スタッフブログのご紹介｜不動産投資の和不動産

2017/08/02 老朽マンションの建て替え問題と、ワンルームマンションの資産価値

「アフターフォローＮo.1宣言」の和不動産、メルマガ担当の営業企画部・竹原です。 夏も本番ということで、これからの季節は各地で花火大会が開催されますね。 おととい7月29日には、東京下町の名物「隅田川花火大会」が開催されました！ 夕方から降り始めた生憎の雨にもかかわらず、当日は大勢の人で賑わっていたようです！テレビ中継もある花火大会ですので、見事な花火の数々をご覧になった方も多いのではないでしょうか？

隅田川花火大会の始まりは、江戸時代中期の1733年（享保18年）の「両国の川開き大会」に由来します。
その際に、活躍したのが「鍵屋弥兵衛」という花火師でした。「鍵屋」の見事な花火は江戸中の話題となり、その後「鍵屋」からのれん分けした、「玉屋市兵衛」の花火も有名になりました。
両国の川開き大会では、上流を「玉屋」、下流を「鍵屋」が担当し、二大花火師の競演が見られたそうです。
花火を見ながら「たまやー！」「かぎやー！」と掛け声を上げるのは、江戸時代の両国の川開き大会で観衆たちが、花火師の屋号を呼び合ったのが由来なのだそうです。
江戸時代から続く下町の文化が、今でもしっかりと受け継がれ人々を楽しませている、と思うと感慨深いものがありますね！
日本の伝統と夏を感じられる「花火大会」。皆様も近夏一度は、どこかの花火大会に参加してみてはいかがでしょうか？
では、今回は

♦不動産投資トピックス「老朽マンションの建て替え問題と、ワンルームマンションの資産価値」
♦和不動産トピックス「7/21発売『ダイヤモンドZAi 9月号』に代表・仲宗根の記事が掲載されました！」

といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。

【老朽マンションの建て替え問題と、ワンルームマンションの資産価】

週刊東洋経済に、老朽マンションの建て替えについての記事が掲載されておりましたので、ご紹介いたします。

国土交通省は、南海トラフ巨大地震や首都直下地震等の巨大地震発生のおそれがある中、生命の保護の観点から、 耐震性不足の老朽マンションの建替え等を課題としています。
昭和37年に区分所有法が制定され、集合住宅（マンション）の建築が急増しました。
しかし、その頃に建てられたマンションは、現在では築50年以上が経過し、その当時には高級マンションだった物件も今はすっかり老朽マンションとなってしまいました。
その数は平成28年末の時点で4.1万戸で、築30年以上の老朽予備軍を含めると172万戸にも上り、必然的に今後も急増していきます。

