高齢者にとってメリットはなく、そのズレが老後破産という状態を生み出してしまっている要因の一つといえるかもしれません。

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現役時代に高収入の人ほど老後破産の可能性が高いその理由

年収800万円や1000万円はあったのに、老後すぐに破産してしまう人が増えていることをご存知でしょうか。このように一般的には高収入といわれている方が、現役引退後に老後破産に陥るケースは少数のように思われるかもしれませんが、夫婦共働きで400万円ずつなら世帯年収800万円なので、かなりの世帯が当てはまるのです。

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年収が多い人ほど多くの老後資金が必要になる


多くの人は「公的年金以外に老後資金はいくら必要」と思っているのでしょうか。
フィデリティ退職・投資教育研究所がサラリーマン1万人に行ったアンケート調査の平均額は2989万円だったそうです。
年代性別を問わずほぼ同じ回答だったので、「老後資金は3000万円」というイメージがあることがわかります。

また、年収別に分類すると、必要な老後資金額は年収に比例して高くなっていることがわかりました。年収1000万円~1500万円の人では、平均4101万円が必要と考えているという結果だったのです。年収が高いほど生活費も上がるのは普通ですが、老後も生活レベルを変えたくなければ、当然多くの老後資金を必要とすることがわかります。

老後破産

その一方で、約半数の人は「定年退職後の生活費は退職前の半分以下」と答えています。平成23年に行われた総務省の「家計調査」では、年収900万円以上の家庭の消費支出は月に約45万円でした。それなのに、老後になったらすぐに生活費を半分以下で暮らしていくことが可能なのかどうかは疑問で、もしそれができなかった場合は老後破産に陥ってしまいます。

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収入が高ければ年金も高いという思い込みは危険。年金だけでは老後生活は乗りきれない


収入が高い人にありがちなのですが、「収入が高ければ年金もたくさんもらえるはず」と勘違いしているケースです。

会社員であれば収入が上がればもらえる年金額は増えていきますが、それには上限があることをご存知でしょうか。

一般的な会社員が、退職後にもらえる公的年金は国民年金と厚生年金です。国民年金は加入した年数により算出されるので、20歳から40年間まったく未納がなかったとしてもおよそ80万円で、それは誰でも同じなのです。厚生年金は負担する保険料によって年金額が増えていく仕組みになっています。
標準報酬月額(見込み)×5.481÷1000×厚生年金加入月数で計算できます(ただし標準報酬月額の上限は62万円となります)。

仮に上限いっぱいの62万円で38年間働いたとすると、154万9788円が年間の厚生年金額になり、国民年金と合わせて約235万円となります。ですが、実質的に新卒で月収62万円ということはないでしょうから、必ず235万円以下になるのです。

年金収入は夫婦2人分を合わせて考えたとしても、現在の年収が500万円であっても、1000万円であっても、老後の収入はガクンと落ち込むことは誰でも同じ状況であるため、したがって老後破産の危険性は誰にでも潜んでいるのです。

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教育費や生活費は減っても医療費や介護費がUP。老後も支出はあまり減らない

子どもを出産した年齢の違いによって、家計にかかる負担は変化していくことを理解している人は少ないのではないでしょうか。

例えば、平均的な年齢で出産した場合は、「子どもの教育費が最もかかる時期」「教育費が終わって自分の老後資金を貯める時期」「親の介護費用が必要になる時期」が少しずつずれていきます。しかし、平均より遅い年齢で出産した家庭の場合、教育費、老後資金、介護費用が必要になる時期がほとんど重なってしまうのです。

老後に収入が減ったとしても、「高齢になれば、生活費もそれほど掛からないだろう」と考えている人も多いと思います。確かに高齢になれば、外出や外食の機会も減り、生活費は以前ほど必要なくなります。しかし、その一方で医療費や介護に掛かる費用が増えていくのです。そこを見落としてしまっていたために老後破産に陥ってしまった人も少なくはないのでしょうか。

つまり、高学歴で高収入の家庭は出産が遅くなるケースが多い傾向がありますので、教育費を負担しながら、老後資金をいつ貯めればいいかをしっかりと計画していなければ、老後破産を回避出ずに後の祭りになってしまう可能性が高いのです。

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老後破産に陥るのは収入と支出のバランスが崩れた時

老後破産に陥る

なぜ、老後破産に陥る人が増えたかというと、その理由は明確です。もらえる年金が少なくなり、収入と支出のバランスが大きく崩れてしまい、貯蓄を食いつぶしてしまった結果、老後破産に陥るのです。収入が支出を大きく上回れば当然、老後破産になる心配はありません。

これまで問題なく生活できていたサラリーマンが、収入と支出のバランスを崩す原因は大きく2つあります。

まず1つは、サラリーマン時代に得ていた生活するのに不自由しなかった給料が、もらえなくなってしまったことです。もう1つは、サラリーマン時代の収入に合わせた生活水準を、定年退職後も維持し続けてしまったことです。

収入が少ないのにサラリーマン時代の生活水準を維持していたのでは生活が苦しくなるのは当然ですし、最終的には貯蓄を食いつぶしてしまって老後破産状態になってしまう可能性もあります。

例えば、年収1000万円世帯の場合、社会保険と税金を引いた現役時代の手取り年収は約768万円になります。これを12等分すると月々の収入は約64万円です。定年退職後にもらえる年金が月額20万円だとすると、現役時代の約30%の収入で生活しなければならなくなるのです。

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年収3分の1で生活できるかどうかが分かれ道

年収が700万円の夫婦・子ども2人の世帯では、月々の平均手取り収入は約46万円ありました。これでも、年金生活になると月々の収入は、半分以下になってしまう計算です。年収500万円の夫婦・子ども2人の世帯でも、月々の平均手取り収入は約34万円ですから、年金生活になれば現役の収入の60%程度なのです(※平均手取り給料の計算は年収から社会保障と税負担分を引いたものを12等分したものです)。

このように一般のサラリーマン世帯では、定年退職後の収入の柱である年金収入が現役時代の収入の3分の1から半分程度になってしまう世帯も少なくありません。
収入が減ったから急に生活水準を下げろと言われても、なかなかできないのが人間というものです。

だからこそ老後破産は決して他人ごとではないのです。

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現役時代の収入とのギャップが大きいほど危険

年収が高ければ高い人ほど注意が必要です。それは、今までもらっていた収入と年金収入のギャップが大きくなり、このギャップが大きいほど、生活水準を引き下げられずに老後破産に陥る危険が高いからなのです。

現役を引退したスポーツ選手や人気のピークを過ぎた有名芸能人などが、破産したというニュースを時々耳にすることがあると思います。収入があるうちは生活もうまくいきますが、引退したり人気が落ちてくれば大幅に収入は減ります。

しかしながら、一度上げた生活水準を下げることは苦痛を伴いますので、そう簡単にできないものです。その結果、自己破産するしかない状況に至ってしまうケースもあります。

スポーツ選手にとっての現役引退は、サラリーマンにとっての定年退職と同じようなもの。つまり、今までの生活環境がガラリと変わることで、生活のスタンスも大きく変わります。特に定年退職後は、大きく変わった生活環境に適応することが求められるのです。この状況で生活が破綻をすれば老後破産となってしまうのです。

大学卒業から定年まで勤め上げれば38年間の長きに渡るサラリーマン生活があるのと同様に、90歳まで生きると仮定すると、定年後から約30年間の長期に渡るセカンドライフが待っているのです。

