スタッフブログのご紹介｜不動産投資の和不動産

2023/11/29　一棟と区分、マンション投資はどっちを選ぶべき？

▼本日のブログ内容 1.オーナー様からの評判・口コミ N-RICOSでしっかりとお金の管理をしてくれる 2.今週のトピックス 一棟と区分、マンション投資はどっちを選ぶべき？ ■N-RICOSでしっかりとお金の管理をしてくれる 今回は、オーナーＫ様からの評判・口コミをご紹介します。 Ｋ様が不動産投資に興味を持たれたきっかけは、会社の先輩からのご紹介でした。

弊社と面談をしていく中で不動産投資のメリットを知り、それが物件購入の決め手となったそうです。

Ｋ様の不動産投資歴は5年以上。その間、入居者の退去もご経験されているため、弊社の退去時の対応について伺ってみると、「所有している物件で退去が発生して空室になった時に、しっかりフォローしていただけて、すぐ入居者を見つけてくれたり、家賃アップの提案も含めてサポートしていただいているなと感じています」と、お話ししてくださいました！

最後に、弊社のアフターフォローやN-RICOSについての感想もいただきましたので、ご紹介いたします。

「N-RICOSでしっかりと、それぞれの物件でどのくらいの収益が出ているのかという内容を管理できるのが、非常にわかりやすいです。定期面談で今後の方針を考えていく上で、役に立っていると思います」

弊社の賃貸管理や N-RICOS を使ったアフターフォローによって、安心して不動産投資ができているようで、私たちも嬉しく思います！

和不動産では購入後もすべてのオーナー様の運用サポートをさせていただきますので、「不動産投資に興味はあるけど不安でなかなか踏み出せない」とお悩みでしたら、ぜひ一度、 無料個別相談 にてご相談くださいませ！

＞＞Ｋ様の詳しいインタビュー内容はこちら

■一棟と区分、マンション投資はどっちを選ぶべき？

マンション投資には一棟所有と区分所有の2種類の方法がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあり、向いている人向いていない人がいます。

今回は、一棟マンション投資と区分マンション投資のメリット・デメリット、どんな人に向いているのかをご紹介いたします！

●一棟マンション投資のメリット

1.全部屋を所有することになるため、得られる収入が多い

たとえば総戸数が50戸、各部屋の家賃が10万円のマンションを一棟所有し、全居室が満室の場合、ひと月の家賃収入は500万円となり、多くの収入が得られます。

2.オーナーに建物管理の決定権がある

区分所有の場合は各部屋のオーナーによる管理組合があり、マンション全体の運営に関することは、そこで決定した内容に従う必要がありますが、一棟所有の場合、オーナーは一人しかいないため、全て自由に決めることができます。

3.土地も所有するため、資産価値が維持できる

区分所有の場合、マンションの共用部分やマンションが建っている土地は、マンション全体に対する占有部分の持分比率に応じて所有しますが、一棟所有の場合は土地もすべて所有することになります。建物は経年劣化によって資産価値が下がりますが、土地には経年劣化するという概念がないため、土地自体の価値は維持することができるのです。

●一棟マンション投資のデメリット

1.マンションで事件や事故が発生した場合の影響が大きい

たとえば、所有マンションの一室で大きな事件が起きてしまった場合、その両隣・上下階の入居者が退去してしまう可能性があり、そうなると得られる家賃収入が少なくなってしまいます。一方、区分所有の場合は、被害は最大で一部屋分で済むため、こういったリスクは少ないと言えます。

2.売却のハードルが高い

一棟マンションともなると億単位での売買になります。億単位の融資を受けられる人は限られているため、「売りたい」と思ってもすぐに手放すのは難しいでしょう。

3.建物の管理計画を自分で立てなければならない

一棟物件の場合、マンション全体の運営に関する全権限はオーナーにあることがメリットだとお伝えしましたが、逆に言えば、自分ですべてを行わなければならないのです。建物管理会社に管理を委託するという選択肢もありますが、賃貸管理の手数料に加えて建物管理の手数料も支払う必要があるため、支出が多くなります。

