中古ワンルームマンション投資は『繰り上げ返済』で収益UP

ローンを組まなかったAさん・ローンを組んだBさん

人生100年時代を迎え、老後働けなくなる期間が長くなり、公的年金だけでは不足することが想定されます。 そのため「老後の備えが必要」と考えたサラリーマンのＡさんとBさん（ともに年齢は40歳）は、 中古ワンルームマンション投資を決意しました。

Ａさんはローンを組まずに毎月コツコツと5万円を貯金し、投資用ワンルームマンションの購入資金1,000万円を準備することにしました。

一方、Ｂさんは頭金100万円を入れ、借入金900万、返済期間20年、年利３％という条件で融資を受けました。 利回り6%の家賃収入は月５万円、毎月のローンの返済額は49,914円です。

中古ワンルームマンション投資を始める際にローンを組まなかったAさんとローンを組んだBさん、最終的に多く収益が得られるのはどちらなのでしょうか？

本記事では、ふたりの結果を比較するとともに、収益UPのために欠かせないポイントについても解説いたしますので、中古ワンルームマンション投資をご検討中の方はぜひ最後までご覧ください！

ローンを『組む』OR『組まない』どっちが懸命な選択？

中古ワンルームマンション投資を始める際にローンを組まなかったAさんと、ローンを組んだBさんのその後を見てみましょう。

●ローンを組まなかったAさんは…

1,000万円を貯めることにしたＡさんは、200ヵ月後（16年8ヵ月後）、貯金が1,000万円になり、価格1,000万円、家賃５万円のワンルームマンションを購入しました。

ローンを組まずに中古ワンルームマンション投資を始めたため返済するものもなく、購入後は月々５万円の家賃収入が手元に入るようになりました。

●ローンを組み、繰り上げ返済を行ったBさんは…

Ｂさんは、毎月のローンの返済を家賃収入でまかなう一方、Ａさん同様貯金をし、５年後・10年後にそれぞれ200万円の繰り上げ返済を行いました。

その結果、Ｂさんは11年6ヵ月後にはローンを完済し（利息分1,855,191円）、Ａさんが家賃収入5万円を得るようになるまでの５年２ヶ月の間、月々５万円（総額310万円）の家賃収入を得ることができました。

もしＢさんが繰り上げ返済をせず期間20年のローン返済をそのまましていたら、支払い総額は11,979,208円、利息分は2,979,208円になります。これだけの利息を払って、しかも、Aさんより３年４ヵ月後も遅れてようやく家賃収入を全額確保できるようになります。

中古ワンルームマンション投資でローンを組むことが賢明な選択かそうでないかは、「繰り上げ返済」を行うことで違ってくるのです。

マンションを2戸所有し、繰り上げ返済をしたケース

もう一つのケースを見てみましょう。

Ｂさんたちと同じように「老後の備え」を目的として中古ワンルームマンション投資を行ったＣさん（同じく40歳）のケースです。

ただ、ＣさんはAさん、Bさんとは違い、１戸ではなく２戸のワンルームマンションへ同時に投資することを考えました。老後に余裕を作るために、「年金のほかに10万円程度は確保したい」と思ったからです。

Ｃさんが投資したマンションは、２戸とも価格1,000万円、家賃５万円。ローンは頭金100万円、借入金1,900万、返済期間30年、金利３％として見てみましょう。

ここで重要になるのがやはり繰り上げ返済です。

まず１戸目の物件に対しＣさんは、Ｂさんと同じように繰り上げ返済を行いました。２年ごとに200万円の繰り上げ返済を３回行うと、１戸目のローンは10年で返済できます。

その後Ｃさんは、１戸目の物件から得られる家賃を使って２戸目の物件に対しても２年ごとに150万円ずつ３回繰り上げ返済を行いました。 その結果、16年目の途中で返済が済み、以後Ｃさんは２戸分の家賃10万円を全額確保できることになります。

まとめ ～繰り上げ返済で健全に収益を伸ばしましょう～

ご紹介したケースを見てわかるように、中古ワンルームマンション投資はローンを利用して早く始める、さらに１戸ではなく２戸同時に始めたほうが得だと言えます。

そして、Ｂさん、Ｃさんのように、繰り上げ返済を行うことが賢いローンの利用法です。 繰り上げ返済は、中古ワンルームマンション投資の利回りを上げ、より効果を高める施策として欠かすことはできません。

ただ、今回ご紹介したケースでは、ＢさんもＣさんも、 『期間短縮型（毎月の返済額はそのままで借入期間を短縮するタイプ）』 の繰り上げ返済でしたが、繰り上げ返済には 『返済額軽減型（借入期間は同じで毎月の返済額を減らすタイプ）』 もあります。

どちらを選択するかはケース･バイ･ケースです。

また、繰り上げ返済は手数料がかかる場合や最低繰り上げ金額や期間に制限がある場合もありますので、契約書をしっかりと確認しておくことをおすすめします。

これから中古ワンルームマンション投資を始められる方も、すでに始められている方も、 繰り上げ返済を上手に活用してマンション投資の収益を健全に伸ばし、1円でも多くの利益を得られるよう心掛けていきましょう！

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