定年退職後は、預貯金が枯渇してしまうと、後は年金で生活する以外に方法はありません。
定年前に自助努力をして、収入源が年金だけという生活を避けることができるよう準備を行うことが老後破産を免れるためには重要なのです。

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年間200万円の所得での生活者がほとんど。8割が老後に不安

これまでのコラムで、老後破産は高収入のサラリーマンにとっても、決して縁遠い言葉ではないということがご理解いただけたのではないでしょうか。

老後資金が十分であったとしても、病気やケガで長きに渡り医療や介護が必要になるなど、生活に困窮する可能性は誰にでもあります。
元気なあいだは、家族や地域と交流が薄い高齢夫婦や単身世帯でも、民間のサービスを利用すれば、生活に支障はないだろうと考える人も多いと思いますが、健康を害したり配偶者との関係に変化が起きた場合など、頼れる人がいないという状況に陥ると生活が破綻し老後破産になってしまうこともあります。

実際に高齢者はどのような生活をしているのかをご紹介していきながら、老後破産を現実にしないための対策を考えていきたいと思います。

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高齢者は年間所得200万円台の世帯が一番多い




厚生労働省が平成22年に発表した「国民生活基礎調査」によりますと、高齢者世帯の一世帯あたりの平均の総所得は307.9万円でした。月々の収入に換算すると、約25万円で生活しているという計算になります。

この平均総所得307.9万円より公的年金・恩給の216.2万円を引くと91.7万円になります。その内訳は、稼働所得53.2万円、財産所得18.2万円、仕送り・その他所得17.7万円、年金以外の社会保証給付金2.5万円となっていました。つまり、公的年金以外にも平均十数万円の生活費を得ていることがわかりました。

しかし、同調査における「高齢者世帯における公的年金・恩給の総所得に占める割合別世帯数の構成割合」では、「公的年金・恩給の総所得に占める割合が80~100%未満」の世帯が63.5%、100%の世帯が7.3%と合計で7割を超えています。

また、私が代表を務める「和不動産」が行った「60歳以上の生活に関するアンケート」によりますと、現在200万円~299万円未満の収入で暮らしている人が、一番多いという結果でした。

また、約9割の人が年間500万円未満の収入の中で暮らしている現状が明らかになりました。
この結果から、多くの人が決して派手な生活をしていないことが伺えます。こうした暮らしの現状に「少なからず不安を感じている」人は多く、まさに老後破産は他人事ではないという状況を感じながら、生活に不安を感じて生きているのが現状です。

※「和不動産」が実施したアンケートは、ポータルサイトCMサイトの会員に対して行った結果です。サンプル数は1000人を超えています。

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高齢者が不安に感じるのは「お金」「健康」「人間関係」


日本人が幸福感を判断する時に重要視している観点は何かご存知でしょうか。「平成23年度国民生活選好度調査結果(内閣府)」によると、日本人が幸福感を感じるトップ3は、「家計の状況」「健康状況」「家族関係」でした。

「国民全体、社会全体の幸福感を高める観点から、政府が目指すべき主な目標は?」という問いに対しては、「公平で安心できる年金制度の構築」が一番でした。

60歳代・70歳代の高齢者が生活や暮らしについて不安に感じていることは、一般社団法人経済広報センターによる「高齢社会に関する意識調査報告書(2012年)」を見ると具体的にわかります。

1位は「健康で自立した生活を送ることができなくなること」でした。2位は「配偶者との離別」、3位は「家族が健康を崩す。またその世話ができない」、4位は「収入(年金など)が減少し、生活が苦しくなる」、5位は「体調を崩した時に十分な医療・介護を受けられない」と続きます。7位には「家族・知人などと疎遠になり、孤立する」と人間関係についての不安が入っています。

このように高齢者の不安の多くは、「健康」「お金」「人間関係」にあることが明らかです。つまり、この3つが不安の種でもあるのです。
高齢者の方々は実際に、この3つのバランスが崩れると生活が破綻し老後破産に陥る可能性が高いことを感じているのではないでしょうか。

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病気やケガなどによる医療・介護が必要になると生活も困窮するケースも

十分な老後資金を準備していたとしても、生活に困窮するケースには、病気やケガで長きに渡り医療や介護が必要になったという世帯が少なくありません。

心臓病や脳卒中、糖尿病、高血圧、脂質異常症、肥満などの生活習慣病は、要介護になる可能性が高いと言われています。その対策は主に3つあります。

1つめは、和食を中心とした栄養バランスの取れた食事をよく噛んで腹八分目にとるというような食習慣を身につけること。
2つめは、ウォーキングやハイキングなど適度な運動を定期的に行うこと。
3つめは、ストレスを貯めない休養が必要です。

人間は頭と体と心の3つが互いに強く影響しあっているので、日常生活をニコニコと笑顔で過ごすことが基本。そして、認知症予防にも前頭葉を刺激することが重要です。前頭葉は創造や感動、ユーモア、忍耐といった英知を司る場所です。日頃からドキドキ・ワクワクするような事を積極的にすることで前頭葉を刺激することができると言われています。

これらのことを現役世代の頃から心掛けて、健康寿命を伸ばしていければいいのですが、健康の大切さに気づいた時には病気やケガをしていて、運動などしたくてもできない場合もあるのではないでしょうか。

老後破産を防ぐため、というよりも生き生きとした老後を過ごしていくためにも日々の健康管理には注意をしていき、その結果として老後破産となる可能性を減らせるのであればそれに越したことはありません。

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老後の孤立が招く消費者被害への不安も

現在の日本では、家族や地域の人たちとの交流が薄い高齢夫婦や単身世帯でも、民間のさまざまなサービスを利用すれば、生活に支障を感じることはほとんどないと思われているのではないでしょうか。
しかし、健康や配偶者との関係に変化が起きた場合、頼れる人がいないという状況に陥ると、生活が破綻してしまい、老後破産へと陥ってしまうケースもあります。

「平成23年版高齢者白書」では、高齢者の社会的孤立がもたらす問題点として、「生きがいの低下」「消費者被害の増加」「高齢者による犯罪」「孤独死」をあげています。

消費者被害の実態はというと、「2014年版消費者白書(消費者庁)」によると、高齢者の消費生活相談の件数は、2008年を100%とすると、2012年が130.7%、2013年は162.8%と増加し続けています。その被害の形態はというと「電話勧誘販売」が急増しています。
さらに「健康食品の送り付け商法」も増加傾向にあります。2010年以降二次被害も増加しており、2013年の二次被害に関する相談の約6割が高齢者という現実があります。

消費者被害が急増している背景には、親族以外に不安や悩みを話したり、相談したりする相手がいないという孤立している状況が浮かび上がります。

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現役世代の約8割が老後の現状に不安を感じている

和不動産が実施した「現役世代に対して実施した老後に関するアンケート」で、「老後生活に対する不安はありますか?」との問いに「非常に不安を感じる」は22%、「不安を感じる」は19%、「少し不安を感じる」は39%、「不安なし」は12%、「わからない」は8%という結果でした。

約8割の方が不安を感じており、将来に対する不安は国民的な問題といえるのではないでしょうか。
これを言い換えると、8割の人が将来の社会保障に対して期待できないと考えているのです。それと同時に、老後の不安を解消する術をイメージできていないことがわかります。

