スタッフブログのご紹介｜不動産投資の和不動産

2017/10/16 都市農地維持に向けた官民の対策 生産緑地の2022年問題とは？

和不動産ブログ読者の皆さま、こんにちは！ 「アフターフォローＮo.1宣言」の和不動産、ブログ担当です。 さて、昨日15日は宅建試験日のため、弊社ではセミナー開催をお休みさせていただき、まだ宅建士の資格を持っていない弊社社員は試験を受験しました！ 宅建士は宅建業法により、事務所に5人に1人の割合で設置義務があったりといろいろと厳しく定められており、我々、不動産業を営む者にとっては無くてはならない存在です。

宅建士こと「宅地建物取引士」とは、宅地や建物の売買・交換・貸借の取引を公平かつ円滑に行うために「宅地建物取引業法」で定められている国家資格です。

宅建士の試験が始まったのは、昭和33年のことでした。戦後、住宅不足と経済復興によって宅地建物の取引は急増しましたが、当時は宅地建物の取引に関する明確な法律が無く、詐欺やトラブルも横行してしまっていたのです。

そこで、宅地建物の円滑な流通と、公平な取引を行う目的で、昭和27年に「宅地建物取引業法」が制定され、その5年後の昭和33年に第1回目の宅建試験が行われました。
当時の試験は、合格率90%以上の簡単な試験で、昭和39年までは法令集の持ち込みも可能でしたが、徐々に問題数や難易度が上がっていき、最近では毎年20万人程の受験者で15％程度の合格率となっています。

宅建試験に向けて、弊社の社員の多くも半年間の宅建講座を受け、日々勉強に励んでいました…！
「宅建業法」「民法」など範囲も多く、難しい試験とはなりますが、みんなの努力が結果に繋がるよう願っています。11月末の結果発表が楽しみです！

さて、このスタッフブログでは、不動産投資に関わるニュースやトピックスを取り上げながら”和不動産の顔”が皆さまに見えるように更新しております。
少しでも皆さまの不動産投資ライフに役立つ、有益な情報を届けられておりましたら嬉しく思います！

今回は、

◆不動産投資トピックス「都市農地維持に向けた官民の対策 生産緑地の2022年問題とは？」
◆和不動産トピックス「和不動産が賃貸住宅管理業に登録いたしました！」

といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。

 

【都市農地維持に向けた官民の対策 生産緑地の2022年問題とは？】

2017年10月4日の日経新聞に東京の農地である「生産緑地」についての記事が掲載されておりましたので、ご紹介いたします。

農林水産省や国土交通省、各自治体は、都市部に存在する「生産緑地」と呼ばれる農地を維持するために、対策に乗り出しています。
生産緑地の多くは2022年に期間満了を迎えるため、生産緑地であった大量の土地が宅地へと転用される恐れがあり、緑地の保全や地価の下落が課題となっているのです。

「生産緑地」とは1992年、都市部に農地を残す目的で導入された制度です。
生産緑地は住宅地にありながら、その土地で農業を営むことにより、30年間、毎年の固定資産税や相続税の優遇措置を受けられます。
しかし、1992年に生産緑地となった土地は、30年経った2022年に期限が切れるため、生産緑地指定が解除された大量の土地が売却される可能性があるというのが「生産緑地の2022年問題」なのです。
土地の大量供給によって需給バランスが崩れ、2022年に該当地域の地価が大幅に下がることが懸念されているのです。

全国に約１万３,000ヘクタールある生産緑地のうち、約3,200ヘクタールを東京都が占めており、全体の約80%の農地が2022年に優遇期間である30年の期限を迎えます。

期限切れになった時、地主は利用を10年延ばすことで税優遇も延長させるか、市区町村に農地の買い取りを求めるかを選ぶことができます。
しかし、地主の高齢化や2022年問題によって営農を諦める人が増えれば、生産緑地の宅地化が一気に進み、住宅価格の急落を懸念する声も高まっています。

そのため、農林水産省などは生産緑地を維持することで、その影響を和らげようとしているのです。

両省が特に力を入れているのは、生産緑地の「貸借」です。今までは土地の「貸借」に関する国の支援が無かったため、農業を辞めた場合は土地を売却するしかありませんでした。
そこで、「市民農園」として企業やNPOに農地を貸し出すことにより、自らが耕作をしなくても土地を生産緑地として維持できるようになるのです。