国土交通省によると、これまでに建て替えに至った例は予定も含めて252件にとどまっている、という調査結果も発表されています。
老朽マンションの建て替えが難航しているのは、「建て替えにかかる金銭的な負担が区分所有者にのしかかる」ことや、「区分所有者の５分の4以上の賛成が必要になる」という背景があります。
建て替えにかかる解体費や建築費は、一般的に各戸1000万円単位にものぼります。
ですが、老朽化マンションの所有者には高齢者が多く、住宅ローンを組むことが難しいため、その場合は現金を用意するほかありません。このような理由から、建て替えが進まないことがうかがえます。
それでも、これまで建て替えが実現したマンションは、容積率に余裕があり、新たに分譲する住戸数が大幅に増えるため、売却資金を建て替え費用に充てることで所有者負担を軽減、もしくは所有者負担が0だったケースが多かったようです。
容積率以外にも、その場所が新築マンションの立地にふさわしいかという点も所有者負担が少なく済むポイントだそうです。
ということは、不動産投資をする上で都心はその立地が一等地であることが、マスト条件であると言えます。
また、法的な面からすると区分所有法では所有者の5分の4が賛成すればマンションの建替え決議は可能ということになっており、反対する人の権利を買い取ることもできるのですが、実際は反対する人から買い取り価格を吊り上げられたり、「ここで一生を終えるから建て替えたくない」とおっしゃる高齢者の方がいたり、賃借人がなかなか出ていかない、などの様々な理由からも、マンションの建て替えは難航しています。
そんな中、昭和31年に日本で初めて民間企業により分譲された「四谷コーポラス」という築61年のマンションの建て替えが、今年5月、区分所有者全員の合意で決まりました。
四谷コーポラスは四谷駅から徒歩5分という好立地で、メゾネットタイプの間取りにフローリング、その頃では珍しく各戸に浴室が設置され、なんとディスポーザーまで標準装備されていたそうです。
こちらの物件は分譲当初からの所有者が多いため、建物や住環境に対して愛着を持っている人が多く、コミュニティーがしっかりと形成されていることが特徴的です。
建て替えに当たって同じ広さを求める場合1戸あたり2千万円程度の負担が必要になりますが、住民の9割が売却せず再購入を希望しているようです。
四谷コーポラスは立地がバツグンに良いこともあり、築61年の現在でも売買価格2480万円以上や、家賃15万円（78.54㎡）以上のお部屋もあるなど、資産価値が維持されるどころかアップしています。
弊社がお勧めしている都心の築浅中古ワンルームマンションも、ワンルームマンション規制によって供給が限られていますので、築年数が経過したとしても、人気が衰えず資産価値を維持することが可能となります。

弊社代表の仲宗根が7月12日に発売した書籍、『後悔しない相続税対策は「生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンション」で！』でも詳しくご紹介しておりますが、相続で子世代に遺した場合、賃貸需要が高いので家賃収入を確保しやすく、また、市場での希少性が高いので、資産価値が維持され、売却しやすいというメリットもあります。
7月21日から相続税対策のセミナーをスタートいたしましたが、おかげさまでご盛況を頂いており、ありがたい限りでございます。
相続税対策のセミナーは、今度毎週金曜日の13:30から2部制で行っています。
また、通常の不動産投資セミナーも、金曜日の夜からと、土曜、日曜の日中に、大好評開催しております！この度より軽食も用意しておりますので、お仕事帰りでも、お休みの日にでも、お気軽にご参加いただければ幸いです。

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【7/21発売『ダイヤモンドZAi 9月号』に代表・仲宗根の記事が掲載されました！】

2017/07/21発売の『ダイヤモンドZAi 2017.9月号』に、弊社代表の記事「定年後今の給料の半分で生活できますか？新たな収入源をつくる方法とは！」が掲載されました！
日本の年金制度が崩壊しつつある将来、現役時代の半分以下の収入で老後生活を強いられたらあなたはどうしますか？無計画のまま定年を迎えてしまい収支のバランスを崩し、老後破産に陥る人が増加しています。
給料が半分になることによって月に不足する額は17万円、1年間では約200万円も不足してしまうのです。そんな事態を避けるために、安定した収入源をつくる方法を本誌ではご紹介しております！
お金持ちになる人には共通点として、4つの習慣や行動があると言われていますが、皆さまはご存知でしょうか？今回のメルマガでは、その4つを特別にご紹介！