これは、日本人の金融リテラシーが低い証拠でもあり、解消できる術を学習していくしか方法はないと思っています。これでは何かあった時、老後破産という状態を回避できる可能性は低くなってしまいます。
金融リテラシーとは、お金を上手に管理したり、注意深く使ったりするための知識や判断力のことです。これが欠けていると社会人として経済的に自立し、より良い暮らしを送っていくことができません。
幼い頃に教えられた「無駄遣いをしてはいけない」といった言葉も、金融リテラシーの基礎的な知識の1つなのです。金融リテラシーを高めることで、老後破産への対策の幅も広がります。

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預貯金はあるが使えない高齢者がほとんど。インフレと消費増税に気をつけろ


和不動産が実施した「60歳以上の生活に関するアンケート」の中で、「現在、実施している資産運用は何ですか?」と聞いたところ、
1位は「預貯金(1019人)」、2位は「その他(446人)」、3位は「個人年金保険、変額個人年金保険、生命保険(354人)」、4位は「有価証券(261人)」、5位は「国債(88人)」、6位は「外貨貯金(80人)」、7位は「不動産投資・アパート経営(65人)」、8位は「FX(32人)」、9位は「担保の年金型商品(19人)」、10位は「先物取引(6人)」という結果でした。

最も多かったのは預貯金でしたが、平成29年4月現在、普通預金の金利は年0.001%です。このように大変低い金利が、都市銀行から始まってインターネット銀行にも広がってきています。いつも横並びの三大メガバンクは年0.001%です。

そして、今までメガバンクよりも若干高い金利であったゆうちょ銀行も、三大メガバンクと同様に年0.001%にまで金利を下げています。
また、定期預金の金利は三大メガバンクもゆうちょ銀行も1年・3年・5年と、どの期間も0.01%となっています。

このような低金利の状況にもかかわらず、多くの方たちが資産の運用先として相変わらず預貯金を選択しています。

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多くの高齢者は先々が不安でせっかく貯めたお金を使えないのが現状


資産の運用先として預貯金を選んでいる人が多いという結果が出ましたが、その方々が不安を感じていないわけではありませんでした。

同じアンケートで、資産運用が貯金だけの人に今後の心配事を質問したところ、トップ5は「貯金が減っていくこと(312人)」が最も多く、「何歳まで生きるかわからないこと(237人)」「医療費(195人)」「何があるかわからないから使えない(162人)」「介護資金(133人)」という結果が出ています。

この結果からわかるのは、高齢者は先々何があるかわからないため、せっかく貯めた預貯金を使えない状態に陥っているということです。

貯めたお金がなくなっていくのも問題ですが、せっかく貯めたお金が使えないという現状に不満を持っている高齢者は多いのではないでしょうか。これは老後破産という現実を知れば、なおの事使いたくても使えない状況になるのは当然のことだと思います。
現役時代に一生懸命働いて充実した余生を過ごしたいと考えている現役世代にとっても、貯金があるのに使えないという状況は望ましいとは言えません。

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インフレ率2%なら預貯金の実質価値は半分になる

老後破産対策として備える老後の資産運用として貯金が適していない理由はもう一つあります。それは、物価に連動していないという点です。

定年後90歳まで生きるとすれば、セカンドライフの期間は30年という長期間に及びます。厚生労働省が発表した「平成26年簡易生命表の概況」によると65歳まで生きた男性の平均余命は19.29年、女性の平均余命は24.18年です。

90歳まで生きる男性は24.2%、95歳まで生きる女性は24.4%ともはや人生85年は当たり前、長生きの人なら100歳を超えるという時代になりました。

そして、この30年の間に大きなインフレーションが起こる可能性もあり、そうなった場合には貯金が大きく目減りすることになるため注意が必要です。

例えば、現在の3000万円は、1%のインフレが30年間続いた場合に現在の価値に直すといくらになるでしょうか。これは次の式で計算できます。

3000万円÷(1.01)の30乗≒2226万円

つまり、1%のインフレが30年間続いた場合に現在の3000万円は将来の価値にすると2226万円にしかならないのです。
生命保険などで将来3000万円が保障される場合も、インフレには対応できないので実質価値がそれだけ減ってしまうことになります。

また、現在日本銀行が目標としている2%のインフレが実現し、30年間続いた場合はどうなるでしょうか。
3000万円÷(1.02)の30乗≒1656万円
となり、なんと半分近くまで減ってしまう勘定になります。

これではせっかく老後破産対策のために備えていても、はたして有効な対策となり得るか疑問です。

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消費税増税がさらに預貯金を目減りさせていく

近い将来、消費税が増税されれば預貯金の価値はさらに目減りするでしょう。現在の消費税が8%から10%になることは時期こそ未定ですが、決定的なことで、消費税が10%になれば、実質2%の貯金価値が目減りするという結果になります。

政府の経済政策も基本的には、成長路線を後押ししますので、物価は上がっていき、社会保障の財源として消費税も上がることは必然の流れと言えます。
そういった既定路線の中、預貯金だけで資産運用を行うことが、いかに危険かがお分かりいただけると思います。

正直、将来インフレが起こるか、逆にデフレになってしまうのかは、誰にもわかりません。しかしながら、起こらないと思ったインフレが起こってしまう可能性もあります。人生は一度しかありませんし、インフレが起こってもデフレが起こっても、生活していかなければなりません。

インフレによって実質価値が目減りしてしまう預貯金だけに頼り切るのは老後破産対策としてはとても危険ですので、資産運用は分散投資が必要です。

経済がどのような状況になっても、対応できる資産運用のバランスが求められています。

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預貯金以外の資産運用は高い利回りを求めると大きなリスクを抱える恐れも

預貯金以外の資産運用を考えている60歳以降の方は「長い老後生活に備えて少しでも高い利回りがほしい」というのが本音でしょう。そして、「資産の目減りは困る」と考える人がほとんどだと思います。しかし、高い利回りを求めると、予想外に大きなリスクを抱える恐れがあることを理解していないケースが散見されます。

当然ですが、高い利回りを求める人に勧められる金融商品は、複雑でリスクが高い可能性が高いのです。

例えば、毎月高い分配金を出す投信などがそうです。以前の毎月分配型投信は、先進国の国債などの債券に投資する商品が主流でしたが、最近は海外の低格付けの「新興国債券」や「ハイ・イールド債」に投資するタイプが多くなっています。

同じ海外債券でも、先進国の国債よりはるかにリスクが高い投資対象なのです。もし、運用成績がふるわなくても分配金を出し続ければ、投資元本の目減りにつながります。そして、投資元本が目減りすると、全体の利回りも下がってしまいます。

定期的に分配金を受け取っていても、気がついたら元本が予想以上に目減りしていて驚く人が多いのも事実です。はたしてこの状態は老後破産対策として正解といえるのでしょうか。

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高齢者向けの金融商品販売でのトラブルは増加傾向にある

近年、高齢者向けの金融商品販売でトラブルが目立ってきているそうです。

2010年の夏には大阪地裁で、一人暮らしの高齢女性に内容の理解を得ないまま複雑でリスクが高い投信を販売したとして、地方銀行に損害賠償を命じる判決が出ています。

金融機関には「顧客の投資経験や資産内容にふさわしい商品を売らなければならない」という法的な規制があるため、リスク商品については時間をかけて説明し、書面で確認するなどの対策が講じられているはずなのですが、高齢者がリスクを理解していないまま、金融商品を購入し、元本割れしてトラブルになるケースが増加しているのです。

