和不動産 投資セミナーの評判・口コミ(138)
和不動産 投資セミナーの評判・口コミをご紹介いたします。
2015/6/20 第138回不動産投資セミナーの評判・口コミ
【第138回】
【不動産投資成功の法則★オーナーがしがちな５つの勘違い★】
こんにちは！
いつも皆様には大変お世話になっております。
不動産投資セミナーでおなじみの和不動産、Web担当の小西です。
本日開催したセミナーは、
『不動産投資成功の法則★オーナーがしがちな５つの勘違い★』
ということで、不動産運用で失敗してしまっているオーナー様がしてしまいがちな
不動産投資の勘違いについて過去の実例をもとに徹底分析・解説をさせて頂きました！
＊利回りが高い物件が本当に良い物件？表面利回りとROIの考え方
不動産投資家の皆様が物件を購入するにあたって、よくお聞きする質問が
「この物件の利回りはいくらですか？」
というもの。と言いますのも、こうした質問を投げかけてくるお客様の
ほとんどが「利回りの良い物件が収益性の高い良い物件」だと思っているからなのです。
そもそも、「利回り」というものは一体何を表している指標なのでしょうか？
不動産投資における利回りの計算方法はと言いますと、
表面利回り=年間家賃÷物件価格
という計算式で数字を出しています。
例えば、物件価格が1000万、年間家賃が100万円の物件ならば
100万÷1000万＝10％
これがこの物件の利回りとなるわけです。
しかし、ここで注意して頂きたいのが代入する数字が“年間家賃”と“物件価格”であること。
分子の数字が単純な家賃のみの数字となっているので、ここから引かれるローンの返済額、
管理修繕費といった諸々の経費が引かれていないのです。
ネットなどに載っている物件の利回りはほとんどがこの経費を引かずに出したもの
なので数字だけは高く、さも良い物件のように謳っているんですね。
地方のアパートの利回りが良いのは物件価格が安く、部屋数が多いので入ってくる年間家賃収入も
その分高く、利回りも高くなっているというわけです。
ここで皆様に紹介させて頂きたいのが、ROI(Return On Investment ：投資効果)という考え方です。
端的に説明いたしますと、「自分が投資した投下資本に対して、利益が戻ってくる割合」のことを
指します。
このROIの計算方法はと言いますと、
ROI＝想定利益(キャッシュフロー)÷投下資本
つまり、1000万円の物件を現金で購入して年間のキャッシュフローが100万円出た場合、
100万÷1000万＝10％
これがこのケースのROIの数字です。
“計算式と数字は全く同じなのに何が違うの？”そう思われる方もいるでしょう。
まず注目してほしいのは、ROIでは分子が「キャッシュフロー」だということ。
よく「家賃収入＝キャッシュフロー」だと思われている方がいるのですが、
キャッシュフローは家賃から諸経費を引いた後に手元に残るお金のことです。
手取り収入、と言った方が分かりやすいでしょうか？
そして分母の1000万円。この1000万、物件価格とした場合ですと買い主の意志や努力で
数字を変えることが難しいのですが、投下資本とするならばこの投資にいくらお金を出すかは
個人の努力次第。しかも、不動産投資にはローンという大きな味方が付いているので、
自己資金を少なくし、ローンをたくさん組むことでどんどんROIの数字を大きくすることが可能です。
これがいわゆる“レバレッジを利かせる”ということですね。
自助努力で数字をあげるのが難しい利回りに比べ、ROIの考え方をきちんと理解していれば
ローンを組み、自己資金を少なくしてキャッシュフローを上げていく方が賢く効率の良い方法だと
いうことにお気づきになられましたでしょうか！
利回りの数字に血眼になって物件を探すよりも、「上手な投資法で賢く稼ぐ」方法があるということ
を本セミナーではご紹介させて頂いております。
このセミナーは不定期で今後も開催予定ですので、気になる方はぜひ一度足を運んで頂ければ
幸いでございます。
では、最後までお付き合いいただきありがとうございました！
また次回のコラムでお会いしましょう！