●区分マンション投資のメリット

1.一棟に比べて価格が安いため、融資を受けやすい

区分マンションは一棟マンションに比べると価格が安いため、金融機関の融資条件もかなり緩くなります。

2.複数所有することでリスク分散ができる

たとえば、AエリアとBエリアの各マンションに一部屋ずつ所有するといった策を取ることで、リスクを分散させることができます。たとえばAエリアに所有している物件で事件や事故、災害による被害が起こったとしても、Bエリアに所有している物件に影響はないため、被害は一部屋分で済むというわけです。

3.売却のハードルが低い

融資条件のハードルが低くなるため、購入できる人の数も多くなります。一棟マンションほど金額が大きくないため、業者が買い取ってくれることもあります。販売価格が高すぎる、あまりに条件が悪いといったことがなければ、とんどの場合、そこまで長い時間をかけることなく売却することができるでしょう。

●区分マンション投資のデメリット

1.得られる収入は多くない

一棟物件と比べて、得られる家賃収入は遥かに少なくなります。そのため、区分マンション投資だけで生計を立てるのは難しいですが、毎月の生活費の足しや、万が一の備えには最適でしょう。

2.管理組合の規則に従わなければならない

区分マンションを所有すると、そのマンションの管理組合の一員となり、総会で定められた規則に従わなければなりません。自分の資金計画とは関係なく修繕積立金が値上がりしたり、民泊の禁止など、用途も制限されることがあります。

3.入居者が退去すると収入がなくなる

当たり前のことですが、マンション投資は入居者がいなければ、収入は得られなくなります。一棟マンションの場合は、よほどのことがない限り全部屋が同時に空室なることはないため、他の部屋の家賃収入で空室分のマイナスを補えます。区分所有の場合は、複数所有することで、空室リスクの対策を取ることができます。

●あなたに最適なのは一棟？区分？

一棟所有は、資金に余裕のある人、億単位の融資を受けられる人、リスクを取ってでも大きなリターンを得たい人におすすめです。

一棟マンションは『マンション投資』というより、『マンション経営』という表現の方が正しいかもしれません。

部屋数の分だけ入退去があり、原状回復や修理があり、家賃収入と出費をやりくりしていく必要がありますので、マンション投資に十分な時間を割くことができて、経営を楽しめる方には向いているでしょう。

一方、区分所有は、本業の合間にマンション投資をしたい人、リスクをなるべく抑えてある程度の収入を得られればいいという人におすすめです。

区分マンションは、所有している部屋のみを管理すればいいため、ほとんど手間がかかりません。賃貸管理を業者に依頼すれば、家賃の数パーセントで入居者とのやり取りなどを代行してくれるため、忙しい方には最適です。

また、年金対策や、万が一の備えとしてマンション投資を検討している方にも向いているでしょう。

一棟と区分、どちらが良い悪いではありません。

最適な投資は一人ひとりの目標や資産状況によって変わるということを理解し、今後の投資活動に活かしていただければ幸いです。

マンション投資に関する疑問、お悩みをお持ちでしたら、 不動産投資セミナー や、 個別相談（オンラインも可） へご参加ください！

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皆さま、今回のスタッフブログはいかがでしたでしょうか。

和不動産では、お客様に寄り添った無理のない不動産投資をご提案しております。

「不動産投資に興味はあるけど、不安があって始められない」とお悩みでしたら、ぜひ一度ご相談ください。

無理に物件購入を勧めることはありませんので、お気軽にどうぞ！

今回のスタッフブログはここまで。最後までお読み頂きありがとうございました。
次回も是非ともお楽しみに！

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2023/11/22　『修繕積立金』の不足問題。オーナーにできることは？

▼本日のブログ内容 1.オーナー様からの評判・口コミ 不動産投資において『時間』はとても重要だと思います 2.今週のトピックス 『修繕積立金』の不足問題。オーナーにできることは？ ■不動産投資において『時間』はとても重要だと思います 今回は、オーナーＭ様からの評判・口コミをご紹介します。 Ｍ様が不動産投資を始めようと思ったきっかけは、老後の年金不安からとのことでした。

安定収入が得られる投資を始めたいと考えていたときに弊社の雑誌記事をご覧になり、「本業に支障をきたさない投資という点が良いな」と、不動産投資にご興味を持たれたそうです。

