相続税対策でマンションの購入を!現金と不動産の“評価の違い”を活用する資産運用テク

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現金と不動産の“評価の違い”を活用する資産運用テク

いまから知りたい!始めたい! 都心ワンルームマンション投資で相続税対策!

都心ワンルームマンション投資で相続税対策

両親も高齢を迎え、資産の相続を検討する家庭が増えている。
これに伴いワンルームマンション投資を活用した“生前贈与”が注目され始めているという。その仕組みとは?

今から始める相続税対策

インタビュー : 株式会社和不動産 代表取締役 仲宗根和徳
1978年、東京都生まれ。法政大学経営学部卒業後、デベロッパーなどを経て、2011年2月、同社代表取締役に就任。
著書に『不動産投資の裏側を見抜き、堅実に稼ぐ方法』など

無税で財産を相続させるには不動産が最大の武器になる!

無税で相続

年老いた両親から、「そろそろ相続について考えたい」と打ち明けられたことがないだろうか。
そもそも、日本の高齢者が持つ資産は潤沢で、それゆえ相続には気を使うところ。

相続について考える

「うちにはそんな資産はない」と思うかもしれないが、2015年からは相続税の基礎控除額は引き下げられ、課税対象額になる家庭は増えているのだ。 親が亡くなるや、想像もしなかった相続税の額に驚くなんてことも…!

「相続税対策は難しく思われがち、シンプルに考えることが大切。都心ワンルームマンションを活用すれば簡単に実行可能です」
こうアドバイスするのは、和不動産の仲宗根和徳社長だ。 ポイントは、現金と不動産の相続税における評価額の違い。
端的に述べると、現金だと全額が相続税の評価対象になり多額の税金が発生するが、不動産であれば現金より大幅に評価額が減額され節税につながるのだ。


評価の違いを活用すればスムーズな相続が実現

スムーズな相続

相続税対策アクションプラン1

例えば、アクションプラン①で示したように、1億2000万円の現金があった場合、そのまま相続すると、評価額は8000万円以上で、約1800万円の納税義務が生じるが(相続人が1人の場合)、2000万円の物件を6戸購入、相続税の評価額は1戸約400万円×6戸=約2400万円に圧縮される。

これは、中古マンションだからこそ建物の価値が抑えて評価されるメリットもあるという。

「さらに、65歳以上の親から20歳以上の子どもに生前贈与を行う場合、2500万円までなら非課税。よって、モデルケースだと時価は1億2000万円で同額なのに、不動産にすることで税金がかからず財産を親から子へ渡すことができます」

もっと財産があるなら、アクションプラン②がお勧めだ。

相続税対策アクションプラン2
ここでは、現金を使い資産管理会社を設立する。その後、個人が会社に貸し付けた資金を頭金に不動産を担保に金融機関から借り入れし、ワンルームマンションを購入するという手法だが、物件の評価額が借金額より低いと、この会社の株式評価はゼロなので、先の例と同じく無税で親から子へ贈与できるのだ。

相続税の節税ポイント

① 財産評価を下げる
不動産は、相続税の計算基準となる評価額が現金よりかなり低く評価されるので節税に有利

② 生前贈与
親が生きているうちに生前贈与にしておくことで、家族間でスムーズに財産を相続できる

③ 納税資金の確保
不動産からの収入があれば、非課税枠を超えても納税資金の確保ができ、慌てることもない


贈与におけるポイント

① 早めの相続税対策
親(被相続人)が亡くなってからでは遅い。いまから家族一丸になり対策を立てること!

② 揉めない相続税対策
分割しづらい財産だと残された家族で“争続”に発展することも。分割しやすい不動産に!

③ 納税資金の確保
受け取った財産の売却益は課税対象に。その際の納税資金を確保できるような財産なら◎!


相続に都心ワンルームマンションが適している理由とは?

数ある不動産投資のジャンルでも、都心の区分所有なら相続に向くばかりか、運用も難しくない!
現金を不動産にすると相続税対策として有利になることはわかった。かつ、仲宗根社長は「投資対象は都心の築浅中古ワンルームマンションが適しています」と断言する。

相続税対策には都心築浅中古ワンルームマンション

23区内のワンルームで相続対策をスタート!

仲宗根:「東京都内で働く単身サラリーマンは多く、23区内のワンルームマンションに対する賃貸ニーズは高く推移。日本全体は人口減ですが職を求めて都内人口は増え続けているので入居者探しに困ることはありません。相続した物件が収益を生まなければ、意味がありません。当社が扱うワンルームマンションは、入居者が年間平均99%で空室リスクも少なく収益を得られます。仮に売却するとしても、資産価値が高いので次の買い手にも融資がつきやすく、売るに売れないといった事態も避けられる。」

これが重要だという。
「地方の物件だと空室率も高く次の買い手がつきづらく、都心だとその心配はありません。売却しやすいこともワンルームのメリット。 地方の物件を相続して不動産を売却できなくて困っている人が増えています。また、一棟物件だと兄弟がいる場合分割できず揉め事になるケースもあります。複数のワンルームマンションにしておくと、親族間でわけやすいというメリットもあり、揉め事をなくすことが可能です」



和不動産なら物件購入からアフターフォローまで万全
和不動産は、都心の中古築浅ワンルームマンション投資に特化しています。実績とノウハウに長けていて、一人ひとりに合ったプランを紹介してくれる。
相続税対策は一日でも早いのが吉。悩んでいるなら、親と一緒に個別相談を頼ってみては?


相続税対策失敗しない

相続税対策で失敗しないための3つのポイント

なぜ、東京都心の中古ワンルームマンションは相続対策に役立つのか。それは、立地・流動性・運用という不動産投資の優位性が確立しているからだ

◆収益性の確保ができる・・・東京23区ワンルームマンションは、入居率が高い。空室が少なく相続後に収益が入らなくて困ることはない
◆流動性が高い・・・相続対策では、短期間で売却できることも重要。次の買い手が融資を利用しやすいワンルームマンションは、ほかの不動産に比べ現金化しやすい
◆運用がしやすい・・・一棟物件と異なり、区分だとオーナーが管理するのは居室だけ。建物のメンテナンスの必要もなく、子供の知識がなくても、手間暇かからず安心して運用できる
マンション

相続失敗の理由

① 一般の方が、資産運用や相続税対策に失敗してしまう理由…お金持ちが資産運用に成功するのは、FPや税理士からの助言を定期的に受けているから。一般の方が、こういったサービスを定期的に受けているケースは稀。しっかり助言を受けられれば失敗は大幅に減るはずだ。
② その時だけでなく、相談したい時に相談できるパートナーが必要…和不動産では、オーナー様に3か月に1度、定期面談を無料で実施。自社開発システムの【N-RICOS】を使い、資産の推移や投資効果をチェック。相談したい時にアドバイスを受けられることで、安心して運用できる環境づくりを整えている


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