スタッフブログのご紹介｜不動産投資の和不動産

2018/05/30 シェアハウス破産2社目発生、かぼちゃの馬車被害者は銀行を刑事告訴へ

和不動産スタッフブログ読者の皆様、こんにちは！和不動産、ブログ担当です。 今週で5月が終わり、6月を迎えます。街中でアジサイの花が咲き始め、もうすぐ梅雨がやってくることを知らせてくれています。6月は祝日が1日もない月とのことで、ドラえもんでおなじみののび太くんが「日本標準カレンダー」というひみつ道具を使って6月2日を「ぐうたら記念日」と定めるエピソードは有名(？) ですね !(^_^)! それも、「さっそく明日をお休みにしよう」という即決っぷりです(笑)。

決めたらすぐに行動に移すという点は、不動産投資の成功にも重要な要素です。行動力というのは、ビジネスでも投資でも成功のためには不可欠だと言われています。不動産投資を悩んでいるだけでは何も生まれませんが、決めてやり始めたらCFが作れたり、元本が減ったり、節税があったりと何かしらプラスの成果が生まれます。ぜひ、のび太くんを見習って、即断即決の行動力を身につけませんか？
今回のスタッフブログは

◆不動産投資トピックス「シェアハウス破産2社目発生、かぼちゃの馬車被害者は銀行を刑事告訴へ」
◆和不動産トピックス「★和不動産 人事・総務部のブログをご紹介します★」

といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。

【シェアハウス破産2社目発生、かぼちゃの馬車被害者は銀行を刑事告訴へ】

5月23日、シェアハウス運営会社・ゴールデンゲイン株式会社（東京・港）が、22日に東京地裁から破産開始の決定を受けたことが明らかとなりました。
シェアハウス投資会社が破産するのは、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」のスマートデイズ（東京・中央）に続き２社目となります。帝国データバンクによると、現時点で判明しているゴールデンゲイン社の負債総額は約13億6900万円(2016年10月期時点)ですが、その後変動している可能性があります。
ゴールデンゲイン社は2015年3月に設立されたばかりの会社ですが、2期目の2016年10月期には43億1100億円売り上げを上げるなど急成長した反面、2017年後半に入ると入居率の低下やシェアハウス・サブリース会社に対する融資引き締めなどから業績が急激に悪化したようです。
また、スマートデイズ社同様、ゴールデンゲイン社の融資の大半をスルガ銀行が担っていたことが分かっています。
スマートデイズ社の融資を巡っては、スルガ銀行による悪質な審査書類の改ざんなど不正融資の可能性が指摘されており、今後はゴールデンゲイン社についても同行の融資姿勢が問われる可能性があります。
ゴールデンゲイン社が急成長から一転、倒産に至る過程を振り返ると、まさにスマートデイズと軌を一にする道をたどったといえます。そしてこの2社と同じ道をたどりそうなシェアハウス業者は他にもあるようですので、今後またお伝えしてまいります。

【スルガ銀行の問題】
5月15日、スルガ銀行はトラブルを起こしているシェアハウスへの融資総額が、個人融資（住宅ローンを除く）の２割強に相当する約2035億円、借り手は計1258人に上るとの実態調査をまとめました。「かぼちゃの馬車」の他にも複数の不動産会社を経由してシェアハウスオーナーへ融資しており、１人で５億円超の融資を受けた人もいたとの調査結果が出ています。
融資額2035億円の内、スマートデイズ社関連の融資が1200億円を占め、それ以外にもサクトインベストメントパートナーズやゴールデンゲインといったシェアハウス投資のオーナーに建設費用を融資していました。サクトインベストメントパートナーズ社も、30年契約のサブリース賃料がたった2年で支払われなくなるなど、トラブルを抱えている状況です。

