和不動産が原状回復にこだわる理由
和不動産では、オーナー様がワンルームマンション投資で成功し、目標を達成するために、購入後の運用を重視しています。マンション投資における目標達成とは、家賃収入で得られるキャッシュフローを増やし、目標の金額まで達することです。
和不動産では、入居者が退去する際に発生する原状回復に対する行動も、購入後の運用のひとつと捉えており、こだわりを持って取り組んでいます。本ページでは、和不動産がオーナー様目線で実施している賃貸管理業務のうちの一つ、「原状回復」についてご紹介致します。
ワンルームマンション経営で目標達成するためのキャッシュフローの向上という目的から見ると、原状回復において大切なのは「売上は最大に、経費は最小に」という考え方です。具体的には、退去後の原状回復工事の期間を、可能な限り短縮し、費用を極力最小限に抑えることが、原状回復工事では非常に大事なポイントです。
和不動産で原状回復をするメリット
和不動産で原状回復をすることによって得られるメリットは、大きく３つに分けることができます。上記で、マンション投資において大切なのは「売上は最大に、経費は最小に」という考え方だとお話致しましたが、ここでは和不動産が賃貸管理業務の一環として取り組んでいる原状回復のメリットを具体的にご紹介致します。
工事コストをカットするメリット
マンション投資で効率良く運用するためには、キャッシュフローを伸ばす事だけでなく、自分のお財布から出ていくお金を減らすことも大切です。 和不動産がご提案しているワンルームマンション投資は、長期間に渡って運用し、キャッシュフローを増やしていく、「育てるワンルームマンション投資」スタイルになります。そのため、少しでもオーナー負担を減らし、手残りを増やす事で生まれるわずかな差が数十年という長い時間では大きな差となってあらわれるのです。
例えば、下記の物件は、築20年以上の物件のキッチンで、原状回復の際、通常の工事では錆が取れず、新品に交換する必要があるとの提案を受けていたものになります。
「新品交換には約40万円の費用がかかり、とても払えないのでなんとかしてください！」とのご相談を受け、新品交換以外の方法を探したところ、劣化老化した浴槽も新品同様に再生する「エール工法」という技術にたどり着きました。
「エール工法」については、後程詳しくご説明しております。
この技術を使い、他の原状回復業者の見積り段階では約40万円かかると言われていた工事を、最終的に約12万円で行うことができ、およそ3分の1にコストカットを実現し、ほとんどプチリフォームと言ってもよい程の費用に収まりました。
大掛かりな工事が要求された場合、業者の提案に従うだけではなく、自分で信頼できる会社に相談をする等、経費を圧縮する努力をすることで、上記の例のように、コスト面で大きな差が出る場合があります。
工事期間が短いことのメリット
空室の間は、当然ですが家賃収入がありません。 仮に、東京23区内の月額家賃90,000円の物件で1ヶ月空室が続いた場合、 空室1日あたりでおよそ3,000円の収入機会ロスになっている のです。この機会ロスを少しでも減らすためには、原状回復工事の期間を1日でも早く済ませ、 次の入居者の契約を早める必要があります。
そこで、自社で原状回復部門を持っている賃貸管理会社と、そうでない賃貸管理会社に大きな差が生まれます。 原状回復部門を持っていない賃貸管理会社は、オーナー様との確認事項や原状回復の専門業者のスケジュールを抑える必要があるなど、 自社で施工できる賃貸管会社に比べて、時間も手間もかかります。さらに、原状回復業者に依頼する場合は、 退去後すぐに工事が開始できるわけではないので、その分も機会ロスとなってしまうのです。
【業者に依頼した場合】
基本のルームクリーニング完了まで ： 4日～12日
クロス張替え等職人手配の工事完了まで ： 10日～3週間
和不動産のような原状回復部隊がある賃貸管理会社であれば、極端な話、 入居者の退去立会いを実施した直後から、原状回復工事に入ることができる ため、工期を短縮し、家賃収入の機会ロスを減らす事ができます。例えば、 原状回復業者に依頼した場合、3週間かかれば63,000円の機会ロスになりますが、1週間で完了すれば、機会ロスは21,000円で済む ことになるのです。
和不動産の賃貸管理部は、このように空室期間を1日でも短くし、早く入居者付けを行う努力をすることで、オーナー様が安心して少しでも多く家賃収入が得られる環境を作るための取り組みを行っております。
施工が丁寧なメリット
和不動産の賃貸管理部は、オーナー様への工事費の相談などを直接行っているため、 オーナー様目線、入居者目線の両方の視点を持っています。 「売上は最大に、経費は最小に」を目指したオーナー様目線と、心機一転より きれいなお部屋で新たな生活をしたいと考える入居者目線によって、丁寧な原状回復を実現しています。
また、施工が丁寧なメリットは、それだけではありません。 丁寧な原状回復やリフォームによって、商品価値が上がる事もメリットだと言えます。 マンションオーナー様のほとんどが、できれば安くて早く、丁寧に仕上がれば安心できるのではないでしょうか。 それを求めて、数々の業者様と接点を持たれるオーナー様もいらっしゃいます。
それほど原状回復は重要だという事です。和不動産の原状回復は、 そんな良いとこ取りができる点が、人気の理由の１つです。
次世代の原状回復は「塗る」「貼る」「磨く」
それでは、和不動産の賃貸管理部が、実際どのような技術をもって工事をしているのかについてご紹介致します。
張り替えずに「塗る」
従来の原状回復では、傷や汚れのついてしまった壁紙は、基本的に張り替えをしていました。しかし、張り替えの場合、40㎡のワンルームマンションでも15kg以上の古クロス材廃棄ゴミが出ます。また、汚れているのが一部分でも、クロス張替えの必要がある場合などは、一面を取り替える必要があるため、無駄な費用も発生してしまいます。 そこで当社では、壁紙の原状回復にクロスメイク工法を取り入れています。壁紙を張り替える必要がなく、塗って再生させるというものです。
クロスを剥がさず養生の必要もないため、廃棄ゴミはほとんどゼロ。 さらにクロスメイクには、施工スピードは張替えの3倍以上、費用はクロス張替えの半分、ごみが出ないエコロジーなリフォーム、穴や傷も再生しクロスの模様もそのまま活かせるという特徴があります。
また、快適に過ごせる空間を皆様にご提供したいという思いから、当社は使用する塗料にもこだわり、当社オリジナル塗料をメーカーで作成してもらっています。シックハウスの主な原因のひとつであるホルムアルデヒドを含まず、ペンキのようなシンナー臭は一切ありません、施工後すぐでも快適にお過ごしいただけます。
6畳間の壁一面で、施工時間はなんと約1時間。クロスメイクなら、環境保全に貢献でき、廃棄経費も抑えながら、アクセントをつけ、ワンランク上のお部屋にすることができるのです。
オーナー様自身が色を選ぶことも可能ですし、入居者が色を選べるようにすることで契約が決まることも。実際に、入居者にクロスの色を選ばせたことで、同条件の部屋の中で一番早く入居者を付けることができた事例もあります。クロスメイクを最大限に活用すれば、入居者が部屋を気に入り、長く住んでもらうことができるのです。
フローリングの上から「貼る」
通常、フローリング張替えは工期３日間、６畳なら相場で約１５～２０万円の工事になります。（１畳辺り２～４万）人気の無垢材フローリングなら、さらに高額になります。
和不動産では、オーナー様の要望に合わせて、コストを抑えながらも見た目の良さを引き出すプチリフォームの提案が可能です。
木の感触を求めるなら「ナオスフローリング」
一般的なフローリング張替え工事に比べ、費用は3分の2（１Kで10万円程）工期も半分で済みます。(１Kで1日～２日)
コストダウンを求めるなら「フロアタイル」
技術が進化して強度が上がりバリエーションも増え、費用は半分（１Kで８万円程）工期も半分に(１Kで1～２日)
壁紙に合わせて、流行りの床に張り替えることも可能です。この技術を使って床を一新すれば、原状回復を超えた物件のバリューアップにもなります。入居者に気に入られる内装作りができれば、契約意欲を高めることができ、入居者に長く住んでもらうことが出来ます。
取り替えずに「磨く」
キッチンや浴室など、水回りの原状回復やプチリフォームには、エール工法を取り入れています。 エール工法とは、サビや汚れを徹底的に磨き、傷やヒビなどを補修し、コーティングをして仕上げるものです。 経年により、サビが多く出てしまったキッチン、まだまだ交換する必要はありません！
水回りは入居者の部屋選びでも注目される箇所でもありますので、従来の原状回復では、サビついてしまった古びたキッチンは、新しいものに交換するというのが当たり前でした。 しかし、キッチン等の交換費用は原状回復工事の中でも高額になるため、できれば避けたいもの。
エール工法なら、かなり使用感の出てしまっている20年以上前のキッチンでも新品同様になります！まず、サビ・汚れを磨き、ステンレスのカウンタートップをコーティング施工、更にシンクの鏡面仕上げを行います。
この方法で原状回復を行えば、費用はシステムキッチン交換工事の3分の1まで抑えられ、工期は2日で新品同様になります。仕上げのコーティング剤は色が豊富のため、部屋の雰囲気を変える事もできます。
買い替えは最終手段です！ エール工法なら、クロスメイク同様、廃棄経費を抑えられ、古いキッチンや浴室も見違えるような仕上がりになります。ひと昔前のキッチンや浴槽、直せばまだまだ使えます。長く利用し経費を抑えましょう！
信頼できる賃貸管理会社をパートナーに選ぶことが大切です
マンション投資で目標達成するためには、キャッシュフローを最大化していく事が運用する上で重要な要素です。 その過程で、原状回復という工程は必要不可欠です。 和不動産では、賃貸管理部内に原状回復工事の部門を自社に設置し、入居募集から退去後の原状回復工事までワンストップで対応しています。 そのため、マンション経営の収益構造の「売上は最大に、経費は最小に」を実現することが出来ます。
手数料の安さだけで選ばず、 「何をしてくれるのか？」をしっかりと確認した上で、 信頼して物件を任せられる賃貸管理会社をきちんと選びましょう。
和不動産の賃貸管理は、
月々3%+消費税の手数料で
下記の全てをオーナー様の
代わりに行います
＞＞和不動産オーナー様が実施している購入後のアフターフォローについて知りたい方はコチラ
原状回復や賃貸管理のご相談は個別相談へ
和不動産では、原状回復や賃貸管理でお悩みの方、不安を解消したいとお考えの方に向けて、 無料個別相談を実施しています。個別相談では、実際に和不動産の賃貸管理部が手掛けた 原状回復の事例を、写真や費用からご確認頂く事ができます。
また、原状回復を活用してマンション経営でキャッシュフローを最大化したい方はもちろん、 「原状回復の費用に不安がある」「自分一人で運用していける自身がない」「現在の賃貸管理会社に対して不満がある」 といった悩みをお持ちの方にも、お客様一人ひとりに合わせた改善のご提案を致します。
個別相談では、和不動産がオリジナルで開発したマンション投資のデータベース
「N-RICOS（エヌリコス）」を使い、実際のオーナー様の原状回復費用も、
モデルケースで確認する事ができます。
＞＞マンション投資コンサルティングシステム「N-RICOS」について詳しく知りたい方はコチラ！
また、原状回復や賃貸管理だけではなく、マンション経営をこれから始めようと検討している方や、 運用にお悩みの方も、まずはお気軽にご相談ください！ 遠方にお住まいの方には、オンラインでのご相談も承っております。
この記事のまとめ
Q1.原状回復とはなんですか？
原状回復は、賃借人が退去した際、貸し出した当初の状態に部屋を復元する工事のことです。
入居者は借りた時と同じ状態で貸主に部屋を明け渡さないといけません。 ただし、入居者が負担する原状回復費用は『特別損耗』と呼ばれる入居者が故意につけてしまった汚損に対してであり、 『経年劣化』や『通常損耗』などの通常の生活を送る中で生じてしまった汚損に関しては責任を負いません。
入居者の退去後、オーナーは設備の交換や室内の修繕などを行い、 次の入居者に貸し出せるよう室内を工事、クリーニングします。
ペット可の部屋などではペットの臭いも問題になりますので、 チェック項目を元に一つ一つ現場で注意して確認しましょう。
Q2.原状回復にはどんな工事がありますか？
代表的なものに、壁紙の張り替えやフローリングの敷き替えがあります。
他にも、エアコン・給湯機・トイレ・シンク・排水管などに故障・破損・損傷がある場合に修繕したり交換したりすることもあります。
入居者が喫煙者だった場合、壁紙がヤニで黄ばんでしまったり、臭いが染みついてしまっていることもあります。 壁紙の変色は清掃では落ちないため、壁紙の張り替えが必要になるでしょう。
他にも、日焼けによる変色や家具を移動させた際の傷など、生活していればどうしても汚損は避けられないため、
規模の大小はあれど、どうしてもなんらかの工事は必要になってしまいます。
次の入居者を募集できる状態にするにはどんな工事が必要かをしっかりと確認し、そのうえで工事を行いましょう。
Q3.業者によって工事の価格が違うのは何故ですか？
そもそもで会社により工事費用の設定が異なること、汚れた部分をクリーニングで済ませるか、 張り替えや交換を行って対応するかなど、実施すべきと考える工事内容が会社によって違うことなどが、 理由としてあげられます。
入居者が故意につけた汚損を修繕する際には入居者から預かっている敷金を原状回復費用として充当できますが、 退去の立ち会いは借主、貸主の両者がきちんと立ち会って行わないと、敷金の充当を拒否されたり、 後から請求しても支払われないというトラブルも起こり起こり得ます。
どの部分の工事が入居者の責任なのか、 退去の際にはきちんと立ち会いを行い、よく確認するようにしましょう。
Q4.自社で内製化していると何が違うんですか？
客付け業務、入退去の案内や立ち会いとクリーニング・原状回復業務をすべて自社で行えるため、
複数の業者が関わると起こり得る責任範囲のトラブルを減らすことができます。
また、退去後速やかに工事を行えるため、次の入居者を募集できる状態にするまでの期間を短縮でき、
賃料を得る機会の損失を回避できます。
自社内で完結すれば、オペレーションや見積り、報告などが一元化でき、
管理も楽になり業者対応の煩雑がなくなるのです。
また、工事成果に責任を持てますので、入居者が付いた後に原状回復やクリーニングで問題があった場合も安心です。
Q5.和不動産の原状回復にはどんな特徴がありますか？
ワンルームマンション投資の専門業者である弊社では、賃貸管理物件もほとんど全てがワンルームです。
そのため、ワンルームの賃貸管理に特化しており、様々なノウハウが蓄積されているのです。
例えば、壁紙は張り替えるのではなく、塗って再生させます。塗装工事の方がコストは抑えられるため、収益アップにつながります。
フローリングも、上からシートを張って再生させます。ゴミはほぼ出ず、処分費も圧縮できます。
シンクや浴槽の錆や汚れなどは、研磨・塗装して再生させます。キッチンや浴槽は交換するとなると莫大な費用がかかるため、
ここのコストが抑えられるのは大きなメリットです。
賃貸経営は、物件をただ貸すのではなく、当然利益を出さなければいけません。
まだ使える設備は、交換ではなく修繕し、限界まで稼働してもらうことが
マンション経営で収益を伸ばすコツになりますので、よく押さえておきましょう。
