不動産投資会社選び。いい物件を購入してもマンション投資で失敗する理由

●経営には数字の管理が必須

マンション経営・アパート経営など不動産投資は、経営者的な視点を持つことも重要です。そのため、オーナー様には数字の管理が求められます。数字の管理が苦手だというオーナー様は多く、やり方がわからなくて困る一番の悩み所と言えるかもしれません。

ちなみに株式会社では、損益計算書・貸借対照表・キャッシュフロー計算書の作成が求められています。オーナー様においては、ここまできっちりする必要はないかと思われますが、ある程度の数字の管理は必要といえるのではないでしょうか？

株式会社和不動産では、この数字の管理を和不動産が独自に開発した「N-RICOS（エヌ・リコス）」というシステムを活用し、３か月に１度の面談（WEBも可）時に、オーナー様と二人三脚で管理しております。N-RICOSの説明は、動画をご覧ください。



N-RICOSで入力した数字は、和オーナーズ倶楽部でいつでも確認できますので、数字の管理が苦手なオーナー様からも大変喜ばれており、たくさんの評判・口コミをいただいています。


資産運用で数字を把握することは、いわば当たり前です。しかし、数字の管理をしっかり実施しているマンション投資家は、思いの外　多くありません。
しっかり数字を管理することが、成功の第一歩です。私たちは、数字の管理をお手伝いすることに非常に大きな意味があると考え、サポートに取り組んでおります。

●自分が望む結果から逆算した計画が必要

多くの投資家は、自分の目的を果たすために投資活動を実施していると思います。しかし、多くの投資家が資産運用において、自分が望む結果を得ているかというとそうではありません。それは何故か？私たちは、アプローチ方法に問題があると考えています。

多くの投資家は、自分ができることを一所懸命実施しています。ただ、自分が実施している資産運用で目的を達成できないのには、理由があるのです。それは、自分がやっている資産運用が、必ずしもゴールに向かっているわけではないから。目的を達成したいのであれば、目的から逆算した資産運用のプランを作らなければなりません。

この方法は、ゴールベースアプローチと呼ばれ、資産運用で目的を達成するために必要とされる考え方です。株式会社和不動産では、オーナー様の将来的に得たい目標キャッシュフローを確認し、それを達成させるプランをご提案させていただいております。

ゴールが決まっていれば、あとはそれに向かってアプローチを進めていけばいいわけですから、オーナー様の目的は達成しやすくなるはずです。


株式会社和不動産では、オーナー様と共にロードマップを作成し、その頂を一緒に目指すことを心がけております。

●資産運用は、お金の使い方が重要

資産運用の成果で差がつく一番の理由は、お金の使い方にあります。お金の使い方が上手な投資家は資産を増やし、そうでない投資家はいまいちの結果に終わっていることが多いようです。そのため、資産運用では、お金を上手に使うことが求められています。

ちなみに、マンション投資では、3つの方法を駆使してキャッシュフローを増やしていきます。その3つの方法とは、「内部成長」「外部成長」そして「財務」です。

「内部成長」は、所有物件にリフォームなどを施して収益性を高め、キャッシュフローを向上させます。

「外部成長」は、新規に物件を追加取得することで資産規模を拡大し、収益原資となるキャッシュフローを向上させることです。

「財務」は、ローンの借り換えや繰り上げ返済などで、財務コストを下げることになります。

これら3つの方法を駆使して、収益性を向上させていくのですが、数字の管理ができなければ、効果測定もできません。そのため、マンション投資のノウハウを築いていく過程では、数字の管理は最も重要なポイントです。

逆に数字の管理さえできていれば、マンション投資のノウハウは概ね構築できるはず。何をやればどの程度効果が出るかを理解していれば、より効果的なお金の使い方もできるでしょう。数字の管理が苦手なオーナー様に喜ばれている理由は、ここにあります。

●マンション投資で成功するためには「投資家としてのレベルを上げる」

マンション投資にかかわらず資産運用で結果を出すためには、「投資家としてのレベルを上げる」ことが必要です。では、どうすれば、投資家としてのレベルを上げることができるのでしょうか？

私たちは、「投資家としてのレベルを上げる」ために必要なことは、「語彙力」を高めることだと考えています。


マンション投資に対しての語彙力が高まれば理解も深まり、投資活動自体も楽しくなってくるはずです。マンション投資が楽しくなってくれば、よりパフォーマンスも上がり、投資活動を継続していく原動力にもなるでしょう。

そんな語彙力を高めるためには、話し相手が必要。実は、ここが一番の問題かもしれません。近くに投資の話ができる人がいないという方も、多くいらっしゃいます。わからないことを気軽に相談できる相手は、思っている以上に重要な存在です。

