不動産投資コラム（31）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第31回【中古RCマンション投資の失敗】
中古RCマンションへの投資リスクについて知る
中古RCマンション投資は年収が高い人にとって、とても人気のある不動産投資方法です。
その理由は、金融機関から融資を受け、短期間のうちに次々とマンションを購入し、多くの収入を得ることができる「中古RC買い増し戦略」を取ることができるためです。
しかし、中古RCを購入するためには多くの投資金額が必要になるため、ある程度の頭金や自己資金を用意することが必要です。
また、物件自体が少ないため、どうしても競争が多く、購入価格が上がってしまう傾向もあります。
金融機関からは比較的融資を受けやすいため、短期間でも多くの収入を期待できる投資方法ですが、その分失敗してしまうケースもありますので、しっかりと中古RCマンション投資についてのメリット・デメリットを理解しておくことが大切です。
今回は、中古RCマンション投資の中でも、実際に投資に失敗した例を見ながら、注意点を確認していきましょう。
中古RC物件の投資で失敗した事例～キャッシュフロー編～
中古RC物件ならではの、少ない利回りでも大きなキャッシュフローを得られることに魅力を感じたCさんは、自己資金をいくらか貯め、金融機関からも融資を受け、中古RC物件への不動産投資を行いました。
Cさんの場合は、より大きなキャッシュフローを得ることを目的としていたため、金融機関から借りた融資を2%の金利・20年で返済するプランではなく、4.5%の金利・30年で返済するプランを選択しました。
そのため、実際に一年間あたりの計算でキャッシュフローを見てみると、20年返済の場合は手取りの収入が20万円になりますが、30年返済の場合では手取りの収入が30万円ほどになり、Cさんの計画通りキャッシュフローは大きくなったのです。
しかし、ここに来てCさんは重大な落とし穴があることに気がつきます。
それは、確かにキャッシュフローだけを見ると、30年返済の方が手取りの収入が増えているのですが、その分金融機関への返済額も増えてしまっている、ということがわかったのです。
結果、金融機関への返済額が20年で返済する場合と比べると1.5倍ほど多く支払うことになり、キャッシュフローは増えましたが、長期的なリターンを考えると損をしてしまっていたのです。
また、Cさんはキャッシュフローだけを見ていたため、税金対策のことは考えていませんでした。
確定申告の際、Cさんの高い年収に対して、不動産投資における約30万円の利益は、住民税と所得税によっておよそ半分が税金として引かれてしまいました。
そのため、結局Cさんの手元に残った金額は最終的にはわずかなものとなってしまったのでした。
中古RC物件の投資で失敗した事例～業者に丸投げ編～
不動産投資に魅力を感じていたDさんは、中古RC物件への投資を決めました。
しかし、普段のサラリーマンとしての仕事が忙しく、なかなか自分の時間がないために、投資に関するほとんどのことを業者に任せることにしたのです。
実際に依頼をした不動産業者には良い投資物件を紹介してもらい、Dさんはあまり労力をかけることなく、不動産投資を実現することができました。
そしてはじめての不動産投資を終え、次のステップとして、中古RC物件の買い増しを行おうと考えていたDさんは、金融機関に次の融資の申し込みを行ったのです。
しかしここで問題が勃発。はじめにDさんが投資した物件は担保としての評価が低い物件であることがわかったのです。
そのため、金融機関としては新しい融資を行うことはできず、Dさんが次のプランとして考えていた買い増し戦略を取ることができなくなってしまいました。
また、後から確認してみると、業者から紹介された最初の物件も、相場から見るとかなり割高な物件であり、融資の金利も他と比べて高く設定されていることもわかってきたのです。
確かに利益は出ていますが、工夫次第でさらに利益が出せていたことをDさんは知り後悔をしましたが、結果は「既に遅い」といった状態になってしまっていたのでした。
中古RC物件の投資をする時の注意点とは
今回のCさん、Dさんのような失敗例は決して珍しいものではなく、不動産投資ではよくあるケースと考えられます。
確かにCさんのように、不動産投資ではキャッシュフローを重要視することは大切ですが、返済期間を延ばすことで長期的な利益が減ってしまうことも考えられますし、手取りの収入が上がった場合の税金対策をいくつか考えておく必要があります。
また、普段の仕事が忙しいからと言って、Dさんのように何でも業者に任せてしまうことにも注意が必要です。
不動産業者にとっては、物件を買ってもらうことが目的ですので、投資であることを考慮してもらおうと期待することはできません。
中古RC物件は通常、買い増し戦略を行い、一つ物件に投資を行えば、また融資を受けて次の物件へ投資を行い、収益を増やしていくのが成功する方法となります。
そのため、金融機関としても、物件の担保の評価はとても重要になっており、物件の購入金額から担保の評価まで、なるべく購入する側でもチェックしておく項目を決め、目を通していくことが大切と言えるでしょう。
