純資産ゼロ 綱渡り投資家の実情 2015年1月19日(和不動産スタッフブログ) 不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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2015年1月19日【純資産ゼロ 綱渡り投資家の実情】

こんにちは!

いつも皆様には大変お世話になっております。

不動産投資セミナーでおなじみの和不動産でございます。

 

前回のコラムでお話ししたカリスマ大家さん。

一見成功しているかのように見えますが、

実際の資産状況は資産と負債の状況を表したバランスシートを見れば

その実情が明らかとなります。

 

*資産も1億円だが、負債も1億円  実際の資産はゼロ!?

例えば、1億円の1棟アパートを銀行からの全額借入で購入したとします。

この1億円のアパートは「1億円」分の資産として価値があるということになりますが、

ここで忘れてはならないのがアパート購入に当たって銀行から借りた「1億円」

資産として1億円を持っていても、そこに銀行からローンを借りている分の

1億円を差し引けば実際の純資産はゼロに…。

 

この状況を持って、本当に「資産形成一億円達成しました!」

胸を張って言えるでしょうか?

資産も1億ですが、負債も1億円。

言い直すなら、「純資産はゼロ」が正しい表現でしょう。

本当の意味での、自分の資産と呼べるものは何もない状態です。

 

購入したアパートから収益である家賃収入が入り、

の借入金からは金利の支払い費用が発生します。

ここで、金利を上回る家賃収入が入ってきている間はまだ良いです。

空室や滞納が発生して家賃収入が低下したり、

金利が上昇して支払い費用は家賃収入を上回ってしまうと途端に

アパート経営は厳しいものとなってきます。

借入金額が大きい分、リターンも大きいかもしれませんが裏を返せば

リスクも大きくなるということ。

アパート

もし現金でワンルームマンションを購入した場合

借金である借入金はありませんので、ご自身の持つ資産と純資産は

ほぼ等しいものとなります。

支出である負債がなく、家賃収入がダイレクトに入ってくるので

多少家賃が下がったり滞納があったとしてもそほど大きいリスクはありません。

 

*綱渡り投資家ではなく「純」資産家を目指そう!!

一般的な企業の場合、資金調達の際の借入金利よりも

調達した資金を運用した時の利回りの方が高ければ、業務拡大のために

銀行からの借り入れを積極的に利用した方が効率的に経営できます。

 

しかしここで、

「不動産経営も同じ経営、企業のセオリーに当てはめていこう!」

と先ほどの考え方をサラリーマンの不動産経営に当てはめるのは

大変危険です。

というのも、優良企業の総資産に占める借入割合は

30%以下が一般的です。

企業が借り入れを積極的に活用できるのは、そもそも

豊富な資金があるからなのです。

さらに銀行との交渉によって金利を下げたり、調整することが

できるかもしれませんが、一介のサラリーマンではそれは難しいでしょう。

収入も資金も限りがあるうえに、銀行との交渉力もありません。

 

企業であれば、プロzヘクトの失敗であったり他の投資条件が

失敗したとしても、他の部門の収益でカバーすることが可能でしょう。

しかしサラリーマンの収入源は、基本的に毎月もらうお給料だけです。

 

このように、様々な面でサラリーマンと企業とでは

ローンに対する考え方や使い方が全く違うのです。

投資を始める最初の段階では借金を上手に活用しますが、

不動産投資の目標はあくまで借金ゼロ!

ローンをまず返してしまいさえすれば、金利上昇や空室、

家賃下落も怖いものではありません。

まずはこの基本に沿って不動産を経営していけば、

かつえのバブル崩壊で起きた悲劇を繰り返すこともないでしょう。

 

本当の「資産」の意味を考え、借金ゼロの「純資産家」

目指しましょう!

サラリーマン

では最後までお付き合いいただきありがとうございました!

また次回のコラムでお会いしましょう!

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