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2014年3月1日【不動産投資情報◆賃料下落についての考察その1◆】
◆賃料下落についての考察その1◆
本日は、賃料下落についての考察
（三井住友トラスト基礎研究所投資調査 研究員 菅田氏レポート）
をご紹介したいと思います。
賃貸マンションの経年による賃料下落率を
「年率換算で平均１％程度」と経験則的に考えている人は多く
築浅の時期と築古の時期では、経年による
賃料への下げ圧力は違ってくると思います。
どの時期が経年による賃料下落圧力が大きくて、その下落幅はどれくらいなのか、
実際のデータを基にご紹介していきたいと思います。
賃貸マンションにつきまとう賃料下落リスクとは？
注目されている賃貸マンションですがJ-REITだけでみても
2012年初には1,000棟近く（戸数にすると約66,000戸）の
賃貸マンションを保有しています。
一般的な賃貸マンションの賃料は、オフィスや高級賃貸住宅の
賃料とは違い景気に左右されにくく、景気後退局面でも
NOIが安定していることが、投資対象として注目されている理由です。
そういった意味から「賃貸マンションに投資する」ということは、
「キャッシュフローが安定した資産に投資する」と捉えることができます。
賃貸マンションを運用するファンドや実物の賃貸マンションに投資している人たちは、
NOIが下落しないような運用・管理を求めているそうです。
しかし、賃貸マンションの賃料には、築年数が経過するにつれて
物件の競争力が低下していき、賃料に下げ圧力がかかる特性（経年劣化）があり、
東京23区においても、近年は新規供給が低水準になっているとはいえ、
コンスタントに新しい物件が供給されるのが住宅市場。
そのため、賃料が安定しているように見えても、実際には常に賃料下落リスクにさらされています。
賃料が景気に左右されにくい分、経年劣化による賃料変動が注目されるため、その影響度を知ることが
賃貸マンションの運用・管理上、重要なことです。
本日はここまで!!
次回は築浅の時期と築古の時期では、経年による賃料への下げ圧力の違いについて
詳しくお話したい思います。
