スタッフブログのご紹介｜不動産投資の和不動産

2021/12/22 インフレとアメリカ。日本の不動産はどうなる？

皆さんこんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。 キングダムという漫画が人気なので読んでみました所、「なるほどこれは面白い」と人気の理由が良く分かりました。それまで三国史人気はあったもののそれ以前の中国史と言えば横山光輝の「項羽と劉邦」や水滸伝位のものだったと思います。 戦国時代の武将や縦横家にも注目が集まっているのが面白いですね。

漫画の舞台となったのは春秋戦国時代後期です。秦という国を始皇帝が作るストーリーですね。漫画の中にも沢山の故事が出てきますが、ことわざの語源が沢山ある事は知られていないかもしれません。

紀元前４世紀頃、燕という国には昭王という王様がいました。隣国斉との戦いの為に有能な人材を求めていましたが、如何せん疲弊した燕に仕官したいものはいませんでした。昭王は学者である郭隗に相談したところ「先ずは大して有能でもない私を優遇して下さい、そうすれば私よりも優れた人物が次々とやってくる事でしょう」と説いたと言います。かくして昭王は戦国史でも最強の呼び声も高い楽毅などの優秀な人材を得る事が出来たのです。これが「隗より始めよ」の語源です。

項羽と劉邦の時代である前漢にも沢山の名将が登場します。項羽で知られる項籍は百戦百勝の将軍にも関わらずただ一度「垓下の戦い」で劉邦に敗れてしまいます。追い詰められた夜、辺りからは祖国である楚の歌が聞こえてきます。自分を包囲している軍勢が同郷の人間である事を知り、これほどまでに追い込まれているのかと嘆きます。これが「四面楚歌」の語源です。

意味は知っているものの言葉の成り立ちまでは知らない事が多いですよね。

最後に漫画の舞台、秦の時代から一つご紹介します。趙の将軍である廉頗（レンパ）は自分よりも上位にある藺相如（りんしょうじょ）が気に入らず、会えば悪く言ってはばからないと息巻いていました。「命をかけて戦い、功績を挙げているのは私なのに、何故口先だけのものがより評価されているのか」その事をしる藺相如は廉頗と出会わないようにしました。

或る日家来に何故そのように隠れまわるのかと問われると、「秦国の利益は我々が争う事に他ならない、国事の前に個人の問題は瑣末な事である。」と答えます。それを伝え聞いた廉頗は「何と寛大な事か、自分の矮小さを恥じ入るばかりだと」藺相如に謝罪したのです。それ以降藺相如の為であれば首を刎ねられようとも構わないと、深い信頼関係に結ばれるようになったのです。これが「刎頚の交わり」の語源になります。

矛盾や推敲など当たり前に使っている言葉も故事が元になっているのは有名ですよね。私は教科書に載っていたのを覚えています。語源を知るとなるほどなーとより深く言葉の意味を考えてしまうものですね。

さて、全然関係の無い始まりになってしまいましたが、今回のスタッフブログではついに来たアメリカの利上げとインフレについてお伝えします！

■インフレ続くアメリカ。日本の不動産はどうなる？

アメリカというよりも世界のインフレが本格化しています。上昇しているのは物価だけではなく、人件費も高騰しています。

コロナにより働き手の確保に苦戦するお店が多くレストランでの給仕で時給換算（チップを加えて）3000円～5000円にもなるケースがあるようです。とんでもない上がり方でびっくりしますが、その分物価も上がっている訳です。

アメリカの国際10年債の値動きを表した図を見てみましょう。

爆上げという感じではありませんが、パンデミックからの復活は感じるチャートになっていますね。

そして次にアメリカの消費者物価指数の推移を見てみましょう。

コロナからの回復が顕著に示されているのが分かります。

コロナの低調により景気が回復し物価が上がっていっている。これがアメリカを始めヨーロッパでも起こっている事です。

このインフレを受けて、15日にはFRB（連邦準備制度理事会）の 量的緩和策終了の前倒しを受け、日経平均株価は、600円以上値上がりしました。金融緩和の縮小ニュースが買いを誘ったのはFRBの対策自体への評価と取られているようです。

この過剰なインフレへの対策が功を奏せば、アメリカでは好景気の恩恵を受け、良いスパイラルが続いていきます。日本への影響は円安が進む懸念があり、呼応する形で日本の金利も上がる事があるかもしれません。

日本では物価上昇は未だ限定的です。賃金に至っては上がっているとは感じられませんね。これからじりじりと影響を受けていくのかどうか、来年は大きな動きがありそうです。

さて、不動産市況はどうでしょうか。

先ず懸念されている金利上昇ですが金融機関の融資金利があがるのでは？という声がありそうですが、今のところ利上げの話はありません。それでも、突然動きが出るのが金融機関と言うものですから、油断はできないですね。