① 収入を増やす
② 支出を減らす
③ お金(資産)を増やす
④ お金に働いてもらう

どれも重要ですが今回の雑誌へ出稿した記事では特に、①と④にフィーチャーしてお伝えしています。
サラリーマン時代のように給与が得られない定年後の対策として、お金に働いてもらい収入を増やす必要があるのです。
では実際、定年後も安定した収入をキープするにはどのような手段があるのでしょうか。
60歳から85歳までに必要な5100万円(月17万円×12カ月×25年)を得ようとするならば、株やFXの運用で収入を確保しようとすると、年間250万円をずっと勝ち続ける必要があります。
しかし、市場を操作できない一般人がペーパーアセット投資で、毎年250万円利益を出し続けることはほとんど不可能ではないでしょうか？
他にも、運用利回り年5％の投資をする場合の必要な額や、弊社がおすすめするマンション経営ならばどのように不足額をカバーできるのかをご紹介しております。
定年後に、年金以外の安定収入を得るために毎日チャートとにらめっこを続けるのか、はたまた、若いうちから2本目の収入の柱の仕組み作りを行い老後に備えるのか、皆さまはどちらがよろしいでしょうか。
まだまだ「不動産投資」と聞くと、富裕層が行う運用だったり不動産会社からテレアポや訪問をされてしつこくつきまとわれ、買ったとたんに連絡がつかなくなるといったイメージをお持ちの方が多くいらっしゃると思います。
しかし、弊社和不動産でマンション経営をスタートさせれば、サラリーマンの方が家計に負担なく運用ができるよう、和不動産オリジナルコンサルティングシステム【N-RICOS】で運用を強力サポート！させていただきます。
興味があるけどよくわからないとお悩みの方は、個別相談で【N-RICOS】を実際に用いたシミュレーションや弊社の成功されているオーナー様のモデルケースをお見せすることが可能です！
たくさんの皆様のご参加をお待ち申し上げております。

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昨日、7月30日は「梅干の日」でした。

「梅干しの日」は、梅干しの全国消費量一位を誇る和歌山県の【株式会社東農園】よって制定されました。
昔から梅干しは旅人が薬として持ち歩き、熱病や風土病の予防としていたそうです。
「食べると難が去る」と言われており、そのことから「なん(7)がさ(3)る(0)」の語呂合せにより7月30日が梅干の日とされました
これから8月に入り、本格的な夏が始まります。
夏バテ回避といえば「土用の丑の日」にウナギを食べるというのが有名かと思いますが、実は、梅干にも夏バテ防止効果があるのはご存知でしょうか？
梅干しは、ドライフルーツの一種で、保存性に優れ、乾燥によって栄養分が凝縮されているため、栄養補給には最適なのです！
特に注目すべき成分として「クエン酸」が挙げられます。梅干しが酸っぱいのは、このクエン酸が多く含まれているからです。疲労回復、食欲増進、ミネラルの吸収を促すのに効果的だと言われており、まさに夏バテ防止に最適な食材といえます！
これからの季節、レジャーなどで屋外に出られることも多いかと思いますが、特に今年は全国的に猛暑・酷暑が予想されています。
皆様も、梅干しを食べ水分補給はしっかり行い、夏バテや熱中症には十分お気をつけくださいね！
それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また次回のブログでお会いしましょう！
さよなら。さよなら。

2017/07/26 法制審議会が遺産分割見直し 遺産分割から住居を除く

「アフターフォローＮo.1宣言」の和不動産、ブログ担当です 7月19日、梅雨明けが発表されました。いよいよ本格的に夏！がやってきましたね！ 7月も最終週を迎え、社内でも「お盆休みの予定は？」という話題が増えてきました。 ブログ読者の皆様は、お盆休みの予定はお決まりでしょうか？ 私のお休みの予定は……また次回のブログでお伝えします！（笑）

今年は８月11日金曜日が山の日なので、8月11～16日までのお休みとなる方が多く、長い人では20日までの10連休なんていう方もいらっしゃるとか。
お盆休みまであと3週間です！
安心して楽しいお休みにできるよう、やれることは全てやるつもりで頑張りましょう！
では、今回は

