2022年5月14日 和不動産投資セミナーの評判・口コミをご紹介いたします。

失敗しない不動産投資★お困りオーナーからのよくある相談★

開催日：2022年5月14日（土）
講師：代表取締役　仲宗根和徳

みなさん、こんにちは！マンション投資セミナーでお馴染みの和不動産です。

5月14日（土）は「失敗しない不動産投資★お困りオーナーからのよくある相談★」というテーマでセミナーを開催致しました。

講師は、和不動産 代表取締役　仲宗根和徳が務めました。

ご参加いただきました皆様、誠にありがとうございました。

セミナープログラム

1.中古一棟物件編【中古一棟物件購入後に連鎖退去、高額な原状回復費…】
2.新築アパート編【フルローンで購入した結果…】
3.地方区分ワンルーム編【原状回復費用が重くて…】
4.現金購入編【キャッシュフローがなかなか上がらない】
5.新築ワンルーム編【新築ワンルームマンション購入し収支がマイナスです…】
6.中古ワンルーム編【収支はプラスですがそこから伸びないんです…】
7.お勧めのいいところ取り不動産投資のご案内

はじめに

先ず始めに不動産投資のバランスシートに関する説明から、セミナーを開始させていただきました。

お困りのオーナー様の多くは「突発的な費用」や「運営費」「ローン残債」が「現預金」や「家賃収入」より多くなり、「損失」が出ている状態（バランスシートが傾いている状態）の方です。

本セミナーでは、一体なにが原因で「損失」が出るようになってしまったのか、その原因と回避方法を、物件別の事例を参考にしてお伝えさせていただきました。

よくある相談ケース1～中古一棟物件編～

中古一棟物件では、突発の費用に耐えきれるだけの資金力が必要となります。失敗する人の多くは、追加費用で悩んでいます。

賃貸の繁忙期は1~3月。したがって退去が多いのも１~3月となります。そのため一棟物件ではこの退去のタイミングが重なって来てしまうケースが見受けられます。

一棟におけるリスクは、「連鎖退去と高額な原状回復費用」です。また外壁や屋上防水・給排水管の交換やエレベーターに点検等、建物の維持管理に多額の費用が必要となります。

上記のような維持費が多額になり、維持費の負担に耐えかねて、「こんなはずではなかった」と売却活動をしておられるオーナー様が数多く見受けられます。

一棟物件を検討する場合は、上記のリスクを鑑みて 購入前にメンテナンス費用を見込んでおく、ないしは購入後にメンテナンス費用がかからないであろう物件を選ぶ必要がある でしょう。

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よくある相談ケース2～新築アパート編～

2015年の相続税改正を境に、相続税対策のために多くの土地オーナー様が新築アパートをフルローン融資にて購入されました。結果、アパート市場は供給過多となり、空室率が上がっています。

さらに2023年には生産緑地が解除され、その地域には更に多くのアパートが供給される可能性が指摘されています。場所は東京23区の外側の区、横浜、千葉、埼玉といった地域に生産緑地は多く存在します。そのため、これらの地域の家賃は、10年後には約8割、30年後には約半分になってしまうと言われています。

家賃が下がると、ローン部分の持ち出し価格も増えます。結果、マイナスキャッシュフローの状態が続き、もちろん別途物件のメンテナンスも必要となりますので、資金繰りが苦しくなるオーナー様からご相談を受けるケースが見受けられます。

新築アパートの際はこまめな繰り上げ返済でキャッシュフローをマイナスにしない事や、物件の問題の解決を時事に解決していく事が必要です。

また前述の通り、今後供給過多になってきますので、その点も注意が必要です。

よくある相談ケース3～地方区分ワンルーム編～

地方ワンルームの特徴は、「賃料が低い」ことです。

問題は、賃料が低くても、「原状回復費用」は賃料の高い部屋と変わらないということ。また、賃貸管理会社の管理手数料や、募集時の広告料も高くなる傾向があり、賃料に相反して、ランニングコストが高くなるケースが多いです。

