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2014年3月2日【不動産投資情報◆賃料下落についての考察その2◆】
◆賃料下落についての考察その2◆
みなさんこんにちは!! 前回に引き続き、賃料下落についての考察
（三井住友トラスト基礎研究所投資調査 研究員 菅田氏レポート） から
今回は、築浅の時期と築古の時期では、経年による賃料への下げ圧力の違いについて
詳しくお話したい思います。 経年による賃料の下落は年率に換算すると平均して１％程度と
考えている人が多いそうですが しかし、築浅の時期と築古の時期では、
経年による賃料への下げ圧力に違いがあるはずです。
実際に、どの時期が経年による賃料下落圧力が大きくて、その下落幅はどれくらいかを
把握するのはとても難しいと思います。
そこで、東京23区の賃貸マンションを対象に、
タイプ（2区分）×成約時期（11区分）×築年数（26区分）で 区切った
アットホーム株式会社の成約事例データ（階層化データ）を用いて、572本のモデルを構築し、
経年が賃料に与える影響を分析致しました。
図表１をみると、経年による賃料の下落は3つのフェーズに分けられています。
第一段階は、築3年～築10年のフェーズ。このフェーズが賃料に一番大きな下げ圧力がかかっています。
築浅物件は新築物件との競合にさらされ、賃料に対する下げ圧力が大きくなっています。
第二段階は、築11年～20年のフェーズ。第一段階に比べると、賃料への下げ圧力が低下していきます。
新築物件の賃料と比較されにくく、築12年も築13年もあまり変わらない、と認識されることから、
賃料への下げ圧力が第一段階よりも小さくなっていると考えられます。
第三段階は、築21年以降のフェーズ（分析では築25年までしか扱っていない）。
第二段階よりも賃料に対する下げ圧力が低下しています。 特に、シングル（18㎡以上30㎡未満）においては、経年による下げ圧力がほぼ解消されつつあるそうです。
このように、築年数によって賃料に対する影響度が異なっています。
一方で、築0年～築25年の賃料下落率を平均すると概ね1％前後と 住宅市場関係者の感覚と一致しています。
本日はここまで!! 次回、築年数の経過による競争力の低下は新規供給量に影響を受ける傾向
について詳しくお話したい思います。
