和不動産 投資セミナーの評判・口コミ
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2015/07/25 第146回不動産投資セミナーの評判・口コミ
【第146 回】
失敗しない不動産投資★お困りオーナーのありがち相談★
こんにちは！いつも皆様には大変お世話になっております。
不動産投資セミナーでおなじみの和不動産、Web担当の小西です。
本日開催したセミナーは、『失敗しない不動産投資★お困りオーナーのありがち相談★』
弊社代表の仲宗根が自ら講師を務めました。仲宗根は、業界歴10年以上のキャリアがあり、
その中で何千人という不動産投資家のお客様と関わってまいりましたが、
話を聞いているうちに、「不動産投資で運用がうまくいっていない」または
「運用法を間違えてしまったために、せっかくの投資にもかかわらず利益はマイナスに…」
といった嘆きをこぼすオーナー様には、ある共通点があることに気づきました。
本セミナーでは、過去に仲宗根が実際に聞いた不動産投資家の失敗談をご紹介させて頂きました！
不動産投資においてオーナー様がお金を払うのは、何も物件購入時だけではありません。
保有している物件も入居者がつき生活をすれば経年劣化などで修繕が必要に
なることもあります。オーナー様の失敗談の中には、この「物件購入後の経費」が
収益を大幅に上回ってしまい、運用に首が回らないといったオーナー様も
いらっしゃいました。そこで今回のレポートでは、物件購入後の経費に
ついて書かせて頂きたいと思います！
＊知っておこう！物件購入後にかかる費用はどのくらい？
オーナーとしてお部屋の維持にかかる費用は、
毎月経常的にかかる経費とリフォームなど臨時にかかる経費があります。
まず経常的にかかる経費として「管理費」「修繕積立金」があります。
マンションの場合、各部屋のオーナー様からいただいた「管理費」を元に、
エントランスや廊下といった共有部分の清掃、照明器具などの電気代、
管理人さんのお給料などを支払っています。
「修繕積立金」は将来かかる共有部分の修繕費を毎月積み立てていく制度になります。
相場としては、
管理費5,000～8,000円
修繕積立金2,000～5,000円
といったところです。
故障で係る経費（1Rタイプで試算）
・エアコン交換 8～10万円（7～10年で交換）750円/月
・給湯器交換 13～20万円（10～15年で交換）944円/月
・ユニットバス交換 20～30万（20～25年で交換）543円/月
・キッチン交換 10万～20万（20年～30年で交換）500円/月
・ウォシュレット交換 3～5万 （７年～10年で交換）392円/月
一見すると高額のように見えますが、交換期間で月割にすると3,129円/月ほどの金額になります。
この費用しっかりと貯めて行けるプランで持つことをおすすめします。
つぎに、入居者の退去に関わる経費としては
・ルームクリーニング
・壁紙の交換
・床の補修
などが挙げられます。
これらの経費の経費を軽減するために和不動産では賃貸契約書に
「退去時清掃費に関わる特約」を結んでおります。
これは、お部屋の状態にかかわらず一定金額をご入居者様に
ご負担をいただく特約になります。
（ご入居者様には退去時清掃費の義務を認識していただいた上で、ご契約をいただいております。）
また、ご入居いただく方にはそのような費用がかかることを
ご理解した上で「それでも住みたい！」と思っていただける様に、
常にお部屋の品質を維持できるメンテナンスを行っていくと良いと思います。
また、これらの経費が全体の収入の20％前後に収まっている状態が望ましいと言えるでしょう。
例えば、上記に書いたような経費ですが、これはあくまでワンルーム一室にかかる
経費計算となっています。もしこれが、一棟丸々となったらいかがでしょう？
保有している物件にもよりますが、もし一棟にお部屋が10室ある物件だっとして、
エアコンが壊れた場合、その修理費は１台10万円×10室。
つまり、エアコンの修理だけで100万円はかかる計算になります。
普通のサラリーマンの方で、いきなり100万円の修理費を出して下さい、
言われてもなかなかポンと出せる金額ではないですよね。
過去に弊社を訪れたオーナー様にも、保有している一棟物の年間の収益が
400万円なんだと嬉しそうにおっしゃっていましたが、その年に雨漏りが
あったため建物の修繕費が600万円かかったそう。結果200万円の損失が
でてしまったというわけです。
お金持ちの資金力のある投資家であれば、こうした修繕費も大した
金額ではないのでしょうが、私たちのような普通のサラリーマンが
不動産投資で安全に成功するには、自分がどこまでリスクを取れるのか、
投資にお金を使えるのかというバランスをうまくとらなくてはなりません。
本セミナーでは、こうした失敗事例を基に、普通のサラリーマンが
安定的かつ安全に不動産投資で収益を上げる方法をお教えいたしております。
また、不動産会社の社長から直接先輩オーナーの失敗談を聞ける貴重な
セミナーとなっておりますので、気になる方はぜひ次回以降のセミナーに
ご参加くださいませ！
では、最後までお付き合いいただきありがとうございます！
また次回レポートでお会いしましょう！