このように、老後破産のリスクと常に隣り合わせの老後の資産運用では、高い利回りを目指すよりも資産をあまり減らさないことが大切です。つまり、リスクに対して慎重にならなければいけないのです。
現役世代と違って、老後は定期収入が増える見込みが少ないですし、運用損が出ても取り返す余裕はありません。老後は、貯めた金融資産を取り崩すのが基本。
資産運用の目標は資産を大きく増やすことではなく、老後破産にならないよう備えるためにも、取り崩す期間を延ばすことを考えてしていかなければいけないのです。

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家賃収入が老後破産の回避策

年金の足りない分を貯金で補填していくと、減っていくのは当たり前です。たとえ、使わずに貯めておいても、インフレになった場合はどんどん目減りしていくという現実もあります。

言うまでもないことですが、リタイア後の高齢者の多くが現役時代と同じ生活ができなくなるのは、生活できるだけの収入の確保ができなくなったからです。そして、そのまま現役時代に近づけようとする生活を続けてしまうと、やがて老後破産を招いてしまいます。

逆にいうと、年金の不足分を毎月収入として確保することができれば老後破産に陥ることなく、問題なく生活できるということになります。

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毎月10万円から20万円の収入が得られる仕組みをつくる

それでは、サラリーマンは毎月、年金の上乗せとして、いくらぐらいの金額が必要とされているのでしょうか。



「和不動産」が実施した「60歳以上の生活に関するアンケート」の中で、「年金の他にいくらくらい収入があれば、ゆとりある生活ができますか?」という問いには、「10万~20万円未満」という回答が圧倒的に多く、年金とは別に10万~20万円の収入があれば、安心して生活できると高齢者が感じていることがわかりました。

つまり、この金額を作るための仕組みを現役時代に確立し、老後に毎月10万円~20万円の収入を得られるようになれば、老後破産を回避することができて、豊かな人生を送れる可能性が高まることになります。

例えば、年金と家賃収入を合わせて毎月40万円が入る仕組みを現役時代に作れば、毎月入ってくる40万円の収入の範囲内で生活することが可能です。その収入の範囲で友人と遊んだり、旅行に行ったりすることができれば、貯金に手を付けなくても生活できるのです。

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アパート経営・マンション経営している方の声


私たちは、毎月入ってくる給与収入で生活することに、長年親しんできました。それが定年退職後は、サラリーマン時代の生活から一変し、毎月の年金だけでは生活ができなくなるため、生活が苦しくなり、場合によっては老後破産状態になってしまうのです。

定年後も現役時代と大差ない安定収入を得ることができれば、今までとそれほど変わらない生活を送れます。その方が、日本人の生活スタイルに合っているので、みなさまが求めている生活に近づくのではないでしょうか。

実際に「60歳以上の生活に関するアンケート」でも、資産運用の手段としてアパート経営・マンション経営を行っている方は、83%が「よかった」と答えており、不動産所得があることに満足している人がほとんどです。

不動産から得られている収入も、1位が「10~20万円未満」で、続いて2位が「30~40万円未満」、3位は「20~30万円未満」と特別に多くないことも特徴として現れました。



つまり、老後生活のために10~40万円の家賃収入が年金の上乗せとしてあれば、十分満足できるという方の声が多いのです。

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老後の年金の上乗せとして見込めるアパート経営・マンション経営


アパート経営・マンション経営には、初期投資が必要となります。しかし、物件を担保に借り入れをして、返済には家賃収入を充てることができるので、少ない自己資金でも始めることができます。
借入金がなくなれば、それ以後の収入は私的年金として見込めます。

不動産に対する投資であるアパート経営・マンション経営は価格が変更しますので、元本保証ではありませんが、不動産を保有している間は家賃収入が得られますし、手放すことで売却益が見込まれます。

相場の変動によっては価格が下がることもあるため、売却時期によっては売却損が発生する場合もあります。ですが、価格が下がっている時は、売却せずに家賃収入を得ることを続けていけば、損になることはないので、そのまま様子を見ることができます。

そして、価格が上がった時に売却することができれば、売却益を得るチャンスもあります。

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老後に向いているのは一棟物件orワンルームマンション経営のどちら?

不動産投資を検討される際に、一棟物件にするか、ワンルームマンションにするかを迷われている方は多くいらっしゃいます。

ワンルームマンションの場合はエリアや建物の建築年数にもよりますが、1000万円前後から投資することが可能です。

しかし、一棟マンションやアパートの場合は、一般的には土地と建物をセットで購入しなければいけません。土地の持ち分が多くなるため、ワンルームマンションに比べると高額になってしまいます。エリアや土地の広さにもよりますが、都内の木造アパートは8000万円程度から、鉄筋コンクリートの一棟マンションでは1〜2億円程度が多いようです。

このように、ワンルームマンション経営は投資金額が安いことから始めやすいので注目を集めています。

さらに、ワンルームマンションの場合は、投資家や自宅用など多くの需要があるので、エリアが良ければ、比較的短期間で売却することができます。一方、一棟物件の場合は、売買金額が大きいことと、購入するターゲットも投資家に限定されるので、ワンルームマンションと比較して売却に比較的時間がかかる傾向があります。

もし、介護や医療費などで急に現金が必要になり、物件の売却が必要になった場合には、ワンルームマンションの方が、比較的流動性が高いことも魅力のひとつでしょう。

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リターンやリスクは低いが高齢者の方には満足できるワンルームマンション経営

ワンルームマンションは一棟マンションや一棟アパートと比較すると、投資金額が少なくてすむため投資しやすいという面はありますが、一方で、リターンも少なくなります。家賃収入が一部屋のみに限られてしまうからです。

エリアにもよりますが、都内のワンルームマンションの家賃は月9万円前後に対して、一棟物件の場合は月50万円前後。さらに、ワンルームマンションは一部屋だけなので、万が一空室になった場合に家賃収入がゼロになってしまうというリスクもあります。

一方、一棟マンション・一棟アパートは、複数の部屋がありますので、たとえ一部屋が空室になっても、家賃収入が全くゼロになることはないのがメリットです。ワンルームマンションと比較すると、リスクを分散することができると言えます。

ですが、ワンルームマンションであっても、一部屋だけではなく、複数部屋を経営していれば、リスクを分散することは可能なのです。都内のワンルームマンション2~3部屋の家賃収入なら、月に約20万円前後になるはずなので、年金の上乗せとしてあれば満足できるのではないでしょうか。

また、「管理」する範囲にも大きな違いがあります。ワンルームマンションであれば、管理する範囲はその一室のみとなりますが、一棟となると共有部も含まれますので、例えばエレベーターが壊れた場合は、多額の費用を払って修繕を行わなければなりません。

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節税の効果もあるアパート経営・マンション経営


不動産投資による所得は、不動産所得として確定申告を行う必要があります。不動産所得は、総合課税といって、給与や年金、事業所得などの他の所得と合算して計算します。
所得の計算は、家賃収入から必要経費を差し引き、支払利息や減価償却費を経費として差し引くことができます。

減価償却費とは、長期間利用できる物件の購入代金を、一度に必要経費にせずに、法律で定められた耐用年数にわたって、均等に費用に計上する方法です。

設備投資初年度に一括して代金を支払い、二年目以降は支払がなくても経費にできるのが特徴です。そのため、減価償却費を差し引いた所得金額が赤字になった場合は、給与など、他の所得から差し引くことができるので、節税の効果があります。