Ｍ様が和不動産で物件を購入する決め手となったのは、「空室率の低さやサラリーマンに想定したワンルームマンションのメリットを聞いて、『都心の築浅中古ワンルームマンション投資』は理にかなっていると感じたこと」「本業に支障が出ない『ほったらかしにできるマンション経営』であるということ」「購入後にアフターフォローがあること」だったとお話ししてくださいました。

最後に、今後不動産投資を検討されている方へ向けたＭ様からのアドバイスをご紹介いたします。

「不動産投資において『時間』はとても重要だと思います。働いている現役時代の若いうちに不動産投資を始めるメリットは大きいので、早めに始めて損はないですね。自分は40代ですが不動産投資を始めるのが少し遅かったかな、と思っています。若い時に始めれば、ローン年数も長く引けますし、家賃収入でより計画的にローンを返すことができます。ある程度の知識や勉強は必要ですが、不安だけ考えていても何も生まれないので、リスクだけ抑えておけば、やる時は早めに、思い切りよく始めることをオススメしたいですね」

和不動産では購入後もすべてのオーナー様の運用サポートをさせていただきますので、「不動産投資に興味はあるけど不安でなかなか踏み出せない」とお悩みでしたら、ぜひ一度、 無料個別相談 にてご相談くださいませ！

＞＞Ｍ様の詳しいインタビュー内容はこちら

■『修繕積立金』の不足問題。オーナーにできることは？

最近、修繕積立金が不足しているというニュースをよく目にします。

その内容は、建築資材の高騰・人件費の上昇によるコストの上昇などが原因で、将来の修繕やメンテナンスなどに必要な資金が全体的に不足しているといったものです。

管理組合はマンションの資産価値や入居者の住環境を維持し、安心を確保するために十分な資金の確保と適正な管理を行う義務があります。

修繕積立金が不足していくと、建物や施設の維持管理に問題が出る可能性があります。

物件の維持管理には必要な出費でもある修繕積立金ですが、キャッシュフローにも影響するため、オーナーとしては、できる限り総会に参加して、適正な資金の管理・運営がされているかを確認することが望ましいでしょう。

議案の内容についても知る努力をして、空きの多い駐車場の運用・自動販売機の設置など、管理組合の収益になるような動きについて管理会社や総会議長などとも意見交換し、納得したうえで管理費修繕積立金を支払いたいものです。

●修繕積立金が大幅に引き上げられることはない？

修繕積立金が不足している一方で、現在、国土交通省では大幅な費用増額につながらないよう、引き上げ幅には一定の規制をかける方向で検討されています。

『管理計画認定制度』に、修繕積立金の適正な引き上げ幅について記載することや、マンションが管理組合の規約をつくる際に参考にするよう国が定めた『標準管理規約』も、見直す方向で検討されています。

値上げの方法は、修繕計画に基づいて行う『均等積立』と、段階的に額を増やしていく『段階増額積立』があります。

新築時に経費を少なく見せるために『段階増額積立』を採用している物件が多いようですが、国土交通省では、決議不要の『均等積立』を推奨しています。

資金不足により修繕やメンテナンスができなければ、マンションの老朽化はどんどん進んでしまいます。

そのため、物件購入の際は、物件の築年・設備といった外見的なところだけでなく、修繕計画や修繕積立金に関する内面的なところもしっかりと確認しておきましょう。

弊社でも、定期面談の際にオーナー様から「最近修繕積立金が上がった」との声が寄せられています。

ある程度の値上げはやむを得ない部分もありますが、融資を利用されてマンション投資をされているオーナー様には、こういった事態に備える意味でも、繰り上げ返済を視野に入れていただくことをお勧めいたします。

マンション投資に関する疑問、お悩みをお持ちでしたら、 不動産投資セミナー や、 個別相談（オンラインも可） へご参加ください！

どちらも参加費は無料ですので、ぜひお気軽にご参加くださいませ♪

皆さま、今回のスタッフブログはいかがでしたでしょうか。

和不動産では、お客様に寄り添った無理のない不動産投資をご提案しております。

「不動産投資に興味はあるけど、不安があって始められない」とお悩みでしたら、ぜひ一度ご相談ください。

無理に物件購入を勧めることはありませんので、お気軽にどうぞ！

今回のスタッフブログはここまで。最後までお読み頂きありがとうございました。
次回も是非ともお楽しみに！

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