2015年12月7日配信のメールマガジンです。不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

不動産投資において、不動産の取得に伴い様々な税金がかかることはみなさんご存知ですよね。
今回は、不動産の取得にいつどんな税金がかかるのか、そして支払うべき税金の仕組みなどについてご紹介したいと思います。
これを機に、不動産投資の税金に関する疑問、不安について少しでも解消できるといいですね(^_^)/

不動産はその取得時・保有時・売却時と、それぞれの場面においてさまざまな税金が課されます。この税金の仕組みをきちんと把握することが、不動産投資において重要なポイントとなります。
また税制は、その時々の経済情勢などによって毎年改正されます。
不動産投資家の皆様にとって有利になる税制改正もあれば、そうでない改正もあります。
それでは、不動産投資における税制とその影響について、不動産取得に関する税金を中心に見ていきましょう。

＊不動産を取得したときに発生する税金(例：売買・相続　等)
　①　印紙税
　②　登録免許税
　③　不動産取得税
　④　贈与税・相続税(贈与あるいは相続発生にて取得した場合)

＊保有しているためにかかる税金
　⑤　固定資産税・都市計画税

＊売却した時にかかる税金
　⑥　印紙税
　⑦　譲渡所得税(売却益場出た場合)
　⑧　登録免許税(抵当権の抹消が必要な場合)

こう見ると、不動産投資家の皆様は【運用を行う】過程において様々な種類の税金を国に治めているんですよね。
一棟ものご提案している不動産投資の仲介会社では、買主様に税金のことを詳しくお話せずに、売り逃げされたという話も聞いたりします。
税金は義務となっており、万が一支払わないと強制執行もありますので、税金を勉強しておくことは、不動産投資家にとって重要ですね。

それでは次に、上記税金の詳細について解説いたします。

①及び⑥　印紙税について　
不動産を購入する際には、通常は、必ず売買契約を締結する必要があります。
契約書は買主と売主双方1通ずつ所有しますが、その契約書1通につき「印紙税」が課せられます。
印紙税、売買契約書に記載された金額によって下記のように金額が変わります。印紙税といえばかにできない額ですね。

②及び⑧　登録免許税について　
購入した不動産がご自身のものであることを証明するため、不動産購入後に、必ず所有権の「登記」が行われます。
不動産を登記することによって、自身が購入した不動産であることを主張できるようになります。そしてこの「登録免許税」という税金を納めないと、“所有権が移転しました”というような登記を受け付けてくれません。とても重要な税金ですね。

この『登記』ですが、ほとんどの場合は司法書士の先生にお願いすることになります。中にはご自分でやろうとして、結局ギブアップして司法書士の先生にお願いに行かれるケースもあるように、かなり難しい作業ですので、プロの司法書士の先生にお願いするほうが安心です。

その際、登録免許税を支払うと同時に司法書士への報酬も支払いますが、その『報酬』が、司法書士の先生によってかなり違いますので、報酬のチェックも必須ですね。ちなみに、弊社もかなりお安い先生に依頼していますよ！

③　不動産取得税について　
「不動産取得税」とは、家屋や土地を購入、もしくは家屋を建築するなどして不動産を取得したときにかかる税金です。
多くの市区町村では、不動産購入後約6ヵ月～12ヵ月で税金事務所から納税書が郵送で送られてきます。
金融機関・郵便局や、今はコンビニなどでも納付することができます。

なお、不動産取得税は取得時の1回のみ納付する税金となります。
計算方法はというと・・・
　土地：固定資産税評価額 × 1/2 × 3％
　建物：固定資産税評価額 × 3％
上記計算式で算出されます。

⑤　固定資産税・都市計画税について　

「固定資産税・都市計画税」とは、毎年1月1日現在，不動産を所有している方がその固定資産の価格をもとに算定された税額を、所有不動産の所在する市町村に納める税金を言います。
毎年6月あたりに納税通知書が届き、納税通知書に従って一括納付するか、あるいは年4回の指定月に分納することも可能です。
なお、東京23区の場合は6月・9月・12月・翌年2月となっています。
こちらも今はコンビニなどで払えるので楽になりましたね。

算出方法は、
　固定資産税：固定資産税評価額 × 1.4%
　都市計画税：固定資産税評価額 × 0.3%　　となります。

今回は取得時を中心にご紹介しましたが、今後は、今不動産投資で話題になっている、 　④　贈与税・相続税(贈与あるいは相続発生にて取得した場合)
　⑦　譲渡所得税(売却益場出た場合)
については、ご紹介させていただきます。

