2019年7月10日　和不動産投資セミナーの評判・口コミをご紹介いたします。

世界的なファンドはなぜ『都心』×『レバレッジ』不動産投資なのか？

開催日：2019年7月10日(水)　
講師：弊社代表　仲宗根和徳

皆さんこんにちは！アフターフォローが評判の和不動産です。
今回のセミナーは、『世界的なファンドはなぜ「都心」×「レバレッジ」不動産投資なのか？』というテーマで解説を致しました。ご参加頂き、誠にありがとうございました。

本セミナーは3テーマに分け解説されました。
1.世界的なファンドが都心を選ぶ理由
2.世界的なファンドがレバレッジを効かせる理由
3.質疑応答

2019年第1四半期の都市別投資額は、東京が2018年第1四半期以降、四半期ぶりに1位となりました。（65億ドル）国内の事業会社及びJ-REITなどの国内プレーヤーによる投資が多く、全体の83％を占めました。
2位は上海（63億ドル）、3位ニューヨーク（58億ドル）、4位ロンドン（55億ドル）と、世界の大都市はファンド勢に買われています。

１．世界的なファンドがレバレッジを効かせる理由

ファンドが重要視するポイントは、以下になります。

①入居率と安定性
　 1)人の増減
　 都心、地方とも、少子高齢化による家族構成の変化で、単独世帯は増加傾向にあります。それにより、ワンルームのニーズは高まっていますが、地方は持家比率が高いため、都心ほどニーズは高くありません。　
　
　 2)駅からの距離 駅近の不動産は需要が高いですが、地方でも高齢化により、生活の利便性を求め、駅近くのマンションに住む人が増えています。家賃に関しては、都心の中古マンション（築10～15年）の場合、駅5分圏内であれば、築30年になるまで、家賃は10～15％の下落率で収まります。
　
　 3)構造の違い 鉄筋コンクリート造、軽量鉄骨造、木造、等ありますが、投資不動産として、「長期安定運用」の観点からすると耐用年数が長い鉄筋コンクリート造が優れています。
　
　 ②経費率と収益性
　 物件を維持管理していく経費は、物件によってそれほど高い、安いの差がありません。それであれば、広さ当りの賃料が高い物件の方が、収益性は残ります。
　
　 ③再開発による資産価値維持と流動性
　 東京ではセンターコアエリアが決められており、そこに人を集積するような開発を実施しています。開発はすでに政策によって決められている、つまり、人が集まるエリアは政策によって決められている、ということです。
開発による用地不足で、好立地の物件は供給自体が困難になりつつありますので
資産価値は下がるどころか上昇するのではないでしょうか。

以上の事等から、不動産投資は、地方より都心の方が堅実な運用ができると思えます。 。

２．世界的なファンドがレバレッジを効かせる理由

ファンドは、運用のテクニックによって収益性を上げていますが、実は個人でもレバレッジ効果を活用し、10％以上の収益率をはじき出すことは可能です。

レバレッジ効果とは、融資を利用することによって、自己資金だけで購入するより、複利効果を活用し高い収益率で運用すること。サラリーマンのマンション投資で大切なのは、リスクを抑え、収益を上げることです。
自己資金を高いROIで運用することで再投資できる資金が貯まり、繰上げ返済のスピードも上がります。すると、始めは緩やかだったキャッシュフローの上昇もだんだんとスピードが早まり、収益を得る力が増していきます。これを、スケールメリットと言います。
お金持ちがなぜお金持ちなのかというと、「大きな資産×安全な投資＝収入」ですので、この方程式を真似することによって、大きな資産を堅実に増やすことができるのです。

税金と再投資について
住民税は目に見えにくいですが、再投資した分、確定申告をすることによって
割引が効きますので、積極的に再投資することが重要です。
リフォームや借り換えにかかった費用も、確定申告すれば税率分還付になることも。

このように、不動産投資は内部収益率を向上させる投資を活用しやすく、自己資金を節約しながら不労所得を得られる魅力があるのです。
投資のプロや世界のファンドに倣い、「レバレッジ×スケールメリット×複利の運用」を活用し長期に運用すれば、不動産投資は、多くの人が成功できる資産運用です。

実際にどのように運用すれば不動産投資を成功させることができるのか？については、和不動産が毎週開催しているセミナーでも解説しておりますので、ご興味のあるかたはぜひご参加くださいませ。
それでは最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。
また次回のセミナーレポートでお会いしましょう。

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