♦不動産投資トピックス「法制審議会が遺産分割見直し 遺産分割から住居を除く」
♦和不動産トピックス「マイナビニュース資産形成フォーラムに参加しました！」

といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。

【法制審議会が遺産分割見直し 遺産分割から住居を除く】

7月19日の日経新聞にて、法制審議会が遺産分割の規定を見直す試案をまとめたとのニュースがありましたので、ご紹介いたします。

現在の遺産分割では、亡くなった被相続人が遺言などで「住居は遺産分割しない」という意思表示をしない限り、例え生前贈与をしていても居住している住宅の評価額も含めた遺産を相続人で分け合うことになっているため、遺された配偶者が住居の所有権を得た場合、遺産分割で得られる他の財産の金額が少額になってしまいます。
そのため、働くことが難しい高齢者などは生活が不安定になってしまったり、場合によっては自宅を売却して財産分割をしたりする必要がありました。
このようなリスクを回避するため、婚姻期間が20年以上の夫婦どちらか一方が亡くなった場合、配偶者に贈与された住居は遺産分割の対象にせず、住居以外の財産を配偶者と子供たちで分割するという試案が、１８日に法制審議会より発表されました。
当案は、高齢化社会が進む中、遺された配偶者の生活困窮を防ぐという狙いもあります。

今回の試案を適用するには２つの条件があります。
① 夫婦の婚姻期間が20年以上
② 配偶者に住居を生前贈与するか、遺言で贈与の意思を示す
そのため、婚姻期間が20年未満の夫婦や、被相続人が意思表示なく亡くなってしまった場合は対象外となってしまいます。
居住財産の贈与に関しては、現行でも「20年以上連れ添った配偶者が贈与を受けた場合、2000万円までの居住財産は非課税にする」という特例措置があります。
この特例措置の2015年の利用件数は１万3959件、1782億円にのぼり、配偶者に住居を遺したいというニーズは高いと考えられます。
様々な事情で亡くなった被相続人が住居を第三者に贈与した場合も、配偶者が住み慣れた自宅に住み続けられるよう、「居住権」を新設することなども議論されています。
また、遺産分割が終わるまで預貯金の口座が凍結されてしまうことに関しても、遺産分割の協議中でも葬儀費用や生活費用の仮払いを認める制度の創設も盛り込んでいます。
法務省は８月上旬から約１カ月半、パブリックコメントの実施を予定しており、公募の結果を踏まえて年内にも相続全体の要綱案をとりまとめ、来年の通常国会で民法改正案の提出を目指しているようです。
司法統計によると、2015年に家庭裁判所が受付けた遺産分割の審判・調停事件は約１万5000件と増加傾向にあるそうです。
弊社代表・仲宗根が7月12日に上梓した書籍『後悔しない相続税対策は「生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンション」で！』でも触れていますが、遺産トラブルはスーパーお金持ちに発生するのではなく、「5000 万円以下」の案件が約75％と、一般家庭にこそ起こり得るトラブルと言っても過言ではないという状況があります。
こちらの書籍には、弊社がお勧めしている都心の築浅中古ワンルームマンションを活用した相続税対策のことだけではなく、アパート建築やタワーマンション節税、成年後見制度や個人信託など、相続に関して役立つ知識が凝縮されています。
また、書籍発行に伴い、弊社では7月21日（金）より相続税対策セミナーをスタートいたしました！
相続はいつ発生するか分からないものです。
ですが、相続に関しても「時間」を味方につけることはとても重要なキーポイントですので、一日でも早くから取り組み始めることが大切です。
すでに相続税対策を始めているという方も、今の対策で本当に大丈夫なのか、今一度ご確認いただくという意味でも、ぜひ弊社セミナーにお越しいただければ幸いでございます！
また、相続税対策に「必勝法」のようなものはなく、資産の状況や家族構成によって適切な相続税対策は異なりますので、個別相談もお気軽にお申込みください！！

和不動産 セミナー申込はこちらからどうぞ！
⇒　https://nagomi-fudousan.com/seminar/study/

和不動産 個別相談申込はこちらからどうぞ！
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【マイナビニュース資産形成フォーラムに参加しました！】

