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中古ワンルームマンション投資は、東京23区で!
中古ワンルームマンション投資は、東京23区で!

中古ワンルームマンション投資セミナーで詳しく解説!


中古ワンルームマンション投資でお馴染みの和不動産が、【なぜ?中古ワンルームマンション投資が注目されているのか?】をお伝えできればと思っております!
2000年以降、中古ワンルームマンション投資は非常に注目されてきました。
2000年以降から2012年までの間で市場流通事例も10倍を超えました。そんな中古ワンルームマンション投資人気ですが、その理由は下記でご確認いただければと思います。
理由その1

東京が再開発されるからです!

不動産の価値が上がる大きな要因は、再開発と新駅の建設です。つまり今後、利便性が上がる場所で物件を所有する事がポイントになってきます。それでは、利便性があがり人が集まってくる場所とは、ズバリ東京の都心になってきます。なぜなら、再開発情報が発表されているからです。価値が上がりそうなところで中古ワンルームマンション投資を行う事は非常に大切な事です。

発表されている計画
①アジアヘッドクウォーター特区
②東京発グローバル・イノベーション特区
③アベノミクスの成長戦略

すでに発表されている計画でも上記の計画があげられています。
それぞれの計画で、どこの場所で税制上の優遇があるかも決定しています。
税制の優遇があるという事は、その土地の利用価値が上がるつまり、土地のニーズが高まるという事です。
その影響は、中古ワンルームマンション投資にも波及してきますので、チェックしていただければと思います。

アジアヘッドクウォーター特区とは?

東京都は、アジア地域の業務統括拠点や研究開発拠点のより一層の集積を目指し、新たな外国企業誘致プロジェクトを実施する「アジアヘッドクォーター特区」を立ち上げました。

新たに特区内に進出する外国企業に対し、税制優遇をはじめ、規制緩和や財政・金融支援のメニューを用意しています。
また、外国企業が特区内でスムーズにビジネスを展開し、従業員とその家族が安心して生活できるよう、英語でのワンストップ相談窓口を設け、ビジネスから生活に至るまでの支援を行っています。
さらに多言語での情報発信や災害に強い高機能オフィスの提供、生活環境・ビジネス環境の整備も進めています。

誘致目標(2016まで)

誘致数 :
アジア地域の業務統括拠点・研究開発拠点50社を含む外国企業500社以上

誘致業種:
全ての業種(情報通信、医療・化学、電子・精密機械、航空機関連、金融・証券、コンテンツ・クリエイティブなど)
東京都HPより
外国企業500社誘致実現した場合には、そこに勤める外国人の数は約10万人とも言われています。
その10万人の住まいを確保する事も大事です。特区エリアの中古ワンルームマンション投資のニーズが高まり、賃料や入居率のアップも見込めます。
東京のポテンシャル


※東京都 アジアヘッドクォーター特区 ホームページより
特区のメリット


※東京都 アジアヘッドクォーター特区 ホームページより
特区エリア


※東京都 アジアヘッドクォーター特区 ホームページより
まず、最初に紹介したいプロジェクトは2012年2月24日に発表されました【東京都のアジアヘッドクォーター特区 外国企業の投資促進エリアの創設】です。
アジア地域の業務統括拠点・研究開発拠点50社を含む外国企業500社以上 の誘致を目的として東京の国際競争力を向上させる計画です。
すでに数社の参画が決定されていますが、法人税の減税の議論が落ち着きましたら、さらに参画企業が増える事が予想されます。

不動産に対する影響ですが、進出企業が増えるという事は雇用が増えるという事です。進出企業に勤める方の住まいの需要が生まれてきます。特区エリアは、アパートの建築は土地が無いので難しく恩恵を受けるのは、中古ワンルームマンション投資になると思われます。また、税制優遇がある事で特区エリアの魅力があがり地価にも影響があります。

東京発グローバル・イノベーション特区


※東京発グローバルイノベーション特区 ホームページより
国家戦略特区提案「東京発グローバル・イノベーション特区」について2014年3月28日に発表された計画になります。

主に決まっていることは
①スピーディーな法人設立支援プロジェクト
②国際基準のビジネス空間づくりプロジェクト
③日本橋創薬ビジネスプラットフォームの形成
④東京都版PMDA創設プロジェクト
⑤東京シャンゼリゼプロジェクト
⑥外国人向け安心医療・教育提供プロジェクト
があります。

規制緩和と再開発で東京の魅力をアピールしていく計画です。

※東京発グローバルイノベーション特区 ホームページより


※東京発グローバルイノベーション特区 ホームページより

こちらにも東京の再開発情 報が記されております。ビジネス空間づくりをした後には、そこに通うサラリーマンの方が増えますので、そこに通勤しやすいエリアの中古ワンルームマンション投資は投資先として、ターゲットになってくることが予測されます。

