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2016/02/24 第60回【長く持ち続けられる?マンションの寿命とは】

不動産投資のビジネススタイルはバブル期の転売狙いからインカムゲイン狙いへと変化しました。 バブル期に失敗した人の多くは、このインカムゲインを度外視し、不動産投資の成功の計画をキャピタルゲインのみに置いていたので、その計画が崩れた時取り返しのつかないことになってしましました。 実はリーマンショックの時に失敗したという声が上がったのもこの「キャピタルゲイン狙い」のみの人でした。

SOLD OUTそこで、「インカムゲイン」=家賃収入に注目したとき、“じゃあマンションっていつまで持ち続けられるの?”と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。 ト

そこで今回の鉄則では「建築物の寿命について」書かせて頂きます!

木造住宅

◆木造の場合
木造建築物の耐用年数は一般的に30年ほどと言われています。
ですが、世間にはもっと古そうな建物をよく見かけますよね。
実はこの「30年」という数字は取り壊した住宅の平均築年数であったり、現存する住宅数を新築数で割ったサイクル年数であったりします。
したがって、30年経ったら全くの機能を失うのではありません。

RCマンション

◆RCマンションの場合
RCマンションとは「鉄骨鉄筋造」のマンションのことを言います。
(SRC=鉄骨鉄筋コンクリート造)
RCの耐用年数は60年となっています。実はマンションが普及してから50年程度の歴史しかないため、その「寿命」については明確な答えはでていないようです。ただ、SRC造の現国会議事堂の竣工は1936年と今から80年前の建築物です。このことから適切な手入れをしていればRC,SRCの建築物の寿命はまだまだ先まで寿命を延ばすことができそうです。

◆日本の建築に対する問題点
実は日本と欧米の耐用年数にはかなりの隔たりがあります。
住宅の平均耐用年数はイギリスで141年、アメリカは103年、ドイツは79年ですが、日本はたったの30年。その理由は資産としての目減りが海外よりはるかに早いから。また、空間利用を考えても、ニューヨーク・マンハッタンの住宅地域の平均容積率631%と比べると、東京23区の平均容積率は136%で、まだまだ都市部にも開発余地があり、都心の容積率緩和の動きは既に始まっています。

海外の住宅

しかも、日本の全住宅の2割は空き家で、供給過剰に陥っています。最近では空き家活用が活発に行われていますよね。
戦後復興期から高度成長期にかけての日本の建築に対する考えはスクラップ&ビルドで、新しい技術を盛り込んだきれいな建物へ建て替えることが求められた時代でした。
ところがバブルが崩壊してデフレ時代に入ると、デベロッパーも不況にあえぎ、簡単には建て替えができなくなりました。(この時に一番元気だったのがワンルームマンションのデベロッパーだったので、都心の駅近に綺麗な設備の整ったワンルームがたくさん竣工されました。)
また、建築技術もある程度成熟し、目立った進化は見られなくなります。
新しいものが一番という価値観から、古い建物の良さを味わい、リフォームやリノベーションをしながら長く大切に住む、という価値観が生まれました。昔、流行した所謂「ボロ物件」と呼ばれるものをリフォーム・リノベして収益をあげるという不動産投資のビジネススタイルもここから生まれました。

リフォームして収益を上げる

◆寿命が延びている理由=イノベーション
建築技術の飽和と言っても、建物の寿命が延びている理由としてはやはり建築技術の技術革新によるものと言うことができます。
使われている材料のレベルアップや施工技術の進歩。
RCの耐用年数は90年ころまでは60年と言われていましたが、2000年頃から「100年コンクリート」という用語が、5~6年前からは「200年コンクリート」という言葉も登場しています。某大手ゼネコンでは「500年コンクリート」の技術開発も行われているようです。
もちろん、建物の構造が一世紀を超える耐用性があるからといって、住宅として機能し続けるとは限りません。住宅は様々な設備、部材、技術が複雑に組み合わさって成り立っていますので、これらの使い方、維持管理の仕方によって、寿命を減らしも伸ばしもできるのです。

