J-REIT市場について その① 2014年7月7日(和不動産スタッフブログ) 不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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2014年7月7日【J-REIT市場について その①】

こんにちは!

皆様にはいつもお世話になっております。

不動産投資セミナーでおなじみの和不動産でございます。

本日は、J-REITについての住宅新報の記事を紹介していきたいと思います。

 

*上昇するJ-REIT価格

J-REITJ-REITの値動きを示す東証REIT指数は、2014年に入ってから、5月下旬まではおおむね1430ポイントから1510ポイントの範囲で比較的落ち着いた動きを示していましたが5月27日から上昇傾向が強まり一か月前の6月5日時点では1540ポイント前後で推移しています。

住宅新報の本記事の筆者は、J-REITの主な価格決定要因を、

①収入源である実物不動産の市場

②投資家の需要関係

③金利動向

の3つと考えています。

最近の東証REIT指数の上昇は、このうち、がプラスに作用したためと考えられるという事です。

 

①の実物不動産市場については、2014年5月末時点で、J-REITの運用対象の内訳は、

オフィスビルが47.7%img

商業施設が20.8%

住宅が17.8%

物流・インフラ施設が10.8%

ホテル・シニア施設が2.9%

となっています(取得額ベース、みずほ証券調べ)。

このうち構成比が最大のオフィスビルについては、

東京23区では2012年に、過去30年間で第3位の大量供給がありましたが

2013年の供給量は前年の3分の1に激減し、2014年の供給量も2012年の半分程度

にとどまる見込みです(森ビル調べ)。

 

*オフィス需要と空室率

一方、日本経済の回復に対する期待から、一部の外資系金融機関が人員を増強するなど、不動産の分野においてオフィス需要は増加傾向にあります。

また、オフィス賃料が底値圏あることを好機ととらえて、交通利便性や設備グレードなど執務環境の改善を図るテナント企業が増えています。

この動きを反映して、東京都心5区における新築ビル(竣工後1年未満のビル)の空室率は、

2012年5月末には39.16%に達していましたが、同年6月以降には低下傾向に転じました。

この空室率は、2013年5月末に11.10%まで低下して後、やや上昇傾向が出ており、

2014年2月以降は20%前後で推移しています。

これは、ビル市場が悪化した訳ではなく、ビルオーナーがテナントを募集する方針が変化したためと考えられます。

2012年はビル供給量が多く、テナントがライバルのビルに流出する可能性が高かったため、DZ040_L

多くのビルオーナーは、賃料を無理に引き下げ、「貸し急ぎ」をする傾向にありました。

しかし、2013年以降は不動産投資ビル供給量が減少しテナント流出の懸念が低下したため、

高めの賃料を設定するビルオーナーが増えました。

このため、新築ビル空室率はデータとしては上昇傾向に転じましたが、

立地条件や設備グレードなどの点で優位性が高いビルには、満室または高稼働率を達成した例が増えているという事です。

 

⇒次回に続きます。

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