7月23日（日）、コングレスクエア日本橋にてマイナビ資産形成フォーラムが開催され、弊社セミナーでお馴染みの羽鳥が講演いたしました！

今回のマイナビ資産形成フォーラムの基調講演は堀江貴文氏、特別公演として厚切りジェイソン氏、クロージング講演は美しすぎるアナリストとして有名な三井智映子氏でした。
羽鳥の登壇は、なんと堀江貴文氏の直後！！
毎回、竹中平蔵氏を前座に持つ（笑）羽鳥ですが、今回のホリエモン氏の持論はやはりかなりユニークでした。
羽鳥の講演は「貯金VS株VS不動産」というテーマで、マイナビ主催のフォーラムでしたので、これから資産を形成していく若い人たちに不動産投資の優位性を分かりやすくお伝えできればと思い、選んだテーマです。
お笑い芸人兼、IT企業役員の厚切りジェイソンさんはとても日本語が上手で、「少しのことをコツコツ毎日やりなさい」という提言が、印象的でした。
お笑いネタとして漢字を使っていますが、ジェイソンさんは2008年8月1日より必ず毎日、10分ずつ漢字を勉強して、楽しみながら覚えたそうです。
弊社でも不動産投資を、「楽しみながら、コツコツと！」というようにご提言しており、弊社代表と言っていることが同じだったことに、そして成果を出していることに、とても感動しました！

また、今回営業企画部の女性陣は浴衣にて参加いたしました。 和不動産は女性社員が８割の会社なので、着付けが出来る人や元美容師で髪のセットが出来る人、実家が呉服屋さんで浴衣を貸し出してくれた人などなど、車で荷物の運搬を手伝って下さった人、本当にみんなで力を合わせて乗り切ったフォーラムでした！ 今回のフォーラムにはたくさんの和不動産のオーナー様にも会場に足を運んでいただき、嬉しい限りでございました！ お忙しい中ご参加くださったオーナーの皆さま、心よりありがとうございました！

昨日、7月23日は「ふみの日」でした。
ふみの日とは、旧郵政省が1979年（昭和59年）に制定した手紙の記念日で、「手紙の楽しさや、手紙を受け取る嬉しさを通じて文字文化を継承する」という目的のもと、郵便物の利用を促すために設けられた記念日です。
7月は旧暦で「文月」であることや、「ふみ」という語呂合わせから、7月23日は手紙を書くキャンペーンや記念切手の発行が行われています。
手紙の歴史は古く、日本では7世紀頃から、細い木の板に墨で文字を書いて離れたところに届けさせる「木簡」が利用されていました。
平安時代になると紙漉きの技術が発達したため、平安貴族たちの間では木簡に代わって、和紙に文字を書いて送り合う「書簡」での文通が盛んに行われるようになりました。
江戸時代に入ると経済取引の発達や、飛脚の普及によって書簡でのやりとりがさらに増え、間柄や内容に応じて様々な書式の書簡が登場し、手本となる文例集も発行されるなど「手紙」の種類も多様化していきました。
近代では、郵便制度やインフラの発達により、書簡でのやりとりも更に活性化しましたが、後の電報や電話、ファックス、携帯電話、電子メールといった情報技術の発達とともに、書簡を直接渡す方式の「手紙」の需要は年々、低下しています。
日本郵便株式会社の統計によれば、平成15年度は約2億5千万通あった郵便物数(ゆうメール・ゆうパックを除く)が、平成23年度には約1億9千万通まで減少し、約24％も少なくなっていることが分かっています。
忙しく働いていると、ついつい遠くの家族や親類への連絡が疎かになってしまいがちです。
インターネットや携帯電話の普及により、手紙を書くことも少なくなってしまいましたが、「ふみの日」の機会に、中々会えないご家族や親族へ向けて手紙で連絡をしてみるのも良いかもしれませんね。
こんな時代だからといって電子的な媒体ではなく、改めて、自筆の手紙を送ったり、送られると、感慨深いものがありますね。
あ、手紙は家族だけではなく、好きな人へのラブレターというのも、効果あるかもしれませんね（笑）
それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また次回のブログでお会いしましょう！
さよなら。さよなら。