【かぼちゃの馬車・被害オーナー弁護団がスルガ銀行を刑事告発へ】
5月22日、かぼちゃの馬車被害オーナーの弁護団はスルガ銀行の行員らが融資の関連書類の改ざんに関わったとして、「有印私文書変造・同行使の疑い」で警視庁に告発状を提出しました。同庁が内容を精査し、受理の可否を検討していきます。
スルガ銀行の横浜東口支店の行員14人、販売会社や仲介会社などの担当者19人の計33人が告発の対象で、2014年9月～2017年11月の間、オーナー35人の融資に関して預金通帳や入出金明細などを書き換え、融資の根拠資料として使った疑いがあるとしています。
自己資金を改ざんし多く見せかけることで、通常なら審査が通らず融資を受けられない案件に関しても多額の融資を実行したとされています。
弁護団によると、融資を受けた所有者の多くは東京都内などに住むサラリーマンで、平均融資額は１億円を超えているそうです。
「預金通帳が改ざんされていた」といっても、その改ざん方法はどのような手口であったのか、あまりイメージが付かないのではないでしょうか。一連のサブリース問題解決のためのNPO法人によると、スルガ銀行は通帳・インターネットバンク等のコピーで預金残高の確認を済ませていることが判明しており、このコピーに対して改ざん行為が行われていたようです。
弁護団は実際に融資審査に使われた預金通帳のコピーなどを取り寄せ、「変造結果一覧表」を作成し、具体的な改ざんをまとめています。
それによると、1万円ほどしかなかった預金残高が3000万円に水増しされ、差に1400万円の手付金を支払ったかのように改ざんされていたり、実際は取引がなかった口座に3000万円の残高があるように改ざんされていたりする例などがあるようです。また、スルガ銀行の融資担当者が不動産会社に改ざん業者を紹介する音声データも入手しているとのことで、「銀行も被害者である」としていた当初の主張が白々しく、また悪質さが鮮明に浮かび上がる事態となっています。
刑事告発の行方に関しては、また動きがあった際にお伝えしたいと思います。
不動産投資で大切なのは、何度もお伝えしていますが、一生付き合っていくパートナー企業選びです。今日のオーナー様W様の声にもあったように、オーナー様の運用状況を時系列で細かく可視化したシステムを開発している不動産会社は他にないと自負しております。他社でも簡易なシステムは使用していらっしゃいますが、既存のパッケージソフトで、弊社のように一から開発し、常に新機能を追加させたりしている不動産会社は他にはありません。言葉より行動を信じて、パートナー企業を選定していただきたいと切に願います。また、融資に関してもスルガ銀行のせいで「引締め強化で、厳しくなっている」との情報が流れていますが、オリックス銀行など反対に条件を緩和している金融機関もありますので、ネットの情報だけにまどわされずに最新の市況や動向は、ぜひセミナー後の個別相談などで弊社社員へお問い合わせください。

和不動産 セミナー申込はこちらからどうぞ！
⇒　https://nagomi-fudousan.com/seminar/study/

【★和不動産　人事・総務部のブログをご紹介します★】

弊社では、本サイト以外にも相続に特化したサイト(nagomi-souzoku.jp)や、N-RICOSを詳しくご紹介したサイト(n-ricos.jp)など、複数のサイトを運営しています。その中で、今回は人事・総務部が毎日更新しているブログ(nagomi-jinjiblog.com)をご紹介したいと思います。
オーナー様から「アットホームで雰囲気がよい」とお褒め頂くことが多い弊社ですが、実際の雰囲気をお伝えすることを目的として毎日更新しています(*^^)
社員へのインタビュー記事も更新していますので、ぜひご覧くださいね♪

セミナー詳細はこちらから！お申込みはお電話かＨＰのメールフォームにて受付いたします！
⇒　nagomi-fudousan.com/seminar/study/

民泊本格解禁が6/15に迫っていますので、今回は地方の農家や古民家に観光客を宿泊させてくれる「農泊」を皆様にご紹介したいと思います★
農泊とは、なんと農林水産省が主体となって推奨している、農山漁村滞在型旅行です。農業や漁業、そしてその地域の伝統的な生活を体験してもらうことによって、地域の活性化や所得の向上、定住者を増やすなどの狙いがあるようです。また、「農山漁村振興交付金」という補助金の制度もあるのですが、こちらは個人には適用されないため、NPO法人や地域協議会などの組織を作って申請する必要があります。
農泊を予約できるサイトは限られていて、「STAY JAPAN」https://stayjapan.com.hk/ja/ というこちらのサイトで申し込むことができます。
プランを見てみると、採れたての野菜でバーベキューができたり、牧場見学、山菜取り、農家の方との触れ合いや、その地方のお料理を楽しんだりすることができるようです。
外国人観光客はもちろんですが、家族連れや農泊女子会などで簡単に農業体験が出来たら楽しみも広がりますね！人口は東京の一極集中化がますます加速する一方、地方の過疎化は深刻になるばかりで、確かに農村部への移住は難しい点が多いですが、旅行で行くには良い体験ではないでしょうか。

それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また次回のスタッフブログでお会いしましょう！
さよなら。さよなら。

2018/05/23 2020年 東京大改造・新宿編

和不動産スタッフブログ読者の皆様、こんにちは！和不動産、ブログ担当です。 5月も第3週を迎えました。暑かったり、寒かったりと気候が安定せず、五月晴れも長く続きませんが、そんな天候に左右されず、明るく前向きに過ごしていきましょう！ 前回のメルマガでも書きましたが、人生100年時代と長く、生きる上でのモットーや信条が必要です。弊社では「オーナー様と楽しく育てていくマンション経営」をモットーにしております。

