J-REIT市場のについて　その3　2014年7月13日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

こんにちは！

いつもお世話になっております。

不動産投資セミナーでおなじみの和不動産でございます。

前回前々回に引き続き、「更に発展するJ-REIT(不動産投資信託)市場」についての住宅新報の記事を紹介していきます。

 

＊年金積立金も投資

J-REITを運営対象に組み込んだ投資(J-REIT投信、あるいはREITファンドとも呼ばれています)も、2013年11月頃から設定数が増加しています。

2014年5月時点では、REIT投信(海外REITを対象としたものを含む)は470本(純資産額11.0兆円)、

REIT投信を組み込んだETFは6本(同1809億円)が販売されており、このうちJ-REITを運用対象とするものは、投信が298本(総投資額2.6兆円)、ETFが5本(同1722億円)となっています。

 

＊利回り商品の評価が定着

前々回説明させていただいた、「J-REITの主な価格決定要因と考えられるもの3つ」のうち、

① 収入源である実物不動産の市場と、②投資家の需給関係については、前回・前々回のコラムで説明させていただきました。

今回は最後の一つである③ 金利動向について言及していきます。

J-REITは、不動産取得費用の40％～50％程度を借入金で調達するため、

金利上昇は、J-REITの運営にとって重荷となります。

また、株式や不動産投資家の多くは、配当利回りを重視してJ-REITを評価していますので、

長期金利(10年国債利回り)が上昇して配当利回りとの格差(スプレッド)が縮小すると、

J-REIT投資の魅力が薄れることになります。

東証REIT指数は、2012年12月以降表面的には大きく変動しましたが、

このスプレッドは概ね2.6％～3.4％の範囲に収まっていました。

多くの株式・不動産投資家は表面的な値動きに左右されずに、配当利回りを重視して、J-REITを冷静に評価していたと言えます。

現時点では、上記のスプレッドは3％が「一応の」目安となっており、3％超であれば「割安」、3％未満であれば「割高」と判断する投資家が多いということです。

長期金利は歴史的に低い水準が続いているため、中期的には上昇する可能性が高いですが、日銀は現状の

金融緩和政策を変更しない方針を示しており、これが金利上昇を抑制すると考えられています。

 

＊2014年後半も強含み

このように検討してみると、東証REIT指数の変動要因のうち、

①の実物不動産市場の動向は、指数に対してプラス要因

②の投資家の需要関係もプラス要因

③の金利動向は中立と言えそうです。

 

このうち、①と②のプラス要因が強まっていることが、最近の東証REIT指数の押し上げ要因となっています。

このプラス要因は、今後さらに強まる可能性が高いため、2014年後半の東証REIT指数は強含みの展開となり、

一時的に1700ポイント程度まで上昇する可能性が考えられます。

ただし、多くの投資家は、3％台の配当利回りを確保したいと考えている模様であるため、

東証REIT指数の上昇は比較的短時間で終息し、中期的には1500ポイント台が中心の、ほぼ横ばいの動きになると予想されます。

 

以上、3回にわたって、J-REIT市場についてお送りいたしました。