マンション投資の8つのリスクとは？対策や成功させるポイントも
マンション投資を考えているものの、リスクが不安でスタートできない人がいるのではないでしょうか。リスクと対策がはっきりわかれば、投資の判断もしやすくなるものです。今回は、マンション投資のリスクを紹介します。対策はもちろん、投資のメリットや成功のポイントも見ていきましょう。「マンション投資をまさに検討中！」「マンション投資が気になっている」という方は、ぜひ参考にしてください。
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マンション投資の8つのリスクと対策
マンション投資には、8つのリスクがあります。まずはわかりやすく、リスクを一覧で見ておきましょう。 マンション投資のリスクは以下のとおりです。
・空室のリスク
・家賃下落のリスク
・資産価値・売却価格下落のリスク
・老朽化のリスク
・災害のリスク
・家賃滞納のリスク
・金利上昇のリスク
・賃貸管理会社倒産のリスク
マンション投資の8つのリスクを、対策とあわせてくわしく説明します。
空室のリスク
マンション投資は、「家賃」という収入を得ることが目的の投資です。空室が出た場合、予想していた収入は得られません。
家賃収入を、投資で利用したローン返済に充てる人もいるでしょう。収入がなければ、自己資金で返済しなければならないわけです。空室期間によっては、資金が尽きてしまう可能性も考えられます。空室のリスクは、マンション投資で最も避けたいリスクだと知っておいてください。
2015年の税制改正により、相続税の基礎控除額が4割引き下げられ、課税対象者が増えました。税金対策でアパート建設が増加したのを記憶している人もいるでしょう。
アパートが増えたことで、入居者確保が難しくなった現実があります。実際に首都圏の空室率は、2015年から上昇傾向になりました。「競合が多く満室にならない」との声が一定数上がっています。
空室のリスクを避けるには、入居者から選ばれるような人気の高い物件に投資することです。例えば、以下の特徴がある物件は人気が高い傾向にあります。
・駅から近く交通の便が良い
・スーパーや病院などが近く利便性が高い
・犯罪件数が少ない
家賃下落のリスク
どうしても時間の経過とともに、建物の価値は下がります。家賃が下落し、収入が少なくなる可能性があります。ワンルームは、年間１％ずつ家賃が下落していく傾向にあります。
また、家賃下落の理由は経年劣化だけではありません。インフレやデフレも影響しますし、地域の人口減少で需要が少なくなり下落する可能性もあります。
家賃下落のリスクには、どう対策すればいいのでしょうか。主に、以下の方法が考えられます。
【家賃下落のリスクへの対策】
・家賃が下落しづらいマンションを見極める
・リフォームを頭に入れておき、準備しておく
・人口減少が見込まれない地域を選ぶ
・一般的に好まれやすい部屋仕様になっているマンションを選ぶ
家賃下落への対策は、マンション投資をスタートするときから始まっています。「数年後に起こるもの」と捉えず、投資を始めた段階からリスクに備えてください。
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資産価値・売却価格下落のリスク
マンション投資には、物件自体の資産価値が下がるリスクもあります。1991年のバブル崩壊によって、多くの不動産の価値が下がったのは有名でしょう。社会情勢と密接に関わるのが不動産です。いつ何が起こるかわからない怖さがあるなかで、資産価値下落のリスクはしっかり理解しておかなければなりません。
実はマンション投資では、資産価値の上昇を利用して、売却で利益を得ることも可能です。現時点でもワンルーム物件などは価値が上昇していますし、売却益を期待して投資する人もいます。くり返しになりますが、不動産の価値にはいつ何が起こるか読めない怖さがあります。予想に反して資産価値が下がれば、狙っていた売却益も難しくなるでしょう。売却価格が下落する可能性も、把握しておく必要があります。
資産価値・売却価格下落のリスクには、以下の対策が考えられます。
【資産価値・売却価格下落のリスクへの対策】
・家賃が維持できるマンションに投資する
・希少性の低いマンションを避ける
・将来的にも需要の高いマンションを見極める
資産価値には家賃が大きく影響します。家賃が維持できれば、資産価値が下がる可能性も低くなるでしょう。前述した家賃下落リスクへの対策を、ここでも役立ててください。
また近くに似た物件が多い場合、希少性が低くなりがちです。需要も少なくなり、資産価値が下がると予想できます。希少性が低いマンションは、避けるようにしましょう。
将来を見通すことも重要です。人口が増加傾向にあったり、再開発が行われたりしている地域のマンションなら、今後高い需要が見込まれます。将来が期待できる地域の物件を選ぶことを、おすすめします。
老朽化のリスク
長く使っていれば、建物は老朽します。屋根や外壁、階段、フローリングなど、さまざまな不具合が出てくるため、修繕が必要になります。部屋のなかは入居者が修繕する部分もありますが、建物の修繕費用はオーナーが負担しなければなりません。修繕の規模が大きくなるほど、費用も高額になります。1,000万円を超えるケースも、実は珍しくないのです。
老朽化のリスクへの対策は、以下のとおりです。
【老朽化のリスクへの対策】
・修繕費用を積み立てておく
・一棟でなく区分を選択する
・敷金を設定する
修繕費用を積み立てておけば、突然の修繕にも対応しやすいでしょう。一棟でなく区分マンションを選択することで、オーナーが修繕を行う範囲は圧倒的に少なくなります。原状回復が確実になるよう敷金を設定しておく対策もおすすめです。
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災害のリスク
マンション投資で避けられないのが、災害への不安です。地震、洪水、台風などによって、建物が損害を受ける可能性があります。災害の起こりやすさは地域によって変わりますが、どの場所でも可能性を失くすことはできません。災害で建物が大きく損害を受ければ、多額の修繕費が必要です。入居が難しくなり、家賃収入がなくなる場合も考えられるでしょう。