不動産投資において、どんな物件を買うか？
(立地・築年数・構造等)というのは、
＊どのような方法で購入するか？
　（融資を利用しレバレッジをきかせるのか、
　　現金で購入するのか)
＊いつまでに安定した不労所得を得られる
　　基盤を作りたいか？
などで変わってくることは言うまでもありません。
こういったプランの違いで、税金の負担額も変わってきます。

しかしながら、巷の不動産投資家の中では、表面利回りしかみてない方も多く、過去和不動産の個別相談にご参加いただいた中にも、一棟アパートを次々と6棟購入し、当初は想定キャッシュフローを喜んでいたのですが、結果的には、税金の支払い・オーバーローンの返済・想定外の突発的な修繕費・AD等でキャッシュフローを食いつぶし、高い金利のカードローンで借入を起こしたり、家賃の低い築古の区分マンションを多数購入し、管理費・修繕積立金が家賃の30％を超える（経費倒れしている）方がいらっしゃり、後悔されていました。

不動産投資で成功するためには、今後の経費や税金の金額を想定することができ、リスクを抑えて運用する事が、失敗しないための第一歩なのは確かです。

では、不動産投資で失敗しないための、リスクを抑えた投資方法とは？ 詳しいお話がお聞きになりたい方は、ぜひ和不動産のセミナーや個別相談をご参加ください！

【12月12日（土）13：30～15：30
　失敗しない不動産投資★お困りオーナーからのよくある相談★】

≪セミナー概要≫　
成功談や購入前後のメリット、よくあるハウツー話は聞き飽きた…正直なところ、実際に不動産投資を始めた人の失敗談が聞いてみたい！ そんな声にお応えして、
　＊実際に不動産投資で失敗したと感じている
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など、投資家の方が弊社にご相談に来られた折の相談内容を基に、
失敗しない不動産投資の方法をご紹介させていただきます！ 

【よくある相談ケース１】
中古一棟物件購入後に連鎖退去、高額な原状回復費用に購入直後から頭を抱える事態に…

【よくある相談ケース２】
～新築アパート編～フルローンで購入した場合の落とし穴

　　・・・・・・ などなど

将来への展望を描いて不動産投資を始められたのに、知識・ノウハウが ないために不動産投資の落とし穴にはまってしまう投資家の皆様が 多くいらっしゃるのもまた事実です。 

弊社にご相談いただいた案件の統計や業者ならではのデータベースを元に、 同じ轍を踏まないように『不動産投資の失敗してしまう投資法パターン』 及び『成功している方の運用テクニック』をお教えいたします！

皆様のご参加を、心よりお待ちしております♪

おはようございます！
いよいよ12月に突入し、忙しさもひとしおといった方が多いのではないでしょうか？

日本では12月は『師走』と書き、師=先生（あるいはお坊さん）も慌ただしく走りまわるくらい忙しい・・・といった意味があるとも言われています。

そんな12月のイベントはというと、やはりクリスマスと大晦日ですが、実は昨日12月6日は、クリスマスに縁の深い サンタクロースでおなじみの聖ニコラウスの祝日なのです。

聖ニコラウスは、サンタクロースのモデルと言われている聖人で、オーストリア・オランダ・ベルギー・スイス等では、この日に子供たち にプレゼントを贈るそうです。

この聖ニコラウスには、貧しい人たちに施しを与えた偉人として、たくさんの伝説が残っています。

その中でひときわ有名なお話の一つに【三姉妹伝説】というものがあります。
その物語はどんなお話かというと・・・

貧乏で結婚の持参金を用意できず（当時は結婚する女性には持参金が必要でした）、身売りをしなければならなくなった三姉妹を救うため、聖ニコラウスは金貨を布に包み、三姉妹の住む家の煙突からそれを投げ込んだのです。

するとその金貨は暖炉で乾かしていた靴下の中にすっぽりと入ったそうです。

このお話が、クリスマスの日に枕元に「大きな靴下」を置いておく習慣のもとにもなったそうです。

心がほっこりする良いお話ですよね。
それでは皆様ここまでお付き合いいただきましてありがとうございます。
また次回のメルマガでお会い会いましょう！