物件価格は依然高いです。そして、物件が出ません。年末ですので価格が上がるのは多少季節的なものもあるのでしょうが、相変わらず売却有利の売り手市場が続いています。この雰囲気ですと物件価が下がるどころかさらに一段上がっても不思議ではない状況です。

賃貸状況ではここ1年苦戦していた都心の客付けも繁忙期を迎えて徐々に持ち直してきています。延期されていた単身赴任や転居、上京も来年は行動に移せる人が増えるでしょうから、東京への流入は通常通りになっていきそうです。賃料についても値上がりの期待が持てるのではないでしょうか。

物価に対して賃料の値上がりは時間差があるものですが、東京を中心に来年以降徐々に賃上げが進むのではないかと思われます。

ただし、狭小住宅など一部の仕様ではコロナ以降在宅勤務の難しさ等課題が残り、人気もいま一つです。アパートも部屋がだぶついている事から駅近く以外の部屋ではマンションでも厳しい所が出るでしょう。

賃貸需要もハッキリと明暗が付くようになり、広めのマンションを選ぶ所得を上げている層と安いアパートに移る所得を下げている層が分かれていく模様です。どっちつかずな隙間を埋める部屋はニーズを絞り切れず苦戦するかもしれません。

日本の高所得層向けのマンションは堅調です。オリンピック会場跡地に出来る超大規模マンション「晴美フラッグ」は抽選で100倍を超える人気で当然収益目的に購入する人も殺到している事でしょう。その他各地に建設されているタワーマンションの数からニーズの高さを伺わせます。

マンション価格は高騰を続けていて、平均価格を押し上げているのが高級マンションです。１億を超えるようなマンションが売れていき、都心の利便性の良い駅至近の物件が好まれています。

供給側では建設コストの増大で本来販売面で苦しい筈ですが、高所得層向けは販売価格にコストを転嫁できるので、開発業者も高所得者向けの分譲を積極的に進めています。

日本ではもともとハイクラス向けのマンションが少なかったので、この流れで増えていく事が海外からの投資をさらに誘致する事になるかもしれません。

終りが見えてきたコロナのトンネルですが、来年はいよいよコロナ後の世界です。一体どうなるのか目が離せませんね！

今年は駆け込み的に与信活用した方も多かったように思います。オリックス銀行の金利引き下げをきっかけに物件を増やされた方も多いのではないでしょうか。

来年も収益物件人気が続いていくのでしょうか？今売れている物件は是非とも弊社スタッフまでお問い合わせください。

いかがでしたでしょうか。

孫子で知られる孫武ですが、体系化された戦争論を作りそれまでの運否天賦だった戦争を大きく変えました。その孫子が言うには自然に逆らわないという事でした。現象として起こる事を摂理として捉えて、より合理的に振舞う事で確率の結果蓋然性を高めていくのです。

例えを挙げますと、川を挟んで相対した部隊が衝突する際は自軍を陸、敵方を川として戦うように仕向けます。川の中にいれば動きにくく、陸から攻撃が容易いものです。川を渡河したとしても退路にならず、川を背に戦うのは受け手不利となります。相手が出てこないのであれば出てこなければならない理由を作り、常に有利な状態で戦うようにするのです。その上で実際に戦う事を下策とし、戦争を回避し実益を得る事を上策としています。

孫子が大切にしている事は理です。水が高いから低いに流れるように当たり前を知り、それに逆らわず利用する事にあります。私達も孫子に習って賢く世の中を理解していきたいものですね！

今年も本当に後わずか、次回のスタッフブログが年内最後ですが、ぜひお楽しみに！それでは！

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2021/12/15 相続時精算課税制度を使う

皆さんこんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。 すっかり冬と言う感じですが、皆様年末はどうお過ごしのご予定でしょうか。 今年の年末年始では帰省される方も昨年と変わって多いかもしれませんね。コロナの発症者も低い数字で推移していますし、昨年は自粛した人も今年こそはと言う感じで増えるのだろうと思います。

オミクロン株が新たな脅威として騒がれているようですが、重篤化しにくいなどとも言われており、いよいよパンデミックも収束かと期待値が上がっているのを感じますね。

年の瀬に振り返るとやっぱりコロナだったなぁなどと思うのですが、来年収束してくれているならば長いトンネルと考え、感慨深い2021年だったとも言えそうです。

さて、週刊ダイヤモンド12月18日号では生前贈与が特集されており、年末年始親族と会う事も多い中、話題に挙がる事があるかもしれません。

本日のスタッフブログは、とりわけ近年のニュースである相続時精算課税制度に関して解説していきたいと思います。

■相続時精算課税制度を利用して

皆さまは、相続時精算課税制度と言うものを耳にしたことがありますでしょうか。

この制度は60歳以上の親から子や孫へ贈与を行う場合、最大2500万円まで贈与税を非課税とする制度で、生前贈与にうってつけとも思える制度です。

ただし、これは非課税なのではなく相続する時に課税するのを先送りにしますよという制度です。

贈与時には課税されませんが、相続が発生した際、つまり親が死んだ際には過去にこの制度を使って贈与した財産も相続財産とみなしますよという制度になっています。

結局相続時には課税されてしまうのか、、、なんだか、それじゃあ意味ない気がしますよね。

現状では暦年贈与と言って毎年100万円までの贈与は非課税で行えます。それがこの相続時精算課税制度を用いると暦年贈与はもう行えなくなってしまうという注意点があります。

