株式会社和不動産 不動産投資セミナーの評判・口コミ
(2022年11月18日・11月19日)
和不動産が開催した不動産投資セミナーの
評判・口コミをご紹介いたします。
賃料を3000円上げることの意味を理解していますか？
開催日：2022年11月18日（土）
講師：代表取締役 仲宗根和徳
みなさん、こんにちは！マンション投資セミナーでお馴染みの和不動産です。
11月18日（土）は【賃料を3000円上げることの意味を理解していますか？】というテーマでセミナーを開催いたしました。
講師は、和不動産代表取締役 仲宗根和徳が務めました。
ご参加いただきました皆様、誠にありがとうございました。
セミナープログラム
1.収益物件は収益還元法で評価される
2.「木造」と「ＲＣ」収益還元法の評価方法で得なのは？
3.「都心」と「地方」収益還元法の評価方法で得なのは？
収益物件は収益還元法で評価される
不動産の評価方法は複数あります。
その中でも毎月一定の収入がある不動産のことを指す【収益物件】の評価には、収益還元法が用いられます。
この収益還元法を理解できれば、将来の資産価値を読むことができます。
収益還元法の計算式は「年間家賃収入÷還元利回り=取引価格」となります。
還元利回りはキャップレートとも呼ばれ、エリアや物件ごとに投資家が期待する利回りのことで、どの程度の年間家賃収入を得られるか、価値を決定する際の基準になります。
例えばキャップレート5％で年間家賃収入が100万円取れる場合と103.6万円（月額3000円上がった場合）を比較した場合、取引価格は72万円変化します。
つまり、賃料を3000円上げることができれば、取引価格は72万円上昇します。
しかしこれは、利回り5％とという都心の相場の場合です。地方で10％の相場で計算し直してみると、取引価格は36万円しか上昇しません。
このように立地や構造によって、賃料を3000円上げることの意味は変わってくるのです。
収益還元法の評価方法で得なのは？「木造」と「RC」どっち！
次に「木造」と「RC」で、取引価格にどのような違いが生じるのかをみていきましょう。
そもそも、木造とRCの物件の一番の大きな違いは耐用年数です。
法定耐用年数が木造の場合は22年なのに対して、 RCの場合は47年になります。
耐用年数が短いと次の買主はローンを利用しづらくなります。そのためリスクと判断され取引利回りが上昇する傾向にあります。
また金融機関は構造の違いで融資年数を決めます。そのため、特に築年が経過した木造のアパートには融資したがりません。
対してRCの物件なら耐用年数が中古でも30年以上取れるので、金融機関の融資を受けやすく、流通が活発になります。
このように耐用年数の違いでリスクは大きく変わります。リスクの低いものは利回りが安定し、リスクの高いものは利回りが不安定になります。
それが売却時に大きな影響を及ぼしますので、耐用年数は収益物件にとって非常に重要であるといえます。
収益還元法の評価方法で得なのは？「都心」と「地方」どっち！
最後に収益還元法の評価方法で得なのは、結局「都心」と「地方」どちらなのかみていきましょう。
そもそも地域によって利回りが変わる理由は以下の２つがあります。
1.空室率の違い
2.家賃額の違い
まず空室率に関してですが、地方の空室率は高めになっており、これは圧倒的に都心に軍配が上がります。
しかし、東京でも構造によって空室率は変化します。
特に木造vsマンションでは、構造体の差によってマンションに分があります。
東京の空き家はほとんどが木造物件です。修繕費用がかかりすぎるためメンテナンス不良に陥り、賃貸住宅としての魅力が大きく損なわれている傾向にあります。
一方、マンションの中でも首都圏の分譲ワンルームマンションは需要に対して供給が足りておらず、特に中古のワンルームは家賃の下落率が少なくなっています。
次に家賃額に関してですが、そもそも売主は、物件を高い利回りで売る必要がありません。何かしらの隠れた問題があるため、高利回りでの取引になります。
そのため、利回りだけを見るのではなく、実質利回り（NOI）を見ることが大事になります。
地方は利回りが良くてコストがかかる傾向にあります。
コストは「構造」と「広さ」で決まり、収益は「立地」で決まります。
そして稼ぐ力は立地によって変わります。稼げる立地は経費の割合が低い立地ともいえるのです。
おわりに
いかがでしたでしょうか？
今回は「賃料を3000円上げることの意味を理解していますか？」というテーマでお話させて頂きました。
収益物件の評価は収益還元法であり、収益還元法を理解できれば将来の資産価値を読むことができます。
収益還元法による評価方法ですと、高利回りで取引される「地方」の「木造」物件は、賃料を上げても努力の成果が出にくくなります。
そのため取引利回りの低い都心で家賃を高い水準で維持することは、資産価値を維持することにおいて非常に重要なことになるのです。
今回のセミナー内容を教訓に、是非！あなたの努力が結果につながる不動産投資を目指してください！
本セミナーへ参加した方からの評判・口コミ
