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和不動産メールマガジン 2015/8/17

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2015/8/17 第33回【オリンピックで変わる不動産市況②~地下鉄構想~】

鉄則

不動産投資家にとって、今後発展するエリアとそうでないエリアの見極めは大変重要なポイントですよね。
先月上旬に、東京都が新たな地下鉄建設計画を公表しましたが、皆様覚えていらっしゃいますでしょうか? これは「都心部・品川地下鉄構想」と「都心部・臨海地域地下鉄構想」といわれるものでした。

後者は、中央区が「都心部と臨海副都心を結ぶ地下鉄新線」としてすでに発表している構想とほぼ同一のもので、 以前弊社のメルマガ【和不動産メールマガジン Vol.17】でも特集させていただきました。
今回は、臨海副都心部の新線計画についておさらいしつつ、先月発表されました新計画「品川地下鉄構想」についてまとめさせていただきます!

≪『都心部・臨海地域地下鉄構想』とは?≫
東京都は、2020年の東京オリンピック選手村の予定地近くなどに、地下鉄新線の建設を計画中です。
この地下鉄新線計画は、銀座から晴海を経て臨海副都心エリアまで縦断する路線となっています。
このエリアには現在鉄道がありません。
ですが東京オリンピック選手村の建設予定地を含んでおり、再開発によって人口の増加が見込まれるエリアとして今注目を集めています。
そのため中央区は、「都心部と臨海副都心を結ぶ地下鉄新線の整備に向けた検討調査委員会」を設置して、同地区を経由する新線構想の検討に着手していました。

≪地下鉄?それともBRT?≫
同区間には、実は別の交通ネットワーク計画もあります。
それはBRT(バス高速輸送システム)といわれるもので、2019年度からの運行が予定されています。
BRTのルートは上記の『都心部・臨海地域地下鉄構想』の地下鉄新線ルートとほぼ被っています。
ですが調査報告では、需要予測の見積もりにおいて、「東京都で検討している BRT はルート等が不確実であるため考慮しない」としているため、「本路線との競合という位置付けではなく、BRTだけでなく、既存の鉄軌道や路線バスも含めて、交通モード間の適切な役割分担や連携を図る必要があり、そのための検討を実施することが今後の課題である」と記述されています。

新地下鉄建設計画とバス高速輸送システム・・・双方計画通り建設されるのか?
どちらかが建設予定路線を変更するのか?
それともどちらかの計画がとん挫してしまうのか・・・
果たしてこの二つの計画は今後どう作用していくのでしょうか?
不動産投資家の皆様も目が離せませんね!

≪江東区臨海部と観光スポットを繋ごう!都営地下鉄8号線延伸計画≫
そして『地下鉄計画』の特集はまだまだ続きます。

下図は『都営地下鉄8号線延伸予定図』と呼ばれるもので、
豊洲駅~住吉駅間の直通アクセスを可能にし、
お台場と東京スカイツリーという東京2大観光スポットを乗り換えなしで
巡れるようになる計画が進行中です。
こちらを踏まえて、「都心部・品川地下鉄構想」予定地と「都営地下鉄8号線」延伸予定地をまとめると、下図のようになります。

上記2つの新線計画が予定通り進むことで、虎ノ門・新橋などのビジネスオフィス街とお台場や押上という観光スポットを繋ぐ交通網が確立され、江東区を中心とした臨海部の利便性が格段に上がります。

一昔前までは、江東区というと低所得者が多くブルワーカーの町などと言われていました。
ですが昨今の豊洲駅周辺は、ビジネスオフィス・大規模マンションの建設、
『東雲キャナルコート』にみられるような近未来都市の開発も進んでおり、『将来性』と『発展性』が抜群のエリアなのです。

しかも、江東区には実は大型施設・観光スポットも多くあります。
「東京ビッグサイト(国際展示場)」・「パレットタウン」・「東京テレポートセンター」・「有明コロシアム」・「大江戸温泉物語」などなど・・・。

すっかり江東区について語る章になってしまい失礼しました(笑)。
このように、交通網の発展によって恩恵を受けられる可能性の高いエリアというものを、不動産投資家の皆様にはぜひ押さえていただきたいと思っています。
それでは次に、先月新しく発表されました「都心部・品川地下鉄構想」について見ていきましょう。

≪『都心部・品川地下鉄構想』とは?≫
この「都心部・品川地下鉄構想」は、2015年7月10日に東京都が発表した、
「広域交通ネットワーク計画について~交通政策審議会答申に向けた検討のまとめ~」で明記されました。

具体的な区間は書かれていませんが、品川駅と白金高輪駅付近を結んである事が分かります。
日経新聞7月10日付け夕刊では、「都は五輪開催に向けて2019年度にバス高速輸送システム(BRT)を開通させるが、鉄道建設で輸送力を増強する。
品川駅に乗り入れる地下鉄は、東京メトロ南北線の白金高輪駅など近隣駅からの延伸を検討する。」としています。

その他報道各社の記事内容を見ても、品川駅~白金高輪駅を結ぶ計画であることはほぼ間違いないようです。

≪舛添知事東京都知事の考えは?≫
品川地域といえば、品川駅経由の東海道新幹線や羽田空港の利用で国内の地方都市や海外にアクセスしやすいうえに、 リニア中央新幹線やJR在来線の新駅の整備も予定されています。
それにもかかわらず、品川駅は都心への主要な交通手段である地下鉄との接続が弱いという現状があります。
そこで東京都は、品川駅から直線距離で約1.5km離れた白金高輪駅との間に新線を整備するなどして、この弱点を解消したい考えのようです。
先述したように、東京五輪開催をきっかけとした人口増が見込まれている臨海部では、いくつかの新線計画が進行中です。
東京都心と臨海部を結ぶ交通機関として東京都中央区が先行して地下鉄8号線の新線を構想しているうえに、東京都もBRT(バス高速輸送システム)のプロジェクトを計画中です。
しかし舛添知事は会見で、バスが鉄道に比べて定時運行を確保しにくく
輸送力も劣ることを理由に、地下鉄の必要性を強調しました。

これからはやはり、大江戸線や南北線に代表されるような地下鉄の時代なのでしょうか?
時代や経済動向によって政策は様々な移り変わりを見せています。
未来に向けて投資を行う投資家にとって、どのような選択が利益に繋がるのか、弊社不動産投資セミナーでは現代の政策とニーズとを踏まえて解説させていただいております。

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