災害のリスクには、以下の対策があります。
【災害のリスクへの対策】
・保険に加入する
・比較的災害の可能性が低い地域を選ぶ
・一棟でなく区分を選択する
災害のリスクには、保険で備えるのがおすすめです。加入していれば、さまざまな災害で補償を受けることができます。また可能性を失くせないのが前提ではあるものの、比較的災害が起きにくい地域を選ぶことはできるため、ハザードマップを活用して、マンション投資する地域を検討してください。また、一か所ではなく複数の地域で区分マンションを所有することも、災害リスク対策として有効です。
家賃滞納のリスク
入居者が家賃を滞納すれば、収入がなくなります。期間によっては金額も大きくなり、経営自体が難しくなるかもしれません。家賃滞納のリスクも、理解しておきましょう。
家賃滞納のリスクへの対策は、以下のとおりです。
【家賃滞納のリスクへの対策】
・家賃保証会社を利用する
・入居審査を厳しくする
・連帯保証人を立ててもらう
家賃保証会社とは、入居者が滞納した場合に家賃を立て替える会社を指します。またマンションでは入居審査する場合がほとんどですが、審査を厳しくするのも有効です。金融リスクの高い入居者を、あらかじめ避けることができます。連帯保証人がいれば、滞納が起こっても家賃の回収がしやすいでしょう。
金利上昇のリスク
物件購入後に、利用したローンの金利が上がるのが、金利上昇のリスクです。
金利上昇のリスクには、繰り上げ返済が有効な対策でしょう。繰り上げて返済した金額は、元金に充当できます。返済した元金分の金利を払わずに済みます。金利が上昇したら、繰り上げ返済を検討してください。
賃貸管理会社倒産のリスク
賃貸管理会社の倒産も、リスクの1つになるとぜひ知っておいてください。管理会社が倒産すると、入居者が家賃を支払っていても振り込まれない場合があります。もし敷金を預けていた場合、回収できないかもしれません。倒産した会社の資金は自由に動かせないため、回収できたとしても時間がかかると予想されます。対策として、実績があり、信頼できる管理会社を選びましょう。
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リスクだけじゃない！マンション投資にはメリットも
マンション投資は、リスクばかりではありません。メリットもしっかりあります。マンション投資のメリットを紹介します。
少ない手間で収入が得られる
マンション投資には、少ない手間で収入が得られるメリットがあります。例えば株式投資の場合、常に動きを見ていなければなりません。株価の状況によっては、早急に対応しなければならないケースもでてきます。
確かにマンション投資では、物件を選んだり買い取りの取引を完了させたりするのに、一定の労力が必要です。しかし経営が始まって管理会社に委託すれば、手間をかけずに収入が入ってきます。少ない手間で収入を得られるのは、マンション投資の大きな魅力です。
節税できる場合がある
マンション投資は、減価償却によって節税できる可能性があります。減価償却とは、建物の購入価格を一度に経費とするのではなく、数年にわけて計上するルールを指します。数年に分けて経費として計上することで、年間の利益が減り、所得税などの税金が減る仕組みです。
また、不動産所得と給与所得は損益通算が可能になります。マンション投資で得られる不動産所得と、勤め先から支払われる給与所得との利益・損失を合算できるのが損益通算です。不動産所得で損失があれば、総所得金額が目減りするため、税金が減ることになります。
私的年金・生命保険の代わりになる
私的年金とは、公的年金の上乗せの給付を保証する制度です。国民年金基金や厚生年金基金、保険会社の個人年金などが該当します。医療の発展や健診の機会増加にともなって、日本人の平均寿命は長くなりました。老後の備えとして、公的年金以外にも私的年金があると安心です。
マンション投資は家賃収入で長期的な資産形成が可能になります。私的年金の代わりとして、老後の生活を支えてくれるでしょう。
また、ローンで建物を購入した場合、団体信用生命保険に加入します。団体信用生命保険では、オーナーが死亡したり高度障害状態になったりした場合、ローンの残金は保険会社の負担になります。不動産の資産価値と家賃収入を、家族に遺すことが可能です。
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マンション投資を成功させるには？不動産会社選びがカギ！
ここで、マンション投資を成功させるポイントを紹介します。実際に投資を始める際の参考にしてください。
マンション投資を成功させるには、不動産会社選びが大きなカギを握っています。本記事でも説明してきたように、マンション投資では、地域・物件の見極めが重要です。しかし多くの投資家の方は、この見極めが難しいのではないでしょうか。不動産会社に見てもらうのがやはり安心です。不動産のプロとして正確に見極め、アドバイスをしてくれる会社を選ぶことが投資の成功につながるでしょう。
なかには物件を紹介し、メリットばかり説明する会社もあります。メリットとリスク両方を、丁寧に説明する会社を選んでください。
和不動産は、投資家に誠実な会社です。個別相談の際には、現状、収入、ライフプランなどしっかりヒアリングしますが、初回のご相談時には営業・売込みを一切行ないません。頭金なしで投資できるためハードルも低くなっていますし、アフターフォローにも自信を持っています。マンション投資を検討されている方は、ぜひ一度お問い合わせください。
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リスクを理解してマンション投資を始めてみよう！
今回は、マンション投資におけるリスクを説明してきました。マンション投資には、確かにリスクもあります。しかし正しく対策すれば、リスクを最小限に抑えて利益を得ることが可能です。また不動産会社選びも、投資結果に大きく影響します。マンション投資の成功率を上げたいという方は、信頼できる和不動産でスタートすることをおすすめします！