・収益還元法で物件が評価されるので、3000円でも家賃を上げることが大きく物件の価値に影響することがよくわかりました。（40代男性）
・都心区分マンションが、大きなキャピタルゲイン、プラスインカムゲインが見込める。更に資産価値が下がりにくい事が理解出来ました。もう少し早く和不動産のウェビナーに出会えていたら！と思いました。本日も学びの多い貴重なお話をありがとうございます。（50代男性）
コロナ後に選ばれた物件とエリア
開催日：2022年11月19日（日）
講師：代表取締役 仲宗根和徳
11月19日（日）は【コロナ後に選ばれた物件とエリア】というテーマでセミナーを開催いたしました。
講師は、和不動産 代表取締役 仲宗根和徳が務めました。
ご参加いただきました皆様、誠にありがとうございました。
セミナープログラム
1.入居者は「どうやって部屋を探している？」
2.進化するお部屋探し事情！
3.検索されやすい立地！
4.入居者の傾向を確認しましょう！
5.人気の設備は、セキュリティ・ネット環境・時短設備です！
6.快適さを追求するために構造にこだわる入居者も！
7.逆に人気のないお部屋とは？
8.物件を割安に購入するには、築年が重要です。
コロナ後に選ばれたエリア
コロナ禍の影響により、賃貸住宅のメインターゲットの20代は、通勤時間の短さを求める傾向にあります。
通勤時間30分以内を希望している一人暮らしの方の割合は、56.8％に上ります。
若者はまだまだ都市部で暮らしたい人が多く、地方在住は子育て世代や高齢者世帯がメインで、ワンルームマンションのメインターゲットの若者の需要はあまり落ちていないと思われます。
現在の円安の関係で旅行者が増え、都内観光地のテナントも戻ってくるといわれております。そのため、都内観光地周辺の賃貸ニーズもまもなく復活してくると考えられています。
今狙い目と言えるのは、湾岸エリアや京急線エリアなどが挙げられます。その理由はぜひセミナーでご確認ください！
コロナ後に選ばれた物件
コロナ後に選ばれた物件の特徴として、テレワークへの移行などによって広めの部屋が人気になっています。そのため、通勤利便性も確保しながら騒音対策も重要になります。
一方人気が無い部屋は、【狭い部屋】と【設備が古い部屋】です。
都心３区にワンルームマンションが供給されていたのは、ワンルームマンション規制ができる2008年の前になりますが、この時代の部屋は20㎡くらいの広さが主流になります。そのため、このような部屋は時代遅れになりつつあります。
最近は広めで買い物がしやすく、自転車で大きな公園まで行けるような物件が人気の傾向にあります。
ぜひ今後の物件選びのご参考にしてください！
おわりに
いかがでしたでしょうか？
今回は「コロナ後に選ばれた物件とエリア」というテーマでお話させて頂きました。
不景気でも世の中が変わろうとも、変化に対応できれば不動産投資で成果を出すことは可能です。
これから物件を選ぶ方も、覚えておいていただきたいのは、不動産投資は入居者を確保しておけば景気に関係なく結果が出せるということです。
詳しく知りたい方は、ぜひ弊社セミナーへご参加くださいませ！
本セミナーへ参加した方からの評判・口コミ
・本日は「コロナ後に選ばれた物件とエリア」というテーマで解説して頂きましたが、コロナ禍以降は「都心から人が離れている」「都心より地方や郊外の方が需要が出てきた」といったニュースをテレビやネット、周りの知人から度々耳にするようになりました。
しかし、都心から離れていった層はファミリー層が中心で、単身者世帯で都心から離れていく事は少なく、むしろ若年層は都心に集まってきている傾向にあるとの事です。
私もコロナ禍当初は周りから「これからワンルームマンションの投資を始めても将来性が無い」、「東京オリンピックの終了後はかなり厳しい」みたいな批判を受けてきましたが、空室発生も1度だけで、現在は所有している物件は全て満室になっております。
更に、東京は今後も再開発が次々と予定されているため、将来に渡って需要は安定していく事が見込まれております。
従いまして、今後も恐れずにワンルームマンション投資を継続していきたいと思っております。（40代男性）
・都心の需要低下、同じ価格なら少し離れても広い・設備のいい部屋、とは言うものの通勤圏内は確保したい。上記のような内容は私のイメージ通りだったが、それらがデータを交えて解説であり、良かった。一方でスーパーマーケットの話など自宅近辺で生活が完結する環境、というのは発想になく、勉強になった。（30代男性）
和不動産はマンション経営の様々なフェーズにおいてワンストップでオーナー様に寄り添い、安定した物件投資のお手伝いをさせていただきます。マンション投資に関するお悩みなどがございましたらいつでもお気軽にご相談くださいませ。
それでは最後までお付き合い頂きありがとうございました。
弊社のセミナーについてより深く知りたい方は、是非セミナーにご参加ください！
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