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老後不安は安定した家賃収入で解消

このように老後の不安は、毎月の生活費の不足分をカバーする収入があれば、解消することが可能になります。家賃収入は減る可能性もありますが、それでも将来に渡って安定した収入が見込めるのであれば、「何歳まで生きるかわからない」というリスクに対しての安心材料に十分なります。

生活費は人によって個人差はありますが、年金と家賃収入で生活を賄うだけではなく、あわよくば貯金までできれば、老後破産を防ぐことは勿論、本当に安心して暮らせる未来を手に入れることができるのではないでしょうか。

3つの「ない」うちのひとつ、「収入が著しく少ない」を解決できれば、老後破産は概ね回避できます。老後の話と言えば暗い話題ばかりですが、しっかりとした解決策を作り上げれば、高齢者に厳しい現代でも、豊かな老後を送ることができるようになるでしょう。

老後破産回避のための不動産投資。無理なリスクは不要


老後破産を回避するために不動産投資をすると言っても、「新築or中古」「ワンルームマンションorアパート」「都心or地方」など、いろいろなやり方があります。

書店に行けば、不動産投資関連の書籍は山ほどあり、著者の考え方によって書いてある内容もバラバラであるため、これから始める人は何を選択すればよいか非常に迷うことでしょう。
実際にどれを選ぶのかは自己判断ですが、私がおすすめしたいやり方をご紹介していきます。

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失敗しない不動産投資の選び方。安定した不動産投資こそ賢明な方法

「和不動産」が実施した「現役世代に対して行った老後に関するアンケート」の中で、もし不動産投資を始めるなら、「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」と「リスクは高いが、収益性を第一にした不動産投資」のどちらがいいですか?という質問をしました。


その結果は、「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」が80%と大半を占めました。同様の質問を「不動産投資に興味があると答えた方を対象にした老後に関するアンケート」(和不動産実施)でも行ったところ、「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」が75%となりました。

日本人はリスクに対して敏感ですから、「安定した不動産投資」で老後破産を回避するという堅実な方法を好む傾向があると考えられます。

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リスクを取ってまで多くのお金を得る必要はない

ところが、リスクを回避して安定した不動産投資を考えていたにも関わらず、ローンの支払いに苦しんでいる方からご相談をいただくことがあります。

運用する金額が増えれば支払いも当然増えるもの。中にはサラリーマンの限度を超えた支払いを余儀なくされている方が非常に多いのも特徴です。

欲に駆られて自分の能力以上のリスクを背負ってしまうと、うまく運用しきれないという現実があります。これでは老後破産をしないように資産運用を始めて備えたはずなのに、全く意味のないことになってしまいます。

日本人が投資をする場合、元本保証の安定志向を目指している方が多くを占めています。不動産投資初心者や老後破産を回避するために不動産投資を行う方の目的は、あくまで生涯に渡って年金と家賃収入で毎月の生活ができるという仕組みを手に入れること。
リスクを取ってでも多くのお金を得るという投資方法ではなく、安心して豊かな老後を送るという堅実な目的のための不動産投資を、日本人らしいやり方で達成していただければと思っています。

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失敗しないことを第一に考える不動産投資が支持されている

老後破産を回避する

「現役世代に対して行った老後に関するアンケート」の中で、「もし購入するなら検討したい物件は?」の問いに対して、複数回答で1位が「新築の区分ワンルームマンション(467人)」、2位が「中古(築20年以内)の区分ワンルームマンション(314人)」と、購入者がリスクの少ないであろうと考えている物件に人気が集中していました。

そして、「これから購入を検討したい物件の希望エリアは?」という問いには、
1位「副都心(新宿区・文京区・渋谷区・豊島区)(371人)」、
2位「都心(千代田区・中央区・港区)(357人)」、
3位「東京都城西(世田谷区・中野区・杉並区・練馬区)(275人)」、
4位「神奈川県(横浜・川崎エリア)(253人)」、
5位「東京都城南(品川区・目黒区・大田区)(249人)」、
6位「東京都城東(台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区)(190人)」、
7位「東京都市部(130人)」、
8位「埼玉県(111人)」、
9位「千葉県(107人)」、
10位「神奈川県横浜・川崎エリア以外(87人)」、
11位「東京都城北(北区・板橋区)(78人)」、
12位「海外(60人)」、
13位「九州・沖縄(29人)」と続き、
その他のエリアは14人~4人という結果でした。


このように、不動産投資を検討するエリアは日本有数のビジネス街を選ぶ人が多いという結果がでました。

アパートや一棟マンションなどの、比較的価格が高い物件や首都圏の1都3県以外の地方に関しては、敬遠する傾向が見られました。

このアンケート結果からも、立地を重視し、失敗しないことを第一に考える不動産投資が支持されていることがうかがえます。

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好立地で築20年以内の中古ワンルームマンションがお勧め

あくまでも老後破産を回避するには、長期安定のプランを維持することが大切です。過度な収益性に目がくらんで、本当に収入が必要な定年退職後に収入が得られなくなるようなことは、避けなければなりません。

新しいから安心と思われている新築ワンルームマンションも、地価の高騰のため、価格は割高になっており、毎月の収支は赤字になることも少なくありません。新築時のプレミアムがなくなった途端に家賃が下落するため、毎月の収支が赤字になるのです。それが原因で相談に来る人も増えています。

これから不動産投資をする人に私がすすめているのは、都心・副都心といった好立地の物件を新築の70~80%程度の価格で購入できる築20年以内の中古ワンルームマンションです。

都心の築浅中古ワンルームマンションは、毎月のローン返済額より入ってくる家賃収入が多いため、いきなり収入を得ることができます。また、都心立地であるため家賃の変動も少なく、長期に渡り安定した収入を維持することが可能です。まさに老後破産を回避するための適切なプランと言えます。

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中古ワンルームマンション経営のメリットとは

中古ワンルームマンションの物件価格は、需要と供給の原理で販売価格が決まります。そのため、新築と比べると割安で購入できる可能性があります。
築年数が浅い物件であっても、新築物件として分譲した時の70~80%前後の価格で購入することができるのです。

例えば、新築で分譲した時の販売価格が2300万円前後のワンルームマンションの場合、中古になると1610万円前後で購入することが可能ですので、初期費用としてはかなり安くおさえることができると言えます。

また、新築ワンルームマンションに比べると、中古ワンルームマンションは本体価格が安く、家賃もほとんど変化なく安定しているので、新築マンションより利回りが高くなるケースが多いです。現在、都内の中古ワンルームマンションの表面利回りは5~6%が一つの目安です。

さらに、ワンルームマンションの需要ニーズは、学生・サラリーマン・外国人などターゲットがかなり幅広く、中古であれば新築に比べると家賃が安くなりますので、人気も高いのです。

一方、中古マンションであればどこでもいいというわけではありません。人口集中、経済機能の集中、転入人数が多い、外国人の登録が年々増加、大学のキャンパスが都心回帰していることなどからマンションの立地は地方より東京都内をおすすめします。老後破産を回避するためにも将来を考えたプランにすることは大変重要だといえます。

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中古ワンルームマンション経営のデメリットとは

中古ワンルームマンションは、新築ワンルームマンションに比べると、金融機関にとって担保力が低いとされています。ですから、融資額は大体物件評価価格の70%前後になることが多いようです。

最近では、都心で立地のいいエリアにある中古マンションであれば、金融機関によってはフルローンが利用できる物件も増えているのです。ですから、きちんと資産価値の高い物件を選ぶことが重要になります。