最近はスルガ銀行だのかぼちゃの馬車など、ネガティブな記事が多いですが、弊社でおススメしている都心築浅マンション経営は、オリックス銀行の融資条件が緩和されたように、前述のものと違ってとても安定しております。不動産投資全体が危ないのではなく、自分の目で本質を見極める力を養うために、弊社のセミナーや個別相談にご相談してみてはいかがでしょうか。
今回のスタッフブログは

◆不動産投資トピックス「2020年　東京大改造・新宿編」
◆和不動産トピックス「★弊社　社外取締役のお誕生日をお祝いしました★」

といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。

【2020年　東京大改造・新宿編】

4月26日の日経新聞に掲載されていた新宿の大規模開発の記事を基に、新宿の近未来についてお伝えいたします。
東京五輪・パラリンピック開催を前に、東京23区で新たに立ち上がった大規模開発プロジェクトの総面積が、2017年比で2割近く増えていることが分かりました。
そんな中、超高層街の先駆的存在である新宿が、2020年後半に大規模更新の対象として注目されています。
今回の不動産投資トピックスでは、4/26の日経新聞から新宿の未来を覗いてみましょう。
2002年、国は都市再生特別措置法の下で都市再生緊急整備地域を指定し、社会・経済情勢の変化に柔軟に対応する都市づくりを進めることとしました。同法は、建物のボリュームを定める容積率制限の緩和を推し進める特徴があり、都内の大規模開発プロジェクトの多くに適用されています。
これにより、各エリアに超高層ビル群が居並ぶ摩天楼都市・東京が形成されました。
一方、東京都は「都心3区」と「その他のエリア」を分けて考える旧「副都心構想」から脱却し、それぞれを高度な都市機能が集積する「中核的な拠点」と位置付け直すことを決めました。
それにより、現在は各エリアが多機能化を図り、たゆまぬ更新を展開する傾向にあります。
「大規模開発プロジェクトの進め方」は、東京都が2017年9月に策定した「都市づくりのグランドデザイン」の中で“持続的な更新イメージ”として掲げられています。30～40年にわたる大規模な拠点開発が、バトンタッチするように場所を移動し、進んできたのです。
都市計画を専門とする日本大学教授・岸井隆幸氏は、これを「式年遷宮」になぞらえ、「世界に類例のない持続的なシステム」と位置付けています。例えば拠点が3つあれば、その内の1つが更新期間に入ったとしても、他の2つの拠点で東京の活力を支えることができます。
「集中しつつ適度に分散配置されていれば、大規模災害時でも完全な機能停止に陥りにくい都市構造となる──」という、地震大国である日本独自の考え方です。

＜競い合う「中核的な拠点」。都心3区（赤で表示：大丸有・日八京、築地、赤坂、六本木・虎ノ門、浜松町・竹芝）、元の副都心（橙で表示：その他のJR駅まわり、および有明、錦糸町・亀戸）、ほかに国家戦略特区の対象区域など（黄で表示：秋葉原、品川、晴海、豊洲）を示している（資料：日経アーキテクチュア、地図制作：ユニオンマップ）＞
この更新システムの中で、今最も注目されているのが新宿エリア。
大丸有（大手町・丸の内・有楽町）、日八京（日本橋・八重洲・京橋）、赤坂・六本木・虎ノ門、渋谷、品川などの開発が2020年後半に一息つく頃、大規模更新の対象として浮上するのが新宿だとされています。
新宿といえば1970年代から始まった超高層街の先駆け的存在で、1991年にはそれまで丸の内にあった都庁が西新宿に移転しています。新国立劇場・東京オペラシティや新宿パークタワーなどの完成により天下を取った新宿でしたが、2000年代には森ビルによる下剋上にあい、東京は再び戦乱の時代を迎えたのでした。
その新宿が、改めて大規模開発プロジェクトにより立ち上がろうとしています。
2017年6月、東京都と新宿区は2040年代を視野に入れた指針として新宿駅周辺を対象とした「新宿の新たなまちづくり(案)～2040年代の新宿の拠点づくり～」を公表しました。
新宿駅周辺地域は、以下4つの方向性に基づき、再開発されていくこととなります。

1. 市機能：国際水準の多様な機能集積による高質な交流拠点の形成
2. 都市基盤：賑わいと交流を生み出す歩行者に配慮した駅前広場への再編や多層的ネットワークの形成
3. 賑わい交流：まち全体の魅力や活力を高める、わかりやすく人に優しい多層な都市空間の創出
4. 空間・景観：まちが結節する空間における、快適で高質な「顔づくり」

現在、東京駅周辺・六本木・虎ノ門・品川周辺などの地域は、金融や新技術などを核としたビジネス拠点として整備が進んでいます。
一方、新宿は業務機能だけでなく、観光・商業など多様な都市機能が古くから集積している地域です。
渋谷や池袋とも近接していることから、先進的な文化やアート・カルチャーの拠点域として機能を発揮していくことが期待されているのです。

