不動産投資コラム（54）
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不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第54回【不動産投資に融資する金融機関の種類と特性、融資基準】
不動産投資向けに融資を行う金融機関
不動産投資向けの融資を取り扱う金融機関は、色々あります。
全国に支店を持つ大手都市銀行から、地元密着型の地銀、貸金業法に基づき設立されたノンバンクまでさまざまな形態の金融機関があります。
金利は高いけれど融資は受けやすい会社から、金利は低い代わりに個人の属性や自己資金額、年収などで高いレベルを求められるなど、金融機関によって融資基準に特徴があり、審査の通りやすさも違います。
金融機関への問い合わせは、自分が直接行ってもかまいませんし、銀行の担当者を紹介してもらう方法もあります。
今回は、金融機関別に融資の基準や特徴をご紹介します。
メガバンク（都市銀行）は融資のハードルが高い
東京に本店があり、日本各地に多くの支店を持つメガバンクのローン審査は、金融機関の中でも一番厳しく時間がかかります。
元々顧客に富裕層が多いこともあり、物件への融資を審査する時には、借入者の個人年収は1000万円前後、自己資金額は数千万円というような財力がないと融資の対象として扱ってもらえません。
全国にネットワークがあるため融資のエリアも広範囲にわたっているのが特徴ですが、基本は物件価格の5～8割の範囲で融資が受けられます。
地方銀行への融資依頼は物件の所在地にある店を選んで交渉する
物件のある場所に地銀があれば、そこへ問い合わせをすれば融資を受けられることがあります。
この場合、融資の申込者の居住地にも同じ銀行の支店があることが前提となります。
金利水準はメガバンクの次に良く、地銀の中には、収益物件への融資に前向きなところもありますので、利用を検討してみるのもいいと思います。
信用金庫は地元に住む人が利用できる
信金は、集めた資金をその地元で使い、地域における循環的発展に協力することを使命としています。「信金法」に基づき、該当エリアに居住する者が会員となり信金を利用します。
信金では、パッケージ化されたアパートローンのような金融商品はなく、不動産に関する融資も1案件ごと、「事業」として融資を審査します。
そのため付き合いが長くなればなるほど、銀行から信頼されることが多くなり、柔軟性のある対応が期待できます。時には耐用年数を超えた物件に融資をしてくれることもあります。
地元密着型の信金への問い合わせは、紹介者がいる方がうまくいくことが多くなります。金利はメガバンクや地銀よりかは高めですが、実績を多く積めば金利を下げてくれる可能性もあります。
金利が高いノンバンクは利用すべきでない金融機関
ノンバンクは消費者金融、クレジット会社、信販会社のことで、貸金業法に基づき設立されており、銀行業務を行っていない会社です。
これらの会社は、銀行からお金を借りて貸し金業務を行っており、金利が4％以上でとても高いのが特徴です。担保や保証人がいらないというメリットはあっても、融資額が少なく、高金利というデメリットがあります。
融資を受けるにあたっては、繰上げ返済や物件を売却して一括返済するといったことについては前向きに対処してもらえます。
審査が通りやすくお金を借りやすいとはいえ、ノンバンクを利用するとメガバンクや地銀などからは、良い印象を持ってもらえなくなる可能性が高くなり、銀行から融資を受けられないことも出てきます。不動産投資家に限らず、ノンバンクはできるだけ利用しない方が良いと言えます。
政府系金融機関は、融資期間が短い
日本政策金融金庫や商工中金は政府出資の金融機関で、中小企業の資金調達の円滑化を事業目的としています。
これらの金融機関は、不動産投資に対しては独自の物件評価基準をもっており、築古の木造物件に対しても融資を行いますが、融資期間が短いのが特徴です。
商工中金は、耐用年数を重視しているため築浅物件の融資に前向きに対応してくれます。
どちらの金融機関も全国に支店があり、融資エリアが広いメリットがあります。
銀行と不動産会社が提携しているから使える提携ローン
銀行と不動産会社が提携しているから使える提携ローンという融資の方法もあります。これは、銀行と提携した不動産業者からの紹介物件でないと使えないデメリットもありますが、自己資金が少額で１％台の低金利で融資を受けられるメリットが特徴です。
提携ローンは、実績のある業者でないと銀行が提携しないため、業者選びにおける判断基準の１つ目安としてはいかがでしょうか。