築年数の古い建物は、耐震性などが脆いというイメージがありますが、1981年に「新耐震基準」が実施されていますので、1981年6月以降に建築された建物であれば、この新しい耐震基準を満たしています。つまり、耐久性が低いというリスクを回避するために、1981年6月以降に建築された物件を選びましょう。

最近のマンションは、トイレとお風呂は別の間取りが多くなっていますが、築年数が古いワンルームマンションは洗面所とトイレとお風呂が一つの部屋にまとめられた「ユニット3点式」が主流でした。このタイプは間取りが古く感じられ、空室率が高まる可能性があります。老後破産対策として長期間運用していくのであれば、この点は注意が必要です。

必要な老後資金を設定したマイナス金利を賢く利用

「和不動産」が現役世代に対して行ったアンケートによると、「老後の生活費はいくらくらい必要ですか?」という問いに対して、「20~39万円程度あれば生活できる」と考える方がほとんどという結果が出ています。

少しゆとりを得たいという方も、毎月40~60万円程度の収入で足りるという回答です。

つまり、年金が20万円弱入ってくるのであれば、プラス10~20万円程度の収入が確保できれば老後も安心して暮らせるということになります。

少しゆとりがほしい方でも毎月40万円程度の収入があれば十分なのです。

老後破産対策も含め年金の上乗せ部分として安定した収入が入ってくる仕組みを作るには、マンション経営を始めるのが一番というのが、私の提案です。

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必要な老後資金をゴールに設定することが重要


毎月安定した収入を得る仕組みは、預貯金や株・FXではできません。なぜなら、株やFXは売り買いしないと、収益を得られないからです。

そのため、毎月安定した家賃収入を得るマンション経営こそ、サラリーマンが老後破産を回避するにあたり、最も適した手段と考えています。もちろん、「ひと山当てて老後破産に備える」というのもひとつの選択肢かとは思いますが、現実的な方法かと言われれば大いに疑問は残ります。

月額10~20万円の安定した収入を得たいのであれば、2500万円~4500万円程度の金額で中古ワンルームマンションを運用すれば可能になります。

また、毎月40万円程度の収入を得るには都心の築浅中古ワンルームマンションを1億円弱の金額で、運用する仕組みを作ればいいのです。

ここで大切なことは、投資のゴールを決めることです。不動産投資で老後破産を回避するため、数億円もの運用をする必要はありません。多くても1億円前後の運用で対応できます。
にもかかわらず、ゴールがわかっていないがために大きな金額を運用してしまい、後悔している方もいます。

自分が将来どのくらいの老後資金を必要としているのかというゴールをしっかり決めてから、マンション経営を始めることが、老後破産を回避するためにも非常に重要なのです。
ぜひ、必要以上に大きな資金を投資して不要なリスクを取ることなく、失敗しづらい安定したやり方を選んでください。

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他人の力を利用して賢くマンション経営

逆に、いくら老後破産回避のためとはいえ、数千万円単位での資産運用を行うことに消極的になる方も多いと思います。しかし、定年後の人生は約30年、その間に使うお金は少ない方で数千万円、ある調査では1億円とも言われています。

マンション経営を行うのにも少なからずリスクはありますが、これまで説明している通り、老後破産回避という視点から見た場合、何もしないのもリスクなのです。
むしろ、今の時代は何もしないことこそがリスクかもしれません。

私の意見としましては、老後破産も含めて将来にお金のことで苦しんでほしくないからこそ、今、お金の事を真剣に考えてほしいと願っています。

なぜなら、将来の準備ができるのは今しかないからです。自分に合わなければ、やらなければいいだけの話です。ただ、一番良くないのは何も考えないことではないでしょうか。

老後破産対策に限らずマンション経営は、銀行から融資を受けて始めるのがスタンダードなやり方です。借りる側もリスクがありますが、貸す側の銀行も当然リスクがあります。マンション経営のプラン自体がうまくいかないようであれば、銀行は当然融資してくれません。
つまり、銀行があなたの投資プランをチェックして、問題ないと判断したから融資してくれるのです。そのうえローンは、部屋を借りている入居者の家賃を原資として返済します。

マンション経営は、あなたの資産形成を銀行がサポートし、入居者があなたの資産形成をお手伝いしてくれる、他にはない特徴をもった投資なのです。

こんな投資方法がほかにあるでしょうか。資産運用は自力でやるだけでなく、賢くやれば、他の人の力を利用できるということも覚えておいてください。

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マイナス金利を賢く利用して収入を得る賢い方法

老後破産を回避するために資産運用が必要だとわかりましたが、「そもそも、その原資がない」と考えている方も多いのではないでしょうか。私は、そういう方にこそマンション経営をすすめたいと思っています。

なぜなら、何もしなければ老後破産に陥る可能性を残してしまうからです。「老後は大事だけど、今のほうが大事。今の生活に負担をかけられないから、投資はできない」とお思いの方も少なくないでしょう。そんな方は、マンション経営の基本的な仕組みをご理解いただければ、不安も払拭されると思います。

マンション経営の基本的な仕組みは、まず「頭金を入れてローンを組んでマンションを購入」します。そして、「そのマンションを入居者に貸す」ことによって「得られる賃料でローンの支払い」を行います。

購入する物件が、東京都心の築浅中古ワンルームマンションであれば、毎月の家賃収入が毎月の支払い総額を上回り、差額分が毎月の収入になるという結果を得られます。

物件を複数購入したり、頭金の割合を増やせば、購入後まもなく毎月数万~十数万円の収入を確保することも可能です。

今はマイナス金利時代、時代背景が追い風となって10万円の頭金からローンを利用することも可能ですし、低金利で融資を受けることもできます。

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投資物件と購入条件を選ぶ基準をもつことが必要

マイナス金利の導入によって、銀行預金の金利をはじめとして、多くの金融商品が運用難に陥っています。その一方で、マイナス金利による超低金利を活かして融資を活用し、投資用不動産を購入して、家賃収入を得ていける不動産投資の人気が高まりつつあります。

ただ、他の金融商品の運用が低調で、金利条件が良いからといって安易に不動産投資を始めてしまうと失敗を招きかねません。なぜなら、マイナス金利で借り入れ条件が好転したからといっても、価格が高すぎたり、利回りが低すぎる投資物件に投資をしてしまっては、不動産投資で成功することはできないからです。

安易に投資物件に飛びつくのではなく、投資物件を選ぶ基準を持つことが重要です。不動産投資で成功するためには、「投資物件」と「購入条件」という2つの基準を理解しておきましょう。

「投資物件」といっても、都心で駅から近い投資物件もあれば、地方や郊外で駅からバス便の立地の投資物件までさまざまあります。また、エリアだけではなく、木造なのか鉄筋コンクリート造なのかといった物件の構造や築年数も投資物件の良し悪しを左右します。こうした状況を考慮して、長期に渡って安定した家賃収入を期待できるような物件ほど「良い投資物件」になります。

そして、物件を購入する際の条件をさらに紐解くと、「価格」と「借入金利」の二つに分類できます。つまり、物件価格が安くて、さらに購入する際の借入金利が低ければ低いほど、購入条件は良いということなのです。

例えば、90年代初頭のバブル経済が全盛のころは、物件の価格が高く、金利も高かったので、購入条件は悪い状況だったのです。投資物件の良し悪しを別にすると、不動産投資の始め時としては適していませんでした。