株式会社和不動産では、そんな悩みを解決するために3か月に1度のコンサルティングで、オーナー様と面談し、マンション投資についてじっくり対話をしております。最近では、オンラインの技術も向上しているので、より気軽に面談できるようになりました。

その結果、徐々に理解できる内容も増えてきたと、嬉しい評判・口コミをいただいております。
オーナー様と対話する一番のメリットは、下の図で説明できます。オーナー様が、自分のやりたいことやマンション投資についての意見を弊社スタッフに話すことで、オーナー様自身の頭の中で情報が整理されマンション投資に対する新しい気づきが生まれるのです。

その結果、マンション投資に対する語彙も増え、さらに理解が深まることでしょう。この繰り返しが、「投資家としてのレベルを上げる」ことに繋がるのです。

●マンション投資で成功するためには「習慣を変えることが重要」

マンション投資で成功するためには「習慣を変えることが重要」になります。なぜなら、今の自分を作り上げているのは、今の自分の習慣だからです。つまり、「投資家としてのレベルを上げたい」「資産運用でより結果を出したい」と考えるのであれば、今までと違う行動をしなければなりません。

そして、上手くいった行動を習慣化させることができれば、資産運用のパフォーマンスにも好影響を与えることでしょう。しかし、今までしみついてきた習慣を簡単に変えることは、困難です。

そこで重要な考え方が、「if-thenプランニング」という考え方。if-thenプランニングとは、あらかじめ「こうなったらこうする」ということを決めておくことです。あらかじめやるべきことが決まっていれば、いざそうなった時にスムーズに行動をおこせます。

株式会社和不動産では、3か月に1度のコンサルティングの際に、あらかじめやるべきことをオーナー様と話し合っています。

キャッシュフローを向上させるため、「内部成長」「外部成長」「財務」の視点で、こうなったらこうするという行動を決めておくことで、スピーディーな行動を促進しているのです。

「N-RICOS（エヌ・リコス）」は、数字の管理だけでなく、オーナー様が投資家として成長していただくための「トレーニングプログラム」的な役割も果たしています。実は、マンション投資で一番重要なことは、たくさんの行動を引き起こすこと。

なぜなら、得た収益を使い再投資という行動を起こすことで、収益が収益を生む複利的な運用に近づくことができるからです。資産運用の世界では、福利効果を活用することが重要とされており、複利で運用するために再投資という行動が必要になります。つまり、インカムゲインを得るための投資の神髄は、行動回数です。

語彙や行動・習慣が重要だということの理解を深めていただくために、「思考は現実化する 」というマザーテレサの言葉を紹介します。


思考が言葉になり、言葉が行動になり、行動が習慣になり、習慣が性格になり、性格が運命になると説いています。

つまり、マンション投資の語彙を増やすことで思考が形成され行動が生まれるのです。そして、行動が習慣を形成し、習慣がオーナー様の投資家としての性格を作り上げます。最終的にその性格によって資産運用の結果が、生まれるということです。そのため、資産運用の結果を変えるためには、結果を変えるためのトレーニングをしなければなりません。

結果を出すための道筋をしっかり理解し、成功を引き寄せる投資家になれるよう行動していきましょう。

●マンション投資で成功するためには「続けることが重要」

マンション投資で成功するためには「続けることが重要」になります。なぜなら、複利効果を活用することが、マンション投資の運用では効果的だからです。下図をご覧ください。100万円の元本を年利6%で単利と複利で運用した場合の違いを比較した表です。


当然、複利で運用した方が結果は良くなります。しかし、多くの投資家が複利で運用しているかといえば、そうではありません。なぜなら、複利運用の効果が実感できるのは、10～15年を経過しないと実感できないからです。それまでは、地道に続けることが、複利で運用するうえでは必要なポイント。そのため、インカムゲインを得るための投資では、再投資を続けていくことが重要なのです。

しかし、インカムゲインを得るマンション投資のような資産運用は、最初の成果が見えにくいのが特徴。例えば、2,000万円のワンルームマンションを購入し、利回りが5％なら年間に得られる家賃収入は100万円です。自分が投資した金額に対して、利益は年間数%になってしまうため、儲からないと考えてしまう方も多いのでしょう。

インカムゲインを得る投資は、倍々と運用益を増やすのではなく、じっくりと時間をかけて運用する性格があります。しかし、下の図のように、投資してから数年間は、回収した金額に対しリターンが少ないので、我慢できずに辞めてしまう投資家の方も多くいらっしゃいます。


逆に、結果が急には出ないことを理解して、時間をかけて自己資金と回収した収益を再投資し続ければ複利的な運用が可能になり、10年・15年と年数がたつにつれて満足度は上がっていきます。

