和不動産メールマガジン 2015/07/12
和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します
2015/07/12【出口戦略も必要 売却時の評価】
１)ニュース
２）不動産投資の鉄則
３）今週の不動産投資セミナーご案内
2015年7月18日（土）11：00～13：00
『中古ワンルームはここを買え！失敗しないエリア教えます』
４）あとがき
【７月の三連休！！不動産投資投資セミナー開催！！】
和不動産では、今週末に訪れる7月の三連休に、
連日不動産投資セミナーを開催いたします！
弊社代表の仲宗根が自ら講師を務め、不動産投資会社の社長に
直接疑問をぶつけることができる特別セミナーや、
資産運用の流れをカードゲームで楽しく覚えることができる
不動産業者史上初のカードゲームを取り入れたミニセミナーなど、
他社にはない和不動産ならではの不動産投資セミナーに
ぜひご参加ください！！
＊【セミナー①】＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
７月18日(土)11:00～13:00
『中古ワンルームはここを買え！失敗しないエリア教えます！』
売上の半数以上が一度弊社で物件を購入していただいたリピーター
です!その理由の一つは、
「和不動産が必ず収益が出る、なおかつやり方によって10％以上の
高利回りが出せる物件選び」にこだわっていること。
不動産投資で幾多の成功者を輩出した弊社代表仲宗根が
その秘密を自ら解説いたします！
東京で安心・安全な投資先を探している方はぜひこのセミナーを
お聞きください！
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
＊【セミナー②】＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
７月19日(日)11:00～14:00
『資産運用体験型ゲーム会&ミニセミナー フォーチュンマップ体験会』
『フォーチュンマップゲーム会』とは？
資産運用をゲームを通じて理解する体験型プログラムです！
ゲーム内容としては、出題者から与えられる経済ニュースに対し、
参加者様は手持ちの株カード、不動産カード、
自身の資産を増やしていく、というシンプルな内容です。
「通常の着席セミナーでは、いまいちピンとこない…」
ゲームを通して判断を行うことで、実体験に非常に活かせます！
ゲーム会の後には、ランチ会も開催しており、
弊社オーナーや先輩オーナーにお気軽にご質問いただけます。
是非この機会にご参加ください！
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
＊【セミナー③】＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊７月20日(月・祝)
『2015年夏!不動産投資注目のエリアはここだ！！』
今後儲かる物件はどのエリア？今のうちに手に入れておきたい
優良物件はここで買え！
投資とは未来にお金を投じること。
今のうちに！買っておけば今後安定した収益が
見込める資産価値上昇エリアを本セミナーで大公開！
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
※全セミナー共通
セミナー後、有志のみで不動産投資家同士で交流ができる
「ランチ会」を開催予定です！
先輩オーナー様の生の声が聴ける貴重な場となっておりますので
ぜひ奮ってご参加ください！
不動産投資をしている方、これから始める方も、長期で持ち続けようと
考えている方と、キャピタルゲインを狙う方といるかと思われます。
「不動産投資は出口戦略も大切！」というような話も良く聞かれると
思いますが、果たして「出口戦略」とはどういうことなのでしょうか？
実際にキャピタルゲインを狙いたい場合は、自分の持っている物件が
どれ位で売却できるのか？など、気になる点はありますよね。
そこで今回は、売却時の評価について簡単にお話させて
いただきます。
不動産評価額を計算する方法はいろいろとありますが、
代表的なものは３つで、「原価法」・「収益還元法」・「取引事例比較法」
というものになります。
不動産評価というのは、宅建の試験でも難しく、ましてや
「不動産鑑定士」というプロの専門家がいるくらい複雑なシステムに
なっています。
上記の方法については、また別の機会に説明さえていただきますね。
現在不動産投資の主流は、リスクヘッジのためにも、
ワンルームマンションをエリア分散して複数購入するやり方が
王道となっていますが、自己流だったり、自分が好きなエリアだけを
購入していけばいいという間違ったやり方をしている方を
たくさんお見かけします。
これから購入する方も、また既にお持ちの区分マンションを売却する
ことにより、キャピタルゲインの利益分を頭金にしてまた新たなエリアで
区分マンションの購入をするなど、どの路線にするか、どのタイミングで
購入・売却して買い足していくかは、信頼のおけるパートナーである