アベノミクスの成長戦略

アベノミクスをさかいに中古ワンルームマンション投資に興味を持たれる方が増えてきて、アベノミクスをさかいに中古ワンルームマンションの価格も上昇し始めました
アベノミクスで、どんな影響が出てきたのか?をご確認下さい。
国家戦略特区とは
国家戦略特区とは、経済社会の構造改革を重点的に推進することにより、産業の国際競争力を強化するとともに、国際的な経済活動の拠点の形成を促進する観点から、国が定めた区域です。
国家戦略特区エリア
東京都内の国家戦略特区エリアは、千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、江東区、品川区、大田区、渋谷区の9区

Ⅰ.東京圏[国際ビジネス、イノベー ションの拠点]
[東京都・神奈川県の全部又は一 部、千葉県成田市]

事業に関する基本的事項
(実施が見込まれる特定事業等及び関連する規制改革事項)

<都市再生・まちづくり>
・ 国際的ビジネス拠点の形成に資する建築物の整備[容積率]
・ まちなかの賑わいの創出[エリアマネジメント]
・ 外国人の滞在に対応した宿泊施設の提供[旅館業法]

<雇用・労働>
・ グローバル企業等に対する雇用条件の整備[雇用条件]
・ 多様な外国人受け入れのための在留資格の見直し

<医療>
・ 外国人向け医療の提供[外国医師]
・ 健康・未病産業や最先端医療関連産業の創出[病床、外国医師、保険外併用]
・ 国際的医療人材等の養成[医学部検討、病床、外国 医師、有期雇用]

<歴史的建造物 の活用>
・ MICEに伴うアフターコンベンションの充実[古民家等]

<その他>
・ 法人設立手続きの簡素化・迅速化(書類の英語対応や一元的窓口の設置等)
アベノミクスの成長戦略に伴い東京発グローバル・イノベーション特区は施工されました。
具体的な特区エリアも発表され、特区内の地価や家賃に大きく影響する可能性が大きいです。
当然、築浅中古ワンルームマンションも大きく影響を受ける事になります。



中古ワンルームマンション投資セミナーで詳しく解説!



理由その2

東京23区内では、需要があるのに新規の物件供給が難しいからです!

ワンルームマン ション規制

投資対象として手頃なワンルームマンション投資ですが、東京23区ではワンルームマンション建築が規制されており供給戸数が伸びていないのが現状です。 多くの区が・総戸数15戸以上 ・専有面積25㎡以上 ・40㎡以上のファミリーマンションを一定割合以上併設する事が義務付けられており、用地の取得が難しくなっている現状です。

つまり、25㎡未満のワンルームマンションは、今後 新築は難しいという事になります。そこで、今まで建築されている中古ワンルームマンションの希少価値がでてきたという事になります。

25㎡以上のマンションは、賃貸以外にも使い道が

アベノミクスの成長戦略の一環とし て旅館業法の規制緩和が行われま した。
これは、7日以上の滞在を条件に、旅館業法の適用を外して、アパートやマンションの空き部屋を外国人観光客向けの宿泊施設として使えるようにします。外国人観光客が安い宿泊費で長く日本に滞在できるようにするのが狙いです。最低限の広さとして25㎡以上が必要とされます。
その為、既存の中古ワンルームマンションを賃貸だけでなくホテルとして活用する方法も出てきました。既に立地の良い物件は、ウィークリーマンション運営会社が押さえはじめていますので、賃貸市場の競争も激が予想されます。
ワンルームマンションの使い道が増えたことによって、中古ワンルームマンション投資の最大のリスクである【空室のリスク】が大幅に軽減されます。
そのメリットを多くのオーナー様に実感していただけたらと思います。

工場等制限法の廃止により大学の都心回帰が進む

正式には、「首都圏の既成市街地における工業等の制限に関する法律」(195 9年制定)と、「近畿圏の既成 都市区域における工場等の制限に関する法律」(1964年制定)の2つを「工場等制限法」と総称していました。また、それぞれの略称でもあります。この法律の目的は、都市部に制限区域を設け、その制限区域内に人口・産業の過度の集中を防ぐことでありました。具体的には、その区域での一定面積以上の工場(原則1,000m2以上)、大学の新設・増設などを制限しておりましたが、共に2002年7月に廃止されました。
東京23区に通学する学生が増えています!

学部学生数(東京23区)と全国に占める割合

工場等制限法が廃止されたために地方に散らばっていた大学のキャンパスが、都心に戻ってきました。2000年以降で、約40ものキャンパスが23区内に移転してきました。
大学側は経費の削減・募集倍率の向上、学生側は就職活動のしやすさと利便性という双方メリットが出る結果になりました。その為、今後も大学の都心回帰の動きは加速すると考えられます。

一方、受け入れるアパート・ワンルームマンションの不足が懸念されており、中古ワンルームマンション投資の空室のリスクを軽減する大きな要因になっております。

また、大学以外にも大型のオフィスビルやショッピングセンターの開発も行われています。
街の魅力が向上する事は、賃貸市場にとって非常に大きい事です。その点も、マンション投資の魅力が向上している理由の一つです。


中古ワンルームマンション投資セミナーで詳しく解説!
理由その3

入居者のニーズを一番つかんでいるからです!

