J-REIT市場のについて その3 2014年7月13日(和不動産スタッフブログ) 不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

不動産投資の和不動産
Tel:0120-003-753受付:10:00~19:00

不動産投資 和不動産 トップページ  >  不動産投資  >  スタッフブログ  >  2014  >  7月13日

スタッフブログ

和不動産スタッフブログ

不動産投資セミナーの和不動産による日々の活動・イベント開催レポと
中古ワンルームマンション経営のお役立ち情報をお届けします!

2014年7月13日【J-REIT市場のについて その3】

こんにちは!

いつもお世話になっております。

不動産投資セミナーでおなじみの和不動産でございます。

前回前々回に引き続き、「更に発展するJ-REIT(不動産投資信託)市場」についての住宅新報の記事を紹介していきます。

 

*年金積立金も投資

J-REITを運営対象に組み込んだ投資(J-REIT投信、あるいはREITファンドとも呼ばれています)も、2013年11月頃から設定数が増加しています。

2014年5月時点では、REIT投信(海外REITを対象としたものを含む)は470本(純資産額11.0兆円)、

REIT投信を組み込んだETFは6本(同1809億円)が販売されており、このうちJ-REITを運用対象とするものは、投信が298本(総投資額2.6兆円)、ETFが5本(同1722億円)となっています。

 

*利回り商品の評価が定着

前々回説明させていただいた、「J-REITの主な価格決定要因と考えられるもの3つ」のうち

① 収入源である実物不動産の市場、②投資家の需給関係については、前回・前々回のコラムで説明させていただきました。

今回は最後の一つである③ 金利動向について言及していきます。無題.png0126-10

J-REITは、不動産取得費用の40%~50%程度を借入金で調達するため、

金利上昇は、J-REITの運営にとって重荷となります。

また、株式や不動産投資家の多くは、配当利回りを重視してJ-REITを評価していますので、

長期金利(10年国債利回り)が上昇して配当利回りとの格差(スプレッド)が縮小すると、

J-REIT投資の魅力が薄れることになります。

東証REIT指数は、2012年12月以降表面的には大きく変動しましたが、

このスプレッドは概ね2.6%~3.4%の範囲に収まっていました。

多くの株式・不動産投資家は表面的な値動きに左右されずに、配当利回りを重視して、J-REITを冷静に評価していたと言えます。

現時点では、上記のスプレッドは3%が「一応の」目安となっており、3%超であれば「割安」、3%未満であれば「割高」と判断する投資家が多いということです。

長期金利は歴史的に低い水準が続いているため、中期的には上昇する可能性が高いですが、日銀は現状の

金融緩和政策を変更しない方針を示しており、これが金利上昇を抑制すると考えられています。

 

*2014年後半も強含み

このように検討してみると、東証REIT指数の変動要因のうち、

①の実物不動産市場の動向は、指数に対してプラス要因

②の投資家の需要関係もプラス要因

③の金利動向は中立と言えそうです。

 

このうち、①と②のプラス要因が強まっていることが、最近の東証REIT指数の押し上げ要因となっています。

このプラス要因は、今後さらに強まる可能性が高いため、2014年後半の東証REIT指数は強含みの展開となり、

一時的に1700ポイント程度まで上昇する可能性が考えられます。

ただし、多くの投資家は、3%台の配当利回りを確保したいと考えている模様であるため、

東証REIT指数の上昇は比較的短時間で終息し、中期的には1500ポイント台が中心の、ほぼ横ばいの動きになると予想されます。

 

以上、3回にわたって、J-REIT市場についてお送りいたしました。

オリジナルコンサルシステム セミナー開催中 相続税対策 メディア掲載実績 老後破産を防ぐ フォーチュンマップ体験会 個別相談はこちら オーナー様の声 オーナー様限定イベント DVD 不動産投資アニメ 弊社代表1冊目著書 弊社代表2冊目著書 読売新聞掲載 雑誌掲載BIGtomorrow 資料請求受付中 メルマガ配信中 和不動産アクセス

初心者の方にオススメ
セミナー情報はこちら個別相談はこちら
お電話はこちら

株式会社和不動産
メニュー