◆建築物としての寿命≠住宅としての寿命
たとえば築30年の木造アパートを購入して、建物としての寿命がまだあるから安心というわけではありません。木造建築物の利回りが良いのは建築コストがRCマンションよりもはるかに安いからですね。ではその“お買い得感”を失った経年劣化したアパートを「さぁ次誰が買うか」というと次の買い手を探すのはなかなか骨が折れるでしょう。だからこそ築年数の古いアパートは利回りが良いのです。つまり、利回りの数字でしか勝負ができないのですね。
また、たとえば郊外の住宅では、空き家のまま放置された住宅を見かけます。
物理的・機能的にはまだまだ現役の住宅に見えても、管理の行き届かない住宅は急速に老朽化します。
一方で都心のマンションには築が30年を超えても、問題なく流通しているものがあります。立地が良いのはもちろん、快適な住環境や資産価値を守ろうとする意識が強く、またプロの建物管理会社がきちんと維持管理をしているため、入居者ニーズが劣えることはありません。
言い換えれば、資産価値の高さが寿命を伸ばし、さらに資産価値を高めていくことにつながってるのです。

街並みのイラスト

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あとがき

おはようございます!皆様確定申告の提出準備は整いましたか?
今年はふるさと納税をされた方も多いようです。
お肉にすべきかお米が良いか・・悩んだ方も多いのではないでしょうか。
今回はそんなふるさと納税の人気の自治体ランキングで締めくくらせて頂きます!(※ランキングはPR TIME調べ参照)

ふるさと納税

5位:北海道上士幌町
寄附金額:2億4350万3104円
「年の回数制限なしの貴重な自治体」

4位:宮崎県綾町
寄附金額:2億4700万
「食材への絶対的な安心感が人気!」

西日本

3位:佐賀県玄海町
寄附金額:2億4859万4353円
「5000円から10万円まで幅広いラインナップ」

2位:鳥取県米子市
寄附金額:2億7924万1257円
「1万円で63種類から選べる!」

王冠

1位:鳥取県
寄附金額:3億3606万7003円
「148種類とダントツの特産品数の多さが人気」

いかがでしたか?私もおいしいものには目がありませんが、節税対策なら不動産投資も効果を発揮します。

それでは最後までお付き合い頂きありがとうございます。
また次回のメルマガでお会いしましょう!

2016/02/17 第59回【オーナーの声・不動産投資はサラリーマンの副業に最適!?】

和不動産では、ご購入いただいたオーナー様の生の声をインタビュー記事として毎月ホームページに掲載させていただいております。 本日はその中で、弊社にて不動産投資物件をご購入された運用歴2年、区分マンション3戸所有の20代男性の会社員の方に取材させていただいたお話を解説とともにご紹介させて頂きます! ◆第一問:不動産投資に興味を持ったのはいつですか?
オーナー様の生の声

私は早くから不動産投資に興味をもっていて、子供のころから憧れがありました。父親が賃貸経営を行っていて「家を貸すと、毎月手元にお金がはいるんだよ」と話してくれました。それを聞いて、子ども心に「いいなあ」と感じていたのです。さらに、2年前に久しぶりに会った友人からロバート・キヨサキ著の「金持ち父さん貧乏父さん」という本を貸してもらったのが、不動産投資を始める大きなきっかけとなりました。

一体どんな本?

なるほど・・・お父様の影響で不動産投資は子どものころから興味があったんですね。このように実際に不動産投資を始めた方でご両親が既に不動産投資を始めていたというケースは少なくありません。実際に運用している姿を身近で見られることでイメージがしやすくなるのかもしれないですね!
しかし、イメージは出来ても、踏み切るには時間がかかったようです。では、きっかけを与えてくれた「金持ち父さん貧乏父さん」とは一体どのような本なのでしょう。

「金持ち父さん貧乏父さん」表紙

金持ち父さん貧乏父さん

『金持ち父さん貧乏父さん』は米国では1997年に、日本では2000年に発売された、「金持ち父さんシリーズ」の一番はじめの作品です。シリーズは全26作に加えて、5作の改訂版が出されています。

毎日毎日、同じ家から同じ道を通って、同じ電車に乗って、同じ建物に向かって、朝から晩まで働きづめ・・・いつか給料が上がるだろう、と待ち続けますが、いつまでたっても給料は上がらず、しまいにはアルバイトなどのダブルワークに手を出してしまうなんてことも・・・
これではいつまでたっても暮らしはラクになりませんし、身体を酷使するばかりでなく、精神的にも参ってきてしまいます。
また、老後は年金があるからと安心できていた時代はとうの昔に過ぎ、日本人は長生きにもなっているので、「老後に1億円かかる!」とも言われています。