2015年における都市部での市民農園数は約3,360件で、9年前と比べて30%以上も増えています。貸農園を運営する業者も増加しており、都内の飲食店に新鮮な野菜を届けるサービスなど、借り手のニーズも高まっています。

政府も『都市農業振興基本計画』の中で、都市農業について「農産物の供給だけでなく、農作業体験の場や災害時の避難所として良好な景観を生む機能がある」と評価しており、農林水産省などは税制改正に向けた働きかけを強めています。

税制面で優遇を受けてきた「生産緑地」ですが、記事内にもあった通り、今回の2022年問題をきっかけに土地を売却したり、土地にアパートを建築したりする人も増えることが予想されています。
ですが、「都下のそれも最寄駅から遠い場所にある生産緑地の物件が出回ったとしても、宅地やアパートとしてそれほど魅力のあるものになるとは考えにくい」という専門家の声も上がっています。

そんな中、弊社がオススメしている「都心の中古築浅ワンルームマンション」は、複数路線のアクセスが良く都心の駅近物件であれば、2022年問題に伴う地価下落の影響も受けにくくなっています。

また、ワンルームマンション規制や東京オリンピック開催などの影響から、立地やアクセスの良い都内の物件は稀少価値が高まり、賃料が上がる可能性も予想されています。

不動産投資では、その時々の政策や法の改正、ニュース・トレンドの動向を見極めることも重要になってきます。
和不動産では、トレンドや政策からみた不動産投資の現況をお伝えするセミナーも開催しておりますので、気になる内容のものがございましたら、お気軽にお申込み下さいませ。

セミナーのお申込みは、下記URLより受け付けております。
皆様のお申込みをお待ちしております！

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【和不動産が賃貸住宅管理業に登録いたしました！】

少しお伝えするのが遅くなってしまったのですが、和不動産が賃貸住宅管理業者に登録をいたしました！

 

【賃貸住宅管理業者登録制度】は賃貸住宅の適正化を図るために、平成23年12月から国土交通省より創設されました。
「管理」に関する明確な法令がありませんでした。賃貸住宅管理業務に関して共通の一定ルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図る目的があります。

また平成29年4月から、国土交通省は登録事業者の公表を開始したことにより、利用者は管理業者や物件選択の判断材料として閲覧することが可能になりました。不動産業者は国のお墨付きを得ているという点でもアピールができ、オーナー様にとっては安心の証となりますよね。

さて具体的に賃貸管理業務とは何をさすのでしょうか。
賃貸住宅管理業とは管理受託（貸主から委託を受けて賃貸住宅の管理を行う事業）・サブリース（賃貸住宅を転貸することで、自社が貸主として管理を行う事業）を指します。賃貸住宅管理業には3種類の基幹事務があり、①家賃、敷金等の受領事務②賃貸借契約更新事務③賃貸借契約終了事務です。「なんだかイメージがしづらいな…」と思う方もいらっしゃるかと思いますので、弊社を中心としてどんな業務があるのかを図式化いたしました。

図1のように、オーナー様としては家賃を受け取るのがメインですが、それに付随した業務が多岐にわたっています。それをわが和不動産ではワンストップサービスで全て自社内で対応できる仕組みを作り上げました。

今年の4月より新たに「内装工事部門」を自社内で設置し、オーナー様のサービスアップ向上に繋がっております。というのも、自分の所有物件の退去があった際、お部屋を元の状態に戻す為、あるいは更にアップグレードするために原状回復工事を行いますが、この工事は専門的な技術も多くほとんどの賃貸管理会社では外注しています。そのため工事期間が長くなったり、工事費が高くなったりしています。しかし、弊社では賃貸管理部のスタッフが研修に参加し専門に工事を行うことを認定されたため、自社内で施工することができるようになりました。これは外注と違い、安く早く工事ができ上がるので、オーナー様にとって大変メリットがあるのです。

そういった弊社の強みを更に知っていただくため、11月より賃貸管理にフォーカスしたセミナーの開催が決定いたしました！
◆11/3(金)・17(金) 13:30～【賃貸管理・原状回復～和不動産お悩み相談室～】
セミナー講師：賃貸管理部スタッフ