つまり、インカムゲインを得るマンション投資とは、時間がかかる投資であると認識し、長い期間続けられる環境を整えることも重要なのです。

投資用マンションローンを利用している投資家は、売却するなりローンを返し終わるなりの理由で、平均借入期間は12～13年と言われています。仮に、10年前後で売却した投資家の方は、複利の恩恵を受けられることも知らずに、売却してしまったのかもしれません。

世界一の投資家と言われるウォーレンバフェット氏は、できることなら購入した株式は一生持ち続けたいと考えているようです。インカムゲインを得る投資では、長期保有の複利運用が結果を出すためのセオリーになっていますので、信じて所有し続けるという選択肢を念頭に置いていただければと思います。

株式会社和不動産では3か月に1度のコンサルティングで運用結果を可視化しているため、オーナー様は、投資を続ける意味を年々実感して下さいます。「継続は力なり」これは、マンション投資の世界でも当てはまることでしょう。

不動産投資で意外と重要なポイントは、購入後に大きな出費がかからないことです。

下図のアンケートによると、不動産投資・賃貸経営で少しでも大変だったことがあると答えた方は、75％を超えています。主な苦労は物件の管理で、「家賃下落」「空室」「修繕」に悩んでいる投資家が多くいらっしゃるのです。



これから始めるサラリーマン投資家の方は、購入後に大きな出費は控えたいところでしょう。上のアンケートからもわかるように、駆け出しの不動産投資家は、購入後の費用負担に苦労しているといっても過言ではありません。

つまり、物件を安く購入したり、サービスを安く受けたりするよりも、購入後に費用が掛からないほうが、安心してマンション投資に取り組めるのです。

そのため、株式会社和不動産では、物件を安く販売するのではなく適正価格で販売し、購入後に余計な費用負担がかからないような値付けを心がけています。

なぜなら、物件を購入するときにはローンが使えますが、物件を購入した後の費用負担は現金で支払うことが通常だからです。物件を購入した時に、費用が掛からないように、販売時にそれらの費用の一部を物件価格に組み込み、購入後のケアをサービスとして提供しています。だからこそ、購入者の方々は、安心して再投資をすることができるのです。

購入後に出費がかさめば、手元に資金を置いておきたくなるのは当然と言えるでしょう。そうなると、複利的な運用はできません。マンション投資で結果を出すには、購入後に余計な費用がかかりにくく、積極的に再投資ができる環境を整える必要があるのです。

購入後に大きな出費がかからないようにする取り組みとして、私たちは具体的に以下の3つの取り組みをマンション投資家の皆様に提供しています。

①入居率の高い物件の提供・適正家賃の物件の提供
株式会社和不動産の入居率は、年間99.4％以上を維持しています。これにより、投資家の皆さまの空室リスクに対する心配は和らぐでしょう。

適正家賃の物件を提供している理由は、家賃の下落リスクを抑えることができるからです。まずは、物件選びで、余計な出費を抑える工夫が必要です。これによって、積極的に再投資ができるようになるでしょう。

和不動産がお勧めする不動産は都心のワンルームマンションです。

都心のマンションでは上場企業に勤めている入居者が多くなるため賃料の滞納などのトラブルも少なく、安心して投資を行う事が出来ます。

火災や盗難などの可能性も無い訳ではありませんが、リスクに対しても住宅用火災保険に加入する事で備える事が出来ます。

②３％の賃貸管理手数料
次のポイントは、3％の賃貸管理手数料です。賃貸管理手数料は、毎月かかるコストになります。このコストを抑えることができれば、毎月のキャッシュフローは増え、購入後の再投資もやりやすくなるでしょう。

そもそも、管理手数料に規定はありません。つまり、管理手数料は管理会社の【言い値】なのです。下図をご覧ください。5％の管理手数料が一般的な相場で、約2/3の会社が採用しています。
一方で株式会社和不動産は、オーナー様の物件購入後の支払いを減らすため、3％の手数料を設定いたしました。これによって、マンション投資家の皆様の購入後の費用負担は抑えられるはずです。


③自社内での原状回復

退去のたびに、高額な修繕費用に悩んでいる不動産投資家も多数いらっしゃいます。その理由の１つに、賃貸管理会社が原状回復を他の工事会社に依頼していることがあげられます。間に業者が入れば、コストは当然かさむでしょう。和不動産では、そこを自社でカバーすることで、修繕コストを下げる工夫をしています。

最近だと、工事業者を手配することが難しく工事完了まで時間がかかることも多いようですが、和不動産は自社でスピーディーに対応できるため、特別な工事がない限り1週間以内に終わらせることをルールにしています。空室時に、ローンの支払いに苦しまないよう、まずは工事を早く終わらせることが、マンション投資家の皆様の苦労を和らげるポイントなのです。

今一度、自分に必要なサービスとは何かを考えましょう