2016年2月22日配信 | 和不動産メールマガジン

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和不動産メールマガジン　2016/02/24

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2016/02/24　第60回【長く持ち続けられる？マンションの寿命とは】

不動産投資のビジネススタイルはバブル期の転売狙いからインカムゲイン狙いへと変化しました。バブル期に失敗した人の多くは、このインカムゲインを度外視し、不動産投資の成功の計画をキャピタルゲインのみに置いていたので、その計画が崩れた時取り返しのつかないことになってしましました。
実はリーマンショックの時に失敗したという声が上がったのもこの「キャピタルゲイン狙い」のみの人でした。

SOLD OUT そこで、「インカムゲイン」＝家賃収入に注目したとき、“じゃあマンションっていつまで持ち続けられるの？”と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。ト

そこで今回の鉄則では「建築物の寿命について」書かせて頂きます！

◆木造の場合
木造建築物の耐用年数は一般的に30年ほどと言われています。
ですが、世間にはもっと古そうな建物をよく見かけますよね。
実はこの「30年」という数字は取り壊した住宅の平均築年数であったり、現存する住宅数を新築数で割ったサイクル年数であったりします。
したがって、30年経ったら全くの機能を失うのではありません。

◆ＲＣマンションの場合
ＲＣマンションとは「鉄骨鉄筋造」のマンションのことを言います。
（ＳＲＣ＝鉄骨鉄筋コンクリート造）
ＲＣの耐用年数は60年となっています。実はマンションが普及してから50年程度の歴史しかないため、その「寿命」については明確な答えはでていないようです。ただ、ＳＲＣ造の現国会議事堂の竣工は1936年と今から80年前の建築物です。このことから適切な手入れをしていればＲＣ，ＳＲＣの建築物の寿命はまだまだ先まで寿命を延ばすことができそうです。

◆日本の建築に対する問題点
実は日本と欧米の耐用年数にはかなりの隔たりがあります。
住宅の平均耐用年数はイギリスで141年、アメリカは103年、ドイツは79年ですが、日本はたったの30年。その理由は資産としての目減りが海外よりはるかに早いから。また、空間利用を考えても、ニューヨーク・マンハッタンの住宅地域の平均容積率631％と比べると、東京23区の平均容積率は136％で、まだまだ都市部にも開発余地があり、都心の容積率緩和の動きは既に始まっています。

しかも、日本の全住宅の2割は空き家で、供給過剰に陥っています。最近では空き家活用が活発に行われていますよね。
戦後復興期から高度成長期にかけての日本の建築に対する考えはスクラップ＆ビルドで、新しい技術を盛り込んだきれいな建物へ建て替えることが求められた時代でした。
ところがバブルが崩壊してデフレ時代に入ると、デベロッパーも不況にあえぎ、簡単には建て替えができなくなりました。（この時に一番元気だったのがワンルームマンションのデベロッパーだったので、都心の駅近に綺麗な設備の整ったワンルームがたくさん竣工されました。）
また、建築技術もある程度成熟し、目立った進化は見られなくなります。
新しいものが一番という価値観から、古い建物の良さを味わい、リフォームやリノベーションをしながら長く大切に住む、という価値観が生まれました。昔、流行した所謂「ボロ物件」と呼ばれるものをリフォーム・リノベして収益をあげるという不動産投資のビジネススタイルもここから生まれました。

◆寿命が延びている理由＝イノベーション
建築技術の飽和と言っても、建物の寿命が延びている理由としてはやはり建築技術の技術革新によるものと言うことができます。
使われている材料のレベルアップや施工技術の進歩。
ＲＣの耐用年数は90年ころまでは60年と言われていましたが、2000年頃から「100年コンクリート」という用語が、5～6年前からは「200年コンクリート」という言葉も登場しています。某大手ゼネコンでは「500年コンクリート」の技術開発も行われているようです。
もちろん、建物の構造が一世紀を超える耐用性があるからといって、住宅として機能し続けるとは限りません。住宅は様々な設備、部材、技術が複雑に組み合わさって成り立っていますので、これらの使い方、維持管理の仕方によって、寿命を減らしも伸ばしもできるのです。

◆建築物としての寿命≠住宅としての寿命
たとえば築30年の木造アパートを購入して、建物としての寿命がまだあるから安心というわけではありません。木造建築物の利回りが良いのは建築コストがＲＣマンションよりもはるかに安いからですね。ではその“お買い得感”を失った経年劣化したアパートを「さぁ次誰が買うか」というと次の買い手を探すのはなかなか骨が折れるでしょう。だからこそ築年数の古いアパートは利回りが良いのです。つまり、利回りの数字でしか勝負ができないのですね。
また、たとえば郊外の住宅では、空き家のまま放置された住宅を見かけます。
物理的・機能的にはまだまだ現役の住宅に見えても、管理の行き届かない住宅は急速に老朽化します。
一方で都心のマンションには築が30年を超えても、問題なく流通しているものがあります。立地が良いのはもちろん、快適な住環境や資産価値を守ろうとする意識が強く、またプロの建物管理会社がきちんと維持管理をしているため、入居者ニーズが劣えることはありません。
言い換えれば、資産価値の高さが寿命を伸ばし、さらに資産価値を高めていくことにつながってるのです。

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