◆11/18(土) 13:30～【マンション経営は賃貸管理で差をつけろ！】
セミナー講師：和不動産代表 仲宗根 和徳

◆11/24(日)19:00～【原状回復工事の真実！】
セミナー講師：賃貸管理部スタッフ

お申込み受付けはすでに開始しておりますので、たくさんのお申込みお待ちしております！！
※日程・内容等は変更になる場合がございますのでご了承ください。

和不動産 セミナー申込はこちらからどうぞ！
⇒　http://nagomi-fudousan.com/seminar/study/

 

明日10月17日は「貯蓄の日」です。

勤労の収穫物であるお金を、無駄遣いせずに大切にしようという意味を込め、昭和27年に日本銀行が定めた記念日です。
毎年この日に緯線神宮にて行われる「神嘗祭（かんなめさい）」に由来しています。神嘗祭とは、その年に収穫された穀物でつくったお酒などを、収穫できたことへの感謝の気持ちを込めて天照大御神に奉納する感謝祭のことです。

不動産投資をされている方は物件を所有していることにより、現金で所有しているよりも所得税や、相続税の節約になっています。
さらに融資を受けている方なら、団体信用生命保険を活用し、現在加入している生命保険の見直しをすることによって、結果的に月々数万円の節約が可能になるのです。

弊社のオリジナルコンサルティングシステム「N-RICOS」には、オーナー様の資産状況を細かく把握しチャート化する機能がございます。そのデータを活用しながら、生命保険の見直しをし、また一緒にオーナー様の貯蓄額や支出額の推移もデータ化しており、毎回のアフターフォローの定期面談時に支出の見直しをすることによって、結果的に貯蓄が増えたと喜んでいただいたオーナー様もたくさんいらっしゃいます。
日本は随一の長寿国です。100歳まで生きるとしたらどれだけお金が必要か考えてみて下さい。
この記念日をいい機会として、皆様もご自分の「貯蓄」や「運用」について改めて考えてみてはいかがでしょうか？

それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また来週のスタッフブログでお会いしましょう。
さよなら。さよなら。

2017/10/10 増加している贈与！『相続時精算課税』を知っていますか？

和不動産ブログ読者の皆さま、こんにちは！ 「アフターフォローＮo.1宣言」の和不動産、ブログ担当です。 さて、先週4日に今年度のグッドデザイン賞が発表されました。 ブログ読者様の中には、既にニュースでご存知の方もいらっしゃるかと思います。 なんと今回、弊社の最寄り路線のひとつである東京メトロ銀座線が「銀座線リニューアル計画」として移動用機器・設備部門にて2017年度グッドデザイン賞を受賞しました！

東京メトロでは、有楽町・副都心線10000系車両に続いて2度目の受賞です。

今回高く評価されたポイントは2つありました。1つは、銀座線開業当時の車体の色や鉄骨が残る駅などの遺産を継承しながら、ホーム拡幅やホームドア設置を進めることで機能性・安全性も高めている点。
もう1つは、洗練されたコーディネートと落ち着いた雰囲気の中で日本の地下鉄の伝統を体感できる点です。

銀座線は1927年(昭和2年)に日本で初めて開業した地下鉄です。
当初は浅草―上野間の2.2kmのみの運行でしたが、開業後も延伸が進められ、今では浅草－渋谷間を約14km運行しています。
また、路線全体での乗降車数は1日約200万人と、都心での生活になくてはならない路線となりました。

ブログ読者様の中で弊社に来社いただく際、銀座線「神田」駅を利用される機会がございましたら、このエピソードを少しだけ思い出していただければと思います！

さて、このスタッフブログでは、不動産投資に関わるニュースやトピックスを取り上げながら”和不動産の顔”が皆さまに見えるように更新しております。
少しでも皆さまの不動産投資ライフに役立つ、有益な情報を届けられておりましたら嬉しく思います！

今回は、

◆不動産投資トピックス「増加している贈与！『相続時精算課税』を知っていますか？」
◆和不動産トピックス「9/29読売新聞朝刊にて、和不動産の1面広告が掲載されました！」

といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。

【増加している贈与！『相続時精算課税』を知っていますか？】

9月2日の日経新聞に『相続時精算課税』の制度についての詳しい記事がありましたので、ご紹介致します。

こちらの制度は、弊社代表 仲宗根の4冊目の著書「後悔しない相続税対策は生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンションで！」の中にも記述がありますが、最近の相続対策ではだんだんとメジャー化している手法の一つです。

