雑誌掲載（ダイヤモンド・セレクト 2017年11月号）
和不動産が「ダイヤモンド・セレクト 2017年11月号」に掲載された記事をご紹介いたします。
【ダイヤモンド・セレクト 2017年11月号】
2017/9/28発売の【ダイヤモンド・セレクト2017年11月号】にて、弊社和不動産の記事『節税よりも先に考えるべきは何か？生前贈与×都心築浅マンション投資が要』が掲載されましたのでご紹介します。
ダイヤモンド社より発売されている『ダイヤモンド・セレクト』では、相続・贈与をテーマとしたムック本を年1回、毎年9月頃に発売しています。今回のような「相続・贈与」といったテーマの特集号は、読者の保存性が高いことで知られています。
そんな注目度の高い誌面で、今回和不動産では「生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンション」を活用した相続対策をご提案させていただきました！
相続対策を行う上で大切なことは一体何でしょうか？
真っ先に「相続税の支払い額を抑えること」を考える方がほとんどでしょう。
そうなると「どれだけ節税できるか？」が対策のメインになってきますが、相続税を下げることばかりを考えると、新たな問題が勃発する可能性があります。それが“争族”です。
現金を「貸家」に換えることで、相続税評価額を大幅に下げることができるため、自分の土地に一棟アパートを建てる人が増えています。
しかし、相続人が3人だった場合、全員で一棟アパートを相続するとなるとどうなるでしょうか？人数に対して、相続される不動産の頭数が違うため、「相続したらすぐに売りたい！」「価格が高くなるのを待ってから売りたい！」「売らずに所有して家賃収入を得たい！」など三者三様の考えを持っていると折り合いをつけることが難しく、兄妹間において骨肉の争いにまで発展してしまう可能性があるのです…。
しかし、『都心の築浅中古ワンルームマンション』を人数分購入して、戸数ごとに相続すれば相続人それぞれの意思を叶えることができます。また、「生前贈与」の制度を活用すると、3つの大きなメリットを得ることも可能です！
相続対策として始める『生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンション』のメリットについて、詳しくは誌面にてご確認いただければ幸いです！
相続対策を目的としてマンション経営を行う予定ではない方にも、ワンルームマンションの活用法の一つとして、是非ご一読いただければと思います！
セミナーの詳細はこちらから！
→nagomi-fudousan.com/seminar/study/
個別相談の詳細はこちらから！
→nagomi-fudousan.com/muryosoudan/
相続でもめずに節税効果も高い不動産投資
節税よりも先に考えるべきは何か？生前贈与×都心築浅マンション投資が要
２０１５年１月よりの実質的な相続税アップを受け、節税目的でアパートやマンション経営を始める人が急増してきた。
だが、肝心なことが疎かになっているケースも目立つようだ。節税より先に〝争族〟回避を。和不動産の提案が注目されている。
相続は、かつては富裕層だけの心配事だったが、２０１５年１月の相続税制の改正により、もはや一般家庭にも無縁ではなくなってきた。こうした変化を受けて、世間ではさまざまな相続税対策が提案されている。
例えば、現金を不動産に換えて相続する方法。現金などと比べて課税評価額が低くなる点に着目したものだ。特に目立つのは、土地活用という名目で自分の土地にローンを組んで賃貸用アパートを建てたり、中古の一棟マンションやアパートを購入したりする節税対策。
投資用不動産を購入するために、ローンを組んで負債を抱えれば、貸家ということで課税評価額が低くなる上に、相続時にまだ残債が残っていればそれをマイナスとして見られるので、節税効果が高いという理由からだ。しかし、一方でこの節税対策が、“争族”の火種となることも少なくないという。
もめ事回避の後回しは〝争族〟を招く！
「相続税対策では、節税を第一に考え、もめ事回避は二の次になりがち。本当に考えるべき順番は、①もめ事回避、②納税資金の確保、③節税（図1）。そうすることで親族間の無用な争いを避け、結果的に節税が図れるのです」 こう語るのは、和不動産営業部の羽鳥弘祥課長だ。
では、もめ事回避を最重視するには、具体的にどのような手段が有効なのだろうか。「相続人が複数人なら、遺産分割として法定持分を分け合うことになります。もし節税対策として、先に述べた一棟アパートなどを購入してしまいそれが相続財産となった場合、相続人全員が共有名義として所有することになり、これが争いの火種となりかねないのです」
具体例を挙げて説明しよう（図２）。Aパターンは賃貸用アパート一棟を３人で相続した場合。一方Bパターンは投資用ワンルームマンション３戸を３人が1戸ずつ相続した場合。
身内といえども運用の意向には違いが生じるもの。Aパターンの場合、一人が売却したくても、３人の合意がないと売却できない。だから争いになる。
「その点、Bパターンなら、各人が各物件を自由に処理できるので争いになりません。こうしたことを踏まえ、最も効果的な相続税対策として私どもが提案しているのは、生前贈与を利用した都心築浅中古ワンルームマンションの複数購入です」
相続対策から資産運用まで幅広くコンサルティング
しかし、なぜ生前贈与を利用するのか、また、なぜ都心の築浅中古物件なのだろうか。
「ワンルームマンションを生前贈与することのメリットは３つあります。
①相続財産の総額を減らせること。②２５００万円まで無税で贈与可能である。③家賃収入を先々の相続時の納税資金として確保できる。さらに一番のメリットは、贈与する側もされる側も双方の意思確認ができるので、平等に財産を分割できることです（図３）。
そして、なぜ都心の築浅中古物件かというと、今後の日本の人口減少に向け、利便性の高い都心への人の一極集中化はますます加速するばかりで、空室率の高くなる地方の物件では家賃収入の確保はままなりません。また、新築物件は23区ではワンルームマンション規制があり、都心や駅前の一等地には建設できなくなっており、立地の良い築浅中古物件は需要も高く家賃や物件の資産価値も保たれていくので、運用としても安心です」
あまり馴染みのない「ワンルームマンションの生前贈与」だが、聞いてみると確かに故人の遺産相続で争うこともなく、税金面でのメリットも高く、安定した家賃収入も期待できる。
このように、和不動産は単なる不動産投資物件の販売だけでなく、相続税対策まで見越して何世代にもわたる資産運用のサポートをすることを大前提としている。そのためには、物件購入後の運用改善が大切だということで、賃貸管理はもちろん、定期面談での最適な運用のコンサルティング、自前のリフォーム部隊の設置とオーナーへの手厚いサービスをワンストップで提供している。
そのため、同社では、オーナー向けの資産運用コンサルティングシステムとして「N -R I COS（エヌ・リコス）」を独自開発した。これを利用すれば、収支計画のシミュレーションや運用記録のチャート化、目標管理、さらには保険の見直しから相続税のシミュレーションまで可能だという。特に、相続税対策においては、配偶者控除のある一次相続よりも、子どもだけが相続となる二次相続の税金対策まで見据える必要がある。
効果的な節税や運用に興味のある人は、和不動産の無料相談に行ってみてはどうだろう。