とはいえ、2040年まであと10年以上開発が無いわけではありません。直近で詳細が明らかになっている新宿区内の2つのプロジェクトをご紹介します。
■日本最大級の「全天候型屋内アトリウム広場」
住友不動産は、西新宿2丁目の新宿住友ビル(三角ビル)の大規模改修を進めています。1974年竣工の既存ビルの更新と耐震性能の強化などに加え、改修に合わせて1万1000m2（平方メートル）の増築を実施し、低層部に大規模アトリウム、地下部にイベントホールを設置します。総延べ面積は18万3000㎡。
■西武新宿駅周辺「世界のエンターテイメントシティ歌舞伎町のまちづくりの推進」
東急レクリエーションと東京急行電鉄が新宿区歌舞伎町1丁目ミラノ座跡地で大規模複合施設開発を進めています。高層部をホテル、中低層部に映画館や劇場、地下にライブホールを設け、大衆娯楽文化を発信する都市観光拠点を目指します。
劇場やライブホールの企画・運営は、東急レクリエーション・東急電鉄・ソニーミュージックグループの新会社の3社が担当する予定で、1階にはバス乗降場を設けます。隣接するシネシティ広場側には、広場とのつながりを感じられるような開放的な意匠とし、テラスや店舗、屋外ビジョン等を配置し、施設内の賑わいを積極的に外へ開く造りとなります。

このような大規模プロジェクトの多くは2020年を超えて展開される長期戦のものです。
調査時点で延べ面積が未定だったなかにも、港区の「六本木5丁目西地区再開発」「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー（虎ノ門1.2丁目地区再開発）」、千代田区の「飯田橋駅中央地区再開発」、渋谷区の「宮下公園整備」（新宮下公園等整備事業）など、総面積の算定に含まれていない注目プロジェクトが複数存在します。
現在進行形の渋谷がそうであるように、「東京2020」を象徴する東京・大改造の風景として、私たちの目の前に姿を現すことでしょう。

以上、都心の再開発についてお伝えいたしましたが、いかがでしたでしょうか？近年、開発はひと段落した雰囲気があった新宿が更にブラッシュアップされるということで、街づくりが成熟してゆくのを感じます。「東京」は現在でも世界のビッグ7に入る魅力的な都市ですが、これからより一層、その地位は盤石なものになっていきます。
不動産投資をするならば、もはや「東京一択」それも「都心一極集中」という時代です。弊社のオーナー様には地方の方も多くいらっしゃいますが、「東京のワンルームであれば自分が地方に住んでいても安心していられる」と言ってくださいます。詳しいお話はぜひセミナーにお越しください！

和不動産 セミナー申込はこちらからどうぞ！
⇒　nagomi-fudousan.com/seminar/study/

【★弊社　社外取締役のお誕生日をお祝いしました★】

5月15日は社外取締役のお誕生日をお祝いしました★
弊社の社外取締役は女性です！ WEB関連の会社を経営されていらっしゃり、弊社のHPの作成・管理・更新など、いつも大変お世話になっています。
柔和な雰囲気なのですが、仕事はキレキレでとても頼りになる方なんですよ(*^_^*)
和不動産は女性も活躍できる職場なので、目標となるような女性が多く、刺激的です。
代表はフランクに女性社員にも声をかけて本音を引き出すことができるので、やりがいが生まれやすい環境なのかなと思います。
ぜひセミナーにお越しいただき、弊社のアットホームで女性の活躍している現場を感じてみて下さいね！

セミナー詳細はこちらから！お申込みはお電話かＨＰのメールフォームにて受付いたします！
⇒　nagomi-fudousan.com/seminar/study/

5月18～20日の3日間、東京・浅草では初夏の風物詩である三社祭りが開催されていました。毎年200～300万もの人がこのお祭りに訪れ、浅草の街は熱気に包まれます。三社祭が終わると、東京に夏がやってくるといわれていたそうです。
5月の東京は神田祭、三社祭、湯島天神祭と、大きなお祭りが続きます。今週の不動産投資トピックスでもお伝えさせていただいたように、東京という街はまるで生まれ変わるかのように大規模開発が続いています。その一方で、伝統を守るお祭りも盛んに行われている様子を見ていると、文化が成熟していくのを肌で感じます。
今週末の5/26、27日は湯島天神祭です。湯島天神は弊社から2kmと離れていませんので、弊社のセミナー後にお祭りなんて、充実した休日の過ごし方はいかがでしょう(*^_^*)

それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また次回のスタッフブログでお会いしましょう！
さよなら。さよなら。