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2013年10月22日【不動産投資◆ワンルームマンション規制について◆】
みなさま こんにちは！ スタッフの堀越です！
和不動産では、不動産投資をみなさまにお勧めしていますが、ワンルームマンションの建築は、東京 23区では規制されているケースが多いです。（建築上ですが。。。）なぜ、そのような事が起こっているのか考えてみたいと思います。特にワンルームマンション規制は、今後の投資マンション市場にとても大切なキーワードになってきますので、要チェックです。
◆ワンルームマンション規制◆
２０１２年１０月８日の日経新聞にも掲載されましたが、新築のワンルームマンションの建築が規制されるようになりました。需要があるのに供給が減るという事態がおきております。
区の条例によって様々ですが、広さ制限やファミリータイプを入れなければならない等の縛りができ、それ以前までの狭い土地に建てられるようなワンルームマンションの建築が難しくなりました。いわゆるペンシルマンションといわれているマンションの建築ができなくなってきました。
原因は、「引っ越しまでの期間が短く、定住につながらない」「ゴミ出しなどのマナーが悪く、地域活動にも参加しない」と問題点を挙げられています。
◆本当の原因は？◆
本当の原因は、税金の問題があります。2006年の税改正によって地方分権化され、地方自治体は国からの補助金が減り、その代わりに住民税の税収のウエイトが増えました。そこで各自治体は住民票を置かないことの多い単身者を追い出し、法人やファミリー世帯を歓迎するという政策に躍起になっている事が大きい原因です。
この頃から、地方自治体の財政破たんや市町村合併が非常に増えてきました。地方自治体が公共サービスの質を上げて、住民や法人を誘致したり満足させることが必要になってきました。つまり、自治体に経営的センスが求められるようになり、株式会社的な要素が必要になってきました。企業でいう利益をあげる代わりに地方公共団体は税収をあげることが目標になってきました。ふるさと納税なんかは、立地によるデメリットを解消させるための制度です。
一方で、都心では限られた土地の中で効率よく税収を取る必要性が出てきました。そこで、手っ取り早いのが収入の低い若者を排除しファミリーや法人を誘致する方向に政策を転換する事でした。最近の再開発を見てもオフィスと住宅の共生・タワーマンションの低層階に公共サービス（図書館等）が入るような開発が増えています。
◆不動産投資家にとっては？◆
需要があるのに供給が無い。東京２３区には、単身者が増えているのに物件が無い。そんな状況が今後 予想されます。
アパートは、現在 対象にはなっておりませんが、都心でアパートを建築する事も容易ではありません。新築マンションが建築できないという事は既存の中古ワンルームマンションの賃貸ニーズが高まるという事です。
つまり、中古ワンルームマンションの物件価値の維持や家賃下落の抑制にワンルームマンション規制は役立っています。価値が維持しやすい点や古くなっても売却しやすいなどのメリットも多いと思われます。お部屋の内装や設備をしっかり管理する事が大事になってきます。
そう考えますと不動産オーナーの皆様にとっては、そんなに悪くない法律かもしれませんね。