親世代が存命のうちに財産を子世代へ贈与したいけれども、受け取る子どもの側に贈与税を払う余裕がない場合、選択肢の一つになるのが、相続時まで課税を先送りできる『相続時精算課税』制度です。

しかし、この制度には注意点も多いため、それぞれの家庭に合った贈与・相続の計画を立て、制度を活用する必要があります。

相続時精算課税を利用した、都内に住む専業主婦のAさん(53歳)のケースを見ていきましょう。
Aさん夫婦は、約20年前に自宅を購入した際に父親が資金援助をしてくれたため、自宅を父親名義との共有持ち分で所有していました。

その後、相続でもめそうだったので生前贈与を検討しましたが、自宅の贈与を受けると贈与税が数百万円かかる計算になってしまいました。Aさんには現在、その贈与税を払う余裕はありません。
そこで、税理士から提案されたのが『相続時精算課税』の制度を利用した、生前贈与でした。
この制度を利用すると、父親の持ち分である約1,500万円は、非課税枠内に収まる金額だったため、Aさんは贈与税を支払うことなく自宅を譲り受けることができました。（図1）

贈与税は、贈与者から貰った財産にかかる税金のことで、受贈者(贈与を受けた人)が支払うことになっています。贈与税の課税方法には『暦年課税』と『相続時精算課税』の2つがあります。(図2参照)

『暦年課税』は1月1日～12月31日の1年間にもらった金額から、基礎控除を差し引いた財産に対して課税されます。
基礎控除の金額は年間110万円で、控除の範囲内なら贈与税は発生しないため、少しずつ贈与を行い、相続時の課税額を減らすという節税目的で使われることも少なくありません。

一方の相続時精算課税は、累計の贈与額が特別控除である2,500万円の範囲であれば、何回贈与しても贈与税はかからないという制度になります。

ただし、『相続時精算課税』を利用して贈与を受けた財産は、相続時に相続財産に足し戻されるため、「相続財産の総額が、相続税の基礎控除を超える家庭の場合は、相続税が発生しますので、注意が必要です。

しかし、贈与時に税金を負担する余裕がないAさんのような場合では、税金の支払いを相続時に先送りすることができ、ましてや贈与されるものが収益を生むワンルームマンションだった場合は、収益を相続税の支払いにプールしておけるため、有効な手段と言えるでしょう。
また、『相続時精算課税』制度と、『住宅取得資金の非課税特例』を併用する節税方法もあります(図3)

『住宅取得資金の非課税贈与』とは、父母・祖父母が、子や孫の住宅取得資金を援助する場合、一定額まで非課税で贈与ができる制度のことで、今年の非課税枠は700万円(一般住宅の場合)となっています。

『住宅取得資金の非課税特例』は、『暦年課税』か『相続時精算課税』のどちらでも併用できますが、Ⓑの『相続時精算課税』と併用する場合は、贈与税の非課税枠を3,200万円まで増やすことができますので、今回の3,000万円を贈与された場合は、贈与税がかからずに子ども達は自宅を取得することができます。

『相続時精算課税』は、相続税が発生しない見込みの家庭において、親が早めに子どもに贈与するケースや、使途を問わないまとまった資金を贈与したいというケースには有効でありますが、デメリットもあります。

一旦『相続時精算課税』を選ぶと、同じ人からの贈与で『暦年課税』を選ぶことはできなくなってしまうのです。また、『相続時精算課税』を使うと、親が子どものために遺す自宅敷地の相続時に敷地評価額を80％減額できる『小規模宅地の特例』も使えなくなってしまうため、注意が必要です。

また、『相続時精算課税』を使うと選択届や申告も必要になるため、相続税や贈与税に詳しい専門家に相談して利用の可否を見極めることが重要になってきます。

平成27年1月の相続税改正以降、不動産を活用した相続対策をお考えの方も多くなったのではないでしょうか？しかし、一言で『相続対策』といっても、資産の状況や家族構成などは人それぞれ違います。

弊社開催の相続対策セミナーでは、『暦年課税』や『相続時精算課税』の制度に触れ、都心の築浅中古ワンルームマンションを活用した、効果が高い相続対策について詳しく説明しており、毎週金曜日の13:30から開催しています。