現在は、住宅ローンの金利だけでなく、投資用ローンの金利も下落していますので、借入を利用して投資をするには絶好の機会です。物件価格はアベノミクス以来、値上がりを続けており、価格だけみてとれば最適な条件とはいえませんが、借入金利は日本の歴史上初となるマイナス金利の状況になっているので、資金調達の条件はどの時代に比べても優れていると考えられます。

貯金してもマイナス金利の影響で利息が全くつかない今だからこそ、マイナス金利を良い方に利用して、収入を得るのが賢いやり方なのではないでしょうか。

生活に負担なくマンション経営をするために考えるべき保険のあり方


「不動産投資の何に魅力を感じますか」という質問を、「現役世代に対して行った老後に関するアンケート」で実施したところ、「自己資金が少額である」「銀行に預けるよりもリターンが期待できる」「老後の収入として年金代わりになる」「節税になる」といったメリットを感じている人が多いという結果が出ました。

このアンケートでは低かったようですが、私が注目したいのは、マンション経営が生命保険になるという点です。

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マンション経営は生命保険の代わりになるというメリット


マンション経営を始めるに当たり、銀行から融資を受けてローンを組んだ場合に、団体信用生命保険という保険に加入することになります。

団体信用生命保険の費用はローンの金利に含まれており、別途取られることはありません(※金融機関によっては、別途に金利を上乗せするケースもあります)。

つまり、この団体信用生命保険をうまく活用すれば、家賃収入を得ながら、万が一のことがあった場合に、家族へローンなしのマンションを残すことができるようになるのです。

通常は、お金を払って生命保険に加入するのが普通ですが、マンション経営の仕組みを知っている人は収入を得ながら必要な保障を得ているのです。

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全世帯の平均は年間約42万円。保険に入りすぎている日本人

そもそも、日本人は生命保険に入りすぎているという統計結果があります。生命保険は住宅に次ぐ「人生で二番目に高い買い物」とも呼ばれ、生命保険の支払いを見直すことで家計の負担は大きく減らすことができ、セカンドライフへの備えと資金へとシフトすることが可能です。

生命保険文化センターの「生命保険に関する全国実態調査」(2012年度版)では、全世帯平均で年間に約42万円もの保険料の支払いをしているという結果が出ています。
50代前半では、年に約52万円も支払っていますし、70代でもなんと、年に約38万円も支払っているというから驚きを隠せません。

日本人が払う保険料の国内総生産に対する比率は2011年で8.8%となっており、先進7カ国中トップでした。しかも、2位のアメリカの2倍以上の数字になっているのです。
仮に年間42万円の保険料を25年支払うと1050万円もの金額になります。
人生のリスクに対して、すべてを保険で賄っていたらお金がいくらあっても足りません。逆に、保険に入りすぎているからこそ生活が苦しくなっている方も多いのではないでしょうか。こうした資金を賢く老後破産対策に回すことができれば、さらに効率的に老後破産回避へと動くことができます。

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死ぬリスクより長生きするリスクの方が高い?


平均寿命が延びた昨今、世帯主が早期に亡くなる早死のリスクより、老後破産が叫ばれている現在では、長生きのリスクに対して対策を取ることの重要性が高まっています。

現役時代の主なリスクは、子どもが成人するまでの生活費と子どもの教育費でしたが、子どもが大きくなれば、必要保障額は時間の経過とともに減っていきます。

それなのに、保険の見直しをせずに、無駄な保険料を支払っている方が多いのも現実です。

今や保険を見直して、老後破産対策のためにも老後の生活費、介護費用にお金を回すほうが賢明であると言えるのではないでしょうか。人によっては、親御様の介護費用が掛かることもあるでしょうし、健康上の理由で大きな資金が必要になることもあるでしょう。現在においては、現役時代のイレギュラーよりセカンドライフのイレギュラーのダメージが大きいのは確実です。

そこで、みなさまにご紹介したいのがマンション経営を活用した保障プランです。

はじめにお断りしておきますが、マンション経営を始めたからといって、すべての生命保険を解約していいわけではありません。マンション経営でカバーできる所はカバーし、生命保険の見直しをすることで余計な生命保険の負担を減らしていこうというプランです。

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現役時代の死亡保障は葬儀代と当面の生活費で十分

マンションのローンに付帯している団体信用生命保険(団信)には、生命保険でいうところの収入保障保険と似た特徴があります。その特徴を活かしながら、生命保険を見直していきます。

団体信用生命保険は、ローンを組んでいる人がお亡くなりになられた場合、金融機関へ保険会社からローンの残債分が保険金で支払われ、遺族には無借金の不動産が残されるという保険です。
つまり、ワンルームマンションを購入した人が亡くなった場合、ローンの支払いがなくなり、毎月入ってくる家賃を全額受け取れることになります(毎月かかる管理費と修繕積立金は、支払う必要があります)。

例えば、ワンルームマンションを3戸持っている方が亡くなった場合、物件にもよりますが20~30万円の家賃収入を遺族に残すことが可能です。したがって、現役時代の死亡保障は亡くなった時の葬儀代と当面の生活費で十分でしょう。そのため、保険を大幅に見直し、保険料を削減することができるのです。

最近では、金利こそ若干上乗せされますが、公的介護保険制度の「要介護3以上」に認定され、180日以上経過した場合にローンの残債がなくなる団体信用介護保障保険(介護付団信)という商品もあります。介護付団信を利用することで、介護保険にかかる保険料も見直すことができるようになりました。

また、老後の生活のために新規に個人年金に入らなくても、削減した保険料をローンの繰り上げ返済の資金として活用できればローンの支払いは減り、手元に残るお金も増え、資産運用を加速させることもできます。

収入保障保険は、決められた期間に万が一のことがなければ、支払った保険料は無駄になりますが、マンション経営の場合は将来に渡り、収入が得られるため無駄にはなりません。そこが、生命保険とマンション経営の大きな違いです。

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節約した保険料は繰り上げ返済に回してスピードアップ

実際にマンション経営を始めてから現在までに保険の見直しを行い、月々3万円ほど負担を減らした方がいます。この方の場合、保険の見直しの他にマンション経営(4戸所有)から毎月6万円以上の収入が入る仕組みも作りました。もし万が一、お亡くなりになられた時にも、遺族に毎月35万円程度の家賃収入が入ってくる仕組みを残せることになります。

また、節約した保険料とマンション経営から入ってくる収入を合わせれば、毎月9万円ほど貯金ができ、生活水準を変えることなく年間約100万円の預貯金を確保することに成功しました。その資金でローンの繰り上げ返済をすれば、毎月手元に残る収入はさらに増え、年間に貯められる資金もさらに増えることになります。

これを繰り返し実施すれば、定年までに毎月20万円以上の家賃収入を手にすることができ、老後破産も回避することが可能です。さらに、自己資金を追加することで返済スピードも上がり、定年までに毎月30万円、40万円という家賃収入も視野に入ります。

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マンション経営で老後破産が起こりづらい家計への体質改善が図れる

老後破産に陥る原因は「収入が著しく少ない」「貯蓄がない」「頼れる人がいない」という3つの「ない」でした。

老後対策の資産運用にマンション経営を組み込むことによって、この3つの「ない」はほぼ回避できるのです。

まず、ローンを完済すれば、毎月の家賃収入が確保されるため貯金を切り崩さなくていい生活がもたらされます。これによって「収入が著しく少ない」「貯蓄がない」の2つの「ない」が回避されるでしょう。

また、豊富な老後資金があれば介護サービスを受けることができるので、お子さんやご親戚に介護の負担をかける可能性も大幅に減ります。これによって「頼れる人がいない」という3つめの「ない」も回避できるのです。