不動産会社とよく相談していくことが大切です。
なぜ不動産会社との相談が大事かといいますと、タイミングは勿論の
こと、売却を考えた区分マンションの評価額がどの位か？自分の次の
購入者がどういう方なのかなど、間違ったやり方によっては、売却額が
かなり下回ってしまったり、売却額の他に持出で残債を支払ったりと
いう方の話も耳にします。自分勝手に売却してしまうことが、失敗の
所以となるのです。基本的は、弊社では不動産投資では売却は
お勧めしていませんが、もしビア客を検討しているのであれば信頼して
いるパートナーの不動産会社に相談することです。
では、実際に不動産の評価額はどのように出されているのでしょうか。
不動産の売価は土地と建物に分かれております。土地の価格の基準と
なるのは「地価公示価格」、「基準地価」、「路線価（相続税路線価）」と
なります。
一つの基準があって、価格が決定しているのではないのですよね。
不動産投資で区分マンションの場合は土地の割合が少ないので、
この評価が絶対ではなく、最初に上げた「取引事例比較法」での評価が
多かったりします。
では、ひとつずつどのようなことなのかを、ご説明していきたいと
思います。
「地価公示価格」
地価公示は、地価公示法第2条第1項に基づいて、国土交通省の土地
鑑定委員会が地域の標準的な地点を選定し、毎年1月1日時点の正常
な価格を毎年3月に公表するもので、昭和45年以降、毎年実施して
いるものです。
平成27 年の東京都分の地点数は2,162 地点で、平成26 年と
同数である。
（財務局地価公示価格の概要より）
上記のように、標準的な地点の選定がされており、住宅地だけでなく、
商業地や工業地も含まれています。
変動率が昨年に比べ上昇していることや、上昇率が最も高い区が
どこなのか？がわかります。
マンション販売などにつきましても、景気回復への期待とともに
円安・株高、都心部の富裕層向け高額マンションの需要が強いこと、
さらには、湾岸エリアでは、オリンピック・パラリンピック開催に伴い
交通インフラ、街並みの整備が進む期待感から、マンション需要増の
要因になっているなどの情報も見ることができます。
「基準地価」
基準地調査は、国土利用計画法施行令第9条の規定に基づいて、
知事が毎年7月1日時点の基準地の標準価格（基準地価格）を判定
するもので、昭和50年以降、毎年実施しているものです。
この基準地価格は、国土利用計画法の規定に基づいて、土地取引の
価格規制を行う場合の審査において、地価公示価格とともに相当の
価格を判断する際の規準として使用されています。また、この価格を
公表することによって、一般の土地の取引価格の指標としても
利用されています。
（財務局ＨＰ）
基準地価につきましては、全国の土地の価格判断指標として利用
されているものです。
基準地価は毎年9月20日頃に公表されますが、データは7月1日時点と
なり公示地価と酷似していますが、大きく異なるのは基準日です。
公示地価が投資計画区域内を主な対象とするのに対し、基準地価は
都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地も
含みます。
また、調査対象地点のことを公示地価では標準地、基準地価では
基準値という点も違いがあります。
「路線価」
相続税路線価と固定資産税路線価の2種類があり、一般的に相続税
路線価のことを指します。ひとつひとつの土地の固定資産税評価額を
決める際の基準となっています。
また、相続税、贈与税の算定基準ともなる土地評価額です。
調査は相続税法に基づいて行われ、国税庁がそれぞれの価格を
決定します。
公示地価などが敷地そのものについての価格に対して、路線価は一定
の距離をもった路線に対して価格が決定します。その路線に面する宅
地の価格はすべて同じという考え方となっているようです。個々の敷地
における価格は計上などに応じて補正をしています。
ただ、大都市部の幅広い路線では、上り下り各車線側、あるいは途中
から別々の異なる価格が付けられる場合もあります。
毎年、路線価や公示地価の発表の際に、地価の最高額はどこか？と
いったことが話題になります。
路線価は平成26年土は、銀座5丁目で、2360万円／㎡、
これに対して、平成27年度の公示地価の一位は、
東京都中央区銀座4-5-6で、3380万円／㎡です。
丁度「銀座山野楽器」のあたりですね。
基準地価最高額地点は銀座二丁目などが常連となっています。
評価の方法により、同じ中央区銀座であっても少々異なるのですね。
上記のような、評価額は、ネットなどで閲覧することは可能では
ありますが、実際に売却する際の価格については、プロ=不動産会社
からしっかり情報収集する必要がありそうです。
そして、説明の中でも出てきていましたが、東京都心部（大都市部）に
なると、エリアの条件により価格が異なってくることも見てとれるような
内容となっています。
不動産投資をしていく中で、物件のエリア情報や、隣接している道路が
今後整備され、さらに路線（インフラ）整備により、現在保有の