セミナーでは一般的な話が中心となるため、ご自分の具体的な状況をご相談されたい方は、その後の無料個別相談ご参加ください。
無料個別相談では、相続税対策をする前とした後での簡単な相続税のシミュレーションが可能ですので、是非お気軽にお申込み下さいませ。

皆様のお問い合わせをお待ちしております！

和不動産 セミナー申込はこちらからどうぞ！
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和不動産 無料個別相談はこちらからどうぞ！
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【9/29読売新聞朝刊にて、和不動産の1面広告が掲載されました！】

9/29の読売新聞朝刊で和不動産の相続に関する1面広告「相続対策の新しい王道～生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンション～」が掲載されました。

 

【「争い」は相続させない】
この言葉の意味は一体何なのでしょうか？
言葉の隣には、肩を組んで仲の良さそうな3人の息子たち。何やら文章が書いてある便せんの左下には、お母さんと思われる女性が1人。

そうです、ずっと先かもしれませんが、自分が亡き後の財産相続を考える母が、息子たち3人の間で財産目当てに「骨肉の争い」が起こってしまうことを案じた言葉だったのです。

母が息子たちへ宛てた手紙の中では、現在の“相続”における問題を提示しています。
平成27年1月の相続税改正で、課税対象のすそ野がひろがったことによって相続税の支払いを迫られる家庭が増えてきました。「土地」を先祖代々受け継いでいる家庭では、その土地に新しくアパートを建て経営する相続対策が流行しましたが、アパートが建ちすぎてしまい、需給バランスが合わずに空室に苦しむアパート大家が続出。アパートを建ててしまったら、自分が所有している間でさえ既に問題は山積みなのに、将来息子たちにアパートを相続させたら空室や高額な修繕費に手を焼くことになるでしょう。また、相続後には息子たち3人が持ち分を共有するため、3人でアパートの運用方針に違いが出た場合、争いのタネとなってしまう可能性があります。

親としては、もし自分が遺した財産のせいで息子たちの間で不毛な争いが生まれてしまうのは何とも悲しいことです。そのような未来が訪れないように母は生前贈与を利用した「都心の築浅中古ワンルームマンション」を購入する相続対策に興味を持ちました。

なぜなら、3人に1戸ずつ都心のワンルームマンションを購入して生前贈与すれば、各人の運用方法の違いで争いが起きることもなく、平等に財産を相続でき、息子たちも手間をかけずに安定した家賃収入を得ることができると知ったからです。

今回の広告には相続セミナーのご案内も記載しております。
7月から弊社にて相続セミナーを開催しておりますが、毎回多くの方がいろいろな悩みを抱えてご参加いただいております。財産が絡んでくることなので揉めやすいですし、また、相続は突然襲ってきます。

取っかかりにくい問題ではありますが、早いうちから対策を行わなければ後悔することも増えるでしょう。まだ先のことだからと後回しにせずに、家族全員が元気なうちから早めの相続対策をして、節税効果を高めて大事な資産を引き継いでいきましょう。

和不動産のメディア掲載情報はこちらから！
⇒　https://nagomi-fudousan.com/media/

 

昨日10月9日は「体育の日」でした。

1964年の10月10日、東京オリンピックが開催されたことを記念し「国民がスポーツに親しみ、健康な心身を培う日」として国民の祝日に制定されました。当初は10月10日が正式な体育の日とされていましたが、2000年以降はハッピーマンデー制度により10月第2月曜日となっています。

運動会も体育の日の前後に、開催する学校や団体は多くあります。実は体育の日だという事以外にも理由があります。10月10日は日本の観測史上『晴れ』になることが多く、気象業界では「晴れの特異日」と呼ばれているそうです。そのため、晴れる確率の高い日に開催される、という話もあるそうですよ。

10月も中旬が近付いてくると秋雨前線が弱まります。
さらに10月10日以外にも晴れる日が多くなるので、10月に運動会が集中しているのです。まさに「スポーツの秋」というわけです！食欲の秋といいますが、食べてばかりじゃ健康に悪いですよね。秋は紅葉もあり、お出かけするのに丁度いい季節といえます。皆様も体育の日に倣い、スポーツに親しんでみてはいかがでしょうか？

それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また来週のスタッフブログでお会いしましょう。
さよなら。さよなら。