これ以外にも、不動産の価値はインフレ時に物件価格や家賃が上がるため、現金の代わりに現物として資産を持っておき、いざという時には売却すればインフレに対する準備にもなります。
このように老後のための資産運用にマンション経営を組み込むことによって、老後破産が起こりづらい家計へ体質改善が可能なのです。

老後破産の対策だけではなく、老後の充実した生活に備えることができる。これこそが、マンション経営最大の魅力だと私は考えています。

後悔しないために目的別不動産投資の方法を見極める


私は、これまで「老後破産は不動産投資で回避することが好ましい」と提案してきましたが、不動産投資には「新築or中古」「ワンルームマンションorアパート」「都心or地方」など、いろいろなやり方があります。

不動産投資関連の書籍を読んでも、ウェブで調べてみても、その人の考え方や選ぶ物件が異なるので、何を選んでいいのかわからなくなることも多いのではないでしょうか。
そんな時は、ご自身の不動産投資の目的とスキルから考えて、選ぶ不動産投資の手法を検討することが重要です。

多くの不動産投資経験者に話を聞くと、不動産投資の目的は大きく分けて3つあることがわかります。それは「年金対策として取り組む不動産投資(老後破産対策含む)」「早期リタイアを目指した不動産投資」「所得税や相続税の節税のために行う不動産投資」の3つです。

これらの目的に適した不動産投資の方法を検証していきましょう。

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早期リタイアを目指すなら収益性、年金対策なら安全性の高いマンション経営を選択

不動産投資を行う際に収益性を優先するか安全性を優先するかは、常に議論の分かれるところです。

「和不動産」が行った「現役世代に対して行った老後に関するアンケート」では「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」を選ぶと答えた方と「リスクは高いが収益性を第一にした不動産投資」を選ぶと答えた方では、不動産投資に対する考え方も大きく分かれていました。

「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」を選択する方には、「年金対策として取り組む不動産投資(老後破産対策含む)」を目指している方が多いため、安全性の高い都心の築浅中古ワンルームマンションが適していると思います。

一方、「リスクは高いが収益性を第一にした不動産投資」を選択する方には、「早期リタイアを目指した不動産投資」を視野に入れている方が多く、その目的を達成するためには利回りの高い不動産投資を組み込んでいくことが必要です。

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収益性を求める場合は不動産業者並みの知識が必要になる


「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」と「リスクは高いが収益性を第一にした不動産投資」のどちらを目指すかは、オーナーさんの不動産投資家としてのレベル(スキル)と望む将来のイメージによっても変化します。

結論から申し上げますと、リスクを取って「早期リタイアを目指した不動産投資」を行おうと思っている方には、不動産業者並みの知識が必要となってきます。さらに、トラブルに対して随時業者に依頼していると収益が上がらないので、不動産業者やリフォーム業者・銀行などの協力業者と直接やり取りを行うスキルも要求されます。

実際に、一棟マンションやアパートを所有しているオーナーさんの話では、管理物件の数が多くなるにつれて業者からの連絡がサラリーマンの仕事に支障がでるレベルで頻繁にあるそうです。

そういったケースの場合、だいたい賃貸の解約や設備の故障などネガティブな知らせがほとんどで、こういったトラブルを的確に対処する力と時間が必要になります。

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片手間ではできない一棟物件のオーナー業

収益にこだわるということは、イコール、コストを徹底的にカットしていかなければなりません。そして、物件が抱えている問題を改善して収益を上げる必要があります。そのためにリフォーム業者との打ち合わせや銀行との交渉、コストカットの方法を学ばなければなりません。そのためには、土日などの休日は毎週セミナー参加の生活を送っていることが多いようです。

ここまでくると、もはや会社を起業するぐらいの手間と労力がかかっているのではないでしょうか。ある程度の時間を犠牲にする覚悟をしなければなりません。ですから、サラリーマンを続けながらやっていくのは、正直言って難しいと思います。

不動産投資のために早期リタイアしている方も当然いますが、これは不動産業者に転職したと考えた方が近いでしょう。それぐらいの努力と覚悟がないと始めない方がよいと思います。
つまり、一棟物件オーナー様の負担は、半端なものではないことを理解していないと、「こんなはずじゃなかった」と後悔してしまうということです。

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ワンルームマンション経営ならサラリーマンをしながらでも対応可能

アンケートで「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」を望んでいる方が多いことがわかりました。そして、「老後破産は回避したいけれど、手間ひまがかかる不動産投資はしたくない」と思っている方も多いのではないでしょうか。

ですから、私はサラリーマンを続けながら老後破産を回避する堅実な方法をご紹介していきたいと思っています。

それは、手間ひまをほとんどかけずにできる不動産投資の方法である、「都心の築浅中古マンション経営」だと思っています。

一棟物件に比べると、ワンルームマンションは既にマンションの管理会社が入っているので、建物全体の管理を任せることができます。また、賃貸に関しては賃貸管理会社に任せることもできるので、オーナー様はほとんど手間をかけなくても可能になると言えるからです。

一方、一棟マンションや一棟アパートを経営する場合でも、管理会社に管理を任せることは可能ですが、やはり部屋数が多い分、入居者の入居審査や、建物の修繕、設備の定期点検などコストや手間がかかるのです。

都心のワンルームマンション経営は「本当に手間がかからない」とオーナー様からよく言われます。なぜなら、東京都心で行うワンルームマンション経営は、空室になることも少ないため業者が介入する機会がほとんどなくてすむからです。

そのため、業者に任せていても大きくコストがかかることはありません。したがって、サラリーマンを続けながらでもしっかり休日は謳歌できる投資になるのです。

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手間ひまをほとんどかけずにできるワンルームマンション経営

また、都心の築浅中古ワンルームマンション経営において手間ひまがかからない理由のひとつに、退去も少なく、すぐに入居者が決まるということが大きな要因にあります。

ただし、築浅中古マンションであれば、どこのエリアでもよいというわけではなく「都心」であることが重要です。東京都心のワンルームマンションの需要ニーズは、学生、サラリーマン、外国人などターゲットがかなり広く、新築マンションに比べて、中古の家賃の方が安くなりますので、人気も高いため空室率が低く抑えられるのです。

ですから、安心して管理を業者に任せられることが大きなメリットなのです。「便りがないことはうまくいっている証拠」とオーナー様からもお褒めの言葉をいただくことも多いです。このように所有している物件の種類によって、かかる手間と時間も大きく変わるのです。これができるかできないかは、老後破産対策という将来を考えると大きなアドバンテージと言えるでしょう。

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一定のレベルにない方がリスクの高い投資をするのは危険

実際に不動産で早期リタイアを実現されている方もいますので、一棟マンションを活用した不動産投資について悪く言うつもりはありません。それだけの覚悟をお持ちであれば、それは良いことなのでしょう。
しかし、一定のレベルにない方がリスクのある不動産投資を行うことに関しては、警鐘を鳴らしたいと思います。

自分の目的とレベルに合わせた方法で、しっかりとした不動産投資を始めなかったが故に、後悔している方が非常に多いからです。ましてや「老後破産対策」にと始めたはずなのに、「老後も手間がかかりっぱなしになりそう」では本末転倒と言えるでしょう。これは不動産投資に限ったことではありません。

目的を持って自分ができる範囲で運用を行うことが、資産運用を失敗させない一番の方法であるといえるのではないでしょうか。



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