不動産投資の一番のポイントは、賃貸がつくかどうかです。その為、オーナー様は、入居者の目線に立って物件を選ばないといけません。入居者の立場とオーナー様の立場に立った時のバランスが一番優れているのが中古ワンルームマンション投資になります。
今後住まいを探す際に重視する事

トップ3 「家賃」「間取り・広さ」「通勤時間」

※お部屋を探す際の“あきらめ”度合い調査より

中古ワンルームマンション投資の一番のメリットは、新築マンションとの価格差です。中古ワンルームマンション相場と新築の相場では、価格に開きがあります。その為、中古ワンルームマンションの場合ローン利用時の支払いが少なくなり、無理のない賃料で入居者にお部屋を貸すことができます。

もともと無理ある計画をたてる事は、マンション投資を行っていく上で大きな障害になります。
無理のない投資計画をたてる事で、マンション投資の結果も大きく変わってきますのでご注意ください。

また、2000年以降に建築されたワンルームマンションは、賃料を取るために工夫されています。 一人暮らしに必要な広さと設備を兼ね備えた作りになっております。最寄駅から近い物件であれば、入居者のニーズを充分に満たす魅力あるマンションになり長く入居していただけます。

今後住まいを探す際に重視する設備

トップ5 「バス・トイレ別」「収納」「フローリング」「2口コンロ」「防音・遮音」


※お部屋を探す際の“あきらめ”度合い調査より

入居者から重宝される設備の特徴として、ある程度の広さがないと備えられない設備があります。昔のようにただ寝ればよいという部屋ではなく、しっかりと生活を楽しむスタイルに変化していることがあげられます。

また、【防音】や【耐震構造】にあ げられるようにアパートでなくマンションにしかない特徴があがっていることも見逃せません。 築浅の中古ワンルームマンションであれば、先程のグラフのほとんどを網羅しているため安心して貸すことができると言えます。

今後住まいを探す際に重視する立地

トップ3 「最寄駅からの距離」「スーパーの距離」「治安の良さ」


※お部屋を探す際の“あきらめ”度合い調査より

勤務先までの時間

平均:24分
※都内に勤務する20代社会人対象"自宅と会社の理想の距離と近隣住宅手当"についての調査 より

勤務先までの駅数

平均:5駅
※都内に勤務する20代社会人対象"自宅と会社の理想の距離と近隣住宅手当"についての調査 より

住まいの環境に関してですが、最寄駅からの距離と治安周辺環境を考えると徒歩5分以内が好まれているようです。また、勤務先との距離感でいいますと5駅程度の距離感が好まれているようです。オフィスのある都心から5駅というと立地も限られてきます。当然、アパートが建築できるような土地も少ないと思われます。
といった点でも、ワンルームマンションがお部屋探しのターゲ ットになる要因の一つだと考えられます。
建物が古くなった場合は?

物件探しに“あきらめ”は必要、4割以上。
お部屋探しで、家賃、広さ、立地以外で重要視している条件

※お部屋を探す際の“あきらめ”度合い調査より

希望のお部屋が見つからない場合家賃、広さ、立地以外で重要視している条件の中で
最初に諦めても良い条件はどれですか?


※お部屋を探す際の“あきらめ”度合い調査より

お部屋探しで【あきらめ】は、つきものです。その時に妥協できるポイントは、上記のようになります。

これ以上は譲れない最寄駅からの徒歩分数

※お部屋を探す際の“あきらめ”度合い調査より



これ以上は譲れない建物の築年数

※お部屋を探す際の“あきらめ”度合い調査より

【最寄駅からの距離】は、自転車でカバーし、【築年数】は内装でカバーする事が出来そうです。それよりは、他の条件をカバーできる使用の中古ワンルームマンションを選べば、入居の心配はなさそうです。なぜなら、お部屋探しの第1歩がネットになってきたからです。

不動産会社を選んだポイントは?(社会人)

※お部屋を探す際の“あきらめ”度合い調査より

お部屋を探す際のツールの約半分がインターネットになってきております。つまり、検索に引っかかる事が大事になってきます。
より入居者の条件にあったグレードのマンションを購入する事が大事になってきます。和不動産の提供する築浅中古ワンルームマンション投資は投資対象として上記の条件をクリアしています。
平均入居率98%オーバーが、何よりの証拠です。

その他にも中古ワンルームマンション投資をお勧めする理由は、たくさんあります。中古ワンルームマンション投資に特化した和不動産だからこそご紹介できる投資計画もございます。まずは、毎週開催しております和不動産の中古ワンルームマンション投資セミナーにお越しいただけたら幸いです。


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