和不動産 不動産投資セミナーの評判・口コミ(2019年10月16日)
和不動産 不動産投資セミナーの評判・口コミをご紹介いたします。
2019/10/16 不動産投資セミナーの評判・口コミ
失敗しないためには、購入物件の適正家賃を見極める！
開催日：2019年10月16日(水)
講師：弊社代表 仲宗根和徳
みなさん、こんにちは！不動産投資セミナーでお馴染みの和不動産です。 10月16日（水）のセミナーは「失敗しないためには、購入物件の適正家賃を見極める！」というテーマで、弊社代表の仲宗根和徳が講師を務めました。 今回ご参加いただきました皆様、誠にありがとうございます
家賃相場の重要性をご存知でしょうか。
不動産投資を行う上で、様々な材料を基にご判断されると思います。エリアや築年、広さ、階数、etc…。当セミナーでは、その中から「家賃」に注目し、「家賃相場」の重要性を紐解いた内容となっております。家賃が獲得できるということは、賃借人のニーズを汲み取ることができているため、エリアや築年など不動産投資行う上での様々な材料をカバーできていることになります。それくらい「家賃」というものは大事なのです。
物件の価格は、収益還元法で評価される。
物件の価格を評価するにあたって、様々な方法がありますが、収益不動産の評価は一般的に収益還元法によって行われています。収益還元法＝年間賃料収入÷還元利回り。還元利回りとは、エリアや物件ごとに投資家が期待する利回りのことを指します。家賃の上下が物件の価格に大きな影響をもたらすのです。
たとえば、世間で話題になっている「サブリース契約」。家賃を相場よりも高く設定された場合を考えてみましょう。通常、サブリース会社は、物件を売却するために、家賃を相場よりも高く設定します。先述したとおり、家賃が高い為、収益還元法によって、物件価格は相場よりも高くなってしまいます。
もっとも、サブリース会社は賃貸人(所有者)との間で家賃を見直し、相場よりも高い家賃を引き下げます。そうすると、物件価格は下落します。しかるにローンを組み、物件をご購入されている場合には、低くなった家賃を基にローンを返さなければならないという悪循環に陥ることになるのです。最悪の場合には、ローンの支払いと獲得家賃が逆転し赤字に耐えきれなくなるのです。
新築プレミアムにはご注意を！
新築とは、現在建築中、または完成後1年未満の物件で、未使用・未住居のものをさします。新築であることに価値を見出したものがいわゆる「新築プレミアム」というものです。
販売会社は、新築に新築プレミアムとして、相場よりも高い家賃を設定します。
新築物件の価格は、一般的に原価積み上げ法(積算価格)によって行われます。原価積み上げ法とは、建材や人件費、工事費、販売会社の利益などを積み重ねることによって、物件価格を算出する方法です。
先述しました通り、新築物件の価格は原価積み上げ法によって算出されており、その際に収益不動産の収益と価格が合うように、販売会社は家賃を相場よりも高く設定しております。
もっとも相場より高い家賃は相場に是正されていくため、新築プレミアムを享受できる期間や価格は短く、小さくなります。そうすると家賃下落による収支の悪化の為、資産価格が下落し、ローン残債が中古価格を上回ることので、新築ワンルームマンションで失敗するケースが多いのです。
相場よりも安い賃料設定が出来れば不動産投資で勝てる
相場より安く賃料が設定できれば、余程のことがない限り入居者には困りません。競争がなければ、家賃急落は起こりません。まさに戦わずして勝つことが出来るのです。ではどのような観点から、物件を選択していけばいいのでしょうか。大きく2つのポイントがあると考えております。
まず1つ目は「転入と転出」、人の流れを分析することです。人が集まるエリアで物件を持つことが重要だと考える弊社が、どういったデータをどのように判断しているのかについて解説を致しました。
次に2つ目は「用途地域」です。不動産には、都市計画に基づいた用途地域が設定されており、建てられる建物は既に決まっています。行政がどのような街づくりをしようとしているのかを知ることで、空室リスクの低いエリアを見る目が養われます。
以上が「家賃相場の重要性」となります。当セミナーでの一番の主旨は、「割安で物件を購入する為に、現在ついている家賃が非常に大事であるということ」です。
他にも、弊社では毎週様々なテーマで不動産投資セミナーを開催しています。 不動産投資に特化したものだけでなく、賃貸管理や相続対策といった、ニーズによってテーマをお選び頂くことができます。不動産業者だけが知り得る最新情報が満載のセミナーとなっておりますので、ご興味のある方はぜひご参加ください。
それでは最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 また次回のセミナーレポートでお会いしましょう。
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