もちろん、都心の物件に比べ、購入価格は安価になるケースが大半ですので、相対的に利回りは期待出来るのですが、表面に見える利回り比べ、維持費が重くなり、結果マイナス収支になってしまうケースが多いです。

また地方のワンルームは学生の需要が多くなるケースが見受けられます。学生は2年・４年毎に入れ替えになるケースが多く、必然的に原状回復の回数も多くなり都心の物件に比べ、費用負担が増える可能性は高いです。

そのため、 地方ワンルームを購入する際は、先々の経費の負担と回収を考えて購入する必要がある でしょう。

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よくある相談ケース4～現金購入編～

現金購入の場合の懸念点としては、キャッシュフローが中々上がりづらい点にあります。いわゆる、「レバレッジ」が効かせられない点ですね。

資産運用当初より、1億円位のお金を運用出来れば、1%の利回りでも100万円のリターンが期待出来ます。しかし、2000万円しか現金が出せなかった場合は20万円のリターンとなります。それでは、効果的に資産を増やして行く事は難しいでしょう。

そのため、私たちは与信を最大限利用して、レバレッジを効かせて運用させることをお薦めしております。もちろん借入金となりますので心配されるのは理解出来ます。しかし借入金の返済は、賃借人からの家賃で賄えます。

不動産投資で結果を求めるのであれば、他人資本を上手く活用することを考えるのが良いでしょう。

よくある相談ケース5～新築ワンルーム編～

新築ワンルームの特徴としましては、収支がマイナスでのスタートになるケースが多いことです。

頭金を多く入れる、ないしは繰り上げ返済を積極的に行えば、プラス収支での運用に持っていく事も可能ですが、人が一回でも住めば、新築プレミアムは無くなってしまい、賃料は大きく下落します。

また、修繕積立金も上がっていくため、年月が経つにつれ、収支が悪くなります。

そのため、繰り上げ返済をしっかり行い、マイナス収支にしないという施策が必要となるでしょう。

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よくある相談ケース6～中古ワンルーム編～

中古ワンルームマンションの場合は、借り入れの枠が小さい為、運用額が少なくなる傾向があります。

他の不動産に比べ、入居率が高い（どこも95％以上）・収支がプラスである・メンテナンスの範囲はほぼ室内のみ・不動産の中では流動性があると、メリットは大きいですが、キャッシュフローを作るのに時間がかかる点は否めません。

そのため、和不動産では、借り入れ枠を意識して、繰り上げ返済と購入を繰り返し、運用資産を増やすことを意識していく事をお薦めしています。

おわりに

いかがでしたでしょうか？

今回は「失敗しない不動産投資★お困りオーナーからのよくある相談★」というテーマでお話させて頂きました。

その1　購入後にメンテナンス費用がかからない物件を選ぶ
その2　時間が経過しても収支がマイナスにならない物件にする
その3　先々の経費の負担と回収を考えて購入する
その4　レバレッジを使ってスピードを上げる
その5　マイナス収支の計画は、絶対にしない
その6　枠を意識して繰上返済と購入を繰り返す

上記の教訓を守りながらできる不動産投資があれば、成功する確率が上がり失敗しない安心の不動産投資になります！

区分マンション投資は資産形成に最適は運用方法の一つです。是非、皆さまの老後の為の資産形成の一つとして、区分マンション投資をご検討してみてはいかがでしょうか？

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本セミナーへ参加した方からの評判・口コミ

・不動産投資を検討しているのですが、絶対に失敗したくないので参加しました。物件選びや収益を伸ばすポイントを詳しくお話ししてくださり、とても参考になりました。（S様）

・物件種類ごとの注意点などが分かって良かった。今後の物件選びの参考にしたいと思います。（U様）

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和不動産はマンション経営の様々なフェーズにおいてワンストップでオーナー様に寄り添い、安定した物件投資のお手伝いをさせていただきます。マンション投資に関するお悩みなどがございましたらいつでもお気軽にご相談くださいませ。

それでは最後までお付き合い頂きありがとうございました。

弊社のセミナーについてより深く知りたい方は、是非セミナーにご参加ください！

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