和不動産メールマガジン 2015/06/14
和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します
2015/06/14【新築？中古？マンション買うならどっちがお得？】
１)不動産投資の鉄則
２）今週の不動産投資セミナーご案内
2015年6月20日(土)11:00～13:00
「不動産投資成功の法則★オーナーがしがちな５つの勘違い★」
３）あとがき
不動産投資をいざ始めようと考え始めたとしても、新築か中古に
するか、アパートやマンションなど一棟物か区分にするか・・・など
挙げていったらキリがないほど悩みが出てきますよね。
今回は新築と中古にスポットをあてたお話をしようと思います！
最近新築マンションは供給率が高くなってきているようです。
「不動産情報サービスのマーキュリー」調べによると2015年6月の
単月で、首都圏で新築マンションが74物件、9061戸（総戸数ベース）の
新規物件の販売が予定されています。
前年同月が73物件、6877戸の予定だったので、物件数は1.4％増、
総戸数は32％増となっています。
昨対比で物件数が減っているものの、供給戸数が大きく伸びている
のは、大規模物件を中心とした新規供給が相次いだことが要因の
ようです。
最近の株価好調や景気昂揚感からか、不動産購入に積極的な姿勢が
うかがえるようです。
さてそんな供給数が増えている新築マンションですが、新築ともなると
もちろん価格も高騰していきますよね。
新築だから高いというイメージはもちろんありますが、最近はとある
理由で価格が高騰しているのをご存じですか？
現在、セメントや鋼材などマンション用の建築資材の価格が高い水準で
推移していることが原因の一つとして挙がっています。
一戸建てやマンションのほか震災復興事業やオリンピックに向けた
大型施設の建築、インフラの整備などの需要が一気に増加したため
建築資材の需要が一気に増加したようです。
建築資材高騰の指標となるのは、主要な建築資材である「セメント」と
「H形鋼」の市場価格です。セメントはコンクリートの原料となるもの、
H形鋼はマンションの骨組みとして広く使われている鋼材です。
H形鋼の市場価格推移を例に見てみますと、東京オリンピックが
決定した年の9月から大幅な上昇を続けているようです。
建築業界では、震災以降復興需要の増加から、コンクリートの
型枠工などを中心に深刻な人材不足にも見舞われています。
このような人材不足が建築各社による人材の奪い合いも起こしており、
建築資材価格に加え、人件費の高騰も招く事態となっているのが
現状のようです。
またアベノミクス実施以降は急激な円安となり資材の輸入価格も
値上がりしたことなども関係し、建築資材の高騰が進んでいるのが
ここ最近新築マンションの価格が高騰している理由の一つと
なっています。
ここまでは新築の価格が高騰している理由についてお話しましたが、
中古物件に比べて新築の値段が高いのには価格帯の内訳も
関係しています。
一般的に新築マンションの価格は以下のように内訳されています。
===============================================
＊土地代・・・マンション用地の購入費用
＊建築代・・・建物本体及び教養施設の設計・建築費用
＊販売経費・・・広告宣伝費や人件費、モデルルーム建設維持費など
＊利益・・・いわゆる営業利益など
=================================================
新築マンションの場合は土地建物代以外の広告費が中古に比べて
とても高くなっています。新築が販売される際はチラシが電車内などに
貼られていたり、新聞に綺麗なカラーチラシ大量に入っているのを
よく目にしますよね。このような広告費用が新築マンションには
必要となります。
このように中古と比べて新築マンションの価格が高くなるのは
価格設定の違いも原因の一つとなっています。
不動産投資でも、「立地の良い」、「分散投資が可能」な
ワンルームマンションがいいなと思っている方は多いと思いますが、
「新築」と「中古」で迷われる場合もあると思います。
中古と比較して新築マンションというのは外観・内装ともにぴかぴかで
綺麗で、賃料も高く取れやすいといったように新築のプレミア感があり、
特に我々日本人は新築が大好きな国民とも言われています。
しかし、新築は建てられたその時がピークなため、物件によっては
そこから賃料が徐々に低下していくことも多く、またサブリースを組んで
いて、経年したからとサブリース料金が下げられ、毎月のCFが2万円も
マイナスになっている・・・といったように新築ならではの悩みが出てくる
ことになるでしょう。
上記のように、新築は綺麗だし入居者もつきやすそうというイメージ
だけで購入するのは危険ですので、きちんと新築のメリットデメリットを
見極めるようにしましょう。
ここまで主に新築マンションの価格高騰の様々な理由について
お話してきましたが、建設費などの高騰は今後の不動産投資でも
新築マンションの価格の高騰へとつながることが予想され、
実際に、田町駅徒歩8分で25㎡の新築マンションが3500万という
例も出ています。このような動向は不動産投資での
中古マンションの価格の優位性を強調することとなり、
さらに中古マンションの人気が高まることも予想されております。
そこで、で新築と比較した「中古」のメリットもぜひ押さえて
おきましょう！
まず中古物件は上記であげた新築物件と価格の内訳も異なります。
＊土地代、建物代、利益の3種類に内訳されています。
ここでいう利益とは仲介会社であれば仲介手数料、
売り主であればその会社の利益となります。
不動産投資では、新築物件と違い、大々的な宣伝が
必要ありませんし、反対に希少性を打ち出すためにも
非公開物件も多く、広告費用というのはほとんどかかりません。
反対に、「ワンルームマンション規制」等で都心の良い立地の
新築ワンルームマンションは建築できなくなっているので、
希少性のある2000年以降に建築された中古マワンルームマンションに
おいては、アベノミクスの影響で地価が上がったため新築時より価格が
上がっているのもあるほどです！
そういったマンションをお持ちの方は、資産価値が上がっていく
楽しみもありますね！
このように、販売価格の内訳が異なるという以外にも中古の場合は、
相場家賃や入居者の状況がわかり、購入する際の判断材料が揃って
いるのもメリットの一つとして考えられます。
というように、弊社のセミナーにいらっしゃる方で、既に不動産投資を
始めていらっしゃる方も、これからの始めたい方も、ネット上での
書き込みや古い本の情報だけを頼りに自分勝手に思い込んで、
勘違いをされて苦悩していらっしゃる方を多く見受けられます。
不動産投資のプロである弊社からすると「もっとこうすると
改善されるのになあ」と思う場面が多かったので、
今回のセミナーはそのような勘違いをまとめて、
不動産投資成功への道標となるようなお話を致します。
プロから情報とノウハウを得て投資を成功させましょう！
２０１５年６月２０日（土）１１：００～１３：００
「不動産投資成功の法則★オーナーがしがちな５つの勘違い★」
≪セミナー概要≫
『あなたが不動産投資で失敗するのは正しい運用法が
何なのかを勘違いしているからです!!』
本セミナーでは、過去に弊社にご相談にいらしたお客様の
失敗事例を基に何故そのオーナー様が不動産投資でうまく
行かなかったのかを分析・解説いたします！
「表面利回りで物件の良し悪しを判断…
かさむ修繕費で収支のバランス崩壊」
「投資効率の良いローンの組み方を知らなかったため、
レバレッジがうまく効かずキャッシュフローが増えていかない」
など、失敗してしまうオーナー共通の『不動産投資の勘違い』を
本セミナーで実例と数字を交えて大解説！
不動産投資には、
「10年たっても20年たっても失敗しない成功の方程式」があります。
和不動産が提唱する「不動産投資成功の方程式」もここで大公開！
本当に失敗を避けたいならば、ここで今一度正しい知識を
身につけましょう!!
≪セミナープログラム≫
【１】不動産投資を成功させる4ステップ
【２】オーナーがしがちな勘違い①「利回りで物件を購入する」
【３】オーナーがしがちな勘違い②「一棟物件がいいと思っている」
【４】オーナーがしがちな勘違い③
「価格の小さい物件が良いと思っている」
【５】オーナーがしがちな勘違い④
「戸数がたくさんあった方がいいと思っている」
【６】お勧めの不動産投資方法！
【７】質疑応答
≪セミナーの目次≫
【1】 不動産投資を成功させる4ステップ
不動産投資成功のために必要な行動はたった4つ！
難しいことはありません！至ってシンプルなその方法をお教えします。
【2】 オーナーがしがちな勘違い①
◆利回りで物件を購入する・・・
物件を選ぶ際に利回りばかりに注目していませんか？
利回りももちろん大事ですが、目先の数値だけでなく不動産投資ではレバレッジ、ROIも考えなくてはなりません。
利回り、レバレッジ、ROIの知識を貯めて損をしない不動産投資を行いましょう！
【3】 オーナーがしがちな勘違い②
◆一棟物件がいいと思っている・・・
不動産投資を始める時に一棟物がいいか、それとも区分にするか・・・
恐らくほとんどの皆様が悩むポイントかと思います。
一棟物、区分それぞれの持ち方や問題点を知り、投資を成功させましょう！
なぜ一棟物を持つ方が多いのかその問題点などを詳しく解説致します。
【4】 オーナーがしがちな勘違い③
◆価格の小さい物件が良いと思っている・・・
物件サイトを検索すると様々な価格帯の物件が出てきますよね。
ついつい安い物件に目がいきがちになるかもしれませんが、
必ずしも安い物件が得になるとは限りません・・・
どの価格帯が自分の目標に到達しやすいのかを理解していきましょう！
【5】 オーナーがしがちな勘違い④
◆戸数がたくさんあった方がいいと思っている・・・
戸数をたくさんあればその分収入も増えると思っている方も多いかと思います。
ですがもちろんその分空室というリスクも避けられません・・・
どうしたらリスクを避けられるかを詳しく解説致します！
【6】オーナーがしがちな勘違い⑤
◆ローンは少ない方がいいと思っている・・・
多額のローンを組むのはもちろん最初は怖いですよね。
ですが不動産投資では他人資本が強い味方になってくれます！
自分の目標のためにもどのように融資を使い運用していくのかの参考にしてみてください。
【7】お勧めの不動産投資方法！
弊社がお勧めする買うべき物件や成功、失敗しやすい方の投資の流れを詳しく解説致します！
【8】質疑応答
以上となります。
おはようございます！営業部の井上です。
6月になり最近は日中の日差しも強くなってきてだんだんと
暑くなってきましたね。暑さに弱い方はもしかしたら少し早い
夏バテになっている方もいるのではないでしょうか・・・
汗をかくことも多くなり、そうすると水分をたくさん取ることも
増えていきますよね。
ですがそんなときこそ要注意です！
実は水分の取りすぎが体に悪影響を及ぼす可能性があることを
ご存じですか？
よかれと思い飲んでいる水が人体の毒になることは意外にも
知らない方が多いかもしれません。
水を飲んで痩せる方法がありますが、水の飲みすぎ、
過剰摂取によっておこるのが「水中毒」と呼ばれる病気で、
中毒症の一種のことを言います。
水を飲むことは水分補給以外にもダイエットにもつながりますし、
体内の老廃物を尿として排出することで流行のデトックス
（体内に溜まった毒物を排出させる）にもつながるからといって
大量の水を飲む人がいますよね。
モデルさんの中でも水を1日に最低2リットル飲むと話している方も
多いので、若い子たちの中でもその話が浸透し水をダイエットの
ために飲むという話を聞くのも最近は少なくありません。
では水分の過剰摂取で起こる「水中毒」とはそもそも
何なのでしょうか？
「水中毒」とは水を大量に摂取することにより、低ナトリウム血症を
起こす中毒症状で、体内の水分なランスが崩壊し、細胞の膨化が
起こることを言います。
「水中毒」の主な症状は以下の通りとなっています。
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- 軽度の疲労感を感じるようになる
- 頭痛や嘔吐の症状が出るようになる
- 気分が不安定になり、神経過敏や注意散漫になる
- 痙攣・昏睡の症状が出るようになる
- 呼吸困難に陥る
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最悪の場合は死に至ることもあるそうなので軽視できない病気ですね。
「水中毒」を発症しやすいケースとは、1日3リットル以上の水分を
取りながら排尿などをしない状態になるとおこりやすくなるそうです。
また日常生活の中では激しいスポーツの後などで脱水症状を起こして
いるときにも起こりやすいそうです。
近年、マラソンレース中に水を飲みすぎて発症した事例もあるそう
です・・・。ただしスポーツドリンクも細胞内液に比べると塩分濃度が
低いため、極端に飲みすぎると、水中毒を引き起こしかねない
ようです。
ここまで皆様の恐怖感を少し煽ってしまったかもしれませんが・・・汗
「水中毒」を未然に防ぐ対策はもちろんあります！
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１．水分補給を適量にする
水中毒は1日3リットル以上の水を飲むことで予備軍となってしまう
そうです。日本の湿気のある気候等を考えると、多くの場合1300ml
ほどでいいみたいです・・・！
２．何回かに分けて、こまめに水分補給をする
３．トイレは我慢しない！
４．運動後は、運動で身体が失った分の水分を摂る
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というように運動したりした後でも水、スポーツドリンクの飲みすぎは
よくないみたいです・・・
これから夏も本番に近付いてきますので、脱水症状に気を付けつつ
水分も摂りすぎることのないようにしましょう！
それでは皆様、また次回のメルマガでお会いできますことを楽しみに
しております！
