建替えと修繕 規制緩和の行方①　2014年6月6日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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不動産投資セミナーでおなじみの和不動産でございます。

本日は、老朽化マンションの再生をどう促すかについて、「敷地売却制度の創設」と「容積率の緩和特例」の2本柱を軸にしてまとめた、住宅新報の記事を紹介したいと思います。

 

●　容積率の緩和特例と還元率

円滑化法改正案に盛りこまれた「容積率の緩和特例」。建て替え事業の実績を多く持つディベロッパーからは、

「管理組合は容積率緩和に非常に興味を持っている。実効性のある制度にしてほしい」

という声が聞かれます。

ディベロッパーが管理組合向けに行う建替えセミナーなどでも、「容積率の緩和特例」に関する質問が多く寄せられるといいます。

管理組合の期待は、「容積率の緩和＝建替え費用負担の軽減」という可能性の構図にあります。

ここでのポイントは「還元率」となります。

還元率とは、区分所有者が費用負担せずに得られる建替えマンションの床面積を示します。

従前マンションとの比較で表し、還元率100％とは無償で、従前と同じ面積が得られることを表します。

還元率が高いほど、区分所有者の経済負担が低減されると言えます。

 

さらに、容積率は還元率と密接に関係します。

従前建物が規定された容積率を消化していない場合や建替えにあたって容積率緩和が受けられる場合、建替え後従前より大きな建物が計画できます。

区分所有者に割り当てる以外の一般分譲住宅が生まれ、その売却益が建替え費用の捻出に繋がります。

特に都心などは、需要の多い立地で、効果が得られます。



●　合意形成の肝

建替え事業にかかわるプレイヤーなどから共通して聞かれる言葉は、

「これまでの建替え事例は、容積率未消化などで高い還元率が出せるケースが主流。

区分所有者に良い経済条件が提示されるからこそ、建替えへの合意形成が図られた。」

というものです。

例えば、コンサルタントとして建替えの権威である方の意見として、

「(建替えの合意形成について)将来の生活をどう考えるのか、区分所有者皆が当事者意識を持つことから始まる。

それが共同意識になることで建替えという大きな課題に取り組める。

コミュニティーが再生されることが建物の再生につながる」

と表現します。

そのうえで、“コミュニティーの再生は、還元率が低く経済条件の良くないマンション建替えへの

突破口になるか”と問うと、

「なり得ると思いたい。ただし、経済条件は合意形成を図る上での重要な要素であることは確か」(山田取締役)

と答えました。これは、住宅として住んでいるか不動産投資物件として所有しているかに関わらず、重要な観点になるかと思われます。

 

次回、「建替えと修繕・・・規制緩和の行方　その2」に続きます。