別に節税になる訳でもなく、その上暦年贈与も使えなくなる。
相続時精算課税制度って意味ないんじゃないの？

そんな風に思われるかもしれません。

事実、色々なコラムで注意喚起されていたり、節税にはならないと書かれていたり、あまり有用ではないかのような評価を受けているこの制度。

節税のような観点から見ると相続時精算課税制度には確かに効果が期待出来ません。節税にはならないというコラムに書かれている通り、実際節税にはならないでしょう。

相続時精算課税制度が本領を発揮するのは「特定の条件下で財産を移譲する場合」なのです。

なんだか、仰々しく書き出しましたがこんな訳です。

例えば2000万円の区分マンションが５件あったとしましょう。
親はこの区分マンションを財産として所有しています。

相続税評価額は１件当たり400万円だとします。
すると５件ですので相続税の課税評価額は合計で2000万円。

この段階で相続時の基礎控除内に収まっていますから、とりわけ慌てて相続対策が必要ではありませんよね？

これは区分マンションが現金に比べて相続税評価額がとても低い事によって起こります。

現金を１億円残して相続ともなれば相続税が課税されますが、それが、区分マンションに換えてあるだけで相続税が課税されないという訳です。

相続税対策として不動産を活用する良く見るパターンです。

現金を不動産に換えるだけで十分な相続対策になるのですが、問題が無い訳ではありません。

この１億円分のマンションを所有している年齢が60歳だとしましょう。
最近では人生100年時代と言われていますし、一体いつまで生きるのか分かりませんよね。

60歳時点で所有している５件のマンションはどうなっていくでしょうか。
価値が下がっていく、、、ではありません。

賃料収入をもたらすのです。

そりゃ、当たり前と言われればそれまでですが、何かお気付きではないでしょうか。
そうです。資産が増えていくのです。

仮に１件８万円の賃料が取れているとして手取りで７万円程度、５件で毎月35万円の収入、年間にして420万円の収入となります。

この１億円分のマンションの他に年金、現預金、保険等があったりすればこの賃料収入は消費されずに資産として増えていく事になります。

もし仮に90歳まで生きたとすれば420×30年の１億2600万円も資産が増える事になります。

いや、羨ましい限り、、ではなくてですね。
収益物件と言うものは収益を生む訳ですから、その財産が増えていくという特徴がある訳です。
当たり前の事を言っているのですが、それが相続では大問題です。

そこで、相続時精算課税制度を使って贈与してしまうという訳です。

マンション５件の評価額2000万円にて60歳時点で贈与してしまえばその後そのマンションが生み出す収益の受益者は被贈与者である子供（又は孫）に移っています。

その利益には所得税は課税されますが、もう相続とは無関係となります。

このように未来にもたらされる収益への課税を回避する効果が相続時精算課税制度にはある訳です。

インフレ懸念のある現代、現金から不動産に換える方も多いかと思います。

その考え方を一歩進めて相続を見据えた時、収益物件に換えてかつ生前贈与してしまう事で未来の利益も事前に継承してしまう事が出来ます。

如何でしょうか、あまり役に立たないと言われている相続時精算課税制度、活用の仕方ひとつで相続対策にも有用なのです。

相続のご相談も弊社ではご対応させて頂いております。

個別相談などをご活用下さい。

又最近のセミナーでは区分マンション市況で盛り上がりを見せる東京の東側に関してテーマにしているものも多いです。都心へのアクセスも良く暮らし安い事で人気のある台東区、江東区、墨田区で今何が起こっているのか？といったことも解説していますので、是非とも弊社セミナーもご覧下さい。

いかがでしたでしょうか。

相続税と贈与税は元来一体だったものです。

というよりも相続税を補完する目的で贈与税が生まれたのです。

日露戦争の戦費を捻出するために始まった臨時の税金であった相続税。
戦後も相続税は残り、相続税回避で贈与を行う人が増えたため、贈与税が作られました。

いずれ相続税が贈与税を賄えるようになれば贈与税の形も変わっていくかも知れません。
時代の返還に柔軟に対応していく事が大切なんですね。

今年も後わずかですが、また次回のスタッフブログでお会いしましょう。

それでは！

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