定年後もお金が必要

この状態を本書では「ラットレース」とよんでいます。そして、ラットレースから抜け出すために、自分に正しいお金についての教育をしていくことを解説しております。金持ち父さんは、主人公に「中流以下の人間はお金のために働く、金持ちは自分のためにお金を働かせる」と教えています。わたしたちは通常、大学や高校まで学ぶと「これで勉強は終わり!」と考えます。しかし、金持ち父さんにとって、少なくともお金の勉強は、学校を卒業しても学べば学ぶほどわからないことがでてくる、深いものであるのです!そして、大切なことは、感情をコントロールする技術をみにつけること、感情に支配されずに、頭でモノを考えられるようになることが、ラットレースから抜け出す解決のための第一歩となるのです!

金持ち父さんはこう言っていた
“お金が私のために働いてくれる”

著者のロバート・キヨサキは、投資家であり、ビジネスマンであり、ベストセラー作家です。「金持ち父さん貧乏父さん」は、お金持ちがお金について自分の子供たちに教えていること、中流以下の人たちが教えていないことを明かしており、「人々がお金で苦しむ最大の理由は、学校に何年通ってもお金について全く学んでいないからだ。人々は結局、お金のために働くことを学ぶ…だが、お金を自分のために働かせる方法を学ぶことは決してない」と、言っています。つまり、お金の勉強を自ら学ぼうとする姿勢が大切なのですね。

また、主人公がマンガ図書館というビジネスをたちあげ、自分がいなくてもお金を生み出してくれる仕組みを作りあげたストーリーも書かれています。金持ちは自分のためにお金を働かせるという、金持ち父さんの教えが分かりやすく説明されているのです。
大切なことは学んだことを、「実際に自分にもできそうだ!」と思えるかどうか、ですね。

自分のためにお金を働かせる

◆第二問:不動産投資を始めるにあたり不安はありませんでしたか?

不動産投資に不安はつきものです。私自身、不動産投資について本を30冊以上読んでとことん勉強しました。しかし、不動産投資の専門家ではありませんから、時にはわからないところも出てくるわけです。それを和不動産に質問すると、すぐに返事を返してくれるので助かりました。和不動産は購入後のアフターフォローが充実していて、1つ1つ不安を解消してくれるので、次々と購入できたのだと思います。

不動産投資は購入後も大切!

オーナー様のゴールは、物件を買うことではなく、目標を達成する事です。
ほとんどの方が、不動産投資は、「物件+投資ローン」で出来上がっています。
どんな物件を買うかも重要なことですが、どのようにローンを組んで、どのように返済していくかも非常に大切なことです。 つまり、購入した後にどのようなアクションを起こせば良いのかを理解する事で収益が最大化してきます。
それを可能にするのが和不動産がアフターフォローで行うコンサルティングなのです。

N-RICOS(エヌ・リコス)の画面

和不動産では、不動産投資を成功させるため、オーナー様とのコンサルティングでは自社で開発したオリジナルのシステム『N-RICOS(エヌ・リコス)』を活用しております。
「N-RICOS」とは、不動産投資家の成功のため、オーナー様限定のサービスとして和不動産が独自に提供しているコンサルティングシステムです。
2016年1月に前バージョンからシステムを大幅刷新し、全オーナー様への情報をデータベース化し可視化することにより、各オーナー様の 「キャッシュフローの推移」「全体の収益性」が一目で分かり、またデータを分析することにより「目標達成までにどのような運用が必要か?」等のアドバイス機能をご提供しています。当然ですが、蓄積しているデータはサーバーで厳重に管理されております。
そして『N-RICOS』の一番の特徴は、この目標管理なのです。
その方の目標達成のため、既に不動産投資で成功されていらっしゃるオーナー様との比較により、具体的に、PL・BSを主体とした支出の管理やROIをどうやって上げていくかのご提案を3カ月に一度オーナー様の現状を確認させていただきながら、的確にアドバイスできることができるわけです。

アフターフォローNo.1宣言

また、コンサルティングした結果は毎回記録し、オーナー様だけが閲覧できるサイト「和オーナーズ倶楽部」の個人ページにてアップさせていただいております。今までの流れ、成果をご自身で把握することで、次のステップに進むイメージがつきやすくなるのではないでしょうか。

◆第三問:ご自身の今後の目標はありますか?

50歳で不動産の収入だけで月収100万円を目指しています。毎年1戸ずつ買い増して、20年後の50歳の時点は10戸のローンが完了している状態にしたいです。自分は20代で初めたので、時間をかけることができるのも利点だと思っています。どうせ不動産投資を始めるなら一日でも早く始めることを薦めます!将来はお金で解決できることに、時間をかけたくないのです。お金で解決できないことに、時間をかけたいと思っています。20年後はどうなっているかわかりませんが、たとえば両親の介護や、子どもがいたら子どもに時間をかけたいと思っています。そのために今できることが不動産投資です!

今回取材いただけオーナー様は、不動産投資のゴールが明確ですね!
確かに定年後は自分のための時間を大切にしたいものです。
お金を気にするがために、自分のやりたいこと、将来の夢をあきらめたくはないですよね。そういった準備を忙しい仕事と両立しながら出来るのが「不動産投資」の醍醐味ではないでしょうか。

不動産投資には成功のセオリーはありますが、その方の現状や目標によりその方に一番マッチした方法があります。
一番危ないのは、ネットの情報に踊らされたり、責任を取ってもらえない友人や他人の話しを信じてしまったり、達の良くない不動産業者に騙されてしまうことです!しっかりと一生付き合える信頼できる不動産業者を選択するのが一番の不動産投資成功のポイントではないでしょうか。
和不動産では、ご購入後のアフターフォロー№1自負し、今後も全力でオーナー様をサポートしてまいります!!

セミナー

【2月20日(土)開催】 13:30~15:30   
不動産投資成功の秘訣★オーナーがしがちな5つの勘違い

≪セミナー概要≫
あなたが良かれと思い実行している不動産投資のノウハウがもし、間違っているとしたら?

不動産投資で失敗しているオーナーに共通する不動産投資の大きな勘違いを本セミナーで紹介・解説いたします!

和不動産代表社長の写真

【セミナープログラム】
1、不動産投資を成功させる4ステップ
2、オーナーがしがちな5つの勘違い
  1)利回りで物件を購入する
  2)一棟物件が良いと思っている
    (続きはセミナーで!)
3、効果的な再投資の方法~複利の力~
4、お勧めの不動産投資方法!
5、一番大きな勘違い
6、質疑応答

当セミナーに参加された方のアンケートは以下となります。
********************************
・20代男性・・・利回りや価格だけ選ぶことのリスクについて考えされられました。
・20代男性・・・軸が今一度はっきりできたと思う(ローンは少ないほうがいいわけでない、ROIを重要視すべきなど。)
・20代男性・・・いろいろと勉強になりまし。自分にあった投資方法を提案してもらいたい。
********************************

自己流でよくわからなくなっている方、情報が混乱してしまっている方は、ぜひこちらのセミナーにご参加ください!

あとがき

おはようございます!
先週末はとても暖かかったですね!5月の陽気だったとか!
私の自宅では梅の花が咲きました。ようやく春の兆しが見えてうれしいです。
そんななか今週末の2月20日は『歌舞伎の日』なんです!

浮世絵

1607(慶長12)年のこの日、出雲の阿国が江戸城で将軍徳川家康や諸国の大名の前で初めて歌舞伎踊りを披露しました。 1603(慶長8)年、京都四条河原で出雲の阿国が歌舞伎踊りを始めたのが歌舞伎の発祥とされています。
今では『歌舞伎』と言えば男性役者のみ演じていますが、ご存じのとおり出雲の小国は女性役者。

かぶき踊りの像

踊りの内容は茶屋の女と戯れる場面を含んだ煽情的なもので、その後遊女屋でも取り入れられたとか。
そのため、小国自身も遊女としての側面を持っていたと言われています。
「かぶき踊り」は主に女性が踊っていた事から、「歌舞する女」の意味で「歌舞姫」、「歌舞妃」、「歌舞妓」などの表記が用いられたようですが、江戸を通じて主に用いられたのは「歌舞」でした。
出雲の小国は江戸城での上演をあとに消息を絶っていますが、その後ふらっと芸能の本場・京都で上演し、鮮烈に印象を刻みつけ、いずこともなく去っていったそうです。

遊女的な側面があったとは言え、梅の花が芽吹き、長い冬が終わる頃のパフォーマンスを当時の人はどんな気持ちで見ていたのでしょうか。

それではここまでお付き合い頂きありがとうございます!
また次回のメルマガでお会いできることを楽しみにしております!

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