不動産投資物件についても評価額に変化があるはずです。
これまで、出口戦略・売却価格とお話してきましたが、購入時にも
関係していることになりますね。
購入時の価格に対して売却時のエリアはどのように変化しているか？
将来的に価格、価値が上昇していることがベターですが、もし売却する
としたらエリアがどのように変化していくのか、また購入当時にみた
エリアと、売却時のエリアがどのように変化しているのか？をみて
いけるのも楽しみのひとつだと思います。
「将来を見据え予測しエリアを選択する」
不動産投資をする中でとても重要な要素です。
その、要素を詳しく知りたい方は、今週のセミナーへ
ぜひお越しください！
セミナーでしか聞けない貴重な話がありますので、
不動産投資で失敗したくない方は是非！
2015年7月18日（土）11：00～13：00
『中古ワンルームはここを買え！失敗しないエリア教えます』
【セミナー概要】
東京オリンピック開催決定、アベノミクスによる経済効果、
そして相続税改正など、近年さまざまな変化があり、
さらに今後もどのように変化していくのか？
経済的な動向もありますが、それに伴い不動産投資にも変化や
動きがあります。
不動産投資を始めるまたは既に始めている皆様は、
失敗ではなくもちろん成功したいですよね。
成功する為には現在だけではなく将来の予測をしながら進めて
いくことが大事です。
そのひとつとして、重要なエリアについてセミナーご参加の方のみに
お教えします！
【セミナー目次】
★2020年東京オリンピック・アベノミクス★
東京オリンピック開催決定！最近では、開催に伴い目に見えるように
準備が進んでいると思いませんか？同時にアベノミクスにより
不動産の価値はどのような変化があったのか。
アベノミクスの目的とは何なのでしょうか。
★賃貸市場と賃貸の多様化★
東京の賃貸市場はどのような変化をしているのでしょうか。
また、東京賃貸の多様化により、今後ますます東京の人口増加、
区分マンションの需要が考えられます。
その原因、要因とは？
★ワンルームマンションの希少性★
東京の人口増加が進むにつれて必要となるのは住居です。
ニーズはあるにも関わらず、賃貸需要も高まる中で物件の価格も上昇しています。
ワンルームマンションの希少性について詳しくご説明します。
★金融機関のスタンス★
以前から比べると、不動産投資でのローン利用について金融機関も
スタンスを変えてきています。それだけ不動産投資としても需要が
高まっています。
ローンを利用する目線からみて得なことはいったい
どのようなことなのでしょうか。
★最近のトレンド★
上記の内容を踏まえた上で、トレンドは？
不動産投資はさらに活発になるはずです！
中古ワンルームはここを買え
セミナーへご参加された方のみの特権！
いよいよピンポイントでエリアについての解説をします！
最後に
不動産投資を進めるにあたり、必要なバランスについて
解説いたします。
和不動産のセミナーは、疑問、質問は都度いただくことができます。
聞くだけではない、参加型セミナーとなっております。
内容はもちろん、疑問などある方もぜひセミナーへご参加ください。
おはようございます。営業部のＯＤＫこと小滝です。
この季節になると、やはりアイスが食べたくなりますよね。
まずは、アイスの日があるのはご存じでしょうか。5月9日が
アイスの日なのですが、始まりはというと、
東京アイスクリーム協会（日本アイスクリーム協会の前身）では、
アイスクリームの一層の消費拡大を願って、東京オリンピック開催年の
昭和39年（1964年）に、連休明けの5月9日に記念事業を開催し、
あわせて諸施設へのアイスクリームのプレゼントをしました。
以降、毎年5月9日を「アイスクリームの日」として、この日を中心に
各地区で各種イベント開催や、施設へのアイスクリームの
プレゼントを実施しているそうです。
アイスクリームの日は50年以上も続いているのですね。
ちょっと意外です。
アイスと言っても種類は豊富で、特にご当地アイスといいましょうか。
その土地で古くからおやつの定番としてあるアイスがまたおもしろくも
あり興味があります。
そしてご当地アイスで少々名がしれているのが、
秋田県のババヘラアイスです。
アイスをヘラですくっていくもので、花のような形になります。
味は昔懐かしい味とのこと。
通販で販売しているようですが、できれば現地で食べて
みたいものです。
秋田でもう一つ珍しいものがあります。アイスドリアンです。
ドリアン味？！と思いきや、戦後果物の王様ドリアンの食感を
イメージして作られたものだそうです。
味は、名前から想像はできないくらいミルクのやさしい味だとか。
少々変わった味でいうと、愛知県の味噌アイスクリーム、愛媛県の
甘酒アイス、香川県の讃岐うどんアイス、岡山県のカキフライアイス
など。
夏は、お出かけしたくなる季節でもあるかと思います。
お出かけ先、または帰省の際にアイス目線でお土産など見てみるのも
楽しいかもしれませんね。
それでは、ここまでお付き合いいただきましてありがとうございます。
また次回